【正文】 泰州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于泰州市鳳城河風(fēng)景區(qū)，總建筑面積41萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積21萬(wàn)平方米。投資置業(yè)：唐山路南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于唐山市抗震紀(jì)念碑廣場(chǎng)東側(cè)，總建筑面積110萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積25萬(wàn)平方米。武漢東湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）武漢東湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于武漢市東湖和沙湖之間，總建筑面積340萬(wàn)平方米，由萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司獨(dú)家投資。投資置業(yè)：長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市紅旗街，總建筑面積32萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積15萬(wàn)平方米。過(guò)了幾年，培育期過(guò)了，大家認(rèn)可它了，買東西的人也走順腿了。不是什么開(kāi)業(yè)大吉，開(kāi)業(yè)其實(shí)意味著大麻煩，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不好要掉鋪。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉(cāng)儲(chǔ)的話，要9米。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在中國(guó)，零售業(yè)態(tài)沒(méi)有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家有50萬(wàn)種商品，中國(guó)目前只有20萬(wàn)種商品。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢？定地址。或者叫：顛倒程序，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。如果不能做寫(xiě)字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。如果萬(wàn)達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個(gè)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個(gè)地方，那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門做購(gòu)物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購(gòu)物中心。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。那么，缺的是什么？缺的是房地產(chǎn)金融。因?yàn)樽饨鹨?7%的稅，控制在1億元以下，還能有8%的投資回報(bào)率，還了利息，還能有點(diǎn)收入。如果達(dá)到800萬(wàn)平方米、50億元租金收入這個(gè)規(guī)模，那么我們就可以在購(gòu)物中心這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入世界前三名。其次，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)物業(yè)自己持有的比例，有的項(xiàng)目甚至幾乎全部持有。至于是賣給了投資客還是賣給了自營(yíng)戶，他們經(jīng)營(yíng)什么，能否獲取合理的投資或經(jīng)營(yíng)回報(bào)，萬(wàn)達(dá)關(guān)心得不多。于是，就出現(xiàn)了震動(dòng)業(yè)內(nèi)外的“萬(wàn)達(dá)多米諾”現(xiàn)象：以長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為首張骨牌，從東北到華南，開(kāi)始倒塌，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始被商戶投訴、媒體揭短，經(jīng)營(yíng)慘淡，問(wèn)題層出不窮。萬(wàn)達(dá)一開(kāi)始就與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。然而，萬(wàn)達(dá)前期開(kāi)發(fā)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后出現(xiàn)的投資回報(bào)、商戶招商、經(jīng)營(yíng)管理等方面的問(wèn)題被媒體披露后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)品牌和“訂單” 開(kāi)發(fā)模式也開(kāi)始受到社會(huì)各界的普遍質(zhì)疑?！巴恋亍①Y金、資源體系”前置對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力形成的促進(jìn)作用萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不足的可彌補(bǔ)性，是商業(yè)地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)力可關(guān)注的領(lǐng)域。紅燈根據(jù)一二三級(jí)不同級(jí)別的節(jié)點(diǎn)不同而進(jìn)行處罰。三、學(xué)習(xí)計(jì)劃責(zé)任分解落實(shí)計(jì)劃責(zé)任分解是一個(gè)看似容易、實(shí)則困難的環(huán)節(jié)。與之相反，計(jì)劃編制缺乏共享性往往是很多房企存在的問(wèn)題，不能夠做到計(jì)劃實(shí)施中每個(gè)關(guān)聯(lián)人員都可以參與計(jì)劃的編制、執(zhí)行和考核，使計(jì)劃管理所要發(fā)揮的動(dòng)作統(tǒng)一、指令一致的作用在實(shí)施過(guò)程中打折扣。因此，對(duì)萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃的學(xué)習(xí)，重在剖析其思路和內(nèi)在邏輯，決不可簡(jiǎn)單套用同一個(gè)模板。這幾百個(gè)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)不是拿鞭子抽就能做到的，而是萬(wàn)達(dá)多年累積的結(jié)果。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃體系的成熟性不僅僅體現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃領(lǐng)域，如果只關(guān)注萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。計(jì)劃編制重在細(xì)化萬(wàn)達(dá)計(jì)劃的編制重在細(xì)化。另一方面，除了明確各級(jí)節(jié)點(diǎn)管控責(zé)任之外，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有明確的主責(zé)部門。系統(tǒng)提醒1)周期小于10天的節(jié)點(diǎn)，在節(jié)點(diǎn)完成前5天提醒。人力資源部經(jīng)理幾乎每天都要面試項(xiàng)目總經(jīng)理。萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，首先就在于萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。萬(wàn)達(dá)的第四個(gè)的優(yōu)勢(shì)，是它的強(qiáng)大的營(yíng)銷能力。商業(yè)地產(chǎn)首先是為商業(yè)經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。這就是我們不難在萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)看到的景象：沃爾瑪們輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負(fù)、慘淡經(jīng)營(yíng)。第五，在銷售對(duì)象和招租商戶的甄選方面，萬(wàn)達(dá)表現(xiàn)出更加嚴(yán)格和規(guī)范，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)形式、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)品類、實(shí)力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營(yíng)管理打下了基礎(chǔ)。第二，技術(shù)對(duì)接，一個(gè)店誰(shuí)要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)部進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，之后再正式簽署確認(rèn)書(shū)。例如，二層底商，建完后全部出售了，這就不叫商業(yè)地產(chǎn)，這是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)就包含住宅、寫(xiě)字樓、底商建筑等。全世界購(gòu)物中心發(fā)展比較好的國(guó)家，無(wú)一例外地，都是使用房地產(chǎn)信托基金。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來(lái)了，尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。這說(shuō)明懂行的人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多么重要。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪，超過(guò)一半以上都有問(wèn)題。那么為什么購(gòu)物中心發(fā)展商還要把他們拉進(jìn)來(lái)呢？因?yàn)橐克麄儊?lái)拉人流。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做購(gòu)物中心，建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。我們?cè)谀喜捻?xiàng)目，頭一個(gè)在八一廣場(chǎng)，效益很好，第二個(gè)項(xiàng)目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。所以，規(guī)模上不宜過(guò)大。我看過(guò)一篇文章，里面有句話說(shuō)“購(gòu)物中心是吃出來(lái)的”。為什么這么說(shuō)？當(dāng)年他們買地便宜，炸掉之后，8萬(wàn)多平的土地價(jià)值比現(xiàn)在這個(gè)樓的價(jià)值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購(gòu)物中心，也可行。這樣有好處。他主動(dòng)提出，如果我?guī)退猩虧M場(chǎng)，他給我20%的股份。八、承受壓力一般來(lái)講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。天津河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于天津市河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道，總建筑面積52萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。漢街萬(wàn)達(dá)電影城漢街萬(wàn)達(dá)電影城擁有30個(gè)廳、5000個(gè)座位，是中國(guó)最大的電影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX廳、飛行影院、體驗(yàn)影院等全球電影視聽(tīng)技術(shù)。上海寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積17萬(wàn)平方米。重慶萬(wàn)州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于重慶萬(wàn)州濱江路，商業(yè)和五星級(jí)酒店面積21萬(wàn)平方米。青島李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，總建筑面積63萬(wàn)平方米, 其中商業(yè)面積19萬(wàn)平方米。泉州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）項(xiàng)目位于泉州市豐澤區(qū)，總建筑面積120萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積27萬(wàn)平方米。福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于福州市江濱大道，總建筑面積39萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積22萬(wàn)平方米。如果在座房地產(chǎn)同仁有興趣，拿到購(gòu)物中心用地的，愿意與我們合作，我們會(huì)讓大家獲得很好的回報(bào)。否則為什么全國(guó)只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購(gòu)物中心呢？我打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，做住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué)，做寫(xiě)字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購(gòu)物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開(kāi)業(yè)后要迎來(lái)一大堆的問(wèn)題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過(guò)市場(chǎng)培育期，才能迎來(lái)陽(yáng)光坦途。目前萬(wàn)達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人，太缺了。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊(duì)等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。我們從自己開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心也有體會(huì)，哪一個(gè)購(gòu)物中心的娛樂(lè)、休閑做得好，哪個(gè)購(gòu)物中心就火。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。購(gòu)物中心在國(guó)際上有個(gè)理論，10萬(wàn)平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國(guó)外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬(wàn)平米是他們的上限。商業(yè)有兩句名言。我說(shuō)：“那你就是在程序上做錯(cuò)了。我們觀察，凡是賣商鋪來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，9成以上運(yùn)作不好，有個(gè)別占著天時(shí)地利人和的成功，那是個(gè)例現(xiàn)象。我們現(xiàn)在有21個(gè)購(gòu)物中心，前10個(gè)購(gòu)物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬(wàn)多平方米。做購(gòu)物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。下面談一些我們做商業(yè)地產(chǎn)的體會(huì)、心得。WTO開(kāi)放國(guó)門之后，全球百?gòu)?qiáng)零售企業(yè)有70多家已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)，前50強(qiáng)幾乎全部進(jìn)入中國(guó)，都想來(lái)切中國(guó)這塊蛋糕，市場(chǎng)需求巨大。第四，先租后建。以下為文章全篇內(nèi)容： 最近三...文章注解：這是萬(wàn)達(dá)王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學(xué)到了很多，跟有獨(dú)到經(jīng)驗(yàn)的人學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，是很難得的機(jī)會(huì)。萬(wàn)達(dá)的未來(lái)這幾年，萬(wàn)達(dá)在掌聲和批評(píng)聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實(shí)踐中，開(kāi)始審視自己的商業(yè)地產(chǎn)模式，開(kāi)始反思自己的成敗。可以說(shuō)，萬(wàn)達(dá)前期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗，首先是商業(yè)規(guī)劃的失敗。萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，還體現(xiàn)在它的連鎖經(jīng)營(yíng)的模式上。萬(wàn)達(dá)的第二個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是它的良好政府關(guān)系和銀行信用資源。一是因?yàn)榈谝淮a(chǎn)品、第二代產(chǎn)品本身存在一定的問(wèn)題，二是隨著商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境成熟，萬(wàn)達(dá)想再在省會(huì)城市的核心地段拿到優(yōu)質(zhì)的傳統(tǒng)商業(yè)旺地難度加大了，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)始涌進(jìn)來(lái)，有的好的土地就算拿下來(lái)，成本也很高，壓力也很大。萬(wàn)達(dá)的生業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程告訴我們，如果你想要達(dá)到一個(gè)目標(biāo)，你應(yīng)當(dāng)有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，然后要堅(jiān)定地去做。再加上計(jì)劃的監(jiān)督缺考核手段不健全或缺乏有效性，計(jì)劃執(zhí)行情況較難與獎(jiǎng)金掛鉤，缺乏相應(yīng)的規(guī)則和手段，久而久之容易形成計(jì)劃執(zhí)行不力的惡性循環(huán)。例如資金計(jì)劃要細(xì)化到每個(gè)公司每日的現(xiàn)金流分析表，總部現(xiàn)金流分析到周，具體公司要做到日，每年7月初開(kāi)一次調(diào)整會(huì)。例如，資金計(jì)劃通常要3個(gè)月時(shí)間完成，為了計(jì)劃更安全可靠，從2010年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)資金計(jì)劃編制提前兩個(gè)月，執(zhí)行后每一年的6月再做適當(dāng)調(diào)整。各節(jié)點(diǎn)分為籌備、摘牌、交地、四證、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、招標(biāo)、銷售、招商、工程、驗(yàn)收、交付12個(gè)模塊中。以22個(gè)月的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃模板為例，涵蓋了325個(gè)節(jié)點(diǎn)，包括53個(gè)一及節(jié)點(diǎn)，85個(gè)二級(jí)節(jié)點(diǎn)，187個(gè)三級(jí)節(jié)點(diǎn)。計(jì)劃制定盲目，缺少足夠的論證和認(rèn)同過(guò)程。? 第三是動(dòng)態(tài)性細(xì)化，根據(jù)實(shí)際情況適應(yīng)性調(diào)整。雖然制定了詳細(xì)的計(jì)劃，但總是有很多節(jié)點(diǎn)無(wú)法完成，由于前期計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成的拖延，而將項(xiàng)目后期趕工視為常態(tài)，趕工即是計(jì)劃失控，會(huì)帶來(lái)成本超支、品質(zhì)不良等后果。工業(yè)學(xué)大慶，農(nóng)業(yè)學(xué)大寨，商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)。但是在開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目以后，萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)這條路繼續(xù)走下去的難度很大。萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，首先就是王健林的優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的營(yíng)銷能力是其它投資商