世聯(lián)地產(chǎn)合肥新華學(xué)府花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(33頁(yè))-房市分析(已修改)
2025-08-25 10:17 本頁(yè)面
【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2020/9/18 合肥新華學(xué)府花園項(xiàng)目第三階段市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 微觀市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 購(gòu)房消費(fèi)者傾向于將自己的居所從一環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣 一環(huán) 二環(huán) 本項(xiàng)目所在 的學(xué)府區(qū) ?根據(jù)統(tǒng)計(jì)，選擇在二環(huán)以外購(gòu)房的消費(fèi)者２００２年僅為８％，２００４年上升到２２％，較兩年前消費(fèi)者在這一區(qū)域的購(gòu)房意向提高了１４個(gè)百分點(diǎn) ?學(xué)府區(qū)既不是緊鄰鬧市，又不過(guò)于偏遠(yuǎn)，所以日漸受到購(gòu)房者的追捧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 四大區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)格局 —— 蜀山區(qū)是消費(fèi)者首選購(gòu)房區(qū)塊 蜀山區(qū) 瑤海區(qū) ?根據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)四大區(qū)塊的購(gòu)房選擇意向從高到低依次是：蜀山區(qū)、包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、瑤海區(qū) ?蜀山區(qū)依然是消費(fèi)者首選購(gòu)房區(qū)域，有３０．９％的消費(fèi)者有意向在此區(qū)域購(gòu)房，是消費(fèi)者認(rèn)為最具升值潛力的區(qū)域 ?我們項(xiàng)目就處在蜀山區(qū)塊 本項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 蜀山區(qū)塊的板塊競(jìng)爭(zhēng) —— 學(xué)府區(qū)現(xiàn)在具有優(yōu)勢(shì)，但未來(lái)前景不及政務(wù)新區(qū)，學(xué)府區(qū)應(yīng)該回避劣勢(shì) 學(xué)府區(qū) 典型樓盤： 新華 〃 學(xué)府花園 漢嘉 〃 都市森林 廣利花園等 蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 典型樓盤： 金色池塘 高新開發(fā)區(qū) 典型樓盤： 綠城 〃 桂花園 夢(mèng)園小區(qū) 新加坡花園城 政務(wù)新區(qū) 典型樓盤： 綠地 〃 國(guó)際花都 市中心方向 ?居住環(huán)境消費(fèi)需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境” ?蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高新開發(fā)區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境良好，但是配套不夠完善，居住氛圍不濃厚 ?學(xué)府區(qū)文化教育環(huán)境最佳，且距離市中心最近，交通便利，配套完善 ?政務(wù)新區(qū)是未來(lái)城市規(guī)劃重點(diǎn)，升值潛力巨大 ?和其它板塊相比，學(xué)府區(qū)具有獨(dú)一無(wú)二的人文優(yōu)勢(shì)和便利優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 名稱 綠城 〃 桂花園 新加坡花園城 綠地 〃 國(guó)際花都 圖片 位臵 合肥市高新區(qū)，東臨科學(xué)大道，北靠合肥市景觀大道黃山路 合肥市高新區(qū)，長(zhǎng)江西路 898號(hào) 合肥市政務(wù)新區(qū)，東流路和潛山路交叉口 基本情況 占地 480畝，建面 41萬(wàn)平，容積率 ，綠化率 ％，由多層公寓，小高層公寓，中心會(huì)所、學(xué)校、幼兒園等組成 總占地近千畝，總建面 60多萬(wàn)平，一期 A區(qū) 7萬(wàn)平， 300多套 總占地 70萬(wàn)平，分五期開發(fā)完成，一期已經(jīng)交房，在售二期 主力戶型 90～ 110平的二房， 120～ 140平的小三房，160～ 170平的大三房 130140的三房 以 80～ 90的兩房和 100～ 120的三房為主 價(jià)格 多層：一期均價(jià) 2800，二期小高層 3400 ：多層 3600 總體均價(jià) 3300～ 3400元 /平，面水均價(jià)4000元 /平，臨路 2020元 /平 3300～ 3400之間 客戶 一期由 30％左右浙江的炒房客，二期 50％私營(yíng)業(yè)主， 30％公務(wù)員， 20％白領(lǐng) 一期 2棟樓被銀行團(tuán)購(gòu)了，普通房子周邊居民買的多，有景觀資源的房子周邊生意人買的多 私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員所占比例差不多，首次臵業(yè)者占到 40％ 銷售情況 一般 30套 /月 去年 ，現(xiàn)在基本售完，開盤兩個(gè)月賣出一大半 一般 150多套 /月 營(yíng)銷亮點(diǎn) 大會(huì)所的展示，小區(qū)園林綠地的的展示，園林景觀精致細(xì)膩 豪華會(huì)所，社區(qū)水景展示， 400畝綠色生態(tài)園林 70萬(wàn)平米超大型現(xiàn)代都市社區(qū)，地處政務(wù)新區(qū)，戶型大開間、短進(jìn)深 主打語(yǔ) 舒適桂花園，一生好居停 給你一個(gè)生態(tài)的家園 綠地 〃 合肥上海城 市場(chǎng)看法 開發(fā)商綠城的市場(chǎng)口碑很好，認(rèn)可度很高，桂花園是市場(chǎng)高端項(xiàng)目，價(jià)格較高，是市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者 新加坡花園開發(fā)周期比較長(zhǎng)，早期形象較差，銷售速度慢，近期形象給外界耳目一新的感覺，銷售情況比較好 廣告投放量比較大，組織記者區(qū)上海參觀綠地的樓盤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 名稱 金色池塘 鳳凰城 〃 家家景園 繁華世家 圖片 位臵 合肥市西郊，東沿西二環(huán)路，南臨樊洼路 合肥市蜀山區(qū)長(zhǎng)江西路與潛山路交口處 大學(xué)城東側(cè)，金寨南路與繁華大道交匯處 基本情況 一個(gè)面積達(dá)到１００００平方米左右原生池塘 ， 2020年底交房 分五期推出，一期已經(jīng)交房，二期推出1500套，現(xiàn)在剩下 400套左右，多是頂層復(fù)式，明年 3月推三期 占地 200畝，容積率 ，由小高層和四層的多層組成 主力戶型 107平的小三房， 120多平的大三房 40％是 80～ 90平的兩房， 40％是 120～130平的三房 二期小高層主力戶型為 80～ 100的兩房和三房，多層為 170平的景觀房 價(jià)格 均價(jià) 3000元 /平 均價(jià) 3100～ 3200元 /平 均價(jià) 2700多，小高層層差 40～ 70，多層層差100～ 200 客戶 市區(qū)內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主，政府公務(wù)員，高級(jí)白領(lǐng)，周邊的生意人 38軍事研究所團(tuán)購(gòu) 100多套， 30％是公務(wù)員， 40％是白領(lǐng)， 30％是蜀山區(qū)居民，20％來(lái)自廬陽(yáng)區(qū) 30％是市內(nèi)居民， 30～ 40％是周邊企業(yè)、廠房的人，大學(xué)城老師和周邊私立學(xué)校老師也有買但
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