【正文】 店的租金價格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。你應(yīng)該在開始規(guī)劃時與他談租金，不是建設(shè)期再招商?！彼宰鲑徫镏行?，非常重要的是做對程序?；蛘呓校侯嵉钩绦?，把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手。招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。為什么這么便宜？就是設(shè)計階段與進駐的各店對接好，沒有無效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。而且我們的程序做對了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗收證書免租三個月，第91天開始計租，不管他們開不開業(yè)。五、商業(yè)定位具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項目的成敗。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。這些語言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個環(huán)節(jié)呢？定地址。在選址上，無論如何不能一次確定，有時間的話，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都看看。暫時人不多不要緊，預(yù)計幾年后會怎么樣。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過去，但是他們過去辦公了，還是有城無市，人氣不旺。一個十幾萬平的購物中心要靠十多萬人來支持，那里目前至多有一萬人，為什么我敢做呢？因為購物中心要兩年以后才開業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購物中心一上，就會促使更多人入住，形成人氣商氣。定規(guī)模。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認為15萬平米是最佳的上限。規(guī)模越大，租金越低。在中國，零售業(yè)態(tài)沒有這么豐富，在發(fā)達資本主義國家有50萬種商品，中國目前只有20萬種商品。在歐洲，我看到一個糖果的連鎖店，每一個店就幾百平方米，但是在一個購物中心里可以開5個店，每個門口開一個。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少?，F(xiàn)在中國購物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。而當(dāng)?shù)爻鞘腥丝谥挥?0萬人。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個幾十萬平的mall，到現(xiàn)在第一個規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬平，根本做不了，政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬平的規(guī)模。租金高，回報率高，才是真本事。定主力店。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。國際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個功能是購物；第二是休閑；第三是運動；第四是交際。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往，那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。現(xiàn)在國內(nèi)的購物中心，有一些人只單純地考慮零售賣場，而國外的購物中心，有近一半的面積都拿出來做休閑娛樂文化健身。以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個購物中心就基本成功了。因為設(shè)計師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，但做購物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。完全憑設(shè)計師規(guī)劃購物中心風(fēng)險很大?，F(xiàn)在只有2層沒有關(guān)，38層全停業(yè)了。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。正大集團就是因為崇洋媚外，迷信美國的設(shè)計師，連中庭都是拐來拐去的。搞好設(shè)計有四個關(guān)鍵點人流動線。人怎么流動，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個2%的坡度。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。在國外做購物中心有個設(shè)計要求，一眼至少能看到十個店招。不能搞花里胡哨不實用的東西。卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果錢多一點，可以都做高。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。這是很小的細節(jié)問題。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。這與一開始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲的話，要9米。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進行技術(shù)對接，才能掌握好這些東西。上海有一個四十萬平米的購物中心，做到正負零，來找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個主力店都沒招進來?？晌覀冄芯窟^圖紙之后告訴他，炸掉重來。他們的項目設(shè)計，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進來，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險。七、商業(yè)物管購物中心的物業(yè)管理是一個特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡單的保安、保潔。即使有這樣的人，待遇要求也很高。但遠水解不了近渴，他們畢業(yè)后，還需要五到十年的鍛煉才能真正用得上，不過作為一個有長期目標的公司，這種投入還是要做的。不是什么開業(yè)大吉，開業(yè)其實意味著大麻煩，開業(yè)后經(jīng)營不好要掉鋪。小租戶的特點是只能共繁榮不可能共患難，火的時候想方設(shè)法擠進來，生意不好卷鋪蓋就走，但小租戶的好處是能承受不斷提升的租金。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補充招商調(diào)整，還有機電、保安、保潔等職責(zé)。所以，大多數(shù)基金收購購物中心，要開業(yè)兩年之后才考慮。他們都要等渡過培育期，基金只要求35%的回報，但必須穩(wěn)定。所以，想從事購物中心這個行業(yè)，一定要有足夠的心理準備，一定要有承受壓力的心理準備，做購物中心絕非輕松事。廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。天河城建設(shè)時，貸款7億元，前三年連續(xù)虧損，租金收不上來，還不了貸款，困難重重。過了幾年，培育期過了，大家認可它了，買東西的人也走順腿了。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購買行為中只有百分之十幾是目的性購買，80%是隨機購買。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準備做不了商業(yè)地產(chǎn)。這是我自己的一點心得，總結(jié)起來還有很多。借此機會，我也賣一個廣告，萬達在19個城市做了20多個購物中心，還要繼續(xù)做，長三角六個一線城市，上海、蘇州、南京、無錫、寧波、杭州，惟有杭州沒有進。上有天堂，下有蘇杭，我不來天堂，我去地獄嗎？只是以前杭州地產(chǎn)太火，地價很高，我們很難找到項目。第五篇：萬達廣場商業(yè)地產(chǎn)案例北京CBD萬達廣場項目位于北京市中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積50萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。上海五角場萬達廣場項目位于上海市五角場市級商業(yè)副中心，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米。投資置業(yè)：長春紅旗街萬達廣場項目位于長春市紅旗街，總建筑面積32萬平方米，其中商業(yè)面積15萬平方米。沈陽太原街萬達廣場項目位于沈陽市太原街，總建筑面積10萬平方米。肥包河萬達廣場項目位于合肥市馬鞍山路，總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積23萬平方米。武漢經(jīng)開萬達廣場項目位于武漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東風(fēng)大道，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。濟南魏家莊萬達廣場項目位于濟南市市中區(qū)經(jīng)四路，總建筑面積93萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米?；窗踩f達廣場 該項目位于淮安市水渡口。廣州白云萬達廣場項目位于廣州市白云新城，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。鎮(zhèn)江萬達廣場項目位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積24萬平方米。武漢東湖萬達廣場（在建）武漢東湖萬達廣場位于武漢市東湖和沙湖之間，總建筑面積340萬平方米，由萬達商業(yè)地產(chǎn)公司獨家投資。漢街漢街為城市商業(yè)步行街，總建筑面積18萬平方米，擁有300個商家，涵蓋商業(yè)、美食、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)。武漢秀劇院萬達集團與世界最著名的弗蘭克演藝公司合作，打造超越目前世界所有演藝水平的“武漢秀”大型演藝節(jié)目。星級酒店群星級酒店群由超五星級東湖萬達大酒店、萬達威斯汀酒店、五星級東湖萬達酒店、三星級假日快捷酒店等組成。成都金牛萬達廣場（在建）項目位于成都市金牛區(qū)，總建筑面積110萬平方米，其中商業(yè)面積21萬平方米。南通萬達廣場（在建）項目位于南通市人民東路，總建筑面積41萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。慶薩爾圖萬達廣場（在建）項目位于大慶市薩爾圖區(qū)，總建筑面積58萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米。銀川金鳳萬達廣場（在建）項目位于銀川市中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積29萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。投資置業(yè)：唐山路南萬達廣場（在建）項目位于唐山市抗震紀念碑廣場東側(cè)，總建筑面積110萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積25萬平方米。石家莊裕華萬達廣場（在建）項目緊鄰石家莊市電視塔公園，總建筑面積183萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積24萬平方米。鄭州中原萬達廣場（在建）項目位于鄭州市中原路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。哈爾濱哈西萬達廣場（在建）項目位于哈爾濱市哈西新區(qū)，總建筑面積86萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積29萬平方米。沈陽北一路萬達廣場（在建）項目位于沈陽市鐵西區(qū)北一路，總建筑面積28萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。鄭州二七萬達廣場（在建）項目位于鄭州市二七區(qū)航海中路，總建筑面積61萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。江陰萬達廣場（在建）項目位于江陰市人民西路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平方米。德萬達廣場（在建）項目位于寧德市天河?xùn)|路，總建筑面積61萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積19萬平方米。泰州萬達廣場（在建）項目位于泰州市鳳城河風(fēng)景區(qū)，總建筑面積41萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米。南昌紅谷灘萬達廣場（在建）項目位于南昌市紅谷灘新區(qū)，總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。蘭州城關(guān)萬達廣場（在建）項目位于蘭州市城關(guān)區(qū)天水北路，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。綿陽涪城萬達廣場（在建）項目位于綿陽市花園路，總建筑面積45萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。