【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁 共 61 頁 內(nèi)部因素 開發(fā)企業(yè)進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目策劃建議的實(shí)施等對(duì)企業(yè)提高項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋率、提升企業(yè)品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大企業(yè)整體社會(huì)影響力等作用都非常明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的重要組成部分，必然會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展而日趨成熟，從目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資大但經(jīng)濟(jì)回報(bào)率也非常大，同時(shí)它的周期短（一般 2— 4 年），一但完成，對(duì) 開發(fā)企業(yè)意義非凡。不僅能使企業(yè)得到巨大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得開發(fā)企業(yè)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)道路，使企業(yè)的市場(chǎng)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步加強(qiáng)。 目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，發(fā)達(dá)城市和不發(fā)達(dá)城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。鹽城市（江蘇發(fā)達(dá)的二類城市，同時(shí)受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)輻射）在未來必然會(huì)提升其城市形象和加大其在江蘇地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所占的比重。 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置： 二、 宗地現(xiàn)狀 宗地位置較好，地處鹽城中心西南面，距離市中心直線距離 1000米、道路距離 2000米。 地勢(shì)平坦，自然標(biāo)高相當(dāng)于黃海高程 。 目前宗地不存在地面居民、工廠、拆遷等工作。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結(jié)構(gòu)等（開發(fā)商提供） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁 共 61 頁 三、 項(xiàng)目規(guī)劃數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)名稱 具體數(shù)據(jù) 基地面積 9250 M2 總建筑面積 23886 M2 其中： 住宅建筑面積 18353 M2 所占比例 77% 商業(yè)及配套公建建筑面積 4023 M2 所占比例 17% 停車 庫建筑面積 1505 M2 所占比例 6% 綜合容積率 建筑密度 34% 集中綠化率 % 總戶數(shù) 112戶 其中： 三室二廳二衛(wèi) 68戶 所占比例 61% 二室二廳一衛(wèi) 32戶 所占比例 29% 躍層 12戶 所占比例 10% 機(jī)動(dòng)車停車位（小區(qū)內(nèi)） 44輛 其中： 室內(nèi) 35輛 所占比例 80% 室外 9輛 所占比例 20% 四、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 300米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 本案所在地 公交線路有 2 6 20 34 路共五 條公交線路，鹽城市的公共 交通網(wǎng)絡(luò)以六縱八橫的輻射由城市中心向外延伸 ，連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路正處在該交通網(wǎng)絡(luò)以內(nèi) ，居民出行比較方便。大慶路和鹽馬路由于建設(shè)時(shí)間相對(duì)較晚，所以路況較好。 宗地出行主要依靠：公交車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)可利用公交站牌及馬路路邊 POP廣告的形象宣傳。 鹽馬路南段正在進(jìn)行馬路拓寬的市政改造工程，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)該路段將拓寬完畢，到時(shí)宗地馬路的人流量及車流量將有所加大。 教育： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁 共 61 頁 宗地北面 150米處為鹽城市中心小學(xué) 宗地東北方向 1公里處為城區(qū)實(shí) 小和市第一職業(yè)高級(jí)中學(xué) 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ： 宗地西側(cè)相鄰為一家醫(yī)院 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) ： 宗地西面 50米為雅家樂超市 宗地北面 250米左右為鹽城市最大的超市：世紀(jì)聯(lián)華 宗地北面 200米左右為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 宗地所在區(qū)域的商業(yè)氛圍較好，沿鹽馬路及大慶路店面的主要經(jīng)營(yíng)種類為百貨、餐飲、娛樂為主，店面的售價(jià)為 12000~15000 元 /平，店面的租金為 /平 *天。 公園 ： 項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝狈? 建議在規(guī)劃中充分利用 1000 多平米的集中綠地，通過建造一些別致的小品來烘托 出輕松休閑的環(huán)境 氛圍。 銀行 ： 可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對(duì)提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不 便，提升小區(qū)在宗地當(dāng)?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭? 五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查 1）樓盤名稱： 新日月 翠洲嘉園 物業(yè)類型：住宅 銷售價(jià)格： 2100元 /平 樓盤介紹： 交通便捷，公交 68路 “ 翠洲嘉園 ” 專線雙層巴士直達(dá)小區(qū)。小區(qū)主要路口標(biāo)志明顯；噴泉、背景音樂定時(shí)開放；秩序井然。 小區(qū)物管規(guī)范，區(qū)內(nèi)設(shè)置各種安全措施。 2）樓盤名稱： 鴻基 奧園 芝林廣場(chǎng) 物業(yè)類型：商住 銷售價(jià)格： 3000元 /平（住宅） 20000元 /平（一層商鋪） 中國(guó)最大的管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 8000元 /平（二層商鋪） 樓盤介紹： 主要戶型： 3室 2廳 超前的生態(tài)景觀住宅，人性化的空間構(gòu)造； 數(shù)萬平方米的市民健身公園景觀，再版都市桃花源的靈秀風(fēng)韻； 都 市 CLD國(guó)際社區(qū)生態(tài)居住典范，成功人士的修養(yǎng)生息之棲 3） 樓盤 名稱： 新港灣花園 物業(yè)類型：住宅 銷售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤介紹： 新港灣花園是江蘇中誠信進(jìn)軍精心打造的第一塊品牌。占地 ，位于鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華超市西側(cè)，戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特新穎。以 90150 平方米的三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為主，配以獲國(guó)家建設(shè)部?jī)?yōu)秀設(shè) 計(jì)獎(jiǎng)本市區(qū)首創(chuàng)的錯(cuò)躍層套型；功能配套齊全。防盜對(duì)講門安全系統(tǒng)，天然氣有限電視寬帶網(wǎng)等設(shè)備配套齊全。小區(qū)實(shí)行先進(jìn)的紅外線監(jiān)控管理方式，樹立人性化的服務(wù)理念， 24小時(shí)保安巡更，主要入口配置值班崗?fù)?，全方位的物業(yè)管理，為入住的居民提供一流的管理服務(wù)。小區(qū)的設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本，回歸自然的原則。東南兩惻綠水環(huán)繞，河岸鋪滿如茵草坪，小區(qū)內(nèi)綠因光而翠，光因綠而馨。幽靜閑適。使你流連忘返。 4） 樓盤 名稱： 興盛華庭 物業(yè)類型：商住 銷售價(jià)格： 2400元 /平 樓盤介紹： 該項(xiàng)目位于 鹽馬路世紀(jì)聯(lián)華對(duì)面 ，為多層住宅小區(qū)，沿馬路底層 為商鋪，目前已經(jīng)銷售完畢。 六、 大市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁 共 61 頁 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。 貳貳 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 中國(guó)最大的管理資源中心 第 14 頁 共 61 頁 一、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 總?cè)丝?、家庭戶?shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 1）總?cè)丝冢? 鹽城市總?cè)丝?數(shù)量為 人 其中：市區(qū)人口 萬人 市區(qū)人口占總?cè)丝诘?20% 農(nóng)村人口 農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?80% 市政府規(guī)劃，當(dāng)?shù)?2020年的市區(qū)人口數(shù)量將達(dá)到 100萬 鹽城市外來人口數(shù)量較少，可以忽略不計(jì) 2）收入水平： 2020年鹽城市居民人均收入為 9361元，比上年增漲 % 其中 ：工薪居民收入比上年增漲 % 2020年低于平均收入的居民占整個(gè)居民總數(shù)的 62%，顯示當(dāng)?shù)刎毟徊罹噙M(jìn)一步拉大 3）消費(fèi)水平： 2020 年鹽城市居民人均消費(fèi)支出為 6565 元，比上年增漲 %，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面居民用于居住、娛樂消費(fèi)增幅加大，居民人均居住類消費(fèi)支出為 882 元，居民人均居住類消費(fèi)支出增漲%，市區(qū)居住類（不含商品房?jī)r(jià)格）價(jià)格平均上漲 %，比居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)高 個(gè)百分點(diǎn)，而 12月份居住類價(jià)格上漲 %，漲幅高于同月食品價(jià)格 個(gè)百分點(diǎn)，成為居民消費(fèi)價(jià)格的“領(lǐng)跑者”，居住類價(jià) 格在整個(gè)居民消費(fèi)價(jià)格中所占比例較小，約為 %，但是如果居住類價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，也將成為價(jià)格回落的不穩(wěn)定因素。 GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 2020年鹽城國(guó)民生產(chǎn)總值 億元，累計(jì)增長(zhǎng) 14%， 城市人均 GDP為 12499元 /人。 消費(fèi)品零售總額 2020 年，全市 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)增長(zhǎng) %。 其中 ，全市城市市場(chǎng)實(shí) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁 共 61 頁 現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)消費(fèi)增幅差距有所縮小，農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)出現(xiàn) 升溫勢(shì)頭。 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 2020年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9362元，農(nóng)民人均純收入 4505元，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。城鄉(xiāng)居民收入的增長(zhǎng)，增強(qiáng)了購買能力 。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 2020年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 6500元 /人。 二、區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 道路狀況： 本案位于鹽馬路和大慶路的交匯處，而連接建軍路的 鹽馬路和連接解放南路的大慶路由于建設(shè)時(shí)間較晚，所以整體道路狀況比較好。 人車通行量： 測(cè)定項(xiàng)目名稱 具體數(shù)據(jù) 鹽馬路平均人流量為 24人次 /分鐘 9輛 /分鐘 大慶路平均人流量為 29人次 /分鐘 11輛 /分鐘 解放南路平均人流量為 32人次 /分鐘 7輛 /分鐘 建軍路平均人流量及車流量為 33人次 /分鐘 12輛 /分鐘 各城區(qū)區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn) 以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。 城中片區(qū) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁 共 61 頁 新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東的區(qū)域。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。 城南片區(qū) 青年路以南、通榆運(yùn)河以西、新河以北、西環(huán)路以東