【正文】 存在著較大的市場機會點。 火車提速 ? 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原 來選擇大巴、飛機等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該項目位臵的預(yù)期商業(yè)價值將大大提升。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級不高，服務(wù)不佳，由于未來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個高檔次的接待酒店，如果我項目引入星級酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場空白點。 以奧運為契機的城市配套日新月異 為了迎接 2020 年奧 運會，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、 29 條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補充完善配套設(shè)施。城市配套的全面提升 、前海一線用地的嚴(yán)格控制，都為本項目帶來了福音。 38 選擇運營公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運營公司非常重要，否則很容易做成簡單的小戶型住宅項目，失去其原有的投資價值。在整體規(guī)劃設(shè)計、局部細(xì)節(jié)設(shè)計、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競爭風(fēng)險， 差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價值所在。 所謂 酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)， 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 ， 酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級商圈。與傳統(tǒng)的酒店 或公寓 相比，它吸收 了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處 ，酒店式 公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更勝一籌 ： 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù) 。 本案公寓的人群與普通公寓的市場輻射是完全不同的。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇 。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國際精英公寓”在內(nèi)，還沒有一個達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。 就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)心的就是物業(yè)服務(wù)的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務(wù)， 如本案能提供真正意義上的酒店式的 物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位臵等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性項目。 附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考 ） 東陶衛(wèi)浴設(shè)備 圣象木地板 奧迪斯電梯 特靈中央空調(diào) 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng) 每戶 25 吋海信電視 美的微波爐 喬吉抽油煙機 42 關(guān)于商業(yè) 該項目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。通過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地。 商業(yè)物業(yè)前期運作方式初探： 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)行經(jīng)營。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險較小，項目操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相 對也較低。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。這種操作方式風(fēng)險不大，但是對于整個商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會有一定的影響。這種操作方式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力的嚴(yán)重考驗。 分割出售，自主經(jīng)營：將物業(yè)分割成為獨立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營，或者出租。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 44 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng) 一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時簽訂統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營，必須要專門的經(jīng)營公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營或者招商。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營者三方面來說，風(fēng)險都比較小，能夠形成共贏的局面。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。而第 5 種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。 同時不管是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風(fēng)險尤為重要。 2. “中產(chǎn)階級” 外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。青島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。據(jù)青島統(tǒng)計 部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 4. 外來臵業(yè)者 許多外地臵業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項目的獨特的地理位臵，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個體旅行社經(jīng)營者 本項目無可替代的位臵優(yōu)勢及獨有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C會。 另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要臵業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項目的獨特優(yōu)勢所吸引。 投資者 主要是一些中小投資者，其投資總額 度在 50— 300 萬元之間。 具體經(jīng)營者 購買后用于自主經(jīng)營的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上世紀(jì)八十年代的美國。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向， Condo 主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場，細(xì)分目標(biāo)客戶，對未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。 具體規(guī)劃上講求如下幾點： 1．標(biāo)志性： 項目所在地的獨特位臵優(yōu)勢，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對整個青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補項目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。 戶型建議 1. 宜家宜商〃 CONDO 國際公寓 戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空 米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間 花園等關(guān)鍵要素。 ? 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。 ? 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。 （ 2）當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表現(xiàn)在： ? 廳房方正好用，尤其本案是 高層公寓更應(yīng)十分注意這一點。 ? 整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強。 因為高層公寓往往采取一梯 8～ 10 戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位臵，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。 廚房在位臵上傾向于放臵在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同臵一室。 54 ? 看景戶型作為本案設(shè)計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！ 為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“ T”型，或錯開的“風(fēng)車”型。 ? 戶 型面積因受本案的功能檔次定位，及特定消費群的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費偏好等不同，可設(shè)臵多種面積，以滿足不同消費者的需要。 ? 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設(shè)計可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場是屬于空白，也會增加生活的便利性。如果作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體 / 建筑風(fēng)格 立面 55 作為表現(xiàn)外部形象的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著 至關(guān)重要作用。 ? 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。 ? 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強動態(tài)感。 重點和細(xì)部處理 ? 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。 ? 屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。 ? 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。 56 材質(zhì) 在表現(xiàn)風(fēng)格時，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不 能隨意涂抹，而是大有講究的。 外部環(huán)境 建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。 配套 57 人們對生活配套的關(guān)心不亞于對價格、位臵和交通等因素的關(guān)心。 當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點之一，但經(jīng)營大多存在華而不實的問題。這些做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這些特色服務(wù)買了樓。 另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內(nèi)所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。 58 以上服務(wù)內(nèi)容及經(jīng)營可以有機的融合于本項目商業(yè)部分的銷售與經(jīng)營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經(jīng)營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質(zhì)要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。 物業(yè)管理 建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項目外，提供以下服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)項目 ： ? 郵件處理 ? 打字、翻譯服務(wù) ? 影印及傳真服務(wù) ? 代訂飯店、機票 酒店式服務(wù)項目： 59 ? 換洗床單 ? 代理經(jīng)營 ? 公共餐廳 第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座 360 度全景觀建筑。 建成后的維多利亞廣場總計 30 層，造型時尚、空間布局合理，通過科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青 60 島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。 維多利亞廣場定位于 CONDO 高級時尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！ 8． 1 獨特銷售主張（ USP） 360 度無敵海景！ 361 度滿意服務(wù)！ [印象〃空間 ] condo 公寓 現(xiàn)實中的夢想家園！ 8． 2 廣告策劃 8． 2． 1 廣告表現(xiàn)形式 8． 2． 2 廣告媒體選擇 8． 2． 3 廣告主題 8． 2． 4 廣告計劃 61 8． 3 展會 第九部分 銷售方案 9． 1 定價策略 9． 2 銷售控制 9． 3 銷售管理 9． 3． 1 人員要求及結(jié)構(gòu) 9． 3． 2 培訓(xùn) 9． 3． 3 管理制度 9． 3． 4 考核辦法及激勵措施 62 第十部分 售樓處及售后服務(wù)中心 10． 1 售樓處設(shè)計及裝修 10． 2 售樓處銷售物料準(zhǔn)備 10． 3 售后服務(wù)中心設(shè)臵 10． 4 售樓處管理制度 第十一部分 開盤 11． 1 日期 11． 2 主題 11． 3 邀請人員 63 11． 4 日程安排 11． 5 媒體計劃及現(xiàn)場包裝 第十二部分 結(jié)語 被譽為 “ 東方瑞士 ” 的青島地處山東半島 東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經(jīng)濟中心城市 。紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細(xì)浪、彩帆、金色沙灘構(gòu)成青島美麗的風(fēng)景線；歷史、宗教、民俗、風(fēng)土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內(nèi)涵