【正文】 一、 項目概況 項目簡介 本案地處龍口市開發(fā)區(qū)東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路，距行政、商業(yè)、金融繁華地段 “市中心 ”近在咫尺，交通發(fā)達，購物方便，周邊公共、生活設(shè)施較齊全，分布中小學(xué)、幼兒園等教育機構(gòu)，區(qū)位條件較優(yōu)越。 ? 但是新區(qū)周圍地塊以農(nóng)地為主，現(xiàn)階段仍比較偏僻，政府對新城區(qū)進行了周詳細致的規(guī)劃，但實施期限為二十一年，能否按照規(guī)劃內(nèi)容進行發(fā)展和實際開發(fā)水平需觀望。 往西區(qū)（新城區(qū)）發(fā)展是當(dāng)前主旋律。 商品房價格飛漲 ? 價格飛漲，主導(dǎo)樓盤平均價格從近幾年的 1300 元～ 1600 元左右上升到了 1800 元～ 2500 元，個別樓盤有繼續(xù)攀升的跡象。 市場供應(yīng)與需求比較均衡 ? 現(xiàn)有市場供應(yīng)與需求比較均衡，大部分消費者使用住房屬于拆遷或者單位提供的住宅。市民消費觀念正處于調(diào)整階段 ? 市民消費觀念正處于調(diào)整階段，從以往的單純追求居住功能過渡到對房屋的環(huán)境配套品質(zhì)及升值潛質(zhì)的追求。在房地產(chǎn)市場需求量遠大于供應(yīng)量的情況下，龍口市開發(fā)區(qū)個板塊銷售表現(xiàn)都比較好，同時產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升。從目前調(diào)研反映情況來看，龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場供給在 90㎡以下中小戶型存在較大的缺口，因此本案在市場細分、產(chǎn)品規(guī)劃方面可以 充分抓住這部分市場空間，一舉占領(lǐng)市場。根據(jù)龍口市政府招商信息，在今后的兩年內(nèi)，將陸續(xù)引進造船、石油、天然氣等大企業(yè)進駐，給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近 60 萬外來人口，因此該板塊房地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機。目前該板塊內(nèi)可供開發(fā)的沿海土地已經(jīng)呈現(xiàn)稀缺態(tài)勢。 北部沿海板塊具有先天的地理條件優(yōu)勢，擁有美麗的海濱風(fēng)光，空氣清新，氣候宜人，因此該板塊地產(chǎn)銷售主要以外銷為主，客戶購買房產(chǎn)的主要目的是投資及度假。 合資合作領(lǐng)域 以 BOT方式開發(fā)、建設(shè)港口、碼頭； 以其他合資、合作方式進行航線開通、泊位、碼頭建設(shè)等業(yè)務(wù)； 利用港口優(yōu)勢搞“大進大出”的工程和項目。 業(yè)務(wù) 范圍 廣泛 龍口港擁有五十多條國內(nèi)外航線，與世界三十多個國家和地區(qū)的港口有運輸往來，從此啟航可直達全國各港口及俄羅斯、日本、美國西海岸、香港、西歐等地，業(yè)務(wù)遍及全球。 業(yè)務(wù) 種類 繁多 港口經(jīng)營 水泥、煤炭、黃沙、原鹽、糧食、木材、雜貨、干鮮水果、蔬菜等貨物運輸及國際集裝箱的裝卸、倉儲、中轉(zhuǎn)運輸業(yè)務(wù)。其經(jīng) 濟腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、東營、德州、惠民等五地區(qū)三十幾個縣市，大萊龍鐵路建成后，腹地將擴展至西北、華北等地。 20xx 年末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到 億元，比年初增加 億元，人均 萬元。 20xx 年，全市農(nóng)民人均純收入 6941 元，增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14086 元，增長 14%。先后獲得全國教育、文化、科技進步先進市等榮譽稱號。擁有國家批準(zhǔn)設(shè)立的民辦大學(xué)— 煙臺南山學(xué)院，初步形成了幼教、普教、高教、成教全面協(xié)調(diào)發(fā)展的教育體系。目前，全市已累計實施省級以上“火炬”計劃 121 項，申報專利 3374 件，創(chuàng)省級高新技術(shù)企業(yè) 57 家 ，開發(fā)國家級新產(chǎn)品 133 個。 社會事業(yè)發(fā)展迅速。加快鎮(zhèn)駐地改造，重點抓好北馬、諸由觀、石良等 3 個中心鎮(zhèn)建設(shè)。國家一級對外開放口岸 — 龍口港現(xiàn)有萬噸級以上泊位 11 個， 20xx 年貨物吞吐量達到 2053 萬噸。 龍口市城鎮(zhèn)發(fā)展 堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，按照“東城西城相融、南山北海呼應(yīng)、新區(qū)居中、組團式發(fā)展”的思路，全面加快城市建設(shè)步伐，城市功能進一步完善。 目前，已有 20 多個國家和地區(qū)的客商在龍口投資，累計舉辦各類合資合作 項目 848 個，實際利用外資 億美元。個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 20xx 年，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入 1020 億元，利潤 90 億元，分別增長 %和 20%。 20xx 年，全市年銷售收入過億元的企業(yè)達到 90家；納稅過千萬元的企業(yè)達到 19家，最高的南山集團達到 億元。 20xx 年，全市農(nóng)村經(jīng)濟總收入達到 700 億元；高值田發(fā)展到 萬畝，果品總產(chǎn)量 40 萬噸，水產(chǎn)品總量 萬噸；有 62 種產(chǎn)品獲得綠色食品證書；農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)發(fā)展到 210 處，建有總庫容達 27萬噸的北方最大的冷風(fēng)庫、氣調(diào)庫群。 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略順利實施，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，有效拓寬了農(nóng)民增收渠道。 20xx 年全市初步核實地區(qū)生產(chǎn)總值 401 億元，比上年增長 %，一二三產(chǎn)比重為 ： ： ；實現(xiàn)國地稅收入 億元，其中地方財政收入 16 億元，分別增長46%和 %；全社會固定資產(chǎn)投資 240 億元，增長 20%；實際外商直接投資 億美元，出口創(chuàng)匯 億美元，分別增長 %和 %。南部山區(qū)盛產(chǎn)黃金，花崗巖、石灰石、鉛鋅、螢石、石英砂等礦產(chǎn)資源的儲量也相當(dāng)豐富。 龍口市自然資源狀況 境內(nèi)已探明煤炭儲量 26 億噸，建有全國唯一的大型海濱煤炭基地，年產(chǎn)量 700 多萬噸。 龍口市地勢南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。 龍口市開發(fā)區(qū)項目全程營銷策劃方案 20xx 年 2 月 26 日 目錄 第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析 龍口市概況 龍口市自然資源狀況 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 龍口市人民生活水平狀況 龍口港 — 龍口市經(jīng)濟未來支柱 第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 戶型狀況 營銷狀況 二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點 三、 區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 第三部分 項目賣點薈萃及 SWOT 分析 一、 項目概況 項目簡介 項目宗地狀況 二、 項目賣點薈萃 三、 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 項目劣勢分析 項目機會 分析 項目威脅分析 第四部分 目標(biāo)客戶群定位分析 第一部分 龍口市宏觀環(huán)境分析 ? 地緣遼闊，資源豐富； ? 經(jīng)濟發(fā)展迅速，潛力巨大； ? 居民生活水平、消費水平逐年提高； ? 港口建設(shè)日臻完善，業(yè)務(wù)范圍遍及全球； 龍口市概況 龍口市 (原黃縣 )地處膠東半島西北部，渤海灣南岸，是一座新興的沿海開放港口城市，東臨煙臺，南接青島，西與濰坊毗鄰，東北與天津、大連、秦皇島、北戴河等名城以及朝鮮半島隔海相望，是中國環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中最具發(fā)展活力的地區(qū)之一。全市總面積 893 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)（區(qū)、街），海岸線長 公里， 62 萬人口。境內(nèi)年平均氣溫 ℃，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。沿海大陸架儲藏著豐富的石油和天然氣，屬“富集型”油區(qū)，在渤海灣中部發(fā)現(xiàn)的 PL193 油田屬于特大型整裝油田，距龍口僅 48 海里，已探明地質(zhì)儲量為 10 億噸，可開采儲量約為 6 億噸；距龍口 海里的渤南油氣田位于渤海 灣南部，已探明天然氣儲量 225 億立方米，可開采儲量為 108 億立方米。 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 1991 年跨入全國綜合實力百強縣行列，居第 60 位； 1992 年躍居第 37 位， 1994 年上升到第 35 位， 20xx 年位居第 25 位， 20xx 年位居第 21 位， 20xx 年前移至第 16位。20xx 年 6 月，獲得“全省縣域經(jīng)濟發(fā)展先進單位”稱號。先后被確定為“全國創(chuàng)建無公害農(nóng)產(chǎn)品（水果）生產(chǎn)示范基地縣”、“國家級無規(guī)定動物疫病區(qū)示范區(qū)”、“全國工藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”、山東省“生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”、“農(nóng)藥無殘毒、放心果示范縣”，獲得了全省“農(nóng)民增收先進市”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進市”等榮譽 稱號。 全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近 4000 家，其中規(guī)模以上企業(yè) 339 家，形成了能源、鋁制品、汽車零部件、食品、紡織皮革、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)集群，培育出一批規(guī)模大、競爭力強的骨干企業(yè)。大 力實施名牌帶動戰(zhàn)略，擁有省級以上名牌 29 個，其中中國名牌產(chǎn)品 3 個，山東省著名商標(biāo) 24 個，中國馳名商標(biāo) 4 個。 20xx 年，全市初步核實第三產(chǎn)業(yè)增加值 121 億元，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元。全市個體工商戶發(fā)展到 萬戶，私營企業(yè)達到 2689 戶， 20xx 年個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)稅收占全市地方財政收入的比重達到 %。年出口創(chuàng)匯過 1000 萬美元的企業(yè)達到 15 家，其中最高的東海貿(mào)易公司出口額達到 。目前，全市公路通車?yán)锍踢_ 1331 公里，通車公路密度達 149 公里 /百平方公里。圍繞推進城市綠化，實施了一大批精品工 程， 20xx 年新增城鎮(zhèn)綠化面積 381 萬平方米，森林覆蓋率達到 50%。全市城市化水平達到 %。 1996 年，在全國科技實力百強縣評比中列第 12 位； 1997 年，被原國家科委確定為全國兩個“全國科技進步示范區(qū)”之一； 1998 年，被確定為山東省唯一的“全國持續(xù)高效農(nóng)業(yè)技術(shù)研究與示范項目示范區(qū)”； 20xx 年，獲得“全國科技進步市”稱號。到目前，全市中小學(xué)和職業(yè)學(xué)校達到 165 所，在校學(xué)生 萬人； 20xx年向全國高等院校輸送學(xué)員 3716 人。同時，文化、環(huán)保、衛(wèi)生、民政、民兵