【正文】 蘭州城關(guān)萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于蘭州市城關(guān)區(qū)天水北路，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。江陰萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于江陰市人民西路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平方米。鄭州中原萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于鄭州市中原路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。慶薩爾圖萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于大慶市薩爾圖區(qū)，總建筑面積58萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米。武漢秀劇院萬達(dá)集團(tuán)與世界最著名的弗蘭克演藝公司合作，打造超越目前世界所有演藝水平的“武漢秀”大型演藝節(jié)目。廣州白云萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于廣州市白云新城，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。肥包河萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于合肥市馬鞍山路，總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積23萬平方米。第五篇：萬達(dá)廣場商業(yè)地產(chǎn)案例北京CBD萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于北京市中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積50萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準(zhǔn)備做不了商業(yè)地產(chǎn)。廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補(bǔ)充招商調(diào)整，還有機(jī)電、保安、保潔等職責(zé)。即使有這樣的人，待遇要求也很高。上海有一個四十萬平米的購物中心，做到正負(fù)零，來找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個主力店都沒招進(jìn)來。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。如果錢多一點(diǎn)，可以都做高。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個購物中心就基本成功了。關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。租金高，回報(bào)率高，才是真本事。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認(rèn)為15萬平米是最佳的上限。暫時人不多不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會怎么樣。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。你應(yīng)該在開始規(guī)劃時與他談租金，不是建設(shè)期再招商。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。說到這里，大家可能會說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營的先例，我個人認(rèn)為那是個案，不能成為規(guī)律。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個項(xiàng)目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營，還是有6個出現(xiàn)了問題。我們計(jì)算了一下，僅一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改，可以每年增加2000萬的租金。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。一、解決資金商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個產(chǎn)業(yè)。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應(yīng)我們邀請出席武漢萬達(dá)商業(yè)廣場的開業(yè)儀式。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。簽了租約之后，我們再投資。第一，共同選址，對每一個店址大家提出意見，書面確認(rèn)。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長，是很快樂的事。第四，成立專門機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對后期招商、經(jīng)營、管理、服務(wù)的力度，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，從而有效的保障了項(xiàng)目后期的商業(yè)經(jīng)營和商戶的利益。萬達(dá)之所以是萬達(dá)，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區(qū)。但是，真所謂“成也蕭何，敗也蕭何”；萬達(dá)在沃爾瑪們物業(yè)需求上的百依百順，必然減少了對銷售區(qū)域的考慮和投入，在對沃爾瑪們的低廉租金上的損失必然要從銷售的高價中回報(bào)。第二，在營銷銷售方面，萬達(dá)過分追求銷售數(shù)量、金額和速度，而缺乏對投資類型、經(jīng)營品類、已售未售商鋪的控制，過于追求商鋪銷售利潤的最大化，而忽視了商戶投資經(jīng)營收益的最大化。第一，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上，商業(yè)規(guī)劃必須先行的原則，萬達(dá)并未遵循。萬達(dá)憑借其實(shí)力和品牌號召力，一開始就高舉起連鎖經(jīng)營的大旗，在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)購物廣場，使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，連鎖化經(jīng)營。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的價值首先在地段。因此，審視萬達(dá)、解讀萬達(dá)，首先不能對萬達(dá)優(yōu)勢視而不見。萬達(dá)的不可復(fù)制：實(shí)力、商業(yè)資源、營運(yùn)管理，這三點(diǎn)限制了其他企業(yè)模仿萬達(dá)，但真正難復(fù)制的是萬達(dá)的核心、理念、定位等問題。對于人才的重視：萬達(dá)和全國所有著名的獵頭公司建立業(yè)務(wù)聯(lián)系，每年用于獵頭的費(fèi)用超千萬元。不管這條路上有多少崎嶇坎坷，你也不要放棄自己的新年，即使在這條路上只有你一個人，你也不要感到孤單，不要感到害怕，因?yàn)橹灰愕倪x擇是對的，即使你無人陪伴，也可以抵達(dá)勝利的彼岸。萬達(dá)除了嚴(yán)格的薪酬方面的扣罰外，還有系統(tǒng)化的行政處罰措施，例如集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場辦公、系統(tǒng)內(nèi)通報(bào)、取消年度晉級資格、向上級層層述職等。萬達(dá)紅綠燈制度作為破解這一問題的有效工具，已得到業(yè)內(nèi)的廣泛認(rèn)可。? 三級節(jié)點(diǎn)由各責(zé)任公司(部門)執(zhí)行管控，主管系統(tǒng)跟蹤檢查、督辦完成。第四是周期性細(xì)化，圍繞打通項(xiàng)目全生命周期為中心展開計(jì)劃編制。通過計(jì)劃編制過程的標(biāo)準(zhǔn)化，盡可能的平衡了模板標(biāo)準(zhǔn)化與項(xiàng)目個性化之間的矛盾。強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的博弈其次，王健林不止一次公開表示提倡上下博弈、同級博弈。這一計(jì)劃管理細(xì)節(jié)對于加快交地發(fā)揮了正向引導(dǎo)作用，也避免了扯皮推諉問題。至于節(jié)點(diǎn)數(shù)量的差異并不是最重要的，重要的是各節(jié)點(diǎn)之間的邏輯嵌套的合理性和時間排期的科學(xué)性。計(jì)劃模塊化管理則是萬達(dá)執(zhí)行力的秘密武器，將整個過程分解成幾百個計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，打鈴必須交卷，不交就是零分。一、學(xué)習(xí)計(jì)劃模板的內(nèi)在邏輯計(jì)劃分級管理是房地產(chǎn)行業(yè)的通行做法，萬達(dá)也不例外。例如，萬達(dá)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的模塊化設(shè)置，核心基于四個基準(zhǔn)點(diǎn)數(shù)據(jù)。預(yù)留充足的時間首先，萬達(dá)會為計(jì)劃制定和修正預(yù)留充足的時間，這點(diǎn)正是很多企業(yè)薄弱的環(huán)節(jié)。例如，一般而言萬達(dá)的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃要經(jīng)過9個環(huán)節(jié)。例如投資計(jì)劃中將拓展計(jì)劃、賣地?cái)?shù)量、成本預(yù)算、利潤預(yù)算、稅收預(yù)算均包含在內(nèi)。即要將責(zé)任具體到部門、到崗位、到人員，又要兼顧不同部門之間的配合與協(xié)作，不能責(zé)任模糊但也不能人為割裂跨組織間的關(guān)聯(lián)性。而很多房企恰恰缺少這種計(jì)劃執(zhí)行力文化和配套機(jī)制。黃燈亮了之后如果處理好之后，自動轉(zhuǎn)化為綠燈。評價一個百年企業(yè)，評價一個優(yōu)秀的企業(yè)家，其最高標(biāo)準(zhǔn)就是使命的達(dá)成——企業(yè)價值實(shí)現(xiàn)和社會價值實(shí)現(xiàn)，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)比賺到多少錢其實(shí)更重要。萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探索過程中，形成的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、產(chǎn)業(yè)組合、商業(yè)資源體系、商業(yè)經(jīng)營等，經(jīng)營細(xì)節(jié)的可借鑒性。企業(yè)的執(zhí)行力是企業(yè)的戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)，戰(zhàn)術(shù)得到有效的實(shí)施的關(guān)鍵萬達(dá)開發(fā)的第一代產(chǎn)品、第二代產(chǎn)品均位于城市核心傳統(tǒng)商業(yè)旺地，這一階段的萬達(dá)廣場天然享有成熟的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目成功的難度不大。萬達(dá)究竟怎么了？“訂單”地產(chǎn)是否遭遇瓶頸？萬達(dá)模式將要何去何從？萬達(dá)的優(yōu)勢盡管萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營在部分區(qū)域遭到嚴(yán)厲的批評和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，萬達(dá)開發(fā)模式中存在的一些弊端也相繼暴露，但是，我們必須看到，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨(dú)特競爭優(yōu)勢是其它開發(fā)商所不可比的。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的今天，是王健林的眼力、能力、實(shí)力和號召力所決定的。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的第三個優(yōu)勢。萬達(dá)不僅自己的每個項(xiàng)目賣出了天價，成為商業(yè)地產(chǎn)中的明星項(xiàng)目，而且也極大的抬高和拉升了當(dāng)?shù)氐钠渌虡I(yè)樓盤的銷售價格。萬達(dá)的高層們未免四處救火，窮于應(yīng)付。在商業(yè)規(guī)劃上，過多相信了自己的判斷和建筑設(shè)計(jì)院的方案。過分追求銷售的高價、利潤和速度，是萬達(dá)地產(chǎn)思維的又一盲點(diǎn)，是萬達(dá)的又一戰(zhàn)略誤區(qū)，這就必然為萬達(dá)商業(yè)物業(yè)后續(xù)的運(yùn)營埋下了隱患，投資商戶的起訴和經(jīng)營的危機(jī)就是意料之中的事了。但萬達(dá)前期只提供基本的物業(yè)管理和簡單的招商指導(dǎo)，從而導(dǎo)致萬達(dá)的許多項(xiàng)目商鋪賣得好，品牌招不好，商品銷不了的先熱后冷的局面。從而加強(qiáng)了對項(xiàng)目的掌控能力和管理主動權(quán)，使項(xiàng)目在定位、布局、招商、運(yùn)營、管理等方面更符合商業(yè)的整體利益。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝桑刻斐砷L，是很快樂的事。目前，世界第一名是澳大利亞的西部集團(tuán)，它下屬兩個公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。全國的城市分三等租金。這樣就能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，符合中央禁止重復(fù)投資的政策，不管錢是不是自己的，只要浪費(fèi)，就是浪費(fèi)社會資源。從全世界來看，人均GDP3000、4000美元的時候，購物中心才能發(fā)展起來，目前中國一些大城市和沿海城市已經(jīng)達(dá)到這個水準(zhǔn)。購物中心這個產(chǎn)業(yè)，只有發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，才能托住這個產(chǎn)業(yè)健康的向前發(fā)展。因?yàn)橹袊壳斑€沒有開發(fā)出房地產(chǎn)信托基金這種金融產(chǎn)品，中國的購物中心開發(fā)的黃金時期還沒到來。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長期能使用的資金平臺。二、找到人才所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因?yàn)檫@個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)。開始動工后，一個偶然的機(jī)會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項(xiàng)目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺。三、只租不售做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)。當(dāng)時有四五個業(yè)主起訴萬達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因?yàn)楹贤s定很清楚。無錫站前城投廣場，鉆石地段，商鋪賣的時候火得不得了，現(xiàn)在開業(yè)不到兩年，整體關(guān)門，200多個業(yè)主正在打官司。這些招不是我的招，全世界的購物中心都是這樣運(yùn)作。四、做對程序做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價格。而且招商絕非招一個主力店的問題。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。選址靠的是真