【正文】 他要反復(fù)調(diào)查三年，分析、規(guī)劃，才能最后做決定。想做購物中心，只有這三招。我說：“那你就是在程序上做錯(cuò)了。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后。所以，一定要把程序做對了，招商在前。我們2004年以后建的購物中心都是收租面積沒有無效面積。商業(yè)有兩句名言。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。還有一點(diǎn)非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個(gè)城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€(gè)購物中心，我們規(guī)劃了一個(gè)十幾萬平的購物中心。購物中心在國際上有個(gè)理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。別看小小的糖果，一個(gè)店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。在廣州開會(huì)期間，安徽的一個(gè)市政府領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望萬達(dá)去開發(fā)一個(gè)規(guī)劃38萬平方米的購物中心，只要我們肯去，地可以很便宜。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問題。比如在副中心你就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，你就不要選大賣場，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。這是世界購中心新的理論。我們從自己開發(fā)的購物中心也有體會(huì)，哪一個(gè)購物中心的娛樂、休閑做得好，哪個(gè)購物中心就火。設(shè)計(jì)師，尤其西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計(jì)師，他們講個(gè)性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。而且2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。美學(xué)是有了，但人流動(dòng)線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。看到越多的店鋪越好，能刺激人的購買欲。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi)，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn)，其它地方做低一點(diǎn)。首先要解決人車分流問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊(duì)等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，再做就會(huì)很熟悉了，這需要時(shí)間積累。當(dāng)時(shí)只蓋了一層地下室，投資花了8000萬。目前萬達(dá)最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人，太缺了。購物中心的開業(yè)，對購物中心是個(gè)考驗(yàn)。所以，招滿商、開了業(yè)絕不意味著大吉，第一年可能會(huì)掉30%，補(bǔ)充上來后，第二年可能會(huì)掉20%，這種調(diào)整是個(gè)永遠(yuǎn)的循環(huán)。有的基金要過三年才收購。否則為什么全國只有1%的房地產(chǎn)企業(yè)，全世界只有平均不到3%的房地產(chǎn)企業(yè)做購物中心呢？我打一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，做住宅開發(fā)是小學(xué)，做寫字樓、酒店等是中學(xué)，那么做購物中心就是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，而且開業(yè)后要迎來一大堆的問題，要有足夠的心理準(zhǔn)備，要渡過市場培育期，才能迎來陽光坦途。后由廣東省政府出面組織六大公司分擔(dān)出錢還貸，才渡過了難關(guān)。天河城渡過難關(guān)之后，才有生意興隆。今后還要不斷地探索，給大家提供一點(diǎn)有益的東西。如果在座房地產(chǎn)同仁有興趣，拿到購物中心用地的，愿意與我們合作，我們會(huì)讓大家獲得很好的回報(bào)。上海周浦萬達(dá)廣場 項(xiàng)目位于上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)，總建筑面積32萬平方米，其中商業(yè)面積24萬平方米。投資置業(yè)：宜昌萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于宜昌市沿江大道，總建筑面積47萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積18萬平方米。武漢菱角湖萬達(dá)廣場 項(xiàng)目位于武漢市江漢區(qū)新華西路，總建筑面積51萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。福州金融街萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于福州市江濱大道，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。武漢萬達(dá)中心（在建）項(xiàng)目位于武漢市武昌區(qū)，坐擁一線江景，總建筑面積61萬平方米，其中五星級酒店和超高層寫字樓面積15萬平方米。漢街萬達(dá)廣場漢街萬達(dá)廣場總建筑面積15萬平方米，是萬達(dá)集團(tuán)在全國打造的一號(hào)旗艦店，其中包括有電影城、量販KTV、電子游戲城、溜冰場等眾多文化休閑設(shè)施。大連萬達(dá)中心（在建）項(xiàng)目位于大連市中央商務(wù)區(qū)，總建筑面積48萬平方米，由5棟超過200米的超高層建筑組成，包括超五星級酒店、五星級酒店、豪華寫字樓、頂級豪宅等，建成后將成為全中國的地標(biāo)性建筑群。泉州萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于泉州市豐澤區(qū)，總建筑面積120萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積27萬平方米。太原龍湖萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于太原市龍湖公園旁，總建筑面積148萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積24萬平方米。福州倉山萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于福州市倉山區(qū)，總建筑面積65萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。長春寬城萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于長春市寬城區(qū)，總建筑面積43萬平方米，其中商業(yè)面積15萬平方米。青島李滄萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于青島市李滄區(qū)，總建筑面積63萬平方米, 其中商業(yè)面積19萬平方米。常州新北萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)通江大道，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。合肥天鵝湖萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于合肥市懷寧路，總建筑面積34萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米。溫州龍灣萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于溫州市龍灣路，總建筑面積38萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。重慶萬州萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于重慶萬州濱江路，商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米。晉江萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于晉江市世紀(jì)大道，總建筑面積91萬平方米，其中商業(yè)面積19萬平方米。廈門湖里萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于廈門市湖里區(qū)金山路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。廊坊萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于廊坊市金光道，總建筑面積64萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。上海寶山萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。長白山萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于吉林省撫松縣長白山國際旅游度假區(qū)內(nèi)，總建筑面積6萬平方米。長沙開福萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于長沙市開福區(qū)，總建筑面積104萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積26萬平方米。大連高新萬達(dá)廣場（在建）項(xiàng)目位于大連市高新園區(qū)凌水灣，總建筑面積27萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平方米。漢街萬達(dá)電影城漢街萬達(dá)電影城擁有30個(gè)廳、5000個(gè)座位，是中國最大的電影城，囊括3D影院、4D影院、IMAX廳、飛行影院、體驗(yàn)影院等全球電影視聽技術(shù)。規(guī)劃有文化藝術(shù)、旅游休閑、商業(yè)娛樂、商務(wù)辦公、高尚居住五大功能，持有的商業(yè)和酒店面積60萬平方米。紹興柯橋萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于紹興柯橋街道朱一村，項(xiàng)目范圍北至華齊路，南至錢陶公路，西至湖中路，東至湖東路，總建筑面積約68萬平方米，其中自持商業(yè)中心面積約17萬平方米。襄陽萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于襄陽市諸葛亮廣場北側(cè)，總建筑面積59萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。天津河?xùn)|萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于天津市河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道，總建筑面積52萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。沈陽鐵西萬達(dá)廣場 項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)，是新的城市副中心，總建筑面積91萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。北京石景山萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于北京市石景山區(qū)，面臨長安街，總建筑面積30萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。不是我不想來，夢中都想來。即使有資金、有人才，但是怕麻煩，想瀟灑就不能做商業(yè)地產(chǎn)。人都是有慣性思維的，去什么地方走順腿了自然就去了，不一定是有目的性的。大多數(shù)人卻不知道，天河城也曾差點(diǎn)死掉，如果不是國有企業(yè)的話就已經(jīng)死掉了。開業(yè)是一個(gè)分水嶺，開業(yè)之后麻煩事很多，主力店、業(yè)主、商戶的投訴，機(jī)電的維保，環(huán)保的要求等等，尤其是市場的培育問題，前三年不穩(wěn)定，很麻煩。八、承受壓力一般來講，商業(yè)項(xiàng)目要有三年的培育期，最少也要兩年培育期。一般來講，購物中心開業(yè)的前三年，尤其是第一年的掉鋪率會(huì)達(dá)到30%。我們與上海復(fù)旦大學(xué)、深圳物管學(xué)院簽了一個(gè)協(xié)議，每年定向培養(yǎng)人才。這樣的條件只能做百貨，都做百貨的話，2萬平米一個(gè)平面，地下1層到地上6層，哪個(gè)百貨敢做？所以，如果不注意主力店的技術(shù)要求，就會(huì)造成浪費(fèi)。他主動(dòng)提出，如果我?guī)退猩虧M場，他給我20%的股份。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。再一個(gè)，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這樣有好處。交通體系。視覺通透。這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。為什么這么說？當(dāng)年他們買地便宜，炸掉之后，8萬多平的土地價(jià)值比現(xiàn)在這個(gè)樓的價(jià)值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購物中心，也可行。我可以舉一個(gè)大家熟悉的例子，上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。六、搞好設(shè)計(jì)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計(jì)師是做不好購物中心的。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內(nèi)容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間。我看過一篇文章，里面有句話說“購物中心是吃出來的”。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的?，F(xiàn)在在中國做購物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。我說：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰去做都危險(xiǎn)。所以，規(guī)模上不宜過大。目前在中國，大主力店的發(fā)展可以，1萬平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。我看大勢，所以新區(qū)也敢去。我們在南昌的項(xiàng)目，頭一個(gè)在八一廣場，效益很好，第二個(gè)項(xiàng)目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。選址靠的是真功夫，沒有教科書，更多要靠經(jīng)驗(yàn)，這就是零售人員、物管人員與開發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但差一步生意就差了三成。做對程序的好處就是給我們帶來效益，避免麻煩。萬達(dá)現(xiàn)在做購物中心，建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。而且招商絕非招一個(gè)主力店的問題。而且還可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)。四、做對程序做購物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來，包括萬達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來人，在談判中發(fā)展商處于弱勢，只能被迫接受他們提出的價(jià)格。