【正文】 預(yù)備役等各項(xiàng)社會事業(yè)也得到了長足發(fā)展。 龍口市人民生活水平狀況 牢固樹立以人為本的執(zhí)政理念，積極維護(hù)和實(shí)現(xiàn)好群眾利益，在多渠道抓好群眾增收的同時(shí)，不斷加大對困難群體的救助和幫扶力度，扎實(shí)搞好就業(yè) 再就業(yè)工作，健全完善社會保障體系，城鄉(xiāng)居民生活水平有了新的提高。全市固定電話普及率達(dá) 31 部 /百人，手機(jī)普及率達(dá)到 75 部 /百人。 龍口港 — 龍口市未來經(jīng)濟(jì)支柱 龍 口 港 資 源 地理 位置 優(yōu)越 國家一級對外開放港口 龍口港位于膠東半島西北部，渤海灣南岸，與遼東半島、天津市、大連市隔海相望。 優(yōu) 勢 港口 規(guī)模 龐大 龍口港是山東渤海南岸最大的開放商港，規(guī)模居全國地方港口之首，現(xiàn)有碼頭岸線 2782 米，生產(chǎn)泊位 19個(gè)（ 2 萬噸級 2 個(gè)，萬噸級 5 個(gè)， 5000 噸級 6 個(gè)），年貨物吞吐量突破 1000 萬噸，客運(yùn)量 30 多萬人次；港口航道水深 12米，底寬 100 米；庫場面積 萬平方米；液體與散雜疏運(yùn)管線 9518 米；機(jī)械設(shè)備600 余臺，通訊導(dǎo)航、水電設(shè)施配套齊全。其轄設(shè)的公司負(fù)責(zé)港口裝卸生產(chǎn)、貨物組織、儲運(yùn)、機(jī)械加工制造、滾裝客貨運(yùn)輸、水電暖安裝、物資供應(yīng)、港務(wù)工程、生活服務(wù)、外輪代理及內(nèi)外輪理貨業(yè)務(wù)。 發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃建設(shè)中港區(qū)，在此可建萬噸級以上泊位 30 至 40 個(gè)；擬建集裝箱、鋼材 、鹽、水泥等專用泊位 7 個(gè)，使港口吞吐能力達(dá) 20xx 萬噸以上；在西港區(qū)規(guī)劃建設(shè) 10 萬噸級以上的大宗散貨碼頭、石油化工碼頭，從而形成東港區(qū)、中港區(qū)、西港區(qū)三部分各具特色，協(xié)調(diào)發(fā)展的港口陸域布局。 第二部分 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 一、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局 地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主要有兩大部分構(gòu)成 ：北部沿海板塊和市中心板塊。板塊內(nèi)樓盤以90 ㎡以上中、大戶型為主，建筑形式多為多層，多數(shù)由龍口市本地房地產(chǎn)企業(yè) — 南山地產(chǎn)開發(fā)，銷售狀況較好。 市中心板塊近年來涌現(xiàn)出較多的房地產(chǎn)樓盤，因其處于市中心地段，生活配套相當(dāng)齊備，所以銷售狀況均表現(xiàn)較好，但是從 07 年下半年開始，該板塊房地產(chǎn)市場供應(yīng)出現(xiàn)斷層，市場可售項(xiàng)目較少， 且有幾個(gè)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣矫嬖蜾N售中斷。 戶型狀況 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，目前在售及近期售罄的樓盤均以 90 ㎡以上中、大戶型為主，且 120 ㎡以上大戶型均設(shè)置 2 個(gè)衛(wèi)生間，建筑形式方面多以 5+1 多層住宅為主。 營銷狀況 一方面，龍口市開發(fā)區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程、外地人口流入速度加快，城鎮(zhèn)居民人均收入大幅提高，市場需求量較大；另一方面，該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場供應(yīng)量不足。 二、 龍口市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) 商品房剛剛起步。 ? 在 品質(zhì)上，均價(jià)在 1800 元～ 2300 元左右樓盤消費(fèi)者完全可以接受，但是價(jià)位在 2800 元～ 3800 元的商品房的目標(biāo)客戶群范圍較小。 ? 但是目前對高檔物業(yè)還有部分需求。 ? 市場整體均價(jià)漲幅高達(dá) 20%～ 25%。 ? 隨著新市政府的西遷，往西區(qū)（新城區(qū)） 發(fā)展是當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展主旋律。 商品房無特色，暫時(shí)無外來的實(shí)力雄厚開發(fā)商介入 ? 松嵐小區(qū)的一枝獨(dú)秀很是說明了這個(gè)問題，建委全力打造的超大規(guī)?；究刂屏水?dāng)前市場，銷售情況良好基本無競爭對手。 地塊主要技術(shù)指標(biāo)： 本案區(qū)位圖： 項(xiàng)目宗地概況 項(xiàng)目宗地位置： 本地塊位于龍口市開發(fā)區(qū)市中心東側(cè)，南起漁港路北至步行街，東鄰龍港路。 地塊現(xiàn)狀： 目前仍有居民居住，尚 未動遷，主要以平房為主，景觀資源較差。對本案目標(biāo)客源有相當(dāng)大的吸引力，也為這個(gè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁華提供了先決條件。 3) 人車分流，安全放心 小區(qū)規(guī)劃機(jī)動車道與人行道路有效的區(qū)分，使得小區(qū)達(dá)到有效的人車分流，確保安全。 項(xiàng)目劣勢分 析 ? 期房對客戶的購買信心有一定的抗性 龍口開發(fā)區(qū)目前市場上供應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品多為現(xiàn)房，這樣對后期的銷售促進(jìn)作用很大，而本案規(guī)劃為大型住宅社區(qū)，如果后續(xù)資金不足，期房銷售，客戶引導(dǎo)起來相對困難。 項(xiàng)目機(jī)會分析 ? 政府大刀闊斧招商，房地產(chǎn)迎來新的契機(jī) 龍口市近年來傾力促進(jìn)招商引資工作 ，目前已經(jīng)收到成效，造船、石油、天然氣等工業(yè)巨頭兩年內(nèi)即將在龍口安家落戶，給龍口市開發(fā)區(qū)帶來近 60萬外來人口，龍口開發(fā)區(qū)市區(qū)即將大范圍膨脹，給龍口的房地產(chǎn)帶來大而新的發(fā)展的機(jī)會。通過安置房的建設(shè)，率先給龍口市民展現(xiàn)良好的建筑形式、建筑質(zhì)量以及小區(qū)園林景觀，創(chuàng)造自己最有說服力的名片，以口碑效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，以此促進(jìn)后期住宅銷售工作。 項(xiàng)目威脅分析 ? 競爭樓盤的存在 隨著龍口經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、政府招商工作穩(wěn)定、有效的進(jìn)行，越來越多的開發(fā)商看到了龍口房地產(chǎn)市場發(fā)展的新機(jī)會，在本案開發(fā)過程中將會涌現(xiàn)出一批新的樓盤，同時(shí)還有現(xiàn)有樓盤的后期開發(fā)，這些都會對本案的銷售構(gòu)成不小的壓力。 第四部分 項(xiàng)目客戶群定位分析 一、 目標(biāo)客戶群總體描述 總體特征 他們處于城市社會形態(tài)的中堅(jiān)階層，他們也有決策權(quán)與導(dǎo)向權(quán)，但他們不掌控社會的大方向，他們是在既定的社會大方向下努力推進(jìn)的人群，他們是整個(gè)社會的平衡層，他們承擔(dān)的是來自社會、企業(yè)、家庭多方的責(zé)任。 年齡構(gòu)成：目標(biāo)人群應(yīng)以 3045 歲年齡段人群為主要群體，也有少部分的 2030 歲， 45歲以上年齡段人群。在其自身成長的家庭中，以多子女的大家庭為主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭為主。在購買方向上特別注重，樓盤的質(zhì)量，發(fā)展商品牌和良好的人居環(huán)境及物業(yè)價(jià)值；也注重考慮生活配套，兒女教育問題。購買方向上，更加注重樓盤的整體檔次和品牌，在價(jià)格 上往往會計(jì)較得失，對樓盤綜合質(zhì)量認(rèn)識不深。 目標(biāo)三：科、教、衛(wèi)系統(tǒng)從業(yè)人員 主要從事醫(yī)生、專業(yè)教師、律師等專業(yè)技術(shù)型人才，有較豐厚的收入或福利保障，有較多的積蓄。購買方向上，更多地關(guān)注樓盤 的綜合素質(zhì)，環(huán)境及社區(qū)的文化氛圍，生活方式；由于有車人士不多，其大多關(guān)注交通問題，會選擇交通較為便利的區(qū)位。 目標(biāo)五：企事業(yè)單位管理人員 文化較高，注重價(jià)格、消費(fèi)會較理性，不會輕易為主題打動，但會關(guān)注性價(jià)比和區(qū)域發(fā)展前景；有一定的虛榮心和攀比觀念，但不會十分明顯；購買行為屬于首次置業(yè)或二次置業(yè)，首次置業(yè)指在有福利房的基礎(chǔ)上，為改善生活而置業(yè)，選擇按揭付款。 目標(biāo)七：區(qū)域拆遷戶 由于區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃而導(dǎo)致的拆遷，此部分拆遷戶由于在本區(qū)域長期生活，對區(qū)域相當(dāng)認(rèn)同，同時(shí)由于拆遷補(bǔ)助，大多手頭持 有一定量的資金，大多選擇一次性付款，購買行為大多屬于首次置業(yè)，目的是為了解決居住問題；購買方向上比較注重價(jià)格，對項(xiàng)目產(chǎn)品、內(nèi)部配套要求不高。由于該類企業(yè)員工薪金待遇相對較高，所以其中有很大一部分選擇在當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)。他們比較關(guān)注交通狀況，希望離工作地不遠(yuǎn)。其消費(fèi)心理及行為特征與以上群體大體一致。對于此部 分客戶，他們需求的以中檔為主，而在性價(jià)比優(yōu)良的前提下，他們中的相當(dāng)部分會選擇中高檔盤。在此提供營銷方案中的定位思想，對前期營銷方案進(jìn)一步完善，作為指導(dǎo)項(xiàng)目營銷的綱領(lǐng)。 定位思路 對于項(xiàng)目的定位，有一句名言是：“不要想觀眾愛看什么電影，而要想觀眾還沒有看過什么電影。 作為一個(gè) 有責(zé)任感的開發(fā)商，如何面對以下問題成為定位的關(guān)鍵。 在解決了以上問題后，還須解決以下核心問題： ? 項(xiàng)目提供給消費(fèi)者的核心利益是什么？ ? 如何確立社區(qū)的核心價(jià)值觀？ ? 如何培養(yǎng)項(xiàng)目的核心競爭力？ ? 項(xiàng)目的終極目標(biāo)是什么 ? ? 項(xiàng)目的核心特色是什么？ ? 如何構(gòu)建小區(qū)特有的文化？ 明確這些核心問題，實(shí)質(zhì)上是明確項(xiàng)目在市場競爭中如何建立自己獨(dú)有的競爭優(yōu)勢 ，并明確定位。其中 項(xiàng)目 引發(fā)的城市高品質(zhì)住宅和郊區(qū)大型優(yōu)美環(huán)境的小區(qū)住宅潮流，可謂各自精彩。因此亦引發(fā)了敝人一連串的反思 —— 要在蕓蕓眾生 中脫穎而出，能否成功塑造樓盤的品牌就十分關(guān)鍵，同時(shí)僅停留在平面園林和單一概念的樓盤形象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 定位依據(jù)： 房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群 ,文化是整個(gè)社會生活方式的總和 ,而亞文化群則是在特定的區(qū)域具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群?？梢哉f ,“健康文明家園情節(jié)”亞文化正是房地產(chǎn)賴以 生存和發(fā)展的社會基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。因此，可以預(yù)見的是，以更具前瞻性的開發(fā)理念 ,采取面向更高層次的需求發(fā)展 ,將是“羅馬尚城”穩(wěn)立于全局高度上，走差異化開發(fā)之路的強(qiáng)勢戰(zhàn)略思路！ 人類對城市的依戀和對繁華的追逐從來都沒有中斷過，即使在物質(zhì)主義塵囂日上的日子里，在人們潮水般的涌向郊區(qū)的時(shí)候，回歸都市的聲音也依然不絕于耳。新都市主義又要求住宅不僅在硬件上，比如地段、配套等方面要有所突破；在軟件上，也要有所突破，表現(xiàn)為同類人群的聚合、新生活方式的倡導(dǎo)等方面。 那么，理想的居住形態(tài)