【正文】 達(dá)一開(kāi)始就一路領(lǐng)先，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，王健林自然就成了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的擎旗人。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值首先在地段。萬(wàn)達(dá)一開(kāi)始就與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。另外，盡管萬(wàn)達(dá)在同這些國(guó)際巨頭的結(jié)盟合作過(guò)程中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過(guò)沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營(yíng)和品牌影響力，萬(wàn)達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬(wàn)達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。盡管萬(wàn)達(dá)商鋪的售價(jià)高出當(dāng)?shù)赝|(zhì)商業(yè)物業(yè)許多，但仍然阻擋不了商戶的投資購(gòu)買(mǎi)的熱情。萬(wàn)達(dá)憑借其實(shí)力和品牌號(hào)召力，一開(kāi)始就高舉起連鎖經(jīng)營(yíng)的大旗，在全國(guó)各地攻城略地，連鎖開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，使萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)，連鎖化經(jīng)營(yíng)。于是，就出現(xiàn)了震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的“萬(wàn)達(dá)多米諾”現(xiàn)象：以長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為首張骨牌，從東北到華南，開(kāi)始倒塌，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營(yíng)慘淡，問(wèn)題層出不窮。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬(wàn)達(dá)并未遵循。萬(wàn)達(dá)將主要精力放在拿地、融資、引進(jìn)主力店和銷(xiāo)售上。第二，在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售方面，萬(wàn)達(dá)過(guò)分追求銷(xiāo)售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對(duì)投資類型、經(jīng)營(yíng)品類、已售未售商鋪的控制，過(guò)于追求商鋪銷(xiāo)售利潤(rùn)的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營(yíng)收益的最大化。至于是賣(mài)給了投資客還是賣(mài)給了自營(yíng)戶，他們經(jīng)營(yíng)什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營(yíng)回報(bào)，萬(wàn)達(dá)關(guān)心得不多。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬(wàn)達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對(duì)銷(xiāo)售區(qū)域的考慮和投入，在對(duì)沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷(xiāo)售的高價(jià)中回報(bào)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)投資購(gòu)買(mǎi)的主力客群是投資客，他們購(gòu)買(mǎi)商鋪是為了獲取租金的投資回報(bào)，而自己并不想直接經(jīng)營(yíng)，這就必然需要萬(wàn)達(dá)承擔(dān)起為投資商戶返租、代租和代理招商的責(zé)任，由萬(wàn)達(dá)來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)之所以是萬(wàn)達(dá)，就是它能正視過(guò)去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。其次，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。第四，成立專門(mén)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)后期招商、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商戶的利益。第四篇：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗(yàn)王健林演講錄文章注解：這是萬(wàn)達(dá)王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學(xué)到了很多，跟有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，是很難得的機(jī)會(huì)。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問(wèn)那里摘錄過(guò)來(lái)，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長(zhǎng)，是很快樂(lè)的事。如果達(dá)到800萬(wàn)平方米、50億元租金收入這個(gè)規(guī)模，那么我們就可以在購(gòu)物中心這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入世界前三名。第一，共同選址，對(duì)每一個(gè)店址大家提出意見(jiàn)，書(shū)面確認(rèn)。為了快速擴(kuò)張，快速發(fā)展，我們與所有加入合作的伙伴，都約定一個(gè)前提條件，就是接受我們的平均租金這個(gè)概念。簽了租約之后，我們?cè)偻顿Y。因?yàn)樽饨鹨?7%的稅，控制在1億元以下，還能有8%的投資回報(bào)率，還了利息，還能有點(diǎn)收入。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。第一是收入水準(zhǔn)。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應(yīng)我們邀請(qǐng)出席武漢萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)儀式。那么，缺的是什么？缺的是房地產(chǎn)金融。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個(gè)產(chǎn)業(yè)。包括英國(guó)這個(gè)老牌資本主義國(guó)家，雖然其它產(chǎn)業(yè)很平穩(wěn)，但十年來(lái)購(gòu)物中心的發(fā)展卻如火如荼，現(xiàn)在開(kāi)業(yè)1400多家，在建200多家，占據(jù)了整個(gè)英國(guó)基本建設(shè)近一半的投資。一、解決資金商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻很高的產(chǎn)業(yè)。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。從銀行貸款，貸二年期，就來(lái)做購(gòu)物中心。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識(shí)。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門(mén)做購(gòu)物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購(gòu)物中心。我們計(jì)算了一下，僅一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改，可以每年增加2000萬(wàn)的租金。所以我們想，干脆自己建一個(gè)專門(mén)的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。如果從單一銷(xiāo)售的角度來(lái)看，是很成功的，全國(guó)每平米均價(jià)3萬(wàn)多，賣(mài)了幾十億，但是這10個(gè)項(xiàng)目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營(yíng)，還是有6個(gè)出現(xiàn)了問(wèn)題。如果萬(wàn)達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個(gè)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個(gè)地方，那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個(gè)別成功銷(xiāo)售之后仍然紅火經(jīng)營(yíng)的先例，我個(gè)人認(rèn)為那是個(gè)案，不能成為規(guī)律。譬如東莞的一個(gè)大mall，銷(xiāo)售得好，價(jià)格高，但是現(xiàn)在剛剛開(kāi)業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，我可以斷定他們正在走我們以前走過(guò)的路。說(shuō)到這里，大家可能會(huì)說(shuō)：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢(qián)有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。如果不能做寫(xiě)字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報(bào)率低的大店賣(mài)掉，以賣(mài)大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率，但不要賣(mài)小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。除此，想賣(mài)小店鋪，那就不要做了。你應(yīng)該在開(kāi)始規(guī)劃時(shí)與他談租金，不是建設(shè)期再招商?；蛘呓校侯嵉钩绦颍逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。招商在前還有個(gè)明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。而且我們的程序做對(duì)了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書(shū)免租三個(gè)月，第91天開(kāi)始計(jì)租，不管他們開(kāi)不開(kāi)業(yè)。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢？定地址。暫時(shí)人不多不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎么樣。一個(gè)十幾萬(wàn)平的購(gòu)物中心要靠十多萬(wàn)人來(lái)支持，那里目前至多有一萬(wàn)人，為什么我敢做呢？因?yàn)橘?gòu)物中心要兩年以后才開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在房子賣(mài)了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購(gòu)物中心一上，就會(huì)促使更多人入住，形成人氣商氣。按照中國(guó)的國(guó)情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為15萬(wàn)平米是最佳的上限。在中國(guó)，零售業(yè)態(tài)沒(méi)有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家有50萬(wàn)種商品，中國(guó)目前只有20萬(wàn)種商品。類似這種有特色的次主力店，中國(guó)現(xiàn)在很少。而當(dāng)?shù)爻鞘腥丝谥挥?0萬(wàn)人。租金高，回報(bào)率高，才是真本事。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個(gè)趨勢(shì)，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來(lái)往，那么，到購(gòu)物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購(gòu)物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)。以上講了三個(gè)定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個(gè)購(gòu)物中心就基本成功了。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。我看正大廣場(chǎng)沒(méi)有救，胎里帶來(lái)的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。搞好設(shè)計(jì)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)人流動(dòng)線。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。如果錢(qián)多一點(diǎn)，可以都做高。車(chē)輛，包括私家車(chē)、送貨車(chē)，都不要和人在同一層面交叉。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開(kāi)講了，有很多專業(yè)書(shū)籍，大家可以看。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉(cāng)儲(chǔ)的話，要9米。上海有一個(gè)四十萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，做到正負(fù)零，來(lái)找我?guī)退猩蹋麄冋猩塘艘荒?，一個(gè)主力店都沒(méi)招進(jìn)來(lái)。他們的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進(jìn)來(lái)，就能把樓板壓塌，就是做超市也有危險(xiǎn)。即使有這樣的人，待遇要求也很高。不是什么開(kāi)業(yè)大吉，開(kāi)業(yè)其實(shí)意味著大麻煩，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不好要掉鋪。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開(kāi)業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。他們都要等渡過(guò)培育期，基金只要求35%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定。廣州的天河城，現(xiàn)在成了購(gòu)物中心的典范，開(kāi)業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來(lái)很成功。過(guò)了幾年，培育期過(guò)了，大家認(rèn)可它了，買(mǎi)東西的人也走順腿了。所以說(shuō)，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。借此機(jī)會(huì)，我也賣(mài)一個(gè)廣告，萬(wàn)達(dá)在19個(gè)城市做了20多個(gè)購(gòu)物中心，還要繼續(xù)做，長(zhǎng)三角六個(gè)一線城市，上海、蘇州、南京、無(wú)錫、寧波、杭州，惟有杭州沒(méi)有進(jìn)。第五篇：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)案例北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于北京市中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。投資置業(yè)：長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市紅旗街，總建筑面積32萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積15萬(wàn)平方米。肥包河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于合肥市馬鞍山路，總建筑面積70萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積23萬(wàn)平方米。濟(jì)南魏家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)經(jīng)四路，總建筑面積93萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積21萬(wàn)平方米。廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于廣州市白云新城，總建筑面積39萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。武漢東湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）武漢東湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于武漢市東湖和沙湖之間，總建筑面積340萬(wàn)平方米，由萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司獨(dú)家投資。武漢秀劇院萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與世界最著名的弗蘭克演藝公司合作，打造超越目前世界所有演藝水平的“武漢秀”大型演藝節(jié)目。成都金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于成都市金牛區(qū)，總建筑面積110萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積21萬(wàn)平方米。慶薩爾圖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于大慶市薩爾圖區(qū)，總建筑面積58萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積21萬(wàn)平方米。投資置業(yè)：唐山路南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于唐山市抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)東側(cè)，總建筑面積110萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積25萬(wàn)平方米。鄭州中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于鄭州市中原路，總建筑面積53萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積16萬(wàn)平方米。沈陽(yáng)北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北一路，總建筑面積28萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。江陰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于江陰市人民西路，總建筑面積53萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積18萬(wàn)平方米。泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于泰州市鳳城河風(fēng)景區(qū)，總建筑面積41萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積21萬(wàn)平方米。蘭州城關(guān)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于蘭州市城關(guān)區(qū)天水北路，總建筑面積44萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積20萬(wàn)平方米。