【正文】 位防范體系。并配備隱蔽崗對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位，死點(diǎn)、盲點(diǎn)進(jìn)行特別監(jiān)控。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來人員，進(jìn)行嚴(yán)格的登記。(三) 隊(duì)伍的建設(shè)安管員是維護(hù)和管理小區(qū)治安秩序的專職人員，這支隊(duì)伍素質(zhì)的高低，直接關(guān)系到小區(qū)安全秩序的好壞。不但可以提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，還增加了與業(yè)主間的溝通和了解，加強(qiáng)了治安防范。班長(zhǎng)的選配是護(hù)管工作的重要一環(huán)。同時(shí)開展必要的軍事訓(xùn)練，保持良好的體能，樹立良好的護(hù)管隊(duì)伍形象。管理處將從規(guī)范化操作方面為業(yè)主提供方便和車輛安全保障，并挖掘現(xiàn)有物業(yè)條件，妥善開展經(jīng)營(yíng)。2. 專人負(fù)責(zé)車輛疏導(dǎo)。3. 停車場(chǎng)統(tǒng)一管理，停車位合理使用。（二）、交通管理的原則依法辦事的原則。文明服務(wù)的原則。當(dāng)值安管員在接到交通事故求助時(shí)，按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的時(shí)效原則進(jìn)行(二) 交通管理措施1. 車輛管理1) 嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入證卡制度,完善物業(yè)內(nèi)各類交通標(biāo)志，引導(dǎo)車輛在指定位置停放；2) 機(jī)動(dòng)崗每小時(shí)對(duì)停車點(diǎn)巡查一次，并用規(guī)范的動(dòng)作指引車輛的駛放；3) 科學(xué)的配置及維護(hù)停車、指示標(biāo)識(shí)；4) 提醒車主關(guān)好車門窗，并將車內(nèi)貴重物品帶走；5) 留意進(jìn)入地下車庫(kù)車輛的情況，拒絕載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入；6) 發(fā)現(xiàn)無關(guān)或可疑人員在車場(chǎng)閑逛，應(yīng)勸其離開，若有突發(fā)情況，按緊急事件處理流程圖處理；7) 車管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車況一次，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、 未關(guān)好車門、窗等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主，并在《車況檢查表》上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班長(zhǎng)。3) 巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車主。 指揮出租的士到指定的下客點(diǎn)?？?。7) 對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理：216。3. 大型活動(dòng)交通管理1) 制定具體活動(dòng)交通管理計(jì)劃（方案）216。2) 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)交通管理方案（計(jì)劃）的可行性進(jìn)行審批：216。216。3) 安管部班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告安管部主管以便及時(shí)修復(fù)或更換。并歸檔保存兩年。 免費(fèi)車位：免于收費(fèi)，主要是特種車輛及臨時(shí)停車不超過15分鐘。2. 氛圍管理：在管理公司營(yíng)造的特定氛圍之下，工作或居住于其中的人們很自然地進(jìn)行自我約束，給高檔次的物業(yè)管理帶來及大的便利，形成一種物業(yè)管理的良性循環(huán)，這就是物業(yè)管理公司通過“氛圍管理”使其達(dá)到“無為而治”的最高管理境界。同時(shí)，將清潔綠化工作外包可以集中管理處的人力資源投入于小區(qū)其它各項(xiàng)管理服務(wù)當(dāng)中。（3） 由管理處提交外包服務(wù)質(zhì)量季度和年度評(píng)估報(bào)告，作為續(xù)簽或合同的依據(jù)。養(yǎng)護(hù)是針對(duì)植物本身的養(yǎng)護(hù)，是一門科學(xué)；而管理則是一門藝術(shù)，通過與社區(qū)文化相結(jié)合，開展綠化教育、愛我家園、樹木認(rèn)養(yǎng)等活動(dòng)，以文化來管理，做好綠化管理。 在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施178。178。第四節(jié) 檔案資料的建立與管理系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。178。178。達(dá)到完美的統(tǒng)一。2. 綠化管理通過對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的分析，我們認(rèn)為綠化管理的重點(diǎn)在于保持植物長(zhǎng)青，營(yíng)造綠色家園，在管理的思路上，擬采用管養(yǎng)結(jié)合，綜合管理的模式，確保綠化達(dá)標(biāo)率100%。在管理過程中強(qiáng)調(diào)建立“雙重管理”機(jī)制，管理處主要對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、管理，管理過程中擬采取以下措施：（1） 環(huán)境主管具體負(fù)責(zé)對(duì)本專業(yè)外包單位服務(wù)的跟蹤、檢查，并每月提交外包單位服務(wù)質(zhì)量檢查評(píng)估表，作為支付外包服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。5) 開展環(huán)保知識(shí)宣傳、加強(qiáng)業(yè)戶環(huán)保意識(shí)；6) 推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為；二. 工作標(biāo)準(zhǔn)1. 保潔工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)保潔區(qū)域保潔內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)備注1地面車場(chǎng)地面、車場(chǎng)無積水、無明顯污染、無香口膠斑點(diǎn)無衛(wèi)生死角無亂堆亂放路燈、標(biāo)示牌、告示欄、墻面、玻璃無積灰、無水銹、無污染明溝、暗溝、污水井無雜物、無積沙堵塞2樓層生活垃圾處理頻次日產(chǎn)日清無衛(wèi)生死角公共通道梯道、天臺(tái)無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)垃圾桶無污染、桶內(nèi)無積水3電梯不銹鋼表面無灰塵、無污染、無銹跡地面無雜物、無泥沙、無污染、無積水門槽無雜物、無沙泥填塞頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)門框無灰塵、無污染4辦公室地面無雜物、灰塵、無污染墻面、門、窗、玻璃、燈具、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)辦公臺(tái)面無污染書、報(bào)、資料、用品擺放整齊飲用水具、水杯潔凈、光亮、無污染衛(wèi)生間地面、馬桶、洗手盆無水銹、無污染5垃圾中轉(zhuǎn)站垃圾日產(chǎn)日清、無積存垃圾桶擺放整齊，沖洗干凈墻面無污染、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)地面無污染、無積水地面、水溝、水漏無雜物、無堵塞、無蚊蟲、蒼蠅、老鼠2. 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容處理程序注意事項(xiàng)灌溉春、秋季每周一次夏季每周兩次水澆透，滲入地下20cm左右剪草春、秋季每?jī)芍芤淮蜗募久恐芤淮涡藜艉蟛萜翰涣舨菪?，剪后草屑隨剪隨清修剪冬季修剪一次剪后植物外形優(yōu)美無病、蟲、死枝，剪后枝杈隨時(shí)清理施肥冬季施肥一次路面無遺撒場(chǎng)地清潔干凈打藥隨機(jī)安排。針對(duì)客戶的這種心態(tài)，我們對(duì)清潔綠化人員的工作時(shí)間進(jìn)行了硬性規(guī)定：一切清潔綠化工作盡量不在客戶上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。 租賃車位：主要針對(duì)業(yè)主，收取泊車位月租金及車位管理費(fèi)；178。5. 保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞1) 交通設(shè)施的管理，除安全班長(zhǎng)進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值安全的責(zé)任范圍；2) 對(duì)有意或過失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。4. 交通設(shè)施的管理1) 安全班長(zhǎng)在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門主管處理。 所封閉的道路及封閉的時(shí)間是否與轄區(qū)的正常交通有抵觸；216。 指定轄區(qū)需封閉時(shí)間與解封時(shí)間；216。 小車、中巴等車輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放；216。 在糾正司機(jī)亂停亂放時(shí)，應(yīng)面向司機(jī)敬禮，再有禮貌的要求司機(jī)將車輛停放道指定的停車位置。嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。2. 車輛行駛和停放管理1) 監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過10km/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車輛按規(guī)定方向靠右行駛，停放在指定的停車位置，以便于車輛停放整齊。具體工作時(shí)按《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。規(guī)范管理的原則。4. 交通設(shè)施的維護(hù)。采用封閉式管理，主要是對(duì)C、D區(qū)前與共用道路、地面交通車輛的指引、疏導(dǎo)；自行車因有專用車庫(kù)，由專職車管員提供管理服務(wù)。1. 合理制定車輛流向。社區(qū)內(nèi)基本無停車位，地下停車位也不多，因此，如何做好現(xiàn)場(chǎng)車輛的進(jìn)出疏導(dǎo)和車輛停放的管理，是車輛管理的重中之重。5. 加強(qiáng)對(duì)安全管理隊(duì)伍的素質(zhì)培訓(xùn)。3. 建立行之有效的規(guī)章制度，作為安管員的行為準(zhǔn)則和工作標(biāo)準(zhǔn)，并建立配套的考核機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。1. 切實(shí)抓好安管員的思想教育工作，按章辦事，了解其思想狀況，解決實(shí)際困難。4. 根據(jù)管理要求，因地制宜，制訂出合理恰當(dāng)巡邏方案、路線，并經(jīng)常加以調(diào)整交換，防止漏洞和被人掌握規(guī)律。固定崗、流動(dòng)崗、隱蔽崗、智能監(jiān)控中心隨時(shí)保持無線對(duì)講聯(lián)絡(luò)，緊密配合，這就形成了一個(gè)內(nèi)外結(jié)合、立體交叉，動(dòng)靜互補(bǔ)的全方位防范體系。1. 管理處在小區(qū)的主要入口設(shè)立固定崗，負(fù)責(zé)視線范圍內(nèi)的監(jiān)控。6) 確保消防通道、架空層、地下車庫(kù)等消防薄弱點(diǎn)，無雜物堆放、堵塞或被占用。2) 制定全面的檢查、演練、宣傳計(jì)劃。確保設(shè)施設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。建立有效的消防安全管理體系，確保消防安全工作萬無一失。請(qǐng)問您有時(shí)間嗎？我們做一下回訪。(二) 回訪的工作流程1. 電話回訪216。監(jiān)控中心三. 報(bào)修、維修及回訪的工作流程(一) 報(bào)修的工作流程1. 客服人員接到報(bào)修后，問清具體方位，有何故障。 每季度檢查一次泄水孔疏通情況；由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。由工程部組織實(shí)施。室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)示標(biāo)識(shí)牌216。由管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施。 每周清潔園林小品、雕塑一次；216。 春、夏季各補(bǔ)換3%6%綠地一次，樹木春夏各補(bǔ)一次，每次3%；216。 每季度清理井內(nèi)雜物一次；216。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝216。 每月清潔燈具一次；216。 路面翻新面積應(yīng)控制在每年1‰以內(nèi)，其它控制每年5‰以內(nèi)，逐年遞增10%。 系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行；178。 確保圍墻、擋土墻安全使用；178。 標(biāo)志無損壞；警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站216。 消防設(shè)施正常有效；室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)示標(biāo)識(shí)牌216。 排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；216。 綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；216。 井蓋上標(biāo)志清晰；178。柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝216。砼道牙2室外照明高柱燈216。 管道通暢，無滲漏(四) 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃日常維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道每周檢查一遍，隨壞隨修由工程部按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施柱頭燈藏地?zé)?溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修管理部安排綠化補(bǔ)種，園藝維修雕塑小品、花池水景5消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標(biāo)識(shí)導(dǎo)示標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修由工程部按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施監(jiān)控中心周界報(bào)警系統(tǒng)(五) 公共設(shè)施日常維修標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施效果序號(hào)類別項(xiàng)目日常維修標(biāo)準(zhǔn)日常維修實(shí)施效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道216。 整潔，無缺損，無霉跡178。 靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警178。 標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定；216。 無故障停電，保障安全運(yùn)行5公用照明216。 機(jī)房、轎廂整潔178。 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程；178。 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范；178。 每年刷一次管道油漆；每年檢修一次管道固定碼；178。工程部實(shí)施維修8上下水主管道216。 每半年對(duì)公共地面進(jìn)行維護(hù)一次；178。工程部實(shí)施維修7公共通道、門廳、樓梯間216。 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)；178。 每季度檢修一次線路及燈具，更換老化線路及損壞燈具。 每年檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備，年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。 發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)；216。 每月定期對(duì)滑動(dòng)轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油；178。 導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)；216。 每?jī)赡陮?duì)較大面積的滲漏外墻，應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面，并清洗一次；178。工程部負(fù)責(zé)實(shí)施2外墻面216。 每年全面修補(bǔ)一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口；178。 局部受損；216。 管道堵塞、破裂；216。 樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)；216。 每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；6消防設(shè)施216。由工程部組織實(shí)施；5公用照明216。物業(yè)公司電梯工配合電梯維保單位實(shí)施維修4水電設(shè)備216。 轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)；216。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 外墻面起鼓脫落；216。 局部受損；216。 基金的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，主管部門是市房管局；在基金的使用上，將嚴(yán)格按基金的使用審批程序。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：區(qū)內(nèi)道路、室外照明、園林綠地、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)、標(biāo)識(shí)導(dǎo)示、智能化系統(tǒng)、其他公用設(shè)施。為此，萬達(dá)物業(yè)為合肥萬達(dá)廣場(chǎng)建立一套行之有效物業(yè)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施。從人力資源上保障了對(duì)整個(gè)樓宇違章施工的監(jiān)控。以合同的形式，明確權(quán)利和義務(wù)。二、 管理措施我司根據(jù)長(zhǎng)期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過慎密的考慮和大膽的創(chuàng)新，從事前引導(dǎo)、事中控制、事后處理三方面研究出一整套管理措施和實(shí)行辦法，即要嚴(yán)格控制違章裝修，還要從業(yè)主的個(gè)性出發(fā)，在裝修設(shè)計(jì)和建筑材料的選擇上積極加以引導(dǎo)。(二) 編制《裝修手冊(cè)》，將裝修備案、核準(zhǔn)，小區(qū)對(duì)裝修的統(tǒng)一要求、裝修的注意事項(xiàng)等內(nèi)容告知業(yè)主。體現(xiàn)在裝修方面，既可有效改善房屋的使用功能，體現(xiàn)私密空間；又能合理安排、利用生活環(huán)境，使之為我所享，為人所賞。(二) 在裝修過程中，禁止裝修工人在戶內(nèi)起火做飯給業(yè)主房屋帶來不安全隱患。(四) 房屋驗(yàn)收：由工程人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，填寫《房屋驗(yàn)收表》，由業(yè)主簽字認(rèn)可。(二) 簽署文件：業(yè)主填寫《業(yè)主情況登記表》、《居住人口登記表》，收照片、身份證復(fù)印件。(三) 為避免辦理入住時(shí)出現(xiàn)業(yè)主較多排隊(duì)造成的混亂，影響業(yè)主情緒。(三) 在入口到辦理現(xiàn)場(chǎng)沿途的拐彎處設(shè)置明顯的導(dǎo)向路牌，使業(yè)主能夠輕松到達(dá)入住現(xiàn)場(chǎng)。(四) 安全保衛(wèi)組：40人。加緊系統(tǒng)調(diào)試，確保業(yè)主入住時(shí)系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行。對(duì)與業(yè)主相關(guān)的資料隨時(shí)存檔，保證從業(yè)主入住之日起詳細(xì)了解業(yè)主情況，為給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)