【正文】 ) 對與裝修管理相關(guān)的管理人員和安管人員進(jìn)行裝修知識、裝修管理流程、違章處理、裝修管理制度等方面的培訓(xùn)。(五) 按照規(guī)定制定裝修巡視、竣工驗收辦法及措施。(一) 設(shè)計管理業(yè)主須向管理公司提供其裝修設(shè)計圖，由管理公司工程人員對其裝修方案從專業(yè)角度進(jìn)行審核，通過的審核的方案方可予以辦理裝修手續(xù)。在入伙手續(xù)書中，將請業(yè)主在《業(yè)主臨時規(guī)約》和《裝修管理協(xié)議》上簽字認(rèn)可。(三) 與裝修隊的合同管理任何裝修施工單位承攬業(yè)務(wù)，必須提交加蓋單位公章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，并與管理處簽訂管理合同，交納一定數(shù)額的押金，接受管理處的管理。三、 巡視管理(一) 設(shè)立巡視員：我們會在裝修質(zhì)量監(jiān)理服務(wù)中，配備一定數(shù)量的專業(yè)工程技術(shù)人員，他們不但要完成委托住戶的施工質(zhì)量監(jiān)理任務(wù)，還需肩負(fù)對各住戶裝修進(jìn)行巡視的重任，對發(fā)生違章施工的裝修單位，立即派發(fā)停工通知單，并迅速通知管理處違章處理中心及時處理。(二) 設(shè)立違章處理中心：管理處成立違章裝修處理中心，對巡視員提交的停工通知單，組織人員進(jìn)行快速處理。參照合肥市頒發(fā)的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和《合肥市物業(yè)管理辦法》，管理處實行房屋本體和公共設(shè)施維修項目負(fù)責(zé)制，由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)定期向萬達(dá)廣場業(yè)主委員會匯報項目執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障大樓房屋本體和公用設(shè)施始終完好，達(dá)到使用功能不斷完善和提高的目的。一. 管理養(yǎng)護(hù)范圍及專用基金運(yùn)作模式(一) 房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍216。216。(二) 公用設(shè)施專用基金的運(yùn)作模式216。216。堅持?？顚Ｓ茫匆?guī)定公布收支賬目，接受市房管局主管部門和業(yè)主委員會的監(jiān)督或業(yè)主查詢。(一) 房屋本體部位日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位216。 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；216。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2外墻面216。 外墻面局部滲漏；216。 外墻面的翻新；216。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實施；3電梯216。 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；216。 各項安全裝置的維護(hù)；216。 每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；216。 每天巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 線路的檢查維護(hù)；216。 每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；216。 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)；216。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；7公共通道門 廳樓梯間216。 公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；216。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 接口及砂眼漏水；216。 固定碼松脫；216。由工程部負(fù)責(zé)維修；(二) 房屋本體部位定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重抗震結(jié)構(gòu)部位216。 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題；178。 避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕；178。 每年對屋面防水層檢修一次；每四年翻新更換老化部分。 屋面防水隔熱層每15年全面翻新一次。 外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)；216。 外墻面大面積滲漏；178。 每年雨季前對住客外窗臺進(jìn)行一次密封檢查，杜絕雨水的侵入。 曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)；216。 各項安全裝置的維護(hù)；216。 每月檢查一次曳引繩張緊度；178。 每季度檢查一次導(dǎo)軌安全鉗工作情況；178。工程部組織實施4水電設(shè)備216。 日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換；178。 季檢開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況；178。工程部組織實施5公用照明216。 燈具的維修及更新；178。工程部實施維修6消防設(shè)施216。 室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修；216。 每年對消防栓油漆一次，并將消防帶晾曬一次；178。 消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次。 公用地面的維修改造；216。 間墻面、扶手、踏步的維護(hù)；178。 每兩年維修一次通道門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿；178。 每15年鏟除抹灰翻新一次。 接口及砂眼漏水；216。 固定碼松脫；178。 每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；216。 安全，正常使用178。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；216。 無鼓無脫、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一3電梯216。 安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)178。 電梯完好率100%178。 機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程178。 公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程178。 照明燈具正常，開關(guān)靈活6消防設(shè)施216。 消防栓維修操作規(guī)程；216。 設(shè)施有效，標(biāo)識清楚，完好無損；178。 閥門完好，無滲漏7公共通道、門廳、樓梯間216。 房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；178。 扶手完好，無張貼痕跡8上下水主管道216。 給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；178。 路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；216。 干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上。 電氣作業(yè)安全操作規(guī)程；216。 燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。 排洪溝無堵塞、無缺損；216。 化糞池出口及分隔池?zé)o堵塞；216。 井蓋完好率達(dá)100%；178。 無堵塞；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化216。 園林工作標(biāo)準(zhǔn)；178。 雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上；雕塑小品5消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管216。 消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；178。 無泄漏；178。 標(biāo)識清楚，無污積，破損；216。 標(biāo)志設(shè)施完好率100%；178。 無破損；216。 泄水通暢；178。 確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用。 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)178。 設(shè)施完好，整潔有序，無破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)(六) 公共設(shè)施定期維修計劃及實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面216。216。翻新工作由工程部組織專業(yè)單位實施。 燈桿每年刷漆一次；216。 每季檢修線路一遍；216。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修。 每季度清理溝內(nèi)雜物一次；216。 井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕；216。 每年全面維修完善一次。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地小品綠化216。 花木每半月修剪一次；216。 喬木每月修剪一次；216。 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。 自第10年起按10%更換綠地草坪。雕塑小品5消防設(shè)施排水管網(wǎng)排水管216。 消防栓每半年排一次水，檢修一次；由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實施。 每月清潔標(biāo)識一次，并對標(biāo)識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)一次；216。 每15年更換一次。警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站216。 每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況；216。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)216。由工程部按相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施。2. 立刻與工程部聯(lián)系，說清故障、具體方位，并填寫派工單；3. 報修需登記在工程維修統(tǒng)計本上；4. 工程人員來時，讓其在維修人員一欄簽名，把派工單轉(zhuǎn)交工程人員。6. 交回維修派工單，實施銷單回訪。 回訪人員需按回訪記錄本上的問題通過電話對業(yè)主進(jìn)行回訪，并將回訪時間及回訪人員的姓名登記清楚。 上門回訪時，先敲門，再說：“對不起，打擾一下。”3. 同樣按照回訪本上的回訪內(nèi)容問，并記錄在回訪本上。第二節(jié) 治安、車輛及交通管理一. 安全管理 (一) 消防管理 小區(qū)安全管理中，消防工作是一個重要的環(huán)節(jié)。轄區(qū)內(nèi)防火工作落到實處，無事故發(fā)生，及時清除一切可能存在的隱患，廣泛宣傳消防意義，提高群策群防的消防意識，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的管理。2) 成立義務(wù)消防隊，制定消防檢查計劃，培訓(xùn)義務(wù)消防隊員，定期檢查，消除隱患。3) 宣傳消防安全知識，推廣消防社會化。2. 管理措施：1) 發(fā)揮業(yè)主消防防范自治的意識，倡議每家配備家庭滅火器，提供消防設(shè)備最基本保障。3) 建立健全消防安全作業(yè)制度，督促執(zhí)行落實。5) 完善設(shè)備、設(shè)施、資料、標(biāo)識，確保隨時處于良好待用狀態(tài)。7) 充分發(fā)揮智能監(jiān)控控制系統(tǒng)功能，人防物防共抓，將消防隱患減低為零。最佳的巡邏路線與智能化管理相配合，使小區(qū)的安全管理無盲點(diǎn)，無死點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)部外部配備護(hù)管人員按照指定路線進(jìn)行24小時的巡邏監(jiān)控。智能監(jiān)控中心24小時全方位監(jiān)督。2. 各固定崗、流動崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心在24小時監(jiān)督狀態(tài)下，認(rèn)真做好工作記錄，密切掌握安全資料。3. 配合一支快速反應(yīng)的支援隊伍，24小時處于待命狀態(tài)，遇有突發(fā)事件發(fā)生，5分鐘內(nèi)立即趕到現(xiàn)場增援，確保及時有效解決問題。5. 安排隱蔽崗，加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)外部特殊位置，如花園廣場、商鋪、地下室等的防范，掃除盲點(diǎn)和死點(diǎn)。管理處把加強(qiáng)安全管理隊伍的建設(shè)擺在一個重要的高度。2. 保持安管員隊伍的穩(wěn)定性。在人員招聘中，嚴(yán)格把關(guān)，注重才干。4. 認(rèn)真選配好護(hù)管班長。他們與安管員生活工作在一起，最了解其思想動態(tài)，是護(hù)管工作的中堅力量和骨干，起著重要的橋梁和鏈條作用。護(hù)管工作中，不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。二. 車輛停放及交通的管理萬達(dá)廣場呈現(xiàn)半開放的管理形式，物業(yè)類型比較多。(一) 交通管理設(shè)想停車場的合理使用以及車輛的管理都是貼近業(yè)主的具體問題。針對廣場交通停車設(shè)施情況，我們就車輛管理作如下設(shè)想。根據(jù)附頁的車輛流向，規(guī)定車輛按統(tǒng)一的路線行駛，車輛高峰期，指定專人現(xiàn)場車輛疏導(dǎo)，保證現(xiàn)場不堵塞。針對萬達(dá)廣場的交通狀況，安排專人負(fù)責(zé)車輛的交通疏導(dǎo)工作。設(shè)置形象安全崗結(jié)合巡邏崗對往來車輛交通實施管理，服務(wù)兼顧業(yè)主車輛和來客來訪車輛的管理疏導(dǎo)。對地下停車位分時段統(tǒng)一管理，9：30—17：30為業(yè)主出行時間，17：30~次日8：30為住戶停車時間，在業(yè)主出行時間安排臨時車輛停放。交通設(shè)施的維護(hù)包括路牙、路面的完好，交通標(biāo)識的維護(hù)和完善。交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。安管員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理，安管員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮。安管員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時，必須以禮待人，文明服務(wù)。 時效性原則。8) 臨時車輛進(jìn)入社區(qū)按指定線路行駛，服從安管員管理，即停即走，不得長時間停留。2) 提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。4) 留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，漏油車輛及載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托車超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。5) 對轄區(qū)出租的士進(jìn)行管理：216。216。6) 指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。 單車、摩托車必須統(tǒng)一在自行車庫內(nèi)停放；216。 其它任何未畫線路段和消防門前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車輛。 安管部主管制定來客、來賓的車輛出入路線；216。 組織落實車輛行駛及停放的管理。 對計劃停放車輛位置及停放車輛是否滿足車輛停放需求進(jìn)行復(fù)核；216。 對車輛行駛、停放的管理工作進(jìn)行監(jiān)督。 經(jīng)理向有關(guān)業(yè)主、公司駕駛員、轄區(qū)住戶進(jìn)行有關(guān)道路交通管理的法規(guī)、道德等方面的宣傳教育。2) 安管部主管對班組長報告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實，并按《報修管理規(guī)程》處理。4) 安管部主管應(yīng)對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評價，報經(jīng)理以便為改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。3) 安全組班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。6. 停車場管理u 泊車對象及收費(fèi)情況178。 臨時車位：主要針對將車停放在地面的車輛，按政府相關(guān)規(guī)定要求，收取臨時停車費(fèi)；178。第三節(jié) 衛(wèi)生、綠化、環(huán)保及其它管理一. 管理服務(wù)環(huán)境清潔管理追求的是始終如一的清潔環(huán)境，管理的重點(diǎn)在于整潔環(huán)境的保持，我們擬對萬達(dá)廣場保潔管理實施專業(yè)外包，并對保潔服務(wù)引入以下兩個重要理念：1. “無干擾”服務(wù)出門時干干凈凈，回家時清清爽爽，每位客戶都希望在出入物業(yè)時有這種清新的感覺，而不是清潔人員到處忙碌的身影。這種“清潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在寧靜中享受清新愉悅的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)。氛圍管理包括如下方面：1) 公共管理制度宣傳到位，并得到業(yè)主及物業(yè)使用人廣泛的理解和支持；2) 營造良好的社區(qū)自然環(huán)境，如綠化、清潔、公共設(shè)施保養(yǎng)等；3) 營造良好的社區(qū)文化、軟環(huán)境：如標(biāo)識等；4) 提供服務(wù)中規(guī)范語言、行為，塑造文明、高尚的管理者行為。打藥后一周蟲害消失三. 管理制度與措施1. 保潔管理本項目環(huán)境衛(wèi)生清潔工作擬委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)，專營公司具有服務(wù)技術(shù)專業(yè)，清潔設(shè)備專業(yè)，管理資源集中等優(yōu)勢，聘請專業(yè)的清潔綠化公司對小區(qū)進(jìn)行專業(yè)服務(wù)，從而保證清潔綠化服務(wù)的質(zhì)量。另外，由于專營公司已形成較成熟的專業(yè)管理體系，較物業(yè)公司管理更能節(jié)約成本。（2） 實行每日保潔公司自查，環(huán)境主管定期檢查，管理處經(jīng)理抽查的形式對保潔工作的監(jiān)督指導(dǎo)。（4） 建立保潔合同檔案、總公司備案制度。1) 管養(yǎng)結(jié)合：管理與養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。2) 綜合管理：管理處對小區(qū)內(nèi)的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、程序統(tǒng)一規(guī)劃，按統(tǒng)一的流程操作；構(gòu)筑立體綠色花園，從而使整個小區(qū)的綠色環(huán)境。216。 制訂科學(xué)有效的養(yǎng)護(hù)計劃。 根據(jù)不同的植物制定相對應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施。 對植物的生長狀況進(jìn)行考評，以對養(yǎng)護(hù)計劃進(jìn)行修正。 開展多種多樣的社區(qū)文化活動，綠化教育，培養(yǎng)物業(yè)使用人主動愛護(hù)環(huán)境的理念。管理處將對合肥萬達(dá)廣場D區(qū)住宅管理檔案的建立實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)