【正文】 盆地，地處北回歸線以南，屬典型的亞熱帶季風氣候，氣候溫和，年平均氣溫21℃，年 平均降雨量為1582毫米，雨量和光熱充沛，對熱帶亞熱帶作物生長極為有利。（本案企劃與銷售作業(yè)小組將由南寧金打造房產(chǎn)咨詢有限公司與振業(yè)房地產(chǎn)公司聯(lián)合組成）一、市場環(huán)境（一）地理位置玉林市位于廣西東南部，東與梧州市、南與北海市、西與欽州市、南寧地區(qū)交界，北與貴港市接壤。本案僅作原則提示、市場分析、營銷定位及結(jié)論描述。本方案的實施細則延伸品牌規(guī)劃與建設(shè)問題，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。本案旨在通過麗江家園開發(fā)規(guī)劃的研究，以確定房地產(chǎn)公司的精確定位及發(fā)展規(guī)劃為原則，在本案獲得認可或貴方堅持現(xiàn)有策略不變的前提下，我公司再提供各樓盤項目之詳盡可靠，高效之招商策略，銷售組合策略及廣告推廣策略。我們這顆熱情、奔放、豁達、爽朗的心時刻與您跳動、共鳴。因為專業(yè)，所以更出色；因為出色，所以更專業(yè)，在有限的空間里發(fā)揮無限的潛能，切實有效地為每一個客戶全方位而細致周到的服務(wù)，在客戶的滿意加驚喜中實現(xiàn)我們的共同心愿，成就我們的共同理想。以卓越的專業(yè)化水準,具備創(chuàng)造性的思維和個性化的操作手段為制勝法寶（廣告推廣策略），以客戶的效益和利潤為核心（內(nèi)部競爭機制的建設(shè)），瞄準市場空缺點，在平等中學習、在競爭中進取，不拘泥陳規(guī)俗套，以勤勉踏實、誠信可靠、積極創(chuàng)新為原則基礎(chǔ)，全身心為客戶贏取最高的利益回報。玉林市房地產(chǎn)總公司振業(yè):麗江家園——營銷策劃方案房產(chǎn)咨詢有限公司二00三年九月18 / 17目錄公司介紹前言一、 市場環(huán)境二、 競爭對手分析三、 項目分析四、 定位策略五、 營銷推廣策略六、 事例營銷傳播階段性策略與組合七、 結(jié)束語 公司介紹： 南寧金打造房產(chǎn)咨詢有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)項目咨詢與房地產(chǎn)全程營銷策劃、代理銷售的公司。擁有一群構(gòu)架在房地產(chǎn)項目開發(fā)，獨立策劃、研究之上，多年從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的業(yè)界管理精英以及資深的銷售團隊，針對每一個房地產(chǎn)項目進行全方位的市場定位、開發(fā)戰(zhàn)略、現(xiàn)場營銷等各個層面的研究，全方位精確、系統(tǒng)有效地把握銷售策略。 本公司是一個具有競爭力、創(chuàng)造力、凝聚力、年輕化、個性化的房產(chǎn)全程營銷策劃團體。踞海、己為蕩滌；登高、己為廣博；海納百川、有容乃大，千錘百煉、力攔狂瀾。 ——好品牌、金打造我公司操作項目的組織架構(gòu)：我公司針對每一個項目，都成立項目小組，確定與貴司的主要聯(lián)絡(luò)人員，有計劃、有系統(tǒng)地開展工作，工作組架構(gòu)圖如下：總經(jīng)理項目顧問組項目總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售推廣銷售策劃銷售顧問策劃組成員前 言本方案是構(gòu)筑在對廣西玉林市發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟，建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)城市戰(zhàn)略研究，以及玉林市區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)特點研究基礎(chǔ)之上。本方案著重于市場的戰(zhàn)略層面研究，戰(zhàn)術(shù)層面只作簡要補充，其中所描繪的經(jīng)營戰(zhàn)略的基本原則和方法是一個整體系統(tǒng)，這個系統(tǒng)以特色化和主題化經(jīng)營為基礎(chǔ)，以市場為導向（外部環(huán)境分析），以具備創(chuàng)造性思維和操作手段為武器（廣告推廣告策略），以效益和利潤為核心（內(nèi)部競爭力建設(shè)），瞄準市場空缺點、贏取消費者的信任認可和認購，引領(lǐng)玉林房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)、建設(shè)之潮流，力助開發(fā)商續(xù)寫輝煌。需要房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理公司密切配合。屆時我公司將與振業(yè)房地產(chǎn)公司共同商定各階段之銷售推廣策略及廣告實施SP促銷策略細則。玉林市緊靠廣東、海南，前臨香港、澳門，背靠大西南，是全國沿海經(jīng)濟開放區(qū)，是中國大西南出海的重要便捷通道。境內(nèi)物產(chǎn)豐富，是廣西主要糧食生產(chǎn)基地，以及荔枝、龍眼、沙田柚、香蕉的生產(chǎn)基地。2002年~2003年初，玉林市的商業(yè)態(tài)勢主要以個體作坊或個體經(jīng)營（主要表現(xiàn)在專業(yè)市場為22個，專業(yè)市場網(wǎng)點68個，從業(yè)人員19346人，）和少數(shù)百貨公司，連銷店為代表，業(yè)態(tài)一般形式單一，檔次低，大型綜合性集購物、娛樂、餐飲于一體的一站式主題的商業(yè)中心幾乎沒有。部分消費資金外流將嚴重影響房地產(chǎn)消費資金的投入和消費高潮的出現(xiàn)。玉林市三大物流園區(qū)、提供運輸、倉儲、裝卸、配送、加工、信息整理等服務(wù)。由于市政規(guī)劃中的不規(guī)范性，直接影響著城市形象，城郊結(jié)合部高檔次、規(guī)范化管理的大型綜合主題批發(fā)、零售商城尚未出現(xiàn)。2003年，玉林城區(qū)建設(shè)的項目有：（表一）項目名稱建筑規(guī)?；蛎娣e項目所在地總投資(萬元)責任單位市機電市場178。東明村6800城開公司東門商業(yè)廣場廣場與綜合商場六路口30000黃河公司德興花園B區(qū)建筑面積8萬m178。東明村改造60000建韻公司玉林商業(yè)街建筑面積34m178。名山鎮(zhèn)13500榮盛公司（三）人口特點① 城填人口數(shù)量不足，而且分布的地理范圍較廣；②城市化水平不高，還有很強的自主經(jīng)濟意識和小農(nóng)意識；② 消費水平低，陳舊的消費觀念仍占主導地位；③ 部分城市規(guī)劃零散而呈不合理分布，例如：%，部分小農(nóng)意識和小商販意識是影響房地產(chǎn)商品房消費的重要因素。2． 由于“世紀江南消費者在購房時將逐漸把理性化、品味化、現(xiàn)代化融入到選購過程中，觀念上已打破傳統(tǒng)的“竹筒房”的家居局限，進入全新的小區(qū)組團式住宅，從而也進一步推動了玉林市房地產(chǎn)行業(yè)的升溫。歐景嘉園”首次在玉林出現(xiàn)商品房的樣板間也成為一個新的亮點，作為整個小區(qū)規(guī)劃、定位的一個活廣告，以高品質(zhì)、高享受的家居環(huán)境、激發(fā)廣大消費者購買的欲望。如何引導玉林市民正確與合理的置業(yè)觀念和大都市生活理念尤為關(guān)鍵，以此推動到城區(qū)現(xiàn)代化改造和建設(shè)的步伐。4．玉林市目前的商品房銷售市場主流以期房銷售為主，期房的銷售雖然難度比較大，但是市場消化的關(guān)鍵通過大量的宣傳，對消費者進行一個市場啟蒙教育與引導的過程。二、競爭對手分析主要競爭對手：世紀江南還包括：政府各單位集資福利房、單位集資自建房，部分舊城改造的回建房、玉林市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)品花園小區(qū)、良鷹住宅開發(fā)區(qū)和有天