【正文】 公寓往往采取一梯8～10戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實(shí)用率不高。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。l 輔助用功能間的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O(shè)置玄關(guān)、書房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等。l 看景戶型作為本案設(shè)計(jì)的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯(cuò)開的“風(fēng)車”型。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。l 戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定消費(fèi)群的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者的需要。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。l 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。2. 商業(yè)l 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/立面作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。n 立面設(shè)計(jì)突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實(shí)的城市名片。n 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。n 除在陽臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。n 同一立面上施以不同色彩，形成對(duì)比，增強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。n 將立面從直線變?yōu)榍€。重點(diǎn)和細(xì)部處理n 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。n 陽臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。n 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。n 電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成Condo的立體藝術(shù)長廊。n 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動(dòng)物、植物、器物等）、浮雕。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不能隨意涂抹，而是大有講究的。空間及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺效果。外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。配套人們對(duì)生活配套的關(guān)心不亞于對(duì)價(jià)格、位置和交通等因素的關(guān)心。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會(huì)所牌”，爭相把“豪華會(huì)所”、“五星級(jí)會(huì)所”、“多功能會(huì)所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營大多存在華而不實(shí)的問題。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念，除健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，例如深圳新浩城花園，其會(huì)所號(hào)稱“中會(huì)保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動(dòng)健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項(xiàng)目，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開發(fā)的項(xiàng)目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期的免費(fèi)旅游，業(yè)主子女還可參加國際夏令營等旅游活動(dòng)服務(wù)。這些做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這些特色服務(wù)買了樓。我們認(rèn)為這些概念可作為本案參考借鑒。另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過高溫消毒，并且由多位高級(jí)廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務(wù)。以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營可以有機(jī)的融合于本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們?cè)谡猩踢^程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對(duì)大氣無污染的溴化鋰等。建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目外，提供以下服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目： 郵件處理 打字、翻譯服務(wù) 影印及傳真服務(wù) 代訂飯店、機(jī)票酒店式服務(wù)項(xiàng)目： 換洗床單 代理經(jīng)營 公共餐廳第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對(duì)面，是一座360度全景觀建筑。俯首看去，她南望青島市標(biāo)志性旅游景點(diǎn)棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應(yīng)；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東—青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。建成后的維多利亞廣場總計(jì)30層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。戶型設(shè)計(jì)采用超現(xiàn)實(shí)主義的印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)的空間布局，在幾十個(gè)平方的一室內(nèi)發(fā)揮得淋漓盡致。維多利亞廣場定位于CONDO高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1 獨(dú)特銷售主張（USP） 360度無敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象空間] condo公寓 現(xiàn)實(shí)中的夢(mèng)想家園！8．2 廣告策劃 8．2．1 廣告表現(xiàn)形式 8．2．2 廣告媒體選擇 8．2．3 廣告主題 8．2．4 廣告計(jì)劃8．3 展會(huì)第九部分 銷售方案9．1 定價(jià)策略9．2 銷售控制9．3 銷售管理 9．3．1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9．3．2 培訓(xùn) 9．3．3管理制度 9．3．4考核辦法及激勵(lì)措施第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心10．1 售樓處設(shè)計(jì)及裝修10．2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備10．3 售后服務(wù)中心設(shè)置10．4 售樓處管理制度第十一部分 開盤11．1 日期11．2 主題11．3 邀請(qǐng)人員11．4 日程安排11．5 媒體計(jì)劃及現(xiàn)場包裝第十二部分 結(jié)語被譽(yù)為“東方瑞士”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經(jīng)濟(jì)中心城市。青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國建筑，形成了中西合璧的特色。美麗的青島將乘著奧運(yùn)的帆船，踏上更加輝煌的征程。為青島留下百年不變的記憶，是每個(gè)有歷史使命感的個(gè)人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價(jià)值的完美結(jié)合。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔(dān)子的重量，同時(shí)，也為能夠參與城市的運(yùn)營而感到興奮和激動(dòng)。作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。項(xiàng)目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽(yù)的同時(shí)收獲財(cái)富！57 / 58