【導(dǎo)讀】地緣遼闊，資源豐富；經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，潛力巨大；居民生活水平、消費(fèi)水平逐年提高；港口建設(shè)日臻完善，業(yè)務(wù)范圍遍及全球；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中最具發(fā)展活力的地區(qū)之一。全市總面積893平方公。龍口市地勢(shì)南高北低，東南部為低山丘陵，西北部為濱海平原，境內(nèi)年平均氣溫℃，冬無嚴(yán)寒，夏無酷。暑，氣候宜人，猶如鑲嵌在渤海之濱的一顆明珠。地，年產(chǎn)量700多萬噸。天然氣儲(chǔ)量225億立方米，可開采儲(chǔ)量為108億立方米。居第21位，20xx年前移至第16位。20xx年全市初步核實(shí)地區(qū)生產(chǎn)。20xx年6月，獲得“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)單位”稱號(hào)。20xx年，全市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)到700億元；大力實(shí)施名牌帶動(dòng)戰(zhàn)略，擁有省級(jí)以。20xx年，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入1020億元，利。費(fèi)品零售總額億元。稅收占全市地方財(cái)政收入的比重達(dá)到%。各類合資合作項(xiàng)目848個(gè)，實(shí)際利用外資億美元。目前，全市已累計(jì)實(shí)施省級(jí)以上“火炬”計(jì)劃121項(xiàng)，申報(bào)專。擁有國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的民辦大學(xué)。其經(jīng)濟(jì)腹地包括龍口市、周邊縣市區(qū)及濰坊、

　　

【正文】 介紹 新 業(yè) 主聯(lián)購(gòu)優(yōu)惠 準(zhǔn)業(yè)主介紹新業(yè)主，兩人同時(shí)認(rèn)購(gòu)可同時(shí)享受折后優(yōu)惠 1%2%。準(zhǔn)業(yè)主每介紹一個(gè)新業(yè)主，可另外享受減免 6 個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。 4 老 業(yè) 主 介紹 新 業(yè) 主優(yōu)惠 老業(yè)主介紹新業(yè)主，老業(yè)主可享受 1000－ 20xx 元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主可另外享受減免 1 年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠。 5 批 量 購(gòu) 買優(yōu)惠 三個(gè)以 上客戶集體團(tuán)購(gòu)五套以上或同一客 戶認(rèn)購(gòu)三 套以上 可享受 折后優(yōu) 惠2%3%。 樓層和方位差價(jià) （１）樓層差價(jià)，最高不宜超過 10% 即隨著樓層的變化，最低價(jià)與最高價(jià)之間的差距，一般不應(yīng)超過 10%。本案主要為多層住宅，層差價(jià)格應(yīng)控制在 100150元 /㎡（與基準(zhǔn)層相比），而各層的價(jià)格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)。 （２）方位差價(jià)， 5%左右 水平差價(jià)主要考慮風(fēng)水朝向、采光、私密性、景觀與格局。風(fēng)水好，景觀好的單位的差價(jià)應(yīng)給予重點(diǎn)分析及考慮。 房地產(chǎn)調(diào)價(jià)的基本技巧 （ 1）樓宇位置系數(shù) 樓宇位置系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中， 該樓宇的位置，坐向，臨街狀況，與其它樓宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配套服務(wù)設(shè)施的距離，該建筑物的外觀等的綜合系數(shù)。一般地，南北坐向、不臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個(gè)樓梯間戶數(shù)少等的物業(yè)，要比東西坐向、臨街、較小的樓間距、離配套設(shè)施遠(yuǎn)、外觀不美、每個(gè)梯間戶數(shù)多的物業(yè)價(jià)格高。 （ 2）單元樓層系數(shù) 單元樓層系數(shù)是指該單元所處的層數(shù)，樓房間距、光照時(shí)間、視野、景觀、電梯配置情況、居民生活習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。 （ 3）單元朝向系數(shù) 單元朝向系數(shù)是指該單元的朝向、通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面布局 、消費(fèi)習(xí)慣等等的綜合影響系數(shù)。一般地，正面朝向、視野寬闊、景觀優(yōu)美等的物業(yè)價(jià)格較高。 二、 價(jià)格分期策略 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格 一期項(xiàng)目?jī)r(jià)格控制在 23002600 元 /㎡范圍內(nèi)。 入市價(jià)格 入市價(jià)格控制均價(jià)在 25002600 元 /㎡，價(jià)格控制在 24002700元 /㎡范圍內(nèi)。 價(jià)格策略建議：價(jià)格是消費(fèi)者最為敏感的話題，是客戶選擇樓盤的重要參數(shù)，價(jià)格的高低和變動(dòng)會(huì)直接影響消費(fèi)者的購(gòu)買行為，更是開發(fā)商投資利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在，因此樓盤價(jià)格策略應(yīng)根據(jù)樓盤銷售階段的市場(chǎng)狀況制定并修改，切忌“亂調(diào)價(jià)，虛調(diào)價(jià)”，在調(diào) 價(jià)之前一定要找到調(diào)價(jià)的支撐點(diǎn)。 第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 一、 整體推廣思路 通過前幾部分對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、以及市場(chǎng)差異化定位，我們不難看出，本項(xiàng)目的歐陸品質(zhì)建筑和地段優(yōu)勢(shì)是購(gòu)買發(fā)生的主要因素，對(duì)于本項(xiàng)目來說，在“整合資源，塑造品牌”的營(yíng)銷思路下走“品質(zhì)生活 +中高端產(chǎn)品”之路，首要的是強(qiáng)效提升本項(xiàng)目認(rèn)知度，積累人氣，吸引、強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品和環(huán)境的興趣和購(gòu)買欲望，同時(shí)實(shí)施突破性營(yíng)銷措施，建立可操作的激勵(lì)和約束機(jī)制，確保銷售條件的落實(shí)。在合理的價(jià)格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán) 。 終極推廣目標(biāo) 差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式 是本案成功關(guān)鍵所在 戰(zhàn)略動(dòng)作 搶 推案時(shí)機(jī) 奪 區(qū)域客源 占 市場(chǎng)空隙 定 差異定位 搶 推案時(shí)機(jī) ：市區(qū) 20xx 年上半年將會(huì)有 4 個(gè)盤陸續(xù)上市，歸避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就要注重入市時(shí)機(jī)的把握，先開盤就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。 奪 區(qū)域客源 ：能夠獲得區(qū)域客源的認(rèn)同，就等于成功的一半，也是我們塑造一中板塊 物業(yè)形象的必需解決的策劃動(dòng)作。 占 市場(chǎng)空隙 ：知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。規(guī)避同質(zhì)化產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，利用市場(chǎng)空隙進(jìn)行時(shí)間錯(cuò)位銷售，具有戰(zhàn)略性意義。 定 差異定位 ：廣告策劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在龍口市場(chǎng)脫穎而出，塑造權(quán)威。 二、 案名建議 打造龍口形象明星樓盤 打造龍口銷售明星樓盤 打造龍口品牌明星樓盤 提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率 幫助開發(fā) 商實(shí)現(xiàn)土地的最高值 提升在龍口地區(qū)的品牌 主推案名 字面釋義 “羅馬”：中世紀(jì)時(shí)期的歐洲，羅馬教皇是當(dāng)時(shí)的精神統(tǒng)治者，為羅馬帝國(guó)出生入死的斗士被稱為羅馬勇士；文藝復(fù)興時(shí)期，歐洲的建筑形式中誕生了古羅馬風(fēng)格，最著名的當(dāng)屬羅馬競(jìng)技場(chǎng)。因此“羅馬”能夠給人帶來縱馬馳騁的快感、激情，同時(shí)也代表了一種文化，能夠給消費(fèi)者充分傳達(dá)本案的歐陸建筑風(fēng)格，給消費(fèi)者帶來一種新的生活方式。 “尚”：高尚，向消費(fèi)者傳達(dá)本案中高端的項(xiàng)目定位。 “城”：具有很 強(qiáng)的氣勢(shì)，能夠充分體現(xiàn)本案近 70 萬平米的體量。 主推廣語 形象口號(hào) ? 新都市主義居住理想 時(shí)尚、品質(zhì)、成熟 ? 一個(gè)世襲文脈血統(tǒng)的精神領(lǐng)地 ? 一個(gè)包容城市理想金質(zhì)居所 ? 感受純粹的質(zhì)感人生 三、 媒介推廣策略 媒介總策略 立體整合傳播：其運(yùn)用推廣媒介也是全方位的。本案采取的羅馬尚城 歐陸陽光高尚 生活特區(qū) 推廣媒介主要為戶外、單頁(yè)、公共活動(dòng)為主，引導(dǎo)目標(biāo)客戶充分理解“歐陸、陽光、高尚”的居住理想，鞏固市場(chǎng)空間和市場(chǎng)認(rèn)知度。 媒介推廣建議 任何一類商品的廣告選擇都是與其產(chǎn)品的特性相吻合的，房地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成的復(fù)雜性、不可移動(dòng)性，不但決定了他的廣告內(nèi)容、廣告形式，而且在廣告媒體選擇上也有不同的要求。鑒于龍口地區(qū)的媒介的發(fā)展現(xiàn)狀，并針對(duì)羅馬尚城定位的中高檔品質(zhì)等因素，要想在較短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大的宣傳與傳播效果，迅速提升項(xiàng)目的知名度的目的，本人建議應(yīng)建立一系列的以戶外廣告、單葉廣告、車體廣告等輔助廣告形式的立體式媒體投放策略。 戶外廣告：房地產(chǎn)戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、車體廣告等，企業(yè)常把這些廣告布置與城市的主要交通路口，人群匯集地，產(chǎn)品所在地等處。戶外廣告的優(yōu)點(diǎn)是：廣告展示時(shí)間長(zhǎng)；表現(xiàn)手段靈活，針對(duì)性強(qiáng)；可以利用光電技術(shù)使戶外廣告更吸引人，費(fèi)用 比較低，不太受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干擾。根據(jù)本案狀況，戶外廣告主要是通過系列性的推廣內(nèi)容，在不同階段全面展示項(xiàng)目訴求點(diǎn)，設(shè)計(jì)要求根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)格、客戶接受層次確定。 單頁(yè)廣告：房地產(chǎn)單頁(yè)廣告主要指通過人員散發(fā)關(guān)于企業(yè)或樓盤介紹的印刷品，散發(fā)地點(diǎn)常根據(jù)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)者層次的不同，選擇鬧市街頭、商店門口、辦公樓聚集地以及住宅區(qū)等地。單頁(yè)廣告的優(yōu)點(diǎn)是：費(fèi)用低廉、比較靈活；由于通過人員散發(fā)，廣告觸及面較廣，且廣告帶有一定的強(qiáng)迫性，對(duì)加強(qiáng)宣傳引向有相當(dāng)?shù)男ЯΑＴ诒景傅倪\(yùn)用中，要加強(qiáng)單頁(yè)推廣的連續(xù)性和持久性，除了在前期宣傳項(xiàng)目形象外， 在后期主要是宣傳銷售信息，進(jìn)行消費(fèi)者引導(dǎo)、教育，促進(jìn)銷售。 四、 現(xiàn)場(chǎng)包裝以及銷售道具 根據(jù)本人對(duì)大型項(xiàng)目的操作看法，住宅項(xiàng)目成功銷售在一定程度上取決于現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的營(yíng)造，因而現(xiàn)場(chǎng)包裝同樣在形象宣傳上處于關(guān)鍵重要的地位。現(xiàn)場(chǎng)包裝的主格調(diào)以強(qiáng)調(diào)歐陸、典雅、氣派為主方向。 銷售中心布置 ? 功能分布 接待區(qū)：接待臺(tái) 模型區(qū)：總體模型、單體模型 洽談區(qū)：若干組談判臺(tái)椅 ? 聲光效果演示：廣告片、背景音樂、家庭智能化系統(tǒng) ? 燈光設(shè)計(jì)與布置：環(huán)境照明、背景燈、吊燈、注意燈光的布局和亮度、燈具的造型等。 ? 特殊要求： 銷售中 心要有大面積落地玻璃； 在銷售中心以及項(xiàng)目周圍設(shè)置大型戶外圍檔； 臨近項(xiàng)目路段，懸掛大型空中氣球，大型充氣拱門； 現(xiàn)場(chǎng)以典雅、華貴的顏色為主要色系設(shè)計(jì)，配合渲染氣氛的展板、易拉寶等充分調(diào)動(dòng)起現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，跟染客戶的購(gòu)買心態(tài)。 樣板間 樣板間的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。樣板間的選擇位置上最好朝向比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的材料和獨(dú)特的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“歐陸陽光高尚 生活特區(qū)”形象概念。 的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“新都市主義人文生活示范特區(qū)” 形象概念。 工地圍檔的包裝 戶外圍墻在銷售宣傳起到舉足輕重的作用。根據(jù)本案的定位，把本案的概念和賣點(diǎn)等內(nèi)涵從圍墻上體現(xiàn)。建議統(tǒng)一采用噴繪制作，再配以燈光的照射，必定將吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購(gòu)買欲望。 銷售道具的準(zhǔn)備 樓書 樓書要提前到位，內(nèi)容包括本小區(qū)的地段、各項(xiàng)配套、戶型、物管簡(jiǎn)介等，在消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目有了基本的色彩與定位印象后，樓書屬于他們深入了解本項(xiàng)目的必需品。制作要求突出質(zhì)感和視覺沖擊力。采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。先以一個(gè)“未來人”的身份講他 在羅馬尚城的生活和感受，再以項(xiàng)目的各種買點(diǎn)相稱，兩者相互結(jié)合。 海報(bào)、 DM、折頁(yè) 作為本項(xiàng)目樓書的補(bǔ)充，通過售樓現(xiàn)場(chǎng)、目標(biāo)消費(fèi)群聚集區(qū)、“ＳＰ”活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)的主要資料。 展板 售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安排５ ８塊左右。展板上放置交通位置圖、區(qū)域環(huán)境圖、鳥瞰圖、透視圖等。 模型 中心區(qū)模型一個(gè)，深化本項(xiàng)目的人文教育氛圍。 樓盤模型一個(gè) 比例視售樓處現(xiàn)場(chǎng)面積大小而定。 手提袋 可放置樓書、海報(bào)、紙筆，銷售文件、方便前來詢問、洽談、簽約的消費(fèi)者。 未來城 VIP卡