【正文】 是什么樣的呢？理想的居家之所應(yīng)該和繁華保持不即不離的狀態(tài)，要有區(qū)別于郊區(qū)住宅實實在在的東西存在。代表了新都市生活新方向的本項目正是雄踞于一中旁，無論從地段還是配套方面，其優(yōu)勢都無可挑剔，是居住氛圍較濃、配套成熟的市區(qū)樓盤。 為此敝人認(rèn)為本案所處位置剛好與繁華市中心保持若即若離的狀態(tài)，同時兼顧豐富的 生活配套，考慮到本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格，建議把項目定位為：歐陸高尚 生活特區(qū)！ 闡釋：“ 歐陸高尚 生活特區(qū) ”，集中體現(xiàn)了新都市主義的特征，優(yōu)越的地段、人文、教育、交通、生活配套，同時擁有機具歐陸色彩的風(fēng)情建筑，是理想的居住形態(tài)之首先，而“特區(qū)”代表著項目將成為龍口開發(fā)區(qū)新都市、新生活的領(lǐng)跑者與典范，就像當(dāng)年的深圳一樣。正因為如此，項目所呈現(xiàn)的狀態(tài)才富有現(xiàn)代活力、都市魅力、時尚色彩，才是現(xiàn)代都市人群推崇的主流生活方式。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。陽光 核心價值體系的提煉 項目概念設(shè)計作為主概念是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。 主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義： ? 在于圍繞主體概念全程策劃推廣； ? 在于依托概念策 劃出獨占性的行銷賣點； ? 在于推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造； ? 在于廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性； ? 在于市場策劃的針對性和競爭性 本案核心價值體系： 核心理念： 社區(qū)核心價值觀 :充滿自信、追求成功、以獨特的人文為榮； 項目核心競爭力：文化、品位、尊榮、時尚； 社區(qū)終極目標(biāo)：是文化的社區(qū)、是精神的社區(qū)、是品質(zhì)社區(qū)的旗幟； 社區(qū)文化：積極、樂觀、熱情、融洽、和諧； 社區(qū)核心特色：社區(qū)業(yè)主具有品位、文化、生活形態(tài)的同一羅馬尚城 歐陸高尚 生活社區(qū) 歐陸建筑風(fēng)格，四明陽光戶型設(shè)計 交通便捷，配套完善 歐式園林，倡導(dǎo)健康、時尚生活 中小學(xué)、幼兒園完美教育配套 24 小時封閉式管理，可視對講系統(tǒng) 歐陸高尚 生活社區(qū) 性； 核心價值體系的提煉依據(jù) 產(chǎn)品定位：歐陸風(fēng)格的建筑設(shè)計、科學(xué)規(guī)劃的室內(nèi)空間、 5+1多層的建筑 形態(tài)、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營造的品質(zhì)社區(qū)。 大盤特性： 70 萬平米的建筑面積，營銷周期長，需要產(chǎn)品高度的形象支撐，更需要品牌力的形象附加。 產(chǎn)品概念塑造金字塔模型 二、 項目規(guī)劃 總體規(guī)劃布局及空間布局分析 ? 小區(qū)設(shè)一個主出入口，兩個副出入口，道路系統(tǒng)明晰，并做到人車分流，方便居民出入。陽光 ? 空間整體性強，有利于環(huán)境塑造。在小戶型的設(shè)計中，由于單套面積較小，應(yīng)著重考慮以下幾點： 其一，使用功能上的合理性。明亮而通透的小戶型同樣能給人良好的居住享受； 其三，更大的室內(nèi)外過渡空間。 當(dāng)?shù)氐淖≌瑯潜P多是以 90 平米以上戶型作為主力戶型，其設(shè)計手法大同小異，為了突出我項目差異化，中大戶型應(yīng)注重以下幾點： 第一，增加露臺設(shè)計，加強凹凸感，增加多角度視野，充分感受花園景觀； 第二，一層花園入戶，客廳接露臺，餐廳接花園。 強調(diào)景觀的立體層次感和視覺均享性，配套設(shè)施的景觀化，景觀配套要具有一定的使用功能、審美功能，景觀可參與性、實用性，體現(xiàn)以人為本。 ? 景觀配套設(shè)計的表現(xiàn)形式多 樣化，動靜結(jié)合，外部形式做到精致，注意細(xì)部考慮。 ? 整體把握環(huán)境景觀，景觀具有可持續(xù)性，注意景觀對低耗、節(jié)能、高效的要求。 ? 具有建筑空間與景觀環(huán)境相和諧的建筑環(huán)境。寓情于景，達(dá)到小區(qū)溫馨情感文化通過人與景的交流而體現(xiàn)。 信息設(shè)施：書報欄等作為小區(qū)的服務(wù)設(shè)施達(dá)到地點布置的合理性及服務(wù)方便。 營銷景觀設(shè)計：將營銷中心的外部環(huán)境，包括營銷中心的立面 外觀設(shè)計，作為小區(qū)整體景觀設(shè)計布置內(nèi)容來整體考慮，與整體景觀風(fēng)格或小區(qū)風(fēng)格相一致。 本案價格策略內(nèi)部認(rèn)購價開盤價（一期銷售價）二期銷售價三期銷售價尾盤清貨價價格分期價格走向 （ 1）定價原則： 鑒于當(dāng)前的市場環(huán)境，為取得良好的銷售業(yè)績，并于入市時較易獲得市場接受，達(dá)到快速搶占市場的目的。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。 ② 入市時為市場留出一定的升值空間，吸引投資者入市，并使購買者獲得心理滿足。 （ 2）定價方法：本項目主要依據(jù)需求導(dǎo)向，結(jié)合競爭導(dǎo)向、成本導(dǎo)向而確定。 在一期內(nèi)部認(rèn)購階段，推 出 1020 套 以 2300— 2400 元 /㎡ 低價入市。 一 次 性付款： 住宅優(yōu)惠折扣九八折，定金 1 萬元 /套。 銀 行 按揭付款： 住宅優(yōu)惠折扣九九折，定金 1 萬元 /套。 優(yōu)惠條款 優(yōu)惠條款列表 1 內(nèi) 部 認(rèn) 購 對內(nèi)部認(rèn)購期已下訂 的前 1— 20 位客戶，期優(yōu)惠 在正式開盤時可享受 10000 元 /套的購房優(yōu)惠；前 21— 50 位客戶，在正式開盤時可享受 8000 元 /套的購房優(yōu)惠；前 51100位客戶，在正式開盤時可享受 6000 元 /套的購房優(yōu)惠。準(zhǔn)業(yè)主每介紹一個新業(yè)主，可另外享受減免 6 個月物業(yè)管理費的優(yōu)惠。 5 批 量 購 買優(yōu)惠 三個以 上客戶集體團(tuán)購五套以上或同一客 戶認(rèn)購三 套以上 可享受 折后優(yōu) 惠2%3%。本案主要為多層住宅，層差價格應(yīng)控制在 100150元 /㎡（與基準(zhǔn)層相比），而各層的價格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)。風(fēng)水好，景觀好的單位的差價應(yīng)給予重點分析及考慮。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個樓梯間戶數(shù)少等的物業(yè)，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設(shè)施遠(yuǎn)、外觀不美、每個梯間戶數(shù)多的物業(yè)價格高。 （ 3）單元朝向系數(shù) 單元朝向系數(shù)是指該單元的朝向、通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面布局 、消費習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。 二、 價格分期策略 內(nèi)部認(rèn)購價格 一期項目價格控制在 23002600 元 /㎡范圍內(nèi)。 價格策略建議：價格是消費者最為敏感的話題，是客戶選擇樓盤的重要參數(shù)，價格的高低和變動會直接影響消費者的購買行為，更是開發(fā)商投資利潤能否實現(xiàn)的關(guān)鍵所在，因此樓盤價格策略應(yīng)根據(jù)樓盤銷售階段的市場狀況制定并修改，切忌“亂調(diào)價，虛調(diào)價”，在調(diào) 價之前一定要找到調(diào)價的支撐點。在合理的價格體系下迅速消化，實現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán) 。 奪 區(qū)域客源 定 差異定位 搶 奪 占 規(guī)避同質(zhì)化產(chǎn)品的市場競爭，利用市場空隙進(jìn)行時間錯位銷售，具有戰(zhàn)略性意義。差異定位 ：廣告策劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場脫穎而出，塑造權(quán)威。因此“羅馬”能夠給人帶來縱馬馳騁的快感、激情，同時也代表了一種文化，能夠給消費者充分傳達(dá)本案的歐陸建筑風(fēng)格，給消費者帶來一種新的生活方式。 “城”：具有很 強的氣勢，能夠充分體現(xiàn)本案近 70 萬平米的體量。本案采取的羅馬尚城 歐陸高尚 生活特區(qū) 推廣媒介主要為戶外、單頁、公共活動為主，引導(dǎo)目標(biāo)客戶充分理解“歐陸、陽光、高尚”的居住理想，鞏固市場空間和市場認(rèn)知度。鑒于龍口地區(qū)的媒介的發(fā)展現(xiàn)狀，并針對羅馬尚城定位的中高檔品質(zhì)等因素，要想在較短的時間內(nèi)達(dá)到最大的宣傳與傳播效果，迅速提升項目的知名度的目的，本人建議應(yīng)建立一系列的以戶外廣告、單葉廣告、車體廣告等輔助廣告形式的立體式媒體投放策略。戶外廣告的優(yōu)點是：廣告展示時間長；表現(xiàn)手段靈活，針對性強；可以利用光電技術(shù)使戶外廣告更吸引人，費用 比較低，不太受競爭對手干擾。 單頁廣告：房地產(chǎn)單頁廣告主要指通過人員散發(fā)關(guān)于企業(yè)或樓盤介紹的印刷品，散發(fā)地點常根據(jù)房地產(chǎn)目標(biāo)消費者層次的不同，選擇鬧市街頭、商店門口、辦公樓聚集地以及住宅區(qū)等地。在本案的運用中，要加強單頁推廣的連續(xù)性和持久性，除了在前期宣傳項目形象外， 在后期主要是宣傳銷售信息，進(jìn)行消費者引導(dǎo)、教育，促進(jìn)銷售?，F(xiàn)場包裝的主格調(diào)以強調(diào)歐陸、典雅、氣派為主方向。 ? 特殊要求： 銷售中 心要有大面積落地玻璃； 在銷售中心以及項目周圍設(shè)置大型戶外圍檔； 臨近項目路段，懸掛大型空中氣球，大型充氣拱門； 現(xiàn)場以典雅、華貴的顏色為主要色系設(shè)計，配合渲染氣氛的展板、易拉寶等充分調(diào)動起現(xiàn)場銷售氣氛，跟染客戶的購買心態(tài)。樣板間的選擇位置上最好朝向比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的材料和獨特的設(shè)計手法，來展示本案先進(jìn)的“歐陸高尚 生活特區(qū)”形象概念。 工地圍檔的包裝 戶外圍墻在銷售宣傳起到舉足輕重的作用。建議統(tǒng)一采用噴繪制作，再配以燈光的照射，必定將吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購買欲望。制作要求突出質(zhì)感和視覺沖擊力。先以一個“未來人”的身份講他 在羅馬尚城的生活和感受，再以項目的各種買點相稱，兩者相互結(jié)合。 展板 售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安排５ ８塊左右。 模型 中心區(qū)模型一個，深化本項目的人文教育氛圍。 手提袋 可放置樓書、海報、紙筆，銷售文件、方便前來詢問、洽談、簽約