【正文】 星780；9606折960看海；780不看海棧橋賓館298；398；498；598；698；14005折100華能賓館4366折國(guó)風(fēng)大酒店298；3086折三星旅行社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)旅行社價(jià)格平均在低價(jià)80元/天/間，高價(jià)160元/天/間。日雙星金色海岸未售）二手市場(chǎng)掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員不知道開(kāi)發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開(kāi)發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場(chǎng)平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格月（含電梯費(fèi)）租金水平日項(xiàng)目賣點(diǎn)基本上沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)二手市場(chǎng)掛牌情況有備注現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷售物業(yè)名稱山東國(guó)際貿(mào)易大廈開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理公司山東國(guó)貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場(chǎng)南側(cè)總建筑面積40384平方米竣工日期1993年銷售率\目前銷售價(jià)格\物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格\租金水平日項(xiàng)目賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛牌情況少備注共49層，其中18層購(gòu)物中心；911層集團(tuán)辦公；1326國(guó)際商務(wù)中心；2837天下君臨（以辦公為主）；3848美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開(kāi)發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時(shí)間1996年底銷售率目前銷售價(jià)格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格包括中央空調(diào)，月；租金水平日；—同時(shí)，由于青島土地市場(chǎng)在2003年底首國(guó)土資源管理局審查過(guò)程中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，造成了很多項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)工建設(shè)，因此在市場(chǎng)上也留下一塊空白機(jī)會(huì)點(diǎn)。另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出5500元“天價(jià)”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門(mén)路8號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬(wàn)元的青島土地市場(chǎng)的“世紀(jì)天價(jià)”。青島市商品房銷售額從99年～2003年逐年增長(zhǎng)，增幅超過(guò)100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長(zhǎng)，%、%%；2001年～2002年增幅有所回落，%，%。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，去年商品住宅投資94億元，施工和新開(kāi)工面積達(dá)到1417萬(wàn)平方米和800萬(wàn)平方米，分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的81％和87％，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的15％。第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 青島市商品房竣工面積從98年開(kāi)始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是98年、2000年、2002年構(gòu)成的上升線，一條是99年、2001年、2003年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的發(fā)展趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的發(fā)展空間。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，已有95家世界500強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂(lè)、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開(kāi)工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。20多年的改革開(kāi)放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開(kāi)發(fā)比較有利。青島港即將建成北方國(guó)際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)格局。 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。到2008年，屆時(shí)將在全國(guó)重點(diǎn)旅游城市中位次居前。每年將投資40～60億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資59億元建設(shè)“五大通訊工程”，新增高速公路1660千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。 作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。xx公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案xxx投資顧問(wèn)有限公司2004515目 錄目 錄 1第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4 4 5 6第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 8 8 8 9 9 10第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果 12第四部分 項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析 20 20 20 21第五部分 項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定 22（優(yōu)劣勢(shì)）分析 22 22 23 23 25 26 26 28： 29 30 31 32第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 337．1開(kāi)發(fā)主題定位 337．2整體設(shè)計(jì)建議 35 35 35 37 40第八部分 營(yíng)銷策劃 418．1 獨(dú)特銷售主張 418．2 廣告策劃 418．3 展會(huì) 42第九部分 銷售方案 429．1 定價(jià)策略 429．2 銷售控制 429．3 銷售管理 42第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 4310．1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修 4310．2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 4310．3 售后服務(wù)中心設(shè)置 4310．4 售樓處管理制度 43第十一部分 開(kāi)盤(pán) 4311．1 日期 4311．2 主題 4411．3 邀請(qǐng)人員 4411．4 日程安排 4411．5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝 44第十二部分 結(jié)語(yǔ) 44第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 “九五”以來(lái)，青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)，%。2003年1～5月份工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)），%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入906億元，累計(jì)增長(zhǎng)13%，%，%。青島市計(jì)劃總投資780億元全面改造和建設(shè)青島市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施、交通、比賽場(chǎng)館等設(shè)施。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。同時(shí)2008年奧運(yùn)會(huì)預(yù)計(jì)會(huì)為青島市增加2萬(wàn)個(gè)全日制就業(yè)機(jī)會(huì)。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實(shí)現(xiàn)向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自由貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒(méi)有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自由貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研究和準(zhǔn)備。在充滿希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建設(shè)區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)，加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化城市的步伐。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與文化地位。海爾、青啤、海信、澳柯瑪?shù)葒?guó)內(nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃發(fā)展的象征。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，加入WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建設(shè)、對(duì)外開(kāi)放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的發(fā)展起到新的刺激作用。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十分有利，本項(xiàng)目面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，從99年的236萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2003年的453萬(wàn)平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，%，增幅下降較明顯。 受供求關(guān)系影響，2003年1～4月份，%，／平方米，%。青島市歷年商品房銷售額（億元） 2002年及2003年青島的土地市場(chǎng)空前活躍，土地拍賣市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)”。土地價(jià)格的攀高勢(shì)必強(qiáng)烈拉動(dòng)青島房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升。從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開(kāi)發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量發(fā)展。 第三部分 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果物業(yè)名稱數(shù)碼港開(kāi)發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公