房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 (2)-文庫吧
2025-04-21 00:07 本頁面
【正文】 ? 方案設(shè)計(jì)與選擇：根據(jù)研究內(nèi)容設(shè)計(jì)可供選擇方案 ， 或?qū)⒏鱾€(gè)方案的代表性組合 ， 或集中優(yōu)點(diǎn)重點(diǎn)修訂設(shè)計(jì)最佳方案 。 ? 制定實(shí)施計(jì)劃：對選定方案 ， 確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍 ， 估算投資 、 成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況 ， 說明成本 、 價(jià)格 、 進(jìn)度等變化對項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力 。 ? 編制報(bào)告 。 ? 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目背景與概況 ? 項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置 ? 市場分析與建設(shè)規(guī)模的確定 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 ? 資源供給 ? 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù) ? 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu) 、 管理費(fèi)用的研究 ? 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析 （ 財(cái)務(wù)評價(jià) 、 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 、 風(fēng)險(xiǎn)分析等 ） ? 結(jié)論及建議 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析 ? 經(jīng)濟(jì)評價(jià)是可行性研究的核心 ， 貫穿于可行性研究的全過程 。 ? 它的最終目的是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市發(fā)展規(guī)劃的要求 ， 在做好產(chǎn)品市場需求預(yù)測和工程技術(shù)研究的基礎(chǔ)上 ，計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目投入的費(fèi)用和產(chǎn)出的效益 ， 通過方案比較 ，對擬開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性和合理性進(jìn)行分析論證 ， 作出全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià) ， 為投資決策提供依據(jù) 。 ? 可行性研究中的開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)有兩種： ? 選擇優(yōu)化方案中的評價(jià) ， 用以比較和篩選方案 ， 以尋求最佳或滿意方案； ? 確定推薦方案后 ， 對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的最終的全面預(yù)測評價(jià) 。 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測算 投資來源與支出測算 銷售收入與稅金測算 產(chǎn)品成本測算 利潤測算 財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 現(xiàn)金流量表 靜態(tài)分析 動(dòng)態(tài)分析 不確定性分析 國民經(jīng)濟(jì)分析 評價(jià)結(jié)果 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的步驟 靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算分析 1．投資收益率 指投資方案建成達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年凈收益總額與方案投資總額的比率。它表明投資方案正常年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的年凈收益額。 1）計(jì)算公式：投資收益率 R=年凈收益或年平均收益 /投資總額 2）評價(jià)準(zhǔn)則： R≥R C基準(zhǔn)投資收益率，方案可以接受，否則，方案不可行。 3）應(yīng)用指標(biāo)： ? 全部投資收益率 =（正常年銷售利潤 +正常年貸款利息 +折舊） /總投資 ? 自有資金收益率 =（正常年銷售利潤 +折舊） /自有資金 ? 全部投資利潤率 =（正常年銷售利潤 +正常年貸款利息） /總投資 ? 自有資金利潤率 = 正常年銷售利潤 /自有資金 沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 2．靜態(tài)投資回收期 式中（ CICO） t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量； Pt—— 投資回收期； 評價(jià)準(zhǔn)則： Pt ≤ PC基準(zhǔn)投資回收期，方案可行，否則，方案不可行。 [例 ]某投資方案的凈現(xiàn)金流量及累計(jì)凈現(xiàn)金流量如表所示，求投資回收期。 ????tPttCOCI10)(年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9～ 20 凈現(xiàn)金流量（萬元） 180 250 150 84 112 150 150 150 150 累計(jì)凈現(xiàn)金流量（萬元） 180 430 580 496 384 234 84 66 1866 動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算分析 1．凈現(xiàn)值（ NPV） 指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或投資主體設(shè)定的折現(xiàn)率，將方案計(jì)算期內(nèi)各年發(fā)生的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 評價(jià)準(zhǔn)則： NPV ≥ 0，方案可行； NPV ≤ 0，方案不可行。 [例 ]：某方案各年的凈現(xiàn)金流量為第 2年末為支出 200萬元，第 3～ 8年末收入 140萬元， ic=10%，判斷方案的可行性。（ ） ? ? ? ? tctntiCOCINP V ????? ? 10? 基準(zhǔn)收益率的確定：也稱基準(zhǔn)折現(xiàn)率，
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