世聯(lián)地產(chǎn)合肥新華學(xué)府花園項目市場調(diào)研報告(33頁)-房市分析(已修改)
2025-08-25 10:17 本頁面
【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。2020/9/18 合肥新華學(xué)府花園項目第三階段市場調(diào)研報告 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 微觀市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 3 區(qū)域間競爭格局 —— 購房消費者傾向于將自己的居所從一環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣 一環(huán) 二環(huán) 本項目所在 的學(xué)府區(qū) ?根據(jù)統(tǒng)計，選擇在二環(huán)以外購房的消費者２００２年僅為８％，２００４年上升到２２％，較兩年前消費者在這一區(qū)域的購房意向提高了１４個百分點 ?學(xué)府區(qū)既不是緊鄰鬧市，又不過于偏遠(yuǎn)，所以日漸受到購房者的追捧 本報告是嚴(yán)格保密的。 4 四大區(qū)塊競爭格局 —— 蜀山區(qū)是消費者首選購房區(qū)塊 蜀山區(qū) 瑤海區(qū) ?根據(jù)調(diào)查，消費者對四大區(qū)塊的購房選擇意向從高到低依次是：蜀山區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū) ?蜀山區(qū)依然是消費者首選購房區(qū)域，有３０．９％的消費者有意向在此區(qū)域購房，是消費者認(rèn)為最具升值潛力的區(qū)域 ?我們項目就處在蜀山區(qū)塊 本項目 本報告是嚴(yán)格保密的。 5 蜀山區(qū)塊的板塊競爭 —— 學(xué)府區(qū)現(xiàn)在具有優(yōu)勢，但未來前景不及政務(wù)新區(qū)，學(xué)府區(qū)應(yīng)該回避劣勢 學(xué)府區(qū) 典型樓盤： 新華 〃 學(xué)府花園 漢嘉 〃 都市森林 廣利花園等 蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 典型樓盤： 金色池塘 高新開發(fā)區(qū) 典型樓盤： 綠城 〃 桂花園 夢園小區(qū) 新加坡花園城 政務(wù)新區(qū) 典型樓盤： 綠地 〃 國際花都 市中心方向 ?居住環(huán)境消費需求重心在“綠化生態(tài)環(huán)境與文化教育環(huán)境” ?蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新開發(fā)區(qū)的綠色生態(tài)環(huán)境良好，但是配套不夠完善，居住氛圍不濃厚 ?學(xué)府區(qū)文化教育環(huán)境最佳，且距離市中心最近，交通便利，配套完善 ?政務(wù)新區(qū)是未來城市規(guī)劃重點，升值潛力巨大 ?和其它板塊相比，學(xué)府區(qū)具有獨一無二的人文優(yōu)勢和便利優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 6 競爭樓盤狀況 名稱 綠城 〃 桂花園 新加坡花園城 綠地 〃 國際花都 圖片 位臵 合肥市高新區(qū)，東臨科學(xué)大道，北靠合肥市景觀大道黃山路 合肥市高新區(qū)，長江西路 898號 合肥市政務(wù)新區(qū)，東流路和潛山路交叉口 基本情況 占地 480畝，建面 41萬平，容積率 ，綠化率 ％，由多層公寓，小高層公寓，中心會所、學(xué)校、幼兒園等組成 總占地近千畝，總建面 60多萬平，一期 A區(qū) 7萬平， 300多套 總占地 70萬平，分五期開發(fā)完成，一期已經(jīng)交房，在售二期 主力戶型 90～ 110平的二房， 120～ 140平的小三房，160～ 170平的大三房 130140的三房 以 80～ 90的兩房和 100～ 120的三房為主 價格 多層：一期均價 2800，二期小高層 3400 ：多層 3600 總體均價 3300～ 3400元 /平，面水均價4000元 /平，臨路 2020元 /平 3300～ 3400之間 客戶 一期由 30％左右浙江的炒房客，二期 50％私營業(yè)主， 30％公務(wù)員， 20％白領(lǐng) 一期 2棟樓被銀行團購了，普通房子周邊居民買的多，有景觀資源的房子周邊生意人買的多 私營業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員所占比例差不多，首次臵業(yè)者占到 40％ 銷售情況 一般 30套 /月 去年 ，現(xiàn)在基本售完，開盤兩個月賣出一大半 一般 150多套 /月 營銷亮點 大會所的展示，小區(qū)園林綠地的的展示，園林景觀精致細(xì)膩 豪華會所，社區(qū)水景展示， 400畝綠色生態(tài)園林 70萬平米超大型現(xiàn)代都市社區(qū)，地處政務(wù)新區(qū)，戶型大開間、短進深 主打語 舒適桂花園，一生好居停 給你一個生態(tài)的家園 綠地 〃 合肥上海城 市場看法 開發(fā)商綠城的市場口碑很好，認(rèn)可度很高，桂花園是市場高端項目，價格較高，是市場的領(lǐng)導(dǎo)者 新加坡花園開發(fā)周期比較長，早期形象較差，銷售速度慢，近期形象給外界耳目一新的感覺，銷售情況比較好 廣告投放量比較大，組織記者區(qū)上海參觀綠地的樓盤 本報告是嚴(yán)格保密的。 7 競爭樓盤狀況 名稱 金色池塘 鳳凰城 〃 家家景園 繁華世家 圖片 位臵 合肥市西郊，東沿西二環(huán)路，南臨樊洼路 合肥市蜀山區(qū)長江西路與潛山路交口處 大學(xué)城東側(cè)，金寨南路與繁華大道交匯處 基本情況 一個面積達到１００００平方米左右原生池塘 ， 2020年底交房 分五期推出，一期已經(jīng)交房，二期推出1500套，現(xiàn)在剩下 400套左右，多是頂層復(fù)式，明年 3月推三期 占地 200畝，容積率 ，由小高層和四層的多層組成 主力戶型 107平的小三房， 120多平的大三房 40％是 80～ 90平的兩房， 40％是 120～130平的三房 二期小高層主力戶型為 80～ 100的兩房和三房，多層為 170平的景觀房 價格 均價 3000元 /平 均價 3100～ 3200元 /平 均價 2700多，小高層層差 40～ 70，多層層差100～ 200 客戶 市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主，政府公務(wù)員，高級白領(lǐng)，周邊的生意人 38軍事研究所團購 100多套， 30％是公務(wù)員， 40％是白領(lǐng)， 30％是蜀山區(qū)居民，20％來自廬陽區(qū) 30％是市內(nèi)居民， 30～ 40％是周邊企業(yè)、廠房的人，大學(xué)城老師和周邊私立學(xué)校老師也有買但
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