【正文】 商場如戰(zhàn)場 ， 須做到 “ 知已知彼 ， 百戰(zhàn)不殆 ” 。 我司前期通過縝密的市場調(diào)研 ， 已充分掌握了本項(xiàng)目所處的宏觀經(jīng)濟(jì)市場和微觀經(jīng)濟(jì)市場 ， 結(jié)合本項(xiàng)目所具備的一些自有特征 ， 以及基本物業(yè)狀況 ， 已綜合得出一些有充分理論依據(jù)的結(jié)論 。 俗語說， “ 凡事預(yù)則立，不立則廢 ” ，有計(jì)劃、有謀略、有針對(duì)性的制定營銷策劃方案，使市場調(diào)研結(jié)論得以行之有效的使用，從而占得先機(jī)，取勝市場，取得理想的銷售業(yè)績和在房產(chǎn)市場建立較高的企業(yè)知名度、美譽(yù)度與品牌度。 前 言 第一部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 港城花園位于小龍坎石碾盤車站旁 ， 東臨沙區(qū)商業(yè)步行街 ， 沙區(qū)生活中心區(qū)；南連重慶文化重要事業(yè)區(qū) ， 重慶大學(xué) 、 重慶師范大學(xué) 、 重慶外語學(xué)院等文脈相續(xù) ， 文風(fēng)蔚然；毗鄰天星橋轉(zhuǎn)盤和沙區(qū)政府行政區(qū)中心；北望平頂山 ， 層峰疊翠， 風(fēng)舒云卷 。 咫尺繁華更與自然相親 ， 交通便捷 ， 四通八達(dá) 。 項(xiàng)目占地面積： 13488平方米 ， 住宅占地面積： 2376平方米 ， 容積率： ,綠化率 ， 總建筑面積： 99870平方米 ， 總戶數(shù) 572戶 ， 底層雙層架空 。 港城花園由兩幢 28層高層建筑，兩幢綜合性建筑圍合而成，遵照沙區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)的原則，貴為小龍坎首席水景現(xiàn)代園林住宅小區(qū)。 二、 戶型分布 序號(hào) 戶型 戶數(shù) 面積（套內(nèi)） 比量 A 兩室兩廳兩房雙衛(wèi) 52 % B1 三室兩廳兩房雙衛(wèi) 26 % B2 三室兩廳兩房雙衛(wèi) 26 % C 兩室兩廳兩房單衛(wèi) 78 % D 兩室兩廳一廚單衛(wèi) 78 % E 兩室兩廳一廚單衛(wèi) 78 % F 兩室兩廳兩房單衛(wèi) 78 % G 兩室兩廳兩房雙衛(wèi) 78 % H 一室一廳一廚單衛(wèi) 78 % 合計(jì) 572戶 套內(nèi)面積 130m2以上的戶型比例為 %，中等戶型面積占絕大部分比例，從整個(gè)戶型分布構(gòu)成上看，比較適合市場的需求量。 三、 周邊配套 毗鄰石碾盤轉(zhuǎn)盤 ， 踞天陳路 、 天星橋正街 、 小龍坎正街交匯口岸 ， 地理位置十分優(yōu)越 生活服務(wù)：天星橋農(nóng)貿(mào)市場 、 新世紀(jì)超市 ， 規(guī)劃中的升偉商業(yè)步行街 ， 沙坪壩花市 教育配套：重慶八中 、 天星橋小學(xué) 、 覃家崗小學(xué) 、 實(shí)驗(yàn)一小 、 第三軍醫(yī)大學(xué) ， 規(guī)劃中的四川音樂學(xué)院 金融機(jī)構(gòu)：農(nóng)業(yè)銀行 、 建設(shè)銀行 醫(yī)療設(shè)施：市二建醫(yī)院 、 西南醫(yī)院 、 新橋醫(yī)院以及各大藥房 飲食文化：金龍玉鳳大酒樓 、 沙利文鮑翅樓 休閑娛樂：沙坪公園、茶樓、咖啡館 四、 交通條件 ① 公交路線 236 天驕年華 ——南橋寺 239 陶瓷市場 ——建專 262 高灘巖 ——朝天門 276 壁山 ——石碾盤 281 西彭 ——石碾盤 284 福壽場 ——石碾盤 285 龍鳳 ——石碾盤 286 走馬 ——石碾盤 464 回龍灣 ——漢渝路 803 中梁山 ——重大 201 林園 ——北部新城 211 西物 ——白鶴嶺 213 中梁山 ——建專 218 張家灣 ——建專 219 新橋 ——牛角沱 228 火車北站 ——火車北站 （ 環(huán)線 ） 133 龍湖 ——高灘巖 429 升偉 新民居 ——較場口 807 蘭花小區(qū) ——嘉新 桃花里 ② 火車北站 、 長途汽車站 交通路線觸及各區(qū)，輕便到達(dá)您所去之處。 五、 項(xiàng)目 SWOT分析 （ 一 ） 優(yōu)勢(shì) （ S） 地段：項(xiàng)目地處石碾盤 ， 隸屬沙區(qū)商業(yè)中心的輻射地帶 。 交通：天陳路 、 小龍坎正街 、 天星橋正街三路交匯 ， 完善的交通網(wǎng)絡(luò) ， 快捷便利 ， 四通八達(dá) 。 教育：沙區(qū)濃郁的文化氛圍 ， 以及周邊小學(xué) 、 中學(xué) 、 大學(xué)一應(yīng)俱全 ， 名校毗鄰 ， 書香滿園 。 生活配套：天星農(nóng)貿(mào)市場 ， 居家生活 ， 飲食無憂 。 環(huán)境：離主干道幾十米 ， 建筑阻隔 ， 繁華不棄 ， 塵囂不至 。 產(chǎn)品：宏偉壯觀的大樓 ， 極富個(gè)性 ， 沙區(qū)標(biāo)志性建筑 。 戶型設(shè)計(jì)：戶型室室采光 ， 陽光房間 ， 健康居家的理想生活 。 戶型分配：中等戶型 ， 比例達(dá) 80%， 與市場吻合 ， 定位明確 。 景觀環(huán)境：內(nèi)部景觀人性、細(xì)膩，小龍坎片區(qū)不可多得的水景園林封閉式小區(qū)。 （ 二 ） 劣勢(shì) （ W） 規(guī)模：小區(qū)住宅 5萬多方 ， 難與大盤抗衡 。 戶型：套內(nèi)面積 120平方米以上的比例達(dá) 20%， 市場消費(fèi)群體較少 。 片區(qū)：沙區(qū)商業(yè)中心與天星橋開發(fā)片區(qū)交接邊緣地帶 ， 不屬于沙區(qū)繁華地帶 。 商業(yè)配套：周邊缺乏知名度高 、 規(guī)模大的飲食 、 休閑 、 娛樂場所 ， 商業(yè)氛圍不 成熟 ， 人流量較小 ， 人氣不旺 。 視野開闊度：九層以下 ， 受建筑遮擋 ， 視野開闊度較低 。 技術(shù)指標(biāo)：建筑密度大 ， 容積率高 。 市民印象：市民對(duì)該片區(qū)認(rèn)識(shí)較少，認(rèn)知度較低。 （ 三 ） 機(jī)會(huì) （ O） 沙區(qū)新規(guī)劃： G組團(tuán) ， 小龍坎 、 石碾盤 、 天馬路圍合而成的地帶 ， 將成為沙區(qū)舊 城改造的重點(diǎn)工程 。 沙區(qū)標(biāo)志性工程：政策支持 ， 諸多優(yōu)惠 ， 信譽(yù)度 、 知名度容易提升 。 競爭物業(yè)：當(dāng)前小龍坎片區(qū)尚無新的項(xiàng)目上馬開工 ， 來自本片區(qū)競爭壓力小 。 教育配套：沙區(qū)作為文化區(qū)本身的居住吸引力 ， 是支撐本項(xiàng)目的文化教育賣點(diǎn) 。 購買力：沙區(qū)市民購買力較強(qiáng) ， 戶型規(guī)劃與面積分配符合市場需求 。 規(guī)劃作用：寫字樓的建設(shè) ， 為本項(xiàng)目帶來大戶型的消費(fèi)群體 。 （ 四 ） 威脅 （ T） 區(qū)外競爭：半小時(shí)主城區(qū)的交通格局 ， 以及外區(qū)所擁有的特色優(yōu)勢(shì) ， 將分流 本區(qū)域的部分客戶 。 區(qū)內(nèi)競爭：沙區(qū)當(dāng)前的發(fā)展重點(diǎn)不在此處 ， 來自本區(qū)內(nèi)開發(fā)熱點(diǎn)的競爭壓力 重于區(qū)外競爭 。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：戶型的設(shè)計(jì)與市場當(dāng)前供應(yīng)重疊 ， 在面積的分配上處于劣勢(shì) 。 消費(fèi)群體：沙區(qū)主力消費(fèi)群為公務(wù)員 、 教育機(jī)構(gòu)人員 、 醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)人員和 非公有制企業(yè)白領(lǐng)人士和私企老