【正文】 盤的臥室的開間基本上在 4 米左右，有的甚至達(dá)到了 5米。凸窗、低平臺(tái)窗被普遍采用，使臥室的日照更加充分，同時(shí)將室外景觀引入室內(nèi)，增加臥室的溫馨浪漫氛圍。衛(wèi)生間設(shè) 計(jì)流行干濕分離，三房基本上雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。 ? 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在全明的前提下趨向膨脹。 ? 廚房與餐廳相互融合，功能區(qū)間獨(dú)立化。許多新開樓盤設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏室、洗衣房，主臥室設(shè)計(jì)更衣室。傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑因自身遮擋視野，光線差?，F(xiàn)在新開的樓盤中，小高層基本上是板式，高層中板式也逐步取代點(diǎn)式。三房的面積也會(huì)分化， 130 平方米以上的三房比例會(huì)逐漸增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二房所占比例時(shí)下已從 48%下降至 42%，而三房卻已從 39%上升至 45%。與此相隨，三房的選擇比例也在增加。三房的面積從 138 平方米降至 130 平方米，集中供應(yīng)面積在 110130 平方米。 ? 在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 1 昌里花園營(yíng)銷推廣方案 昌里花園三期專案小組 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 2 2020 年 4 月 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3 市場(chǎng)鳥瞰 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 4 市場(chǎng)趨勢(shì)走向 2020 年新開樓盤特征 房型 ? 錯(cuò)層仍然是今年流行的房型 ,其普遍程度更甚于去年。十之七八設(shè)計(jì)了錯(cuò)層，如上海知音、西班牙名園、居家豪門、上海康城、世紀(jì)名門等，而且錯(cuò)層基本上是三房，二房錯(cuò)層欠缺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海全市二房的平均面積已經(jīng)由以前的 104 平方米降至 100平方米，集中供應(yīng)面積集中在 80100平方米。 ? 時(shí)下購(gòu)房主力正從高收入群體向中收入群體轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者在平均單位購(gòu)房面積沒(méi)有下降，而是呈逐漸上升趨勢(shì)。 2020 年新開樓盤的三房戶型比已經(jīng)與二房戶型比接近。三房在整體的比例中增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)未來(lái)的三房戶型比仍然會(huì)有所增加。 ? 板式高層取代點(diǎn)式高層。其原因是板式高層通風(fēng)采光性能好。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5 ? 房型設(shè)計(jì)上注重功能化、獨(dú)立化。這些房間面積小，功能獨(dú)立，為消費(fèi)者帶來(lái)諸多便利，使房間更加整潔，利用率提高。廚房與餐廳的連接采用開放式，兩者同時(shí)與陽(yáng)臺(tái)連接，擴(kuò)大了廚房的操作空間，同時(shí)加強(qiáng)了餐廳的采光，增加了餐廳的景觀效果和浪漫氣氛。衛(wèi)生間面積一般在 56 平方米，有的樓盤達(dá)到了 10 平方米以上。 ? 房型設(shè)計(jì)更注重景觀。 ? 臥室開間寬敞化。主臥室趨向于舒適化，多數(shù)主臥室面積在 1618 平方米，帶有衛(wèi)生間和更衣室。前兩年復(fù)式面積基本上在 180 平方米以上， 200 平方米以上的比比皆是。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 6 價(jià)格 中 檔價(jià)位樓盤是主流 從 2020 年第一季度上海推出的新盤統(tǒng)計(jì)中，開盤均價(jià)在 30004000 元 /平方米的新盤 23 個(gè)，占新盤量的 32%；開盤均價(jià)在 3000 元 /平方米以下的有 18 個(gè)，占新盤總量的 25%，主要分布在寶山、浦東和郊區(qū)；開盤均價(jià)在 5000 元 /平方米以上的樓盤 13個(gè)，占新盤總量的 18%。 建筑風(fēng)格 三分天下 今年新開樓盤以歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格和現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格三分天下。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 7 環(huán)境 ? 新開樓盤流行雙景住宅 ，即指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合。 ? 綠化共享，講求均好性 。一些朝 向或景觀不理想的地塊，設(shè)計(jì)人通過(guò)弧形、 L 型的房型設(shè)計(jì)，最大限度的滿足消費(fèi)者日照和觀景需求。 99 年 2020 年的樓盤環(huán)境規(guī)劃盛行歐洲風(fēng)格，尤其是馬斯洛和洛可可宮廷風(fēng)格，講究高貴典雅?，F(xiàn)在流行的是講求自然，貼近大自然、回歸大自然。從 99 年下半年開始盛行的水景住宅依舊一路紅火，新千年新開的樓盤十之八九都設(shè)計(jì)了精致的水景，許多樓盤則表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的親水性，如貴龍園、上海知音、上海康城、新時(shí)代花園等等。水能改善小區(qū)環(huán)境，豐富整體景觀，增加園林情趣，與綠化效果相得益彰。 物業(yè)類型 ? 小高層需求持續(xù)升高 20 年市民對(duì)小高層的需求僅為 21%， 2020年上升了 11 個(gè)百分點(diǎn)，而如今已經(jīng)達(dá)到了 %，逼近多層的需求 46%。預(yù)計(jì)小高層需求仍將升高，達(dá)到與多層需求持平。其中多層較上季度上升 點(diǎn)，高層則上升了 。這說(shuō)明高層預(yù)售量在不斷增大，另一方面也表明高層的預(yù)售總體上升勢(shì)頭。 消費(fèi)者市場(chǎng) 以中小白領(lǐng)為主體，年齡趨向年輕化 上海的國(guó)際化都市性質(zhì)決定它擁有大量高收入且穩(wěn)定的中小白領(lǐng)市場(chǎng)，而且這部分的消費(fèi)者年齡輕，學(xué)歷高。因此高檔房或是小房型或是低價(jià)房，追求低總價(jià)，對(duì)于市場(chǎng)的吸納有很大的機(jī)會(huì)。 二、 經(jīng)濟(jì)商業(yè) 昌里花園緊貼的昌里路是浦東西部，主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。昌里路沿街有較多購(gòu)物（家得利超市，聯(lián)華超市，家家 樂(lè)超市）餐飲（申鼎雞，喬旺火鍋，新亞大包）休閑（立象娛樂(lè)中心，保齡球館，飄苑茶室）等場(chǎng)所更有完善的學(xué)校（云臺(tái)高級(jí)中學(xué)），醫(yī)院，銀行等公共設(shè)施。 公交站點(diǎn)示意： 784 三林城 —— 耀華路 隧道一線 昌里路 —— 打浦橋 980 揚(yáng)南新村 —— 南京西路 昌里小區(qū) —— 文化廣場(chǎng) 周家渡 —— 陸家嘴 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 10 四、 本案區(qū)域市場(chǎng)分析 由于昌里路的成熟配套一定程度帶動(dòng)了周邊的房產(chǎn)市場(chǎng)，由于近年來(lái)區(qū)域開發(fā)個(gè)案并不多 ,一定程度積累了部分需求客層，本案屬于次區(qū)域?yàn)閿?shù)較少市場(chǎng)需求較大 的消費(fèi)產(chǎn)品。 SWOT 分析 本案優(yōu)勢(shì)： 1. 本案緊貼昌里路地段優(yōu)勢(shì)明顯。（注：齊河路，昌里路有較多公交站點(diǎn)） 3. 本案多為小高層住宅，建筑優(yōu)勢(shì)明顯。 5. 本案一期二期銷售良好，有較好的口碑，客層優(yōu)勢(shì)明顯。 7. 幢距較大，四大主題現(xiàn)代園林。 2. 價(jià)格在此區(qū)域是一個(gè)主要指標(biāo)，因盡量降低成本，增 加其競(jìng)爭(zhēng)力。 本案機(jī)會(huì)點(diǎn)： 1. 本案三期適時(shí)開盤吸引一部分對(duì)昌里花園一期二期感興趣但錯(cuò)失機(jī)會(huì)的客 戶。 3. 周邊個(gè)案都將清盤。 4. 會(huì)所是本案品質(zhì)的象征，也是周邊極少個(gè)案擁有的，可以作為賣點(diǎn)之一。 6. 本案的綠化面積超過(guò) 50%，擁有四個(gè)中心組團(tuán)綠化。然而后現(xiàn)代在中國(guó)的登堂入室，可謂你未唱罷我登場(chǎng)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 14 現(xiàn)代建筑風(fēng)格與后現(xiàn)代建筑風(fēng)格特征比較 現(xiàn)代建筑 一種國(guó)際風(fēng)格，或無(wú)風(fēng)格 烏托邦和理想主義 確定的形式、功能 時(shí)代精神（ Zeitgeist） 藝術(shù)家作為預(yù)言家和治療者 精英主義 /為了大眾 整體化 建筑師作為救世主 /醫(yī)生 直接性 簡(jiǎn)潔性 均勻的空間（ Isotropic Space） 抽象的形式 純粹主義 非表述的啞盒（ dumb box） 機(jī)器美學(xué)、直接的邏輯、循環(huán)、機(jī)械的、技術(shù)和結(jié)構(gòu)