【正文】 、節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析 本項(xiàng)目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，設(shè)計(jì)中采。因此 ，建筑運(yùn)行能耗是建筑節(jié)能任務(wù)中最主要的關(guān)注點(diǎn)。建筑運(yùn)行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過(guò)程而發(fā)生。我國(guó)目前處于城市建設(shè)高峰期，城市建設(shè)的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國(guó)總的商品能耗的 20％～ 30％?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標(biāo)更加明確了國(guó)家節(jié)能減排的決心。 國(guó)家“十二五規(guī)劃”明確提出了節(jié)能減排的目標(biāo)，即到 2021年，單位 GDP 二氧化 碳排放降低 17%；單位 GDP 能耗下降 16%；非化石能源占一次能源消費(fèi)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，從 %到 %；主要污染物排放總量減少 8到 10%的目標(biāo)。 第六章 節(jié)能方案分析 節(jié)能減排就是節(jié)約 能源 、降低能源消耗、減少污染物排放。 營(yíng)銷所需景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 結(jié)合本案營(yíng)銷所需，在重要售 房節(jié)點(diǎn)進(jìn)行景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，并應(yīng)盡快早形成成果，為今年銷售工作提供良好支持。 可考慮以九溪九大景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀主線，串聯(lián)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊，同時(shí)將各個(gè)地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開來(lái)。 多采用梅蘭竹菊等中國(guó)元素綠植，統(tǒng)一項(xiàng)目文化內(nèi)涵。 景觀節(jié)點(diǎn)作為重點(diǎn)投入，點(diǎn)綴中式風(fēng)情元素，強(qiáng)化品質(zhì)和文化感受。 產(chǎn)品類型 預(yù)計(jì)建筑面積 獨(dú)棟別墅 8000 ㎡ 左右 花園洋房 33000 ㎡ 左右 小高層 63000 ㎡ 左右 保障性住房 商業(yè) 2680 ㎡ 左右 會(huì)所 1500 ㎡ 左右 總規(guī)模 108180 ㎡ 左右 園林景觀設(shè)計(jì)定位 風(fēng)格取向原則 建議參考：新中式自然主義風(fēng)格 +成品園林呈現(xiàn) 以修剪感相對(duì)較強(qiáng)的自然主義風(fēng)格強(qiáng)化社區(qū)周界、入口、景觀軸線的領(lǐng)地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠(yuǎn)大于實(shí)用性的缺點(diǎn)。 小高層設(shè)計(jì)要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 舒適三居 120 ㎡ ～ 140 ㎡ 10％～ 15％ 豪華三 居 140 ㎡ ～ 160 ㎡ 40％～ 50％ 舒適四居 180 ㎡ ～ 200 ㎡ 30％～ 40％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 240 ㎡ 5％～ 10％ 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 39 1011層設(shè)計(jì)，一梯兩戶； 三居室設(shè)置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶； 位置較差采用三居室對(duì)拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對(duì)拼平面； 部分景觀資源絕佳位置頂層設(shè)置躍層； 重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向。 結(jié)合景觀資源排布不同面積區(qū)間的戶型，大戶型應(yīng)占有最好的景觀資源； 前院進(jìn)深盡量保留在 8米以上，特殊 位置特殊住宅后院進(jìn)深不能低于 6米，應(yīng)注意其私密性； 住宅之間左右間距應(yīng)為 4 米以上，盡可能擴(kuò)大前后間距； 400平米以上戶型每戶設(shè)雙室內(nèi)車庫(kù)， 400 平米以下戶型每戶設(shè)單室內(nèi)車庫(kù)，同時(shí)在前院設(shè)置最少一個(gè)正常室外車位； 戶型： 350 ㎡ ～ 450 ㎡ 奢侈大宅，如規(guī)劃中有景觀位置絕佳的位置，可設(shè)置 1～ 2棟 500 ㎡ ～ 600 ㎡ 樓王。 社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應(yīng)結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設(shè)計(jì)，作為每天進(jìn)出必經(jīng)之路的視覺(jué)享受。 建筑風(fēng)格定位：建筑擁有明確的文化符號(hào)特征，初步考慮本案選擇東方 ArtDeco新中式裝飾主義風(fēng)格，具體可參考“朱雀門”項(xiàng)目。 、建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 項(xiàng)目愿望：比肩一流城市的高端品質(zhì)社區(qū) 整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質(zhì)高端不動(dòng)產(chǎn) 產(chǎn)品定位：低密度項(xiàng)目形象，豐富的產(chǎn)品線，多類型物業(yè)組合搭配。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 由于縣城老城區(qū)可以建造一定規(guī)模小區(qū)的地塊越來(lái)越 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 35 少，而市場(chǎng)對(duì)商品房的需求尚有較好空間，從企業(yè)效益的角度看，在該地塊建設(shè)小區(qū)面臨良好的商業(yè)機(jī)會(huì)。 、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 該項(xiàng)目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)越，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研全面到位，項(xiàng)目投資商、建設(shè)單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)所在。 項(xiàng)目周邊 規(guī)劃 按照靈石縣靜升新區(qū)的規(guī)劃，西側(cè)已經(jīng)建成的靈石萬(wàn)人高中，南側(cè)是正在規(guī)劃建設(shè)中的公、檢、法辦公區(qū)和縣人民醫(yī)院；東側(cè)是建設(shè)中的中煤家園，北側(cè)有已運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)國(guó)際宏源大酒店。南有高速鐵路車站，交通十分便捷。 第五章 工程建設(shè)方案 、地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 “永吉一號(hào)小區(qū)一期工程”位于大運(yùn)高速靈石出口北側(cè)，是公路交通的“城市之門”，東望綿山旅游風(fēng)景區(qū)， 南鄰千畝濕地公園，西眺靜升古鎮(zhèn)和王家大院，北靠新農(nóng)村小區(qū)，廣闊恬靜的田園美景和城市繁華氣息相互交融，是典型的富家地居住環(huán)境。 項(xiàng)目區(qū)毗鄰城市城市主干道，施工場(chǎng)地交通運(yùn)輸比較方便，施工所需設(shè)備及建筑材料進(jìn)場(chǎng)均不受任何限制，施工條件較好，給項(xiàng)目的順利實(shí)施創(chuàng)造了有力條件。 場(chǎng)地及場(chǎng)地附近無(wú)全新活動(dòng)斷 裂，未發(fā)現(xiàn)及工程安全的不良地質(zhì)作用，該場(chǎng)地可視為穩(wěn)定場(chǎng)地。 侵蝕性 場(chǎng)地環(huán)境類別為Ⅲ，地基土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均不具備腐蝕性。 液化評(píng)價(jià) 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 32 當(dāng)擬建建筑物以第 3 層卵礫石為持力層時(shí)，場(chǎng)地地基土不存在地震液化。 、地基土層 第 1 層：耕土，以粉土為主，層底埋深 ； 第 2 層：粉土，層底埋深 ； 第 3 層 ：卵 礫石、圓礫、角礫組成，該層位揭穿，最大揭露厚度 。 、地層時(shí)代局成因類型 場(chǎng)地范圍內(nèi)地基土層沉積時(shí)代成因類型自上而下依次為第四系全新統(tǒng)人工堆積層，第四系全 新統(tǒng)沖、洪積層。 第四章 工程建設(shè)條件分析 4． 氣象條件 項(xiàng)目位于靈石縣東部靜升鎮(zhèn)，氣候溫暖，海拔 520 米，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春旱多風(fēng)，夏熱少雨，秋涼氣爽，冬寒少雪，年平均降雨量 515 毫米，年平均氣溫 11℃，無(wú) 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 31 霜期 163天，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅?、西南風(fēng)。其市場(chǎng)目標(biāo)客戶定位為周邊企業(yè)、工商戶 改善居住條件的置業(yè)者、政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部、外地來(lái)靈石經(jīng)銷商、周邊城市投資客戶以及其他人員。 、目標(biāo)市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目以得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，借助 高規(guī)格的設(shè) 計(jì)，開發(fā)商的高投入，將建成靈石縣高標(biāo)準(zhǔn)精致居住小區(qū)，并借助悠久的王家大院文化歷史對(duì)于民眾的特殊影響， 人們對(duì)家族興旺的責(zé)任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的榮耀感。 但是整體來(lái)看，靈石房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域項(xiàng)目均為低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的中低端產(chǎn)品，高端項(xiàng)目處于空白階段。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)美的自然條件、相鄰城市的依托條件、旅游資源的拉動(dòng)條件，必將有著其得天獨(dú)厚的發(fā)展前景。而且本案位于高速路出口，是進(jìn)入靈石知名度最高的“王家大院”的必經(jīng)之地，把守“城 市東大門”，擁有非常良好的形象展示面，為未來(lái)提升項(xiàng)目在省內(nèi)乃至周邊城市知名度打下良好 基礎(chǔ)；雖然靜升新區(qū)現(xiàn)在未成規(guī)模，但周邊教育、治安以及服務(wù)業(yè)（五星級(jí)酒店）等方面現(xiàn)狀配套良好，擁有較好的居住條件。 本案區(qū)域 環(huán)境 與老城區(qū)明顯不同 ，首先周圍場(chǎng)地平坦，路況良好，兩側(cè)綠化帶繁茂，不像老城區(qū)域兩山夾一河，視野不開闊。 、靜升新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 本案所在區(qū)域內(nèi)北側(cè)為正在建設(shè)中的旌介、椒仲、北莊新農(nóng)村改造新舊小區(qū)住宅外，東側(cè)有剛開工建設(shè)的中煤家園，南側(cè)有規(guī)劃建設(shè)中的縣公、檢、法和人民醫(yī)院，除此，無(wú)成熟在售項(xiàng)目。 市場(chǎng)在售項(xiàng)目以中密度為主，早期開發(fā)的多以多層為主，新推在售項(xiàng)目以小高層、高層為主。 、靈石縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 城市住宅市場(chǎng)規(guī)模極小，近幾年主要在售項(xiàng)目?jī)H為 5個(gè) （含尾房和售罄項(xiàng)目），均位于老城區(qū)。作為晉中市 的 南大門 ， 靈石縣 的未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃中提升了服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)格局中的產(chǎn)業(yè)地位，為房地產(chǎn)業(yè)描繪了美好藍(lán)圖，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)加快發(fā)展的又一個(gè)春天。晉中在 20 世紀(jì) 90 年代末建設(shè)起了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，實(shí)施交易、登記、辦證“一條龍”服務(wù)，同時(shí)，在嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)管理和對(duì)全市的房地產(chǎn)交易進(jìn)行整頓和規(guī)范的基礎(chǔ)上，逐步放開了房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)，由此帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和興旺。房地產(chǎn)開發(fā)已由小打小鬧轉(zhuǎn)向規(guī)模經(jīng)營(yíng)、成片開發(fā)。目前，該縣 有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 10 多家，其中本地企業(yè)占到50%，外來(lái)投資企業(yè)占到 50%，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)有所提升。由于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)了全 縣旅游業(yè) 、水泥等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其常熟效應(yīng)更是惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，并對(duì)改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。 直到 2021 年， 靈石縣 的房地產(chǎn)業(yè)才正式起步，但隨后發(fā)展迅速，并逐步成為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。 上世紀(jì) 90 年代中后期，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始高速發(fā)展，成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 26 作為房地產(chǎn)業(yè)的 四 線城市， 靈石縣具有優(yōu)越的自然環(huán)境、深厚的文化底蘊(yùn)、豐富的礦產(chǎn)資源、發(fā)達(dá)的交通條件、優(yōu) 越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的自然區(qū)位基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)，可以迅速改變城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潛力，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，也是激發(fā)城市升級(jí)與活力的重要手段，是加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與加強(qiáng)投資的重要措施。 第三章 市場(chǎng)分析 、項(xiàng)目建設(shè)的背景 我國(guó)是人口大國(guó)，住房問(wèn) 題一直是人民群眾最關(guān)系、最直接、最現(xiàn)實(shí)的民生問(wèn)題。整合連接段內(nèi)的村莊用地，保留延安、蘇溪、尹方和南蒲等 4 個(gè)村，形成兩個(gè)居住組團(tuán) ―― 延安居住組團(tuán)、蘇溪 尹方居住組團(tuán)。新城區(qū)居住建設(shè)的重點(diǎn)是新區(qū)居住區(qū)建設(shè)。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 25 在規(guī)劃期內(nèi)，舊城居住建設(shè)的重點(diǎn)是結(jié)合城中村改造進(jìn)行居住區(qū)建設(shè)。 （二）縣城用地規(guī)模 2020年，縣城建設(shè)用地 萬(wàn)平方米，人均 平方米。新區(qū)建設(shè)由北向南逐步有序向馬和和大運(yùn)高速公路東方向發(fā)展，縣城區(qū)以內(nèi)函式挖潛改造，重點(diǎn)是城中村改造和工業(yè)用地的整合調(diào)整，縣城連接段主要以恢復(fù)古村落風(fēng)貌，整合村莊居民用地，發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)用地為主，并加強(qiáng)永吉大道和靜升河的生態(tài)綠化建設(shè)。 、規(guī)劃區(qū)范圍： 包括翠峰鎮(zhèn)部分地區(qū)（原城關(guān)鎮(zhèn)、原水峪鄉(xiāng)范圍）、靜升鎮(zhèn)和馬和鄉(xiāng)，總面積 。 、城市性質(zhì)： 中心城是中國(guó)知名的晉商文化旅游區(qū)，是以旅游業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)為主的、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的宜居城市。 第三層次（網(wǎng)絡(luò)狀公路網(wǎng)布局）：在規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)村村通油路。 第一層次（通道型公路布局）：峪南線（峪口 —— 南關(guān)），全線路面拓寬改造，技術(shù)等級(jí)提升為一級(jí)；夏木線（夏門—— 木瓜曲），全線路面拓寬改造，技術(shù)等級(jí)提升為一級(jí)。 城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃：遵循“突出重點(diǎn)，促進(jìn)聚集”的總體指導(dǎo)思想，規(guī)劃縣域 城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)如下表。 王禹鄉(xiāng) 工礦型 以煤礦工業(yè)為主的鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。 靜升鎮(zhèn) 工貿(mào) 及旅游型 歷史文化名鎮(zhèn)，宜居城鎮(zhèn)，靈石縣域的旅游服務(wù)、文化教育中心，靜升鎮(zhèn)域的綜合服務(wù)中心 重要 城鎮(zhèn) 南關(guān)鎮(zhèn) 工貿(mào)及旅 游型 縣域南部中心城鎮(zhèn)、交通樞紐，區(qū)際貿(mào)易 市場(chǎng)，煤化工基地，生態(tài)旅游區(qū) 兩渡鎮(zhèn) 工貿(mào)型 縣域北部中心城鎮(zhèn)，原煤洗選，電力工業(yè) 基地，區(qū)際貿(mào)易市場(chǎng) 段純鎮(zhèn) 工業(yè)型 縣域西部中心城鎮(zhèn)，煤化工、硫化工基地 夏門鎮(zhèn) 工業(yè)及旅 游型 縣域中部重要城鎮(zhèn)，縣域的旅游次中心和旅游服務(wù)基地，建材、冶金 工業(yè)基地，縣城工業(yè)產(chǎn)業(yè)外遷安置地 一般 城鎮(zhèn) 梁家焉鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)型 以農(nóng)副產(chǎn)品加工、集市貿(mào)易為主的農(nóng)貿(mào)型 鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心 英武鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)型 以農(nóng)副產(chǎn)品加工、集市貿(mào)易為主的農(nóng)貿(mào)型 鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心。 規(guī)劃縣域各城鎮(zhèn)職能分工詳見下表。“一心”即縣域中心城，為城鎮(zhèn)體系的一級(jí)城鎮(zhèn)；“四鎮(zhèn)”即南關(guān)鎮(zhèn)、段純鎮(zhèn)、兩渡鎮(zhèn)、夏門鎮(zhèn)，是城鎮(zhèn)體系的二級(jí)城鎮(zhèn)；其他城鎮(zhèn)與集鎮(zhèn)為三級(jí)城鎮(zhèn)。在中心城逐步退出高