【正文】 榮的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了廣闊的市場空間。特別是北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)城市，由于受經(jīng)濟(jì)條件的局限，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展相對滯后。真正的大發(fā)展是在2021年，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)占全市第三產(chǎn)業(yè)和 GDP 的比重均大幅增長，稅收也增長較為迅速。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 27 靈石縣是目前晉中市城市發(fā)展最快的縣市， 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前 靈石縣 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，開 發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)。有實(shí)力的公司在搶占 靈石縣 市場的同時，已經(jīng)開始向外擴(kuò)張， 天星 等 開發(fā)企業(yè)于去年先后在 晉中市 等地購買土地進(jìn)行 縣 外開發(fā) ：開發(fā)投資逐年平穩(wěn)增長， 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 50 億元，今年上半年完成投資 元。 （ 2）房地產(chǎn)買賣日趨活躍，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。目前，我 縣 房地產(chǎn)戶型構(gòu)成中 90— 110 平方米占60%， 90 平米以下占 35%， 140 平方米以上的占 5%。 靈石縣 的房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著 靈石 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步壯 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 28 大的，已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的一個重要的朝陽產(chǎn)業(yè)，必將伴隨著 靈石 經(jīng)濟(jì)社會趕超發(fā)展的鏗鏘有力的步伐共同闊步前進(jìn)。 從項目套數(shù)推斷，大多數(shù)項目為 2～ 4萬平米規(guī)模，鳳凰新城為新推城市第一大盤，也僅有約萬余平米規(guī)模（住宅約萬平米）。 仁里別墅是在老城區(qū)內(nèi)早期開發(fā)的城市別墅項目，均為 獨(dú)棟產(chǎn)品項目，外立面均采用涂料。基本處于空白階段。其次項目南側(cè)政府規(guī)劃了千畝濕地公園，將 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 29 成為本案最重要的直接享用景觀資源。 、市場競爭分析 隨著老城區(qū)受地理格局的限制和可利用土地空間的限制，靜升新區(qū)呈現(xiàn)出了不可替代的獨(dú)特優(yōu)勢條件。所以，預(yù)計靜升新區(qū)房地產(chǎn)市場在未來幾年內(nèi)，將逐步呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格可逐步走高 的走勢。據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價格為 ％ ，環(huán)境為％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％ ，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等，根據(jù)前期的市場調(diào)查，公司優(yōu)選設(shè)計戶型，努力打造滿足客戶 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 30 需求的精致高端小區(qū)，打造一個具有居住氣氛、富有人性和獨(dú)特文化品位的高尚社區(qū)，必將受到有識之士的青睞，為增強(qiáng)市場競爭力奠定基礎(chǔ)。增加標(biāo)定身份地位的消費(fèi)品和消費(fèi)空間，因此將高端住宅做為品質(zhì)消費(fèi)的重要標(biāo)志之一。 綜上所速，本項目符合靈石縣“再造兩個靈石”的發(fā)展思路，符合房地產(chǎn)發(fā)展和客戶要求，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行，市場 前景良好。 、工程地質(zhì)條件 、地形地貌 擬建場地屬沖洪積地貌，整個場地平坦開闊，場地地形起伏甚微。 、水文地質(zhì) 靜升新區(qū)范圍內(nèi)地下水位較淺，設(shè)計按地下水影響考慮。 、巖土工程評價 濕限性評價 當(dāng)擬建建筑物以第 3 層卵礫石為持力層時，場地地基土不存在濕限。 均勻性 場地地基土除表層分布薄層 耕地及粉土外，主要由卵礫石地層組成，當(dāng)擬建建筑物以 第 3層卵礫石為 持力層時，由于其分布均勻穩(wěn)定，天然地基可視為均勻地基。 承載力 各層地基土承載力特征值 fak系根據(jù)原位測試和室內(nèi)土工試驗結(jié)果，綜合確定： 第 1 層：耕土 fak=70kpa 第 2 層：粉土 fak=120kpa 第 3 層：卵礫石 fak=350kpa 穩(wěn)定性、適應(yīng)性 場地及場地附近無全新活動斷裂，未發(fā)現(xiàn)危及工程安全的不良地質(zhì)作用，該場地視為穩(wěn)定場地。 、公用設(shè)施條件 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 33 項目所在區(qū)域的供水、排水、暖通、供電、供氣、通訊等新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施均做了詳細(xì)規(guī)劃。施工所需的建筑材料可從當(dāng)?shù)亟ú氖袌鲑彽谩? 項目交通分析 南臨高速路引道，西鄰永吉大道和東夏線，靈石發(fā)往太原方向的公共長途客車均由此經(jīng)過。 項目人流分析 項目地目前人流量較少，但是考慮到縣城居住環(huán)境的惡化以及居住區(qū)域條件的限制，再加上各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊的合并、 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 34 人口的急劇增加，隨著政府醫(yī)院、公檢法等單位的搬遷以及周邊環(huán)境的改進(jìn)，相信不久的將來，該地塊將成為靈石人民投資和居住的好去處。由靜升通往馬和高鐵車站的緯九路已開工。 項目劣勢分析： 由于項目地處新區(qū)，周圍生活配套設(shè)施匱乏，另外項目 南側(cè)為大運(yùn)高速出入口，車輛較多，并且車速較快，噪音大。 項目威脅分析 商品房貸款、銷售等有關(guān)政策的變化可能影響項目的進(jìn)展。產(chǎn)品以獨(dú)棟別墅、花園洋房、小高層、社區(qū)商業(yè)和會 所產(chǎn)品為主。 戶型設(shè)計定位 獨(dú)棟別墅設(shè)計要求 采用環(huán)路互通道路系統(tǒng)，以表現(xiàn)各單體別墅的獨(dú)立感和領(lǐng)地感。 根據(jù)不同戶型面積分配用地面積和私家院落面積，隨 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 36 戶型面積增大，其占地面積和私家院落面積應(yīng)增大。 地上兩層，地下一層設(shè)置，采用下層庭院，增強(qiáng)地下使用性； 地下室可設(shè)置設(shè)備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲藏間等比較基本的功能空間； 主臥應(yīng)朝后院設(shè)置、 客廳、家庭廳、早餐室、書房、主臥室、次臥室 等主要功能空間應(yīng)有相對開闊的視野；首層層高不應(yīng)低于 米，二層不低于 3 米，地下室不低于 米； 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 37 室內(nèi)各功能空間設(shè)置可參考下表（此表為 350 平米戶型建議，其他面積戶型可參考此放大及縮?。? 功能空間 設(shè)計要求 參考面積 （ ㎡ ） 首層 門廳 禮儀性和豪華感強(qiáng) 49 客廳 靠近主入口，設(shè)置垂拔 2025 廚房 開放布置，與后院之間視野無障礙，應(yīng) 設(shè)有餐吧 1015 家庭廳 與后院和廚房結(jié)合，也可結(jié)合下沉庭院 設(shè)置在地下 3040 家庭餐廳 與廚房結(jié)合，可采用餐島形式 1215 正餐廳 與廚房距離較近，獨(dú)立性強(qiáng) 1620 衛(wèi)生間 2 件布置 35 書房（臥室） 帶衛(wèi)生間 1620 車庫 單車位，帶工具柜 2125 二層 次主臥 含步入式更衣間和主衛(wèi) 4050 次臥室 2間 1418 次臥衛(wèi)生間 4 件布置 46 三層 主臥室 含步入式更衣間和主衛(wèi)，設(shè)過廳 5060 地下 設(shè)備間 可放下燃?xì)忮仩t、地暖、水處理系統(tǒng)等 設(shè)備，需要通風(fēng) 衛(wèi)生間 3 件布置 35 健身房 最好有采光 1620 家庭影院 可采用暗房間 4050 儲藏間 1012 洗衣房 帶儲藏和操作空間 57 工人房 帶衛(wèi)生間 68 其它 樓梯 凈寬控制在 1米以上，在二層樓梯口處應(yīng)設(shè)置可停留空間 花園洋房設(shè)計要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 奢侈三居 150 ㎡ ～ 180 ㎡ 5％～ 10％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 250 ㎡ 50％～ 60％ 奢侈躍層 250 ㎡ ～ 280 ㎡ 35％～ 40％ 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 38 56 層設(shè)計，首層直接室外入戶，設(shè)置私家花園； 根據(jù)景觀資源條件，在位置較好的洋房，采用首、二層躍層設(shè)計方式； 首層采用南入戶方式，直接從私家花 園入戶，三層以上采用北側(cè)進(jìn)入大堂的入戶方式，避免相互干擾； 部分景觀資源絕佳位置設(shè)頂層設(shè)置躍層，同時所有頂層均設(shè)置大面積露臺； 全線產(chǎn)品設(shè)置電梯； 控制面積，將普通平層產(chǎn)品豎向分割，使 140 平米即可享受聯(lián)排生活享受； 更加追求戶型的舒適度和尺度感； 大量景觀空間，頂層設(shè)大面積露臺； 會客區(qū)與臥室區(qū)的功能分區(qū)明確，全明戶型設(shè)計； 在平面允許的前提下，盡可能讓客廳與餐廳可根據(jù)使用需求共用。 各類產(chǎn)品配比： 在保障小區(qū)品質(zhì)的前提下，以下表比例為基礎(chǔ)（小高層約占 50％，獨(dú)棟別墅 +花園洋房約占 40％，保障性住房約占 10％），盡可能實(shí)現(xiàn)更高的容積率。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 40 植被設(shè)計強(qiáng)調(diào)層次感與規(guī)整性。 植被品質(zhì)盡量選擇當(dāng)?shù)厣?見品種，以增加品質(zhì)感； 重要節(jié)點(diǎn)部分，比如樣板展示區(qū)、南側(cè)入口綠化帶、入口節(jié)點(diǎn)、會所室外，以及重要景觀節(jié)點(diǎn)應(yīng)采用帶冠成樹移植，以保證銷售期現(xiàn)場效果。 借助南側(cè)濕地公園，引水入園，降低成本的同時，大幅提升項目價值。 園林成本控制： 考慮到項目現(xiàn)場打動力，高端品質(zhì)的定位，園林實(shí)施面積標(biāo)準(zhǔn)建議為 600700 元／ ㎡ 左右。 車位配置定位： 建議全案車位配比 1:1設(shè)置（別墅除外）； 別墅區(qū)私家車庫 +室外停車 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 41 東側(cè)社區(qū)全區(qū)人車分流，地下車庫出入口設(shè)置在南側(cè)綠化帶中； 東側(cè)綠化帶中設(shè)置少量訪客車位。 《 中華人民共和國節(jié)約能源法 》所稱節(jié)約能源（簡稱節(jié)能），是指加強(qiáng)用能管理，采取技術(shù)上可行、 經(jīng)濟(jì) 上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費(fèi)的各個環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費(fèi)，有效、合理地利用能源。此外，“十二五”規(guī)劃中還明確了主要污染物控制總類，在“十一五”化學(xué)需氧量、二氧化碳這兩個類別基礎(chǔ)上，增加了氨氮和氮氧化物兩個類別的污染物控制指標(biāo)。 、節(jié)能設(shè)計依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范： 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 42 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998年） 《建筑節(jié)能管理規(guī)定（ 2021）》建設(shè)部令第 143號 《 能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》 國家發(fā)展和改革委員會《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ262021） 省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（ DBJ042162021）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（ JGJ144204） 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》（ JG1582021） 、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 與建筑相關(guān)的能源消耗包括建筑材料生產(chǎn)用能、建筑材 料運(yùn)輸用能、房屋建造和維修過程中的用能以及建筑使用過程中的建筑運(yùn)行能耗。然而，這部分能耗完全取決于建造業(yè)的發(fā)展，與建筑運(yùn)行能耗屬完全不同的兩個范疇。在建筑的全生命周期中， 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 43 建筑材料和建造過程所消耗的能源一般只占其總的能源消耗的 20％左右，大部分能源消耗發(fā)生在建筑物運(yùn)行過程中。 本項目能耗主要為冬季采暖所需能耗，能耗指標(biāo)必須符合民用建筑晉中市的耗熱量指