【正文】 滲透策略：? 軟性文章：不斷與項(xiàng)目的任何相關(guān)事宜進(jìn)行不斷炒作烘托與政府辦公地、商業(yè)聚集地、住宅流的轉(zhuǎn)向趨勢(shì)。在現(xiàn)樓進(jìn)行入市時(shí)機(jī)? 開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)n 對(duì)于北方城市來(lái)說(shuō)，四季較為分明，一般的銷售旺季有兩次，分別是 4月 6月和 9月 11月，也就是春秋季，而銷售最淡的季節(jié)是 12月 來(lái)年 3月，因此，最好不要在冬季開(kāi)盤(pán)根據(jù)本項(xiàng)目目前進(jìn)展以及開(kāi)發(fā)商的要求，建議 10月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)， 11月初正式開(kāi)盤(pán)銷售。運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等） —— 可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置在 4層；216。產(chǎn)品定位? 會(huì)所功能定位六大功能中心會(huì)議中心生活中心洗娛中心休閑中心 運(yùn)動(dòng)中心餐飲中心 產(chǎn)品定位? 會(huì)所功能定位功能業(yè)態(tài)定位：根據(jù)的市場(chǎng)調(diào)研，建議引入 商務(wù)會(huì)所 的概念，并設(shè)置目的性較強(qiáng)消費(fèi)特征的功能業(yè)態(tài)：216。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。產(chǎn)品定位? 智能化設(shè)施n小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說(shuō)的 5A級(jí)智能大廈。外地客戶行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力價(jià)格定位價(jià)格定位p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比分析均價(jià)都在6000元以上金馬路項(xiàng)目舊樓改造項(xiàng)目由于各個(gè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目自身的特性對(duì)價(jià)格的影響，要小于地段（金馬路）、核心區(qū)、 “舊樓改造 ”、戶型總價(jià)等因素對(duì)價(jià)格的影響。置業(yè)狀態(tài)：首次置業(yè)占絕對(duì)主力；216。o機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目 SWOT分析216。 開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)推廣的忽略 ,圍檔已經(jīng)半年以上沒(méi)換過(guò) ,使客戶產(chǎn)生視覺(jué)疲勞 .216。 售樓處裝修簡(jiǎn)單 ,基本無(wú)銷售道具 ,只有沙盤(pán)和折頁(yè) .216。 功能分區(qū)不明顯 銷售時(shí)間 最高價(jià)格 最低價(jià)格 均價(jià) 價(jià)格描述2023年 6月 5420元 /平方米 4600元 /平方米 4900元 /平方米 低價(jià)入市2023年 7月 5500元 /平方米 4930元 /平方米 5100元 /平方米 策略性價(jià)格調(diào)整2023年 8月 5660元 /平方米 5100元 /平方米 5200元 /平方米 持續(xù)調(diào)整p價(jià)格分析客戶構(gòu)成216。 沒(méi)有進(jìn)行客戶回訪 ,客戶來(lái)電沒(méi)有記錄 .項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)n 項(xiàng)目占地 17000平方米 ,建筑面積 65000平方米三棟 ,小戶型約 300套左右 .n 項(xiàng)目因?yàn)橥茝V力度的逐漸減少 ,被周邊的項(xiàng)目所掩蓋 ,項(xiàng)目的知名度也逐漸下降 ,小戶型銷控與前期脫節(jié) ,后期銷售人員沒(méi)有客戶回訪 ,所以逐漸被客戶淡忘 ,東側(cè)的新財(cái)富中心的熱銷與本案的銷售冷淡形成鮮明的對(duì)比 ,使很多客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不信任心理造成大量客戶流失 .n 小戶型樣板間裝修遲緩 ,使小戶型遲遲不能開(kāi)盤(pán) ,造成客戶對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)疑n 該項(xiàng)目如后期不加大推廣力度和影響力將逐漸被同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所超越 .自由港自由港項(xiàng)目概述216。216。 起居室與活動(dòng)廳無(wú)阻隔 ,動(dòng)靜不能分離；216。 項(xiàng)目位置 :開(kāi)發(fā)區(qū)金馬路中段 .216。 銷售人員對(duì)客戶非常沒(méi)有禮貌 ,使客戶產(chǎn)生反感 .216。 戶型方正? 戶型弊端 :216。 開(kāi)發(fā)區(qū)第一個(gè)酒店式公寓無(wú)對(duì)比（ 05年 9月開(kāi)盤(pán)， 06年 10月入?。╉?xiàng)目推廣 訴求商務(wù)功能項(xiàng)目銷售中存在的問(wèn)題216。 開(kāi)發(fā)區(qū)第一高端酒店式公寓 ,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的吸引力很大 ,聚集了一些高端客戶 ,但是在項(xiàng)目推廣上和形象定位上都沒(méi)有完全體現(xiàn)出 SOHO的概念 .216。 便利的交通環(huán)境 1,2,3,4,5,7路公交 .216。 本地區(qū)客戶占到 78%而且客戶年齡結(jié)構(gòu)層年輕化。 沒(méi)有適當(dāng)?shù)耐茝V活動(dòng) .216。 交通環(huán)境 :3,4,7路公交 .216。項(xiàng)目推廣 強(qiáng)調(diào)自由自在的生活銷售中存在的問(wèn)題 .216。 戶型小單價(jià)低 ,使總價(jià)款低 ,降低了投資門(mén)檻 ,使客戶有充分的購(gòu)買自由 .216。l 舊樓改造，這也是本項(xiàng)目的最大劣勢(shì)之一，需要通過(guò)良好的包裝手段重新塑造項(xiàng)目良好的形象。家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊?，兩口之家，三口小家庭為?16。外地客戶一般用于度假，兼顧投資，同時(shí)在大連有房子也很有面子從事行業(yè)：216。操作得當(dāng)價(jià)格上升操作不當(dāng)價(jià)格下降升值空間5000元/平方米產(chǎn)品定位說(shuō)明：由于本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補(bǔ)充。n住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等）216。 客戶原則216。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市時(shí)間相差無(wú)幾，每個(gè)月都會(huì)是各項(xiàng)目拼搶的銷售月。? 軟文投放主題建議? 《丹頂鶴的重生》系列報(bào)道，以政府角度、開(kāi)發(fā)商角度、社會(huì)角度等不同角度進(jìn)行炒作；通過(guò)項(xiàng)目的暴光率來(lái)提升知名度和美譽(yù)度。廣告重點(diǎn) ：通過(guò)前期市場(chǎng)提升的品牌認(rèn)知和客戶的二次積累，增加促銷活動(dòng)，使二次強(qiáng)銷期迅速熱銷。推廣預(yù)算推廣預(yù)算 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通常房地產(chǎn)的推廣費(fèi)用占銷售總額的 3%5%，考慮到本項(xiàng)目規(guī)模較小，及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因素，建議本項(xiàng)目推廣費(fèi)用為銷售總額的 3%左右為宜。 一月 21一月 2108:32:3108:32:31January 27, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2108:32:3108:32Jan2127Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/27 8:32:3108:32:3127 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 2108:32:3108:32Jan2127Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 2108:32:3108:32:31January 27, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。合理有效的推廣不但能使項(xiàng)目順利銷售，也能夠使銷售價(jià)格得到一定的提升。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要制造熱銷局面，并借勢(shì)制造轟動(dòng)效應(yīng)，力爭(zhēng)一炮走紅開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要制造熱銷局面，并借勢(shì)制造轟動(dòng)效應(yīng)，力爭(zhēng)一炮走紅推廣策略? 營(yíng)銷活動(dòng)216。推廣計(jì)劃? 第二階段 —— 開(kāi)盤(pán)期廣告重點(diǎn) ：開(kāi)盤(pán)廣告強(qiáng)勢(shì)亮相，四大主力賣點(diǎn)跟蹤展示；公共傳播 ： (可配合開(kāi)盤(pán)廣告與新聞報(bào)道 ) 2. 軟文持續(xù)炒作 (品牌核心價(jià)值的傳播 ) (整版形象發(fā)布，營(yíng)造生活文化氣氛，不談銷售， 不提價(jià)格，只談生活之品位與美感 ) ，促進(jìn)成交。乾豪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司塑造的第一個(gè)知名品牌產(chǎn)品，獲得強(qiáng)力的提升價(jià)值空間。 差異性原則形象定位? 形象定位作用：? 形象定位是將項(xiàng)目特性用簡(jiǎn)單形象的詞匯進(jìn)行整合? 形象定位是將項(xiàng)目的賣點(diǎn)完整展現(xiàn)，并能產(chǎn)生聯(lián)想? 形象定位直接影響客戶對(duì)項(xiàng)目的直觀感受，所以要精煉、準(zhǔn)確而富有創(chuàng)意，才能符合目標(biāo)客戶的心理特征u戶型功能分區(qū)明確，適于居住u自然景觀好，望山觀海u會(huì)所及配套設(shè)施齊全，規(guī)模大u項(xiàng)目自身檔次、品質(zhì)優(yōu)于其他項(xiàng)目，性價(jià)比高形象定位? 主要賣點(diǎn)提煉四大賣點(diǎn)形象定位? 賣點(diǎn)總結(jié)? 關(guān)鍵詞：宜居、個(gè)性、高檔、精致、品味、高性價(jià)比 形象定位n 少數(shù)人：高階層的、年輕的、個(gè)性時(shí)尚的、追求生活品質(zhì)的人群n 定制：量身打造的、獨(dú)特的n 上品生活：高品位的生活，個(gè)性化的生活，時(shí)尚的生活，舒適的生活為少數(shù)人定制的上品生活形象定位n 為少數(shù)人定制的上品生活n 我們，城市的中堅(jiān)n 讓您擁有一個(gè)五星級(jí)的家強(qiáng)調(diào)個(gè)性的與眾不同的生活方式強(qiáng)調(diào)客戶的尊貴與社會(huì)地位強(qiáng)調(diào)高檔的生活品質(zhì)與家的歸屬感通過(guò)形象訴求，改變本項(xiàng)目在人們心目中的歷史形象，并重新樹(shù)立本項(xiàng)目高品質(zhì)的樓盤(pán)形象? 形象訴求形象定位n 體現(xiàn)項(xiàng)目檔次高，不是大眾人群可以擁有的，他適合