【正文】 ??????????????????????? (5) 二、 2020 年 上 半 年 漳 州 市 房 地 產(chǎn) 市 場 運 行 形 勢 分析 ??????????????????? (7) 三 、 漳 州 房 地 產(chǎn) 市 場 價 值 分析 ??????? ????????????????????(9) 第三 部份 項 目 分 中國最大管理資源中心 析 ?????????????????????????????? (14) 一 、項目概況 ????????????????????????????????? (14) 二、 項目 SWOT 分析 ? ?????????????????????????????? (14) 三、 項目競爭分析 ??????????????????????????????? (16) 第二章 定位 / 緣起 ?????????????????????????????? (19) 一、定 位建議 ????????????????????????????????? (19) 二、定位理念 ????????????????????????????????? (19) 第三章 客戶 / 指向 ??????????????????????????????? (23) 中國最大管理資源中心 一 、 目 標 客 戶 群 需 求 分析 ????????????????????????????? (23) 二 、 目 標 客 戶 群 特 征 分析 ????????????????????????????? (24) 第四章 塑造 / 厚積 ????????????????????? ?????????? (25) 一、項目形象 ?????????????????????????????????? (25) 二、形象切入 ?????????????????????????????????? (26) 三、創(chuàng)意概念 ?????????????????????????????????? (27) 四 、 其 他 支 持 廣 告語 ??????????????????????????????? (27) 第五章 計劃 / 博發(fā) ?????????????????????????? 中國最大管理資源中心 ????? (28) 一、根據(jù)項目的工程進度及當前 市 場 的 研 究 分 析 制 定 策略 ?????????????????? (28) 二、 營銷推廣計劃 ????????????????????????????????? (29) 三、 各 階 段 的 廣 告 推 廣 計劃 ????????????????????????????? (30) 第六章 價值 / 售價 ???????????????????????????????? (41) （ 一 ） 項 目 價 格 定 位 原 則 提要 ???????????????????????????? (41) （ 二 ） 項 目 價 格 定 位 目 標 提要 ???????????????????? ???????? (41) （ 三 ） 價 格 定 位 策略 ???????????????????????????????? (41) （ 四 ） 項 目 總 體 均 價 定 位 參 考 建議 ??????????????????????????? 中國最大管理資源中心 (42) （ 五 ） 項 目 價 差 定 位 參 考 建議 ????????????????????????????? (42) （ 六 ） 價 格 策 略 應(yīng) 用 的 時段 ?????????????????????????????? (44) （ 七 ） 市 場 變 化 的 應(yīng) 對 措施 ?????????????????????????????? (44) 第一章 總論 /立足 第一部份：項目整體策劃構(gòu)想 該項目位于 位于老薌城區(qū)北側(cè)漳響路中段，新老市區(qū)交匯處。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 。 要保證項目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在 漳州 市民心目中的可親形象，經(jīng)歷 中國最大管理資源中心 未來市場動蕩考驗，避免無的放矢的損失，就應(yīng)為本項目注入獨特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項目個性，樹立起“ 綠佳園 ”品牌價值體系，以特色附加價值體現(xiàn)項目的本源價值，賦予項目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出著名項目品牌。 第二部份： 漳州市房地產(chǎn)市場分析 一 、 漳州土地市場狀況 （一） 、土地供應(yīng)情況： 自 2020 年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機制以后，經(jīng)營性用地全部實行了公開招標掛牌拍賣出讓， 2020 年～ 2020 年 上半年 ，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“ 建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對市區(qū)土地實行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。 ◎ 06 年漳州 土地供應(yīng)情況 在 2020 年漳州市區(qū)推出的國有土地出讓的公告中，總共 17 個 地塊中，有 7 個地塊屬于拍賣， 10 個地塊屬于掛牌出讓。 ◎ 07 年上半年 土地供應(yīng)情況 中國最大管理資源中心 上半年，漳州市國土資源局公開出讓國有土地使用權(quán)拍賣會如期舉行，此次拍賣的2020G0 2020G0 2020G03 三個地塊。 （二） 、漳州土地市場呈現(xiàn)以下特征： 土地需求先冷后熱 2020 年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點，從這一年開始，全市商品房住宅價格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大， 2020 年到 2020 年 上半年 四年 累計漲幅突破 70%。 2020 年到 2020 年兩年間，漳州市國土局共組織了 9 批次土地的掛牌拍賣，成交率僅為 51%，土地需求明顯不足。 2020 年 3 月份，漳州第一次國有土地公開出讓中有 4 宗土地競價異常火爆，土地成交價遠遠高出預(yù)期的拍賣底價。 土地供應(yīng)前松后緊 2020～ 2020 年供地總量達 2658 畝，占近 六 年供地總量的 67%； 2020～ 2020 年，供地總量僅 畝，占近 六 年供地總量的 18%； 2020～ 2020 年供地總量 僅 614 畝 ， 占近六 年供地總量的 15%。如 榮昌 地產(chǎn) 、桂溪 地產(chǎn) 、 廈門特房、廈門金賓士、廈門信達、香港寰宇、香港毅達和香港信和等房地產(chǎn)公司。 （三）、 土地供應(yīng)預(yù)測 漳州未來土地供應(yīng)將以城市發(fā)展為導(dǎo)向，一方面調(diào)控供應(yīng)總量，另一方面是加大舊城改造力度，同時扶持新區(qū)建設(shè)。 可以預(yù)測今后幾年供地的重點是： 西部 ——— 開發(fā)金峰大街兩側(cè)土地和瑞京片區(qū)舊村改造； 南部 ——— 主要指九龍 江兩側(cè)的舊城改造，既包括目前的江濱板塊以及南山片區(qū)1400 多畝的重點旅游項目用地開發(fā)； 北部 ——— 結(jié)合漳華路建設(shè)，繼續(xù)啟動其兩側(cè)土地的開發(fā)，重點是南坑倉庫群及二燃片區(qū)的土地。 二、 2020 年上半年漳州市房地產(chǎn)市場運行形勢分析 （ 一 ） 、上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位：億元 萬平方米 主要指標 開發(fā)投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 土地購置費 1－ 6 月份 同比 ％ ％ ％ ％ ％ 商品住宅 / 其中： 90 平方米 以下商品住宅 / 所占比例 ％ ％ ％ ％ / 開發(fā)投資、施工、新開工、竣工面積繼續(xù)快速增長的主要原因：一是市場需求較為旺盛，房價上漲較快，銷售見旺，促進房地產(chǎn)項目新開工、施工、竣工加快；二是漳州在海峽西岸和閩南的地理區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，隨著高速公路的完善，中心城區(qū) 、招商局開發(fā)區(qū)、龍海、長泰成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的新熱點；三是工業(yè)化和城市化進程的加快，漳州社會經(jīng)濟的較快發(fā)展。江濱板塊、金峰板塊、新區(qū)板塊將成為市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主戰(zhàn)場。 （ 二 ） 、上半年房地產(chǎn)市場（新建商品房）供給和需求情況 單位：萬平方米 萬元 批準預(yù)售面積 其中：商品住宅 90 ㎡米以下 合同登記面積 其中：商 品住宅 90 ㎡米以下 16 月份 同比 從供給方面來看，上半年全市商品房批準預(yù)售面積為 萬平方米，同比增長 ％。雖然，市場供應(yīng)較大幅度增長，但中低價位（ 2500 元 /平方米）、中小套型（ 90 平方米以下）的商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足。 從需求方面來看，上半年全市商品房合同登記備案面積為 萬平方米，同比增長 ％。 上半年自春節(jié)后至五月份，商品房銷售套數(shù)、面積均出現(xiàn)較大幅度回落，有的樓 盤出現(xiàn)當月未售出一套的近年來罕見現(xiàn)象；市區(qū) 25 月份銷售約減少 50%，招商局開發(fā)區(qū) 15 月份銷售約減少 70%，這里主要原因是售房淡季或許有股市紅火吸引資金入市的因素。 三 、漳州房地產(chǎn)市場價值分析 漳州房地產(chǎn)市場 未來一段時間的市場走勢仍然不是很明朗，一方面是政策因素對房地產(chǎn)的打壓調(diào)控，另一方面是消費者對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期值有所下降。而從近期來看，房地產(chǎn) 市場熱度遠不如前兩年，房地產(chǎn)投資市場的資金也很大一部分流向證券市場，而作為房地產(chǎn)的自住改善型住宅的需要仍十分的旺盛，從漳州市區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域市場來看，樓盤放量看似很大，但由于項目的延緩?fù)瞥龊褪袌鲇^望加上開發(fā)周期等因素，因此實際上市場上可售的房源很少，所以一直以來市區(qū)推出的樓盤整體銷售勢頭仍十分良好。 （一）、樓市概況分析 房價上漲幅度仍在高位運行 06 年因受到 開發(fā)供求量與需求量嚴重失衡的影響，導(dǎo)致房價出現(xiàn)較大幅度的增長。 戶型配比不合理，出現(xiàn)滯銷戶型 目前在售與近年售罄的項目，戶型設(shè)計上基本上以大戶型為主，原因有三：一是在低單價位時期，大戶型受到購房者青睞；二是項目戶型設(shè)計往往在銷售前一至二年以上就設(shè)計完成；三是受到開發(fā)地塊的約束或是開發(fā)商追 求最大總建面積。因此，大戶型的銷售將是一場殘酷的爭奪戰(zhàn)，原有空置的需要去化、新項目的大戶型也要銷售，而購買大戶型客群又在不斷減少，因此決定了整體市場大戶型的產(chǎn)品銷售將是一個緩慢的過程。由于房價的不斷上漲，小戶型以相對較低的總價倍受購房者青睞，位于金峰南路的鑫榮嘉園、老城區(qū)的延安廣場等項目以小戶型低總價引起眾多購房者 關(guān)注，一開盤便持續(xù)熱銷；下階段小戶型將持續(xù)熱銷，而大戶型由于較高的總價且放量大而銷售見緩。 中國最大管理資源中心 市區(qū)各大板塊各有亮點 ,江濱板塊將成為熱點 目前漳州市區(qū)根據(jù)區(qū)域可劃分為江濱板塊、老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊、西城區(qū)板塊四大板塊，今