【正文】 多問題無法個(gè)客戶解釋 .216。 銷售人員對(duì)銷控表不清楚 ,無法起到銷控作用 .216。 開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店式公寓無對(duì)比（ 05年 9月開盤， 06年 10月入住）項(xiàng)目推廣 訴求商務(wù)功能項(xiàng)目銷售中存在的問題216。 6月 8月 ,月均銷售約 3套 216。 功能分區(qū)不夠明顯客戶構(gòu)成l 本項(xiàng)目的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買占到 65%,外地個(gè)人購(gòu)買客戶占到 21%(其中決大部分是外地投資客戶 ),外國(guó)人占 14%,可見本市城鎮(zhèn)購(gòu)買客戶群為主要客戶購(gòu)買力 ,外地投資客戶還喲巨大挖掘潛力l 主力客戶 :是開發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店公寓多以投資型客戶為主 .客戶群本地客戶 外地客戶 外商 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 8000元 /平方 6712元 /平方米 7400元 /平方米 偏高2023年 7月 8000元 /平方米 6200元 /平方米 7100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 8000元 /平方米 6500元 /平方米 7300元 /平方米 銷控調(diào)整p價(jià)格分析銷售分析216。主力戶型解析n 主力戶型面積為 30平方米 80平方米? 戶型優(yōu)勢(shì) :216。 戶型方正? 戶型弊端 :216。 銷售許可證216。 項(xiàng)目高開高走使項(xiàng)目升值空間小 ,大客戶談判期過長(zhǎng) ,后期同類項(xiàng)目增多 ,使客戶選擇性更多最終導(dǎo)致流失，尾盤、價(jià)格高也是銷售速度減慢的主要因素之一216。 銷售人員數(shù)量少 ,目前只留一個(gè)銷售人員 ,客戶接待做的很差 .216。 銷售人員對(duì)客戶非常沒有禮貌 ,使客戶產(chǎn)生反感 .216。 樣板間因多種原因不能正常開放 ,使客戶心中產(chǎn)生質(zhì)疑 .216。 項(xiàng)目占地 10000平方米 ,建筑面積 38660平方米獨(dú)棟共 375套左右 .216。 因項(xiàng)目已經(jīng)入住 ,后期物業(yè)管理費(fèi)用 3元 /月 /平方米不能給客戶相應(yīng)的同等價(jià)值服務(wù) .216。 項(xiàng)目位置 :開發(fā)區(qū)金馬路中段 .216。 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000萬平方米 ,其中小戶型約 300套 . 216。 建筑形式 :住宅高層板樓 ,公寓是塔樓 .216。 小戶型做為本案的最后銷售賣點(diǎn) ,準(zhǔn)備 9月正式銷售 . 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 8月 6500元 /平方米 5400元 /平方米 6400元 /平方米 簡(jiǎn)單裝修 300元500元客戶任選p價(jià)格分析戶型解析216。 起居室與活動(dòng)廳無阻隔 ,動(dòng)靜不能分離；216?？蛻魳?gòu)成216。216。216。216。銷售推廣 訴求強(qiáng)調(diào)品質(zhì)銷售中存在的問題 .216。 沒有預(yù)熱階段 ,銷售道具缺少 ,只有沙盤和折頁(yè) .216。 樣板間到后期小戶型階段還沒有 .216。 沒有進(jìn)行客戶回訪 ,客戶來電沒有記錄 .項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)n 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000平方米三棟 ,小戶型約 300套左右 .n 項(xiàng)目因?yàn)橥茝V力度的逐漸減少 ,被周邊的項(xiàng)目所掩蓋 ,項(xiàng)目的知名度也逐漸下降 ,小戶型銷控與前期脫節(jié) ,后期銷售人員沒有客戶回訪 ,所以逐漸被客戶淡忘 ,東側(cè)的新財(cái)富中心的熱銷與本案的銷售冷淡形成鮮明的對(duì)比 ,使很多客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不信任心理造成大量客戶流失 .n 小戶型樣板間裝修遲緩 ,使小戶型遲遲不能開盤 ,造成客戶對(duì)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)疑n 該項(xiàng)目如后期不加大推廣力度和影響力將逐漸被同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所超越 .自由港自由港項(xiàng)目概述216。 屬性 :精裝小戶型公寓216。 建筑形式 :塔樓 .216。 準(zhǔn)備 10月正式銷售 .戶型解析n 主力戶型面積為 — 平方米? 戶型優(yōu)勢(shì) :216。 功能分區(qū)不明顯 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 5420元 /平方米 4600元 /平方米 4900元 /平方米 低價(jià)入市2023年 7月 5500元 /平方米 4930元 /平方米 5100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 5660元 /平方米 5100元 /平方米 5200元 /平方米 持續(xù)調(diào)整p價(jià)格分析客戶構(gòu)成216。 本地客戶為主占市場(chǎng)份額的 78%216。 只有少量的外商客戶用于暫時(shí)性自主。 銷售人員素質(zhì)差 ,對(duì)客戶態(tài)度冷淡 ,銷售積極性差 .216。 售樓處裝修簡(jiǎn)單 ,基本無銷售道具 ,只有沙盤和折頁(yè) .216。 現(xiàn)在的群樓改造還沒有動(dòng)工 ,樓下菜市場(chǎng)超市還在運(yùn)營(yíng) ,與整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度形成鮮明對(duì)比 ,可以感覺出是改造工程 .216。 項(xiàng)目針對(duì)低端客戶 ,定位比較準(zhǔn)確 ,客戶年齡結(jié)構(gòu)層 2040歲 .216。 為客戶做了簡(jiǎn)單的投資回報(bào)分析 .216。 開發(fā)企業(yè)對(duì)推廣的忽略 ,圍檔已經(jīng)半年以上沒換過 ,使客戶產(chǎn)生視覺疲勞 .216。項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目分析項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength 劣 勢(shì) Weakness S 戶 型功能分區(qū)明確，適宜居住S 明廚是本 項(xiàng) 目區(qū) 別 于其他 項(xiàng) 目的 優(yōu)勢(shì) 之一S 2萬平米的會(huì)所， 規(guī) 模大， 業(yè)態(tài) 豐富，檔次高S 裝修檔次、 設(shè)計(jì) 等高于 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目S自然景 觀 好，高 層 可望山 觀 海S中央空 調(diào) 提升 項(xiàng) 目品 質(zhì)S成本 優(yōu)勢(shì) ， 為項(xiàng) 目?jī)r(jià)格 調(diào) 整提供了空間W 項(xiàng) 目所 處 位置相 對(duì)較 偏W周 邊 被眾多低檔破舊居民樓所包 圍 ，缺乏高品 質(zhì)的居住氛 圍W 戶 型面 積 偏大W 層 高 3米，在同 類競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目中最低W 戶 型高窗，影響采光W異型房 間 ，影響使用W舊樓改造， 歷 史口碑不好W中央空 調(diào) 提高居住成本W(wǎng) 產(chǎn)權(quán) 年限剩余 44年機(jī)會(huì) Opportunity 威 脅 Threat O隨著新城區(qū)和開 發(fā) 區(qū)的不斷建 設(shè) 和 發(fā)展，需求將得到 進(jìn) 一步增加O由于手 續(xù) 等 問題 ，目前市 場(chǎng) 上的眾多同 類 樓 盤 大多尚未取得 銷 售 許 可 證T目前市 場(chǎng) 上的同 類 樓 盤較 多， 競(jìng) 爭(zhēng) 趨 于激烈T眾多 競(jìng) 爭(zhēng)樓 盤 均內(nèi)部 認(rèn)購(gòu) 了相當(dāng) 長(zhǎng)時(shí)間，有了大量的客 戶積 累T本 項(xiàng) 目與 緊鄰 的 “ 自由港 ” 項(xiàng) 目相比 較，具有位置、 戶 型面 積 、價(jià)格、客 戶積累量等劣 勢(shì) ，威 脅較 大 項(xiàng)目 SWOT分析u 戶型設(shè)計(jì)雖然存在一定的缺陷，但也有自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，如功能分區(qū)明確和明廚；u 裝修檔次的適當(dāng)提高，提升了本項(xiàng)目的檔次，為有更高生活追求的客戶提供了選擇；u 雖然山和海等景觀資源在當(dāng)?shù)夭⒉皇窍∪?，但如果能夠享受到觀山望海的感覺也是一種舒適愜意的生活享受；u 中央空調(diào)無疑是提升本項(xiàng)目品質(zhì)的因素之一；u 成本優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目的最大的優(yōu)勢(shì)之一，本項(xiàng)目在后期銷售時(shí)，價(jià)格調(diào)整空間大。l 層高低，尤其在加裝了中央空調(diào)后，局部更低，建議空調(diào)出風(fēng)口盡量采用側(cè)風(fēng)，不能更改的是否可以采用室內(nèi)裝修手段從視覺上加以規(guī)避；l 高窗，影響采光，可通過室內(nèi)設(shè)計(jì)手段在一定程度上進(jìn)行規(guī)避；l 存在異型房間，可通過樣板間的設(shè)計(jì)，進(jìn)行引導(dǎo)客戶；l 中央空調(diào)導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)的增加，可能排除一部分客戶，為了避免客戶的大量流失，物業(yè)費(fèi)要仔細(xì)核算，盡量把這部分客戶納入本項(xiàng)目的目標(biāo)客群。l 產(chǎn)權(quán)年限剩余 44年（標(biāo)準(zhǔn)為 50年），可從價(jià)格上考慮進(jìn)行彌補(bǔ)該劣勢(shì)。o機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目 SWOT分析216。o威脅分析細(xì)節(jié)決定品質(zhì)項(xiàng)目特性輸理自身配套 戶型 景觀 精裝修 成本大而全 功能明確 明廚 望海觀山 檔次高 相對(duì)低硬件設(shè)施高檔彌補(bǔ)外部配套不全 獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 共享優(yōu)勢(shì) 提升品質(zhì) 價(jià)格空間大 提升品質(zhì)具備塑造高檔項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)條件優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)突出，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目發(fā)展方向：中高檔的產(chǎn)品，高檔的物業(yè)形象通過大量的市場(chǎng)調(diào)查研究和對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司對(duì)本項(xiàng)目做如下定位：市場(chǎng)定位闡釋? 城市中堅(jiān)? 他們是本項(xiàng)目的目標(biāo)客群，是追求生活品質(zhì)和個(gè)性化的新一代年輕高級(jí)白領(lǐng)? 量身定做? 為了目標(biāo)客群專門制作產(chǎn)品，滿足了該人群的各種生活需求，也同時(shí)體現(xiàn)出本項(xiàng)目產(chǎn)品的獨(dú)特性和稀缺性，并抬高了本項(xiàng)目的價(jià)值市場(chǎng)定位闡釋? 舒適生活? 舒適生活包含兩點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，一是本項(xiàng)目戶型格局好，與其他項(xiàng)目比居住更加舒適；二是本項(xiàng)目會(huì)所配套設(shè)施比較齊全，生活起來會(huì)更加方便舒適 ? 高檔? 這里的高檔指的是本項(xiàng)目跟周邊的項(xiàng)目相比較品質(zhì)更為高檔? 精品? 本項(xiàng)目跟目前市場(chǎng)上的其他項(xiàng)目相比，