【正文】 形態(tài)。通過上述分析，由于該地的獨特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。因此，市場機會增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進行運作。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進行規(guī)劃和設(shè)計，然后建設(shè)。這種操作一般能夠比較成功地進行后期經(jīng)營。該操作方式要求開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗，并且這種方式開發(fā)商對物業(yè)有長期的收益，屬于回報速度慢，但是比較持久的方式。 自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營公司或部門對物業(yè)進行經(jīng)營。如果前期招商經(jīng)營不善，會對整個物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。因此，這種方式雖然對開發(fā)商而言風(fēng)險不大，但對于該物業(yè)的長遠發(fā)展來看存在著較大的風(fēng)險。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對投資回報放心，另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時由于統(tǒng)一經(jīng)營，容易形成統(tǒng)一的品牌力。綜合以上五種運作方式，對于該項目地段來說，最好的運作方式應(yīng)該是采取第第第5種方式比較理想。對于第2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。 關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點：為了避開由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。第六部分 項目目標(biāo)客戶群分析 1. “金領(lǐng)階級” 比如外國金融保險貿(mào)易機構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對于來自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購物、休閑方便，則他們在任何國家都會首選頂級物業(yè)，這里有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對市場的逐步了解和接軌。3. “資產(chǎn)階級”在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級市場的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。此類人群將成為我們一個特殊的購買群體，同時可為酒店式公寓的后期運作經(jīng)營帶來廣闊的商業(yè)機會。 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們一般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨特的認(rèn)識，一般情況下針對這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實可行。這也是我們商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體。第七部分 項目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計建議7．1開發(fā)主題定位 宜家宜商 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費。 作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀(jì)八十年代的美國。在其發(fā)展歷程中，Condo還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向，Condo主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進一步細分市場，細分目標(biāo)客戶，對未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。具體規(guī)劃上講求如下幾點：1．標(biāo)志性：項目所在地的獨特位置優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。充分利用所有公共空間進行景觀建設(shè)，彌補項目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。1. 宜家宜商（1）戶型設(shè)計上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚房）和個人活動空間（臥室等）分開、不交叉。l 動靜分區(qū)：動區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書房）隔離，不干擾。當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。l 多面采光，明亮大方。（3）注重舒適性：l 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實用率，增強采光通風(fēng)效果。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實用率不高。l 輔助用功能間戶的種類應(yīng)多一些，設(shè)計也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲藏間、走入式衣柜等?？稍O(shè)置玄關(guān)、書房、吧臺、儲物間等。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。2. 商業(yè)l 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計。n 立面設(shè)計突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實的城市名片。n 除在陽臺上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。n 將立面從直線變?yōu)榍€。n 陽臺：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。n 電梯間：分層以不同主題（音樂、繪畫、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成Condo的立體藝術(shù)長廊。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動人的情感方面它具有重要作用，可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動人的感官方面的不足?？臻g及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺效果。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。外飄窗參考效果圖（3）建筑是城市的外衣，色彩美麗和諧的建筑，可以為城市增添不少風(fēng)采。陽臺作為住宅的一個構(gòu)件以往都未去認(rèn)真考慮過，處理都非常粗糙，只是做為一種活動的場地來處理，沒有考慮太多的觀景效果，而今陽臺已成為住宅的一個重要構(gòu)件，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。管道：將水管隱起來，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课唬蛲恳蕴厥忸伾?，比如將管道緊貼墻面，并涂上與墻面相同的顏色，使人感覺不到凸出的管道。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。我們建議，本案會所重在配套完善且實用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會所”概念，除包括健身房、桑拿室、臺球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，這樣的會所不會變成擺設(shè)，而成為吸引消費者的賣點。例好如深圳新浩城花園，其會所號稱“中會保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運動健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項目，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團在期開發(fā)的項目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期的免費旅游，業(yè)主子女還可參加國際夏令營等旅游活動服務(wù)。我們認(rèn)為這些一概念可作為本案參考借鑒。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過高溫消毒，并且由多位高級廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務(wù)。大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對大氣無污染的溴化鋰等。 郵件處理 影印及傳真服務(wù) 換洗床單 公共餐廳第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座360度全景觀建筑。建成后的維多利亞廣場總計30層，造型時尚、空間布局合理，通過科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。維多利亞廣場定位于CONDO高級時尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1 獨特銷售主張（USP） 360度無敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國建筑，形成了中西合璧的特色。為青島留下百年不變的記憶，是每個有歷史使命感的個人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價值的完美結(jié)合。作為商人我們又必須保證在社會利益得到實現(xiàn)的同時，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘