南昌萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司副總殷慧勇：淺析商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體(文件)
【正文】 通過土地競拍，價(jià)高者獲得開發(fā)權(quán)；三是通過為城市未來發(fā)展提供優(yōu)良的綜合體產(chǎn)品，創(chuàng)造城市地標(biāo)性建筑，提升城市區(qū)域競爭力，促進(jìn)未來城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為前提，獲取綜合體地塊的優(yōu)先開發(fā)權(quán)。同時，這種競爭也必將在未來催生更多優(yōu)秀的城市綜合體。如何最大限度地利用好土地資源，使各種功能下的不同業(yè)態(tài)最大化共享資源，同時合理配比有限的空間資源使其綜合效益達(dá)到最優(yōu)化，確實(shí)是一件充滿挑戰(zhàn)而又富有樂趣的事情。產(chǎn)品品牌及精神內(nèi)涵的競爭前兩個方面粗淺地談了綜合體有形的競爭，當(dāng)競爭達(dá)到了更高的境界就會演變?yōu)楫a(chǎn)品品牌及精神內(nèi)涵的競爭。同樣，作為一位城市綜合體的締造者來講，就是要不遺余力地把企業(yè)的精神文化和城市的歷史文化融入到產(chǎn)品品牌的塑造中去，讓有形的綜合體產(chǎn)品承載著歷史的文明成為現(xiàn)代城市靈魂的光輝夢想?？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體已經(jīng)超越了其建筑物本身的意義，而成為當(dāng)今美國繁華都市的縮影。那么城市綜合體的設(shè)計(jì)和建設(shè)，理所當(dāng)然地要考慮城市未來的格局變化，為將來的產(chǎn)業(yè)升級預(yù)留成本可控的發(fā)展空間。在這方面，需要城市綜合體的締造者們深入了解城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)劃方向、各區(qū)域的城市功能配置、未來的人口結(jié)構(gòu)變化、潛在客戶需求等綜合因素的相互作用，才能最大限度地規(guī)劃利用好已獲取的土地資源。這會進(jìn)一步考驗(yàn)各開發(fā)商對綜合體產(chǎn)品的研發(fā)和建造能力。一般情況下應(yīng)滿足下列條件之一：項(xiàng)目位置為城市核心區(qū)，周邊有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費(fèi)群體支撐其正常運(yùn)營；項(xiàng)目位于新城開發(fā)的中心，是城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)；項(xiàng)目位于交通便捷的城郊，能快速到達(dá)城市中心及機(jī)場、碼頭、車站等交通樞紐，可以通過科學(xué)地規(guī)劃建設(shè)使其成為具有一定規(guī)模和特色的城市副中心。在房地產(chǎn)大勢趨冷的冬季里，城市綜合體越發(fā)顯示出了它的比較優(yōu)勢。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這時，大型超市賣場將被從成熟的城市綜合體中請出去。因此對于綜合體物業(yè)持有者來說，大型超市的租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于百貨商場、甲級辦公樓等投資。天。在眾多經(jīng)營成本中，賣場租金（運(yùn)營場地費(fèi)）通常是最大的硬性成本支出。但是，超市賣場屬于勞動密集型企業(yè)，其運(yùn)營特點(diǎn)是用盡可能低的成本提供更多價(jià)廉物美的商品和服務(wù)。比如新城區(qū)的綜合體會隨著城市的發(fā)展逐步成為城市的核心；目前核心區(qū)位的綜合體由于受建設(shè)條件
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