【正文】 151 206 五居 260 芳馨園 78 98 169 189 214 國(guó)展家園 90 120 176 198 226 230 復(fù)式 276 353 浩鴻園 107 140 136 164 博雅園 123 228 柳源居 76 76 103 134 177 福景苑 179 194 272 鳳凰城 84 118 158 184 國(guó)際港 66 74 88 96 126 128 227 253 五居 246 255 陽(yáng)光都市 159 164 177 204 柳清居 161 183 184 平均面積 大小戶型平均面積 66 117. 3 215. 7 戶型比例 % % % % % 附表 2：在售項(xiàng)目戶型、價(jià)格市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì) 單位：元 項(xiàng)目名稱 一居 起價(jià) 均價(jià) 二居 起價(jià) 均價(jià) 三居 起價(jià) 均價(jià) 四居 起價(jià) 均價(jià) 雍和家 園 7316 9255 7180 9240 7480 10130 10450 12250 吉慶里二期 10080 10080 幸福二村 9950 10050 9950 10050 9950 10050 9950 10050 幸福一村 9000 9300 9000 9300 9000 9300 9000 9300 華普中心 9600 15000 9600 15000 鴻安國(guó)際 11400 11400 11400 11400 美惠大廈 11898 13000 11898 13000 俊景苑 13000 15000 13000 15000 京華豪園 11000 13000 11000 13000 世貿(mào)國(guó)際公寓 8889 13000 8889 13000 建外 SOHO 8000 9000 8000 9000 8000 9000 陽(yáng)光 100 8000 8100 9000 9300 9500 亮馬名居 9000 10000 9000 10000 9000 10000 9000 10000 京香福苑 8300 8800 8300 8800 8300 8800 芳馨園 5700 6800 5700 6800 5700 6800 5700 6800 國(guó)展家園 7888 9500 7888 9500 7888 9500 7888 9500 浩鴻園 7600 8200 7600 8200 博雅園 8800 8800 柳源居 6750 7600 6750 7600 6750 7600 福景苑國(guó)際 19505 19505 19505 鳳凰城 6900 8000 6900 8000 6900 8000 陽(yáng)光都市 8300 9700 國(guó)際港 8100 8100 8100 8100 柳清居 7180 7800 7180 7800 均 價(jià) 二、結(jié)論 通 過(guò)以上 數(shù)據(jù)對(duì) 比 200 0 年度 中房指 數(shù)北京 市本區(qū) 域內(nèi)各 季度的市 場(chǎng) 在 售項(xiàng) 目 平 均面 積 及平 均 價(jià) 格可 清 晰顯 示 出 ：項(xiàng) 目 均 價(jià)體系系 數(shù) 及 戶型 面 積 體系 系 數(shù)隨 著 市 場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng) 激烈 程 度 的加 劇 ， 呈現(xiàn)明顯 下 降 的趨 勢(shì) ； 至于 今 年一 季 度 北京 市 住宅 均 價(jià) 與去 年 同 期相 比，上 升 5%左右 ，專 家認(rèn)為 這是短 暫現(xiàn)象 ，有些 表現(xiàn)為 區(qū)域特 征，不足 為 憑 。 C BD 國(guó)際中心緊鄰 朝陽(yáng)路 ，位于 整個(gè)項(xiàng) 目的北 部，占地 公 頃，總 建筑面積 12 萬(wàn)平 方米，由 一棟 33 層 寫字樓 和一棟 酒店式 公寓以 及商業(yè)裙房組 成。 由 于二 環(huán) 周 邊的 土 地資 源 越 來(lái)越 少 ，故 目 前 其項(xiàng) 目 周 邊在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目并不 很多，但 是， 諸如“ 陽(yáng)光都市 ”、“金菲 國(guó)際公 寓”“華普公 寓”“吉慶 里二期”等 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng) 目體量 相對(duì)較 大、銷售 周期較長(zhǎng) 、 售 價(jià)較 高 ， 還是 會(huì) 對(duì)本 項(xiàng) 目 的的 銷 售形 成 階 段性 影 響 。另具本 公司企 劃部不 完全統(tǒng) 計(jì)，2021 年北 京僅新 開樓盤 就達(dá) 200 余個(gè)，平 均每 40 小時(shí) 即出現(xiàn) 一個(gè)新樓盤 ，大大 超過(guò)了 99 年 125 個(gè)新 盤上市 的數(shù)量 ，再 一次沖 破歷史記錄。 新城國(guó)際（理想世界） 開 發(fā)商為 北京萬(wàn) 通實(shí)業(yè) 有限公 司，設(shè) 計(jì)方案 通過(guò)國(guó) 際招標(biāo) ，在10 多個(gè)方案 中優(yōu)選 出由香 港王董 設(shè)計(jì)事 務(wù)所設(shè) 計(jì)的弧 形板式 高層圍合建筑，立 面新穎。 大連萬(wàn) 達(dá)和深 圳金地 今年同時(shí) 在國(guó)貿(mào) 商圈出 手，被 業(yè)內(nèi)稱 為“南狼 北虎” 夾擊 CBD，其品牌優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)不可低估。項(xiàng)目 占地 公頃 ，屬典 型的“插空”項(xiàng)目 ；規(guī)劃 總建筑 面積 2 萬(wàn)平 方米， 建筑密 度 31%， 容積率 。 （ 3）、項(xiàng)目規(guī) 劃方案 受地塊 形狀 、四至 狀況制 約嚴(yán)重 ，人 口密度大 、 建 筑密 度 大 、容 積 率較 高 、 樓體 布 局難 度 大 ，狹 小 的 中央庭院 也 不 利于 園 林 景觀 環(huán) 境規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)， 會(huì) 給銷 售 帶 來(lái)較 大 壓 力，特別 是 進(jìn) 入后 期 銷 售階 段 隨著 工 程 形象 的 拔高 ， 視 覺(jué) 效 果 會(huì) 越來(lái)越差。 （ 2）、向 往便利 的運(yùn)動(dòng) 、健康 ，追求 時(shí)尚，工作單 位十分 接近的年輕的準(zhǔn)成功人士（包括一些運(yùn)動(dòng)員）。 項(xiàng)目定位 商住兩用 +投 資 概念 建筑規(guī)劃的調(diào)整 （ 1）、保留正向大面積的居住功能為主 的偏大 套型設(shè) 計(jì)。 該項(xiàng)目獨(dú)有的 特征是： 緊鄰 在北京 人心目 中無(wú)可 替代的國(guó) 安主場(chǎng) —— 工 人體育 場(chǎng)，這是 一 個(gè) 市中 心 的 、大 型 的、 綜 合 型的 、 有著 特 殊 定義 的 集 體育運(yùn)動(dòng) 、 休 閑娛 樂(lè) 、 大型 演 出于 一 體 的場(chǎng) 館 ；此 外 ， 還有 一 個(gè) 綜合性的室內(nèi)工人體育館。 第四章：營(yíng)銷及推廣策略 一、工作目標(biāo) 銷售目標(biāo) 計(jì)劃一年之內(nèi)完成銷售總額的 60~70%，達(dá) 到盈虧 平衡點(diǎn) 。 B、對(duì) 于 出 行的 交 通 工具 為 出 租車 的 客 戶， 我 們 建 議除 采用“ A”方案 外，還應(yīng) 取用北 青報(bào)、晨報(bào) 的 DM 的形式； 現(xiàn)在此 兩家報(bào)社 對(duì) 出 租汽 車 免 費(fèi)發(fā) 送 報(bào)紙 ， 因 此， 目 標(biāo)客 戶 在 車上 的 時(shí) 間我們可以充 分運(yùn)用 ； DM 應(yīng)富于 變化；費(fèi)用 ：除印刷 費(fèi)外 ，所需 費(fèi)用較低，每次投 放的總 體費(fèi)用 約在 5 萬(wàn)份， 5 萬(wàn)元之內(nèi)， 計(jì)劃采 用 6次，發(fā)行時(shí)間待定，推廣費(fèi)用約 30 萬(wàn) 元。此時(shí)應(yīng)將朝外大街、東 三環(huán)路 牌廣告 到位。 按照項(xiàng)目 自身的 條件，理 想的均價(jià) 應(yīng)在 11000/平 方米水 平，但北京高檔 住宅及 公寓市 場(chǎng)供過(guò) 于求，現(xiàn)時(shí)認(rèn) 為應(yīng)該 在 9000~ 10000/平方米 定位 的物 業(yè)都 非常 難銷 ，大 部分 賣了 50%就 停下 ，資 金出現(xiàn)極 大 超 出預(yù) 計(jì) 的 缺口 ， 若前 期 資 金貸 款 也有 很 大 壓力 ， 交 付使用期肯定 受影響 ；而 800 0 元 /平方 米的定 價(jià)又給 客戶以 高不成 低不就的 感 覺(jué) ，因 此 ， 我們 應(yīng) 在開 盤 時(shí) 迅速 拔 高認(rèn) 購(gòu) 期 時(shí)的 公 開 價(jià)；經(jīng)過(guò)市場(chǎng) 綜合比 較及成 本估算 我們認(rèn) 為 開盤階 段 960 0 元 /平（ 精裝修） 的 均 價(jià)比 較 合 理， 也 容易 被 市 場(chǎng)所 接 受； 在 這 個(gè)價(jià) 位 上 也堅(jiān)持采用菜單式精裝修。 現(xiàn)階段，除加 強(qiáng)營(yíng)銷 組織力 量外， 還應(yīng)增 設(shè) 1~2 名 有一定 市場(chǎng)經(jīng) 驗(yàn)和營(yíng)銷 經(jīng) 驗(yàn) 的骨 干 力 量， 集 中統(tǒng) 一 管 理， 分 工責(zé) 任 ， 對(duì)以 下 方 面有所準(zhǔn)備： 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較 有壓力的入市策略 由 于本項(xiàng) 目的潛 在競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手較 多，他們 的開盤 會(huì)對(duì)我 們的銷 售形成較大 沖擊， 致使客 戶分流 ；那么 ，整體實(shí) 現(xiàn) 11 000 元 /平 米的銷售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難，為此我方建議如下： （ 1 ）、 在 參 考 開 發(fā) 商 的 價(jià) 格 底 限 要 求 基 礎(chǔ) 上 ， 建 議 采 取 以9500~960 0 元 /平 米（精 裝修 ）的 均價(jià)入 市， 確保優(yōu) 質(zhì)又 優(yōu)價(jià) ，與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線上，價(jià)格制定靈活又有彈性。 廣 告沒(méi)有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整 廣 告能夠 有效的 傳遞信 息，是 有效促