【正文】 裝修更加精致，品味也更高客戶(hù)定位客群定位? 目標(biāo)客群來(lái)源范圍本地客戶(hù)外地客戶(hù)外商客戶(hù)來(lái)源模擬示意圖客戶(hù)來(lái)源：開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)和在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的外地人為主，部分市內(nèi)客戶(hù)，少量外地人和少數(shù)外商通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查研究以及對(duì)本項(xiàng)目的深入分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)鎖定如下目標(biāo)市場(chǎng)：客群定位? 目標(biāo)客群鎖定層次低端客戶(hù)中端客戶(hù)高端客戶(hù)本項(xiàng)目客群重疊客群競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群本項(xiàng)目客戶(hù)群應(yīng)鎖定中高檔客戶(hù)群客群定位? 目標(biāo)客群主體特征主體特征：216。學(xué)歷：一般為大學(xué)216。家庭月收入： 6000元以上216。置業(yè)狀態(tài)：首次置業(yè)占絕對(duì)主力；216。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)條件允許，可以追求更高品質(zhì)的生活質(zhì)量，可以為自己買(mǎi)一套房子，作為臨時(shí)過(guò)度，同時(shí)兼顧投資，將來(lái)再換大房子；216。216。開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)企業(yè)年輕的中層管理人員216。外地客戶(hù)行業(yè)較雜，但有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力價(jià)格定位價(jià)格定位p競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比分析均價(jià)都在6000元以上金馬路項(xiàng)目舊樓改造項(xiàng)目由于各個(gè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目自身的特性對(duì)價(jià)格的影響，要小于地段（金馬路）、核心區(qū)、 “舊樓改造 ”、戶(hù)型總價(jià)等因素對(duì)價(jià)格的影響。本層公攤計(jì)算 以 65%使用率計(jì)算 以 70%使用率計(jì)算價(jià)格定位? 戶(hù)型總價(jià)模擬分析小戶(hù)型朝向不好，影響銷(xiāo)售單價(jià)；而大戶(hù)型由于總價(jià)高銷(xiāo)售壓力明顯。價(jià)格定位? 價(jià)格定位5200元/平方米5600元/平方5400元/平方米如果項(xiàng)目自身各方面達(dá)到預(yù)期的效果，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計(jì)未來(lái)整盤(pán)均價(jià)可達(dá)到 5400元，并有望達(dá)到 5600元，因此目前定價(jià) 5200元，為未來(lái)留有一定的升值空間，也為未來(lái)銷(xiāo)售時(shí)價(jià)格調(diào)整留有一定的余地，同時(shí)也給客戶(hù)留有一定的升值預(yù)期。產(chǎn)品定位? 室內(nèi)裝修n裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目精裝修實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)在 300500元 /平方米之間 ,本項(xiàng)目可適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn) ,建議本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)為 700800元 /平方米 ,在控制成本的同時(shí)提升項(xiàng)目裝修檔次的同時(shí) ,保證項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比 ,為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升保留一定的空間 .n材料選擇部分材料可采用頂級(jí)品牌的低端產(chǎn)品，這樣既可以適當(dāng)控制成本，又可以體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔形象。產(chǎn)品定位? 智能化設(shè)施n小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說(shuō)的 5A級(jí)智能大廈。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。智能化分為 小區(qū)智能化小區(qū)智能化 與 住宅智能化住宅智能化 兩部分。終端信息發(fā)送至住戶(hù)端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶(hù)事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶(hù)端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶(hù)創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。n住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。產(chǎn)品定位? 智能化設(shè)施通過(guò)目前市場(chǎng)上的這些項(xiàng)目對(duì)比，我們可以看出，現(xiàn)在市場(chǎng)上的各項(xiàng)目已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做的比較全比較到位了，因此，相對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)該做到不能落后，并應(yīng)適當(dāng)增加一些設(shè)備設(shè)施提升項(xiàng)目的品質(zhì)。產(chǎn)品定位? 會(huì)所功能定位六大功能中心會(huì)議中心生活中心洗娛中心休閑中心 運(yùn)動(dòng)中心餐飲中心 產(chǎn)品定位? 會(huì)所功能定位功能業(yè)態(tài)定位：根據(jù)的市場(chǎng)調(diào)研，建議引入 商務(wù)會(huì)所 的概念，并設(shè)置目的性較強(qiáng)消費(fèi)特征的功能業(yè)態(tài)：216。餐飲中心（大型餐飲）；216。會(huì)議中心（設(shè)置會(huì)議接待室）；216。生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等）產(chǎn)品定位? 商業(yè)定位樓層設(shè)置：洗娛中心 —— 可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置在 3—4 層；216。運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等） —— 可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置在 4層；216。休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等） —— 可設(shè)置在 2層；216。 市場(chǎng)原則216。項(xiàng)目?jī)r(jià)值原則216。在現(xiàn)樓進(jìn)行入市時(shí)機(jī)? 開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)n 對(duì)于北方城市來(lái)說(shuō)，四季較為分明，一般的銷(xiāo)售旺季有兩次，分別是 4月 6月和 9月 11月，也就是春秋季，而銷(xiāo)售最淡的季節(jié)是 12月 來(lái)年 3月，因此，最好不要在冬季開(kāi)盤(pán)根據(jù)本項(xiàng)目目前進(jìn)展以及開(kāi)發(fā)商的要求，建議 10月份開(kāi)始認(rèn)購(gòu)， 11月初正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售?！?首先改變項(xiàng)目的歷史形象● 其次樹(shù)立項(xiàng)目全新的形象；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷(xiāo)活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起項(xiàng)目形象，從而可達(dá)到通過(guò)口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速而穩(wěn)定銷(xiāo)售的目的。前期 后期形象為主 賣(mài)點(diǎn)組合改變形象 樹(shù)立形象 具體訴求形象炒作 促進(jìn)銷(xiāo)售? 擬定核心戰(zhàn)略推廣策略通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)乜蛇x擇的有效媒體較少，其次開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模相對(duì)較小，因此口碑傳播非常重要，而本項(xiàng)目規(guī)模較小，也不適合進(jìn)行大規(guī)模推廣；所以我司認(rèn)為 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 將是本項(xiàng)目采用的主要推廣手段以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，其他推廣為輔? 推廣核心手段推廣策略? 總體推廣戰(zhàn)略以品牌促銷(xiāo)售，即品牌和市場(chǎng)雙占位的競(jìng)爭(zhēng)策略；購(gòu)買(mǎi)品牌 產(chǎn)品客戶(hù)強(qiáng)化品牌，傳達(dá)信息認(rèn)知品牌，吸引客戶(hù)客戶(hù)決策產(chǎn)品促銷(xiāo)塑造品牌支撐品牌放棄猶豫銷(xiāo)售完成 銷(xiāo)售終止下一循環(huán)操作流程推廣策略? 擬定推廣思路目標(biāo)客群全市居民目標(biāo)客群細(xì)分穩(wěn)定推廣，針對(duì)傳達(dá)節(jié)奏推廣，針對(duì)傳達(dá)創(chuàng)知名、打品牌，樹(shù)形象鞏固品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售維護(hù)品牌，穩(wěn)定銷(xiāo)售廣而告之，強(qiáng)行灌輸時(shí)間推進(jìn)推廣策略? 擬定推廣思路思路之一：先訴求形象，后訴求具體賣(mài)點(diǎn)思路之二：前期高密度強(qiáng)勢(shì)推廣，后期穩(wěn)定推廣入市形象最重要形象公關(guān) 賣(mài)點(diǎn)促銷(xiāo)維護(hù)形象并進(jìn)行促銷(xiāo)前期造勢(shì)樹(shù)立形象和知名度 賺取利潤(rùn)推廣策略? 實(shí)施策略啟動(dòng)市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)受眾，確立鮮明形象刺激市場(chǎng)，引起反應(yīng)復(fù)合式強(qiáng)勢(shì)推廣針對(duì)性焦點(diǎn)出擊進(jìn)行培育擴(kuò)張12435成熟實(shí)施步驟推廣策略? 實(shí)施手段1. 新聞宣傳攻勢(shì)： 根據(jù)各個(gè)節(jié)點(diǎn)，制造新聞熱點(diǎn)，展開(kāi)新聞宣傳攻勢(shì)；2. 媒體軟性炒作： 建立良好媒介關(guān)系，品牌核心價(jià)值與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念滲透；3. 政府公共關(guān)系： 利用政府的重視支持，進(jìn)行推廣；4. 客戶(hù)通訊滲透： 生活文化在客戶(hù)層面的深入滲透；（中后期）5. 企業(yè)人物包裝： 接受媒體專(zhuān)訪(fǎng)，發(fā)表各類(lèi)有深刻思想的文章；6. 營(yíng)造業(yè)內(nèi)影響： 積極參與業(yè)內(nèi)各種研討會(huì)、沙龍及權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)評(píng)比；7. 報(bào)紙平面廣告 ：項(xiàng)目形象相對(duì)直觀(guān)的展示；籌備期（認(rèn)購(gòu)） 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 4月 ——7 月11月 ——12 月10月 1月 —— 3 月本項(xiàng)目是小盤(pán)，總體來(lái)說(shuō) “短、平、快 ”的策略是我們的整體方向?！扒捌阡亯| —— 強(qiáng)勢(shì)入市 —— 穩(wěn)定推廣 —— 后期延續(xù) ”推廣策略? 分期推廣策略推廣策略? 分期推廣策略開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 正式銷(xiāo)售導(dǎo)入期 開(kāi)盤(pán)期 持續(xù) 期 強(qiáng)銷(xiāo) 期品牌培育啟動(dòng)市場(chǎng)完成開(kāi)盤(pán)之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，進(jìn)行大量炒作品牌塑造強(qiáng)勢(shì) 入市產(chǎn)品形象確立，立體廣告攻勢(shì)品牌維護(hù)穩(wěn)定銷(xiāo)售各項(xiàng)賣(mài)點(diǎn)展示，主流媒體廣告品牌提升銷(xiāo)售促進(jìn)各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，最后強(qiáng)銷(xiāo)余房形象策略? 創(chuàng)造開(kāi)發(fā)區(qū)先河，創(chuàng)造最穩(wěn)定，投資回報(bào)高的產(chǎn)品形象，開(kāi)發(fā)區(qū)熱銷(xiāo)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)的開(kāi)發(fā)區(qū)的樣板樓。? 使受眾群體淡化黃鶴樓的最初形象 ,完成轉(zhuǎn)型 ,讓人們有新的認(rèn)識(shí) .? 塑造高端產(chǎn)品形象 ,使客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)得到充分的地位與實(shí)力體現(xiàn) .滲透策略：? 軟性文章：不斷與項(xiàng)目的任何