【正文】 2 機房應通風良好，照明滿足要求，門窗關閉靈活，任何季節(jié)機房內溫度應保持在攝氏 5 度 —40度之 間； 9． 3 機房內應保持干凈、整潔，嚴禁存放易燃醫(yī)爆或危險物品，不準堆放其他雜物； 9． 4 機房內消防器材應放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內； 9． 5 電梯機房應每周打掃一次衛(wèi)生； 9． 6 閑雜人員不準進入機房，若因工作需要，需要確定進入時，須經主管人員批準，并在專業(yè)人員陪同下進入機房； 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 9． 7 未取得《特種設備操作證》人員，不得隨意動用，操作電梯設備； 9． 8 由專業(yè)人員依據《安全操作規(guī)程》規(guī)定，保持機房內設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。 10. 乘梯須知 《電梯安全檢驗合格》標志，未經檢驗合格或超過檢驗有效期的電梯不得使用； ，不得在轎廂內打鬧，蹦跳或進行其他危害電梯安全運行的行為； ，請勿亂按； ，電梯運行中不得用手或其他物件強扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故； 、吐痰或從事其他不文明行為，不準攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯； 齡前兒童及其他無民事行為能力人員搭乘無人職守電梯的，應有成年人陪同； 電梯運行中如發(fā)生任何意外，應利用轎廂內警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯系，等待救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險； ，嚴禁載貨。 工程部經理或主管應定期檢查、指導冷凍機房的運行管理工作。 操作工巡視檢查應集中精力，若發(fā)現設備有異常情況應記錄在案，重大設備缺陷應立即向主管領導匯報，密切監(jiān)視設備情況，在主管的指導下進行設備的檢修或切換工作。 認真執(zhí)行交接班制度、定期巡檢制度、設備操作規(guī)程的規(guī)定當值無違章、違紀現象的發(fā)生。 做好設備的維護保養(yǎng)工作，認真做好保修期內與外包設備的保養(yǎng)記錄，各種保養(yǎng)記錄保存完好。 保證潤滑油、冷媒、傳熱面的清潔，保持良好的傳熱效果。 電機運行正常，無超溫過流現象，接線牢固正常。 5 日常管理 機房內應有良好的事故排風設備、通風照明良好，地面、門窗設備保持干凈整潔，通道暢通。 明火作業(yè)嚴格遵守勞動和消防部門規(guī)定，嚴格執(zhí)行持證操作制度。 做好冷凍機的經濟運行，合理供冷，使機器始終保持良好的安全運行狀態(tài)。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 嚴格遵守《冷水機組維護操作手冊》要求，保證安全生產。 發(fā)生異常情況以及設備故障應迅速查明原因、正確處理，及時報告有關領導和部門，并認真做好記錄（內容應包括異常情況或故障發(fā)生、過程、原因、處理方式及結果）。 及時掌握外界環(huán)境溫度和大廈內各部分空調負荷需求，合理調整機組、水泵等投入運行的數量及有關參數，在保證安全生產和用戶需求的前提下，做到經濟運行。 在完成上述步驟 后，參照《冷水機組操作手冊》啟動 1＃冷水機組。 上述冷水機組的停機操作程序：在機組完成停機后 5－ 15分鐘，按照先停泵及冷卻塔，再關閉各管路閥門的原則進行，具體步驟如下： Ａ、按“停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔， Ｂ、按“關閉”按鈕關閉各電動閥，“關到位”指示燈亮。 根據大廈中央空調現有配置狀況 ，操作人員可采用下列幾種運行方式來滿足不同時期、不同負荷的空調需求，即運行： （ 1）開啟 1冷水機組； （ 2）開啟 2冷水機組； （ 3）開啟 1冷水機組 + 2冷水機組； ，冷凍泵最多只能開啟 2臺，非在運行中機組之冷卻、冷凍水進出水閥門均必須關閉，以避免水流旁通。 冷卻水系統(tǒng)最大壓力不得 1超過 Mpa。 。 。 ，確認檢查關閉。 ：“系統(tǒng)準備啟動”。 ，待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后（不 超出正常范圍），啟 動冷水機組。 50秒，微電腦控制中心上將顯示出“系統(tǒng)預先潤滑”，在完成 50秒鐘運行之后，壓縮機將啟動。 ，使確認油位在油槽上下視境范圍以內。 。 （每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。 。 停冷凍水泵，為了達到經濟運行并保障客戶利益的情況下，要根據天氣濕度情況，掌握好停冷水機組及冷凍水泵的時間差，即停冷水機組后，冷凍水泵可繼續(xù)運行為客戶提供空調，當房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 冷凍水溫度回升到一定溫度后，即可停泵操作。 為保證大廈空調系統(tǒng)設備和管道的正常運行，延長使用壽命，確保水質處理合同的履行，制訂如下規(guī)程； 工程部空調 運行主管為合同直接監(jiān)管人，須熟悉有關合同條款及 投藥、取樣、化驗等工作原理和工作過程，積極配合承辦人員的工作，保存并完善監(jiān)管工作。 每兩月于膨脹水箱補加殺菌滅藻劑一次。 每年冷卻水系統(tǒng)加“清洗預膜劑”對管道進行除銹處理，并清洗排放。 承辦單位對冷凍水系統(tǒng)水質每月一次、對冷卻水系統(tǒng)水質每月 2次取樣化驗，并于一周內提交檢 驗 告書，交于物業(yè)空調主管，其主要指示值須在以下范圍： 項目名稱 單位 冷卻水 冷凍水 pH值 — — 電導率 μ s/cm ＜ 1500 ＜ 1800 總硬度 mg/L ＜ 800 ＜ 300 總堿度 mg/L ＜ 600 ＜ 400 氯根 mg/L ＜ 300 ＜ 150 鐵離子 mg/L ＜ ＜ 銅離子 mg/L ＜ ＜ 總鐵 mg/L ＜ ＜ 總銅 mg/L ＜ ＜ 空調領班對照以上數值進行驗收，化驗單應與工作單一同保存，并在監(jiān)督記錄上做好記錄，工程部主管負責監(jiān)督檢查。 工程部空調運行人員每日按 承辦單位 提供加藥指導方案進行加藥及排污，并做好加藥記錄。 每年應對生活飲用水水箱至少進行一到兩次全面清洗、消毒和水質檢驗，二次供水水質經衛(wèi)生行政部門認定的檢驗機構檢測合格方可使用。 從事水箱清洗消毒的單位必須取得當地人民政府衛(wèi)生行政部門的衛(wèi)生許可后 ，方可從事清洗消毒工作。 保持生活水箱周圍環(huán)境清潔，與有毒場所或者污染源保持規(guī)定的距離。 生活水箱設施檢修要保障水質衛(wèi)生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。 供水管理制度 本制度使用空調水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。 當 日值班員必須嚴格執(zhí)行操作規(guī)程的有關規(guī)定。 對生活水箱的開啟必須得到批準，方可借出鑰匙。 隨時保持蓄水裝置，水泵等設備的清潔、有效。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 嚴格按照運行記錄表的內容填寫數據。 按時巡視，如實填寫運行記錄，保證記錄真實有效。 遇惡劣天氣時，要增加巡視密度，適 當提高供暖溫度，保證大廈設備安全正常。 弱電專業(yè) 1．閉路電視信號 操作規(guī)范 遵守國家規(guī)定，不接收、不播放不應該看的節(jié)目。 仔細檢查電壓、電流、接地。 維護保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年十月 中旬光機、干放、電源器除塵。 各設備無異響、異味。 探頭點除塵， 16 分割器、錄像機、矩陣器除塵。 直流輸出電流 ～ 1A。 各類顯示是否正常。 4. 弱電維修總則 維修操作人員應熟練掌握各種設備性能及操作方法。 未經許可，不得私自調整、檢查、使用設備。 電話機房門保持人走關閉上鎖，相關單位技術人員施工時需 有值班人員陪同監(jiān)護。 做好日常記錄工作，確保遇突發(fā)故障處理迅速無誤。 設備定期除塵，加強設備電源管理、傳輸線路的維護，防止由此而造成的信號中斷等不良狀況。 與設備廠家及相關部門保持密切聯系，確保通訊線路的通暢、穩(wěn)定 。請修單上內容必須填寫清楚調度員記錄接單時間。 3．維修人員接單后準備相應工具進行修理。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 4．工程師審核后交還調度員備案，并向有關部門返單。 6．所有正常的維修保養(yǎng)計劃，應根據總工程師的指示 填寫工作單后方可進行。 與客戶有關。 一般維修。 8．工程師和工程部經理應經常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。 工作單流程示意圖 注： (1)工程部一般情況下不接受客戶和任何電話報修，一切報修均要填寫工作單。 第五節(jié) 規(guī)章制度 一、 安全保衛(wèi)制度 ，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。 ，隨時消除不安全因素，遇有重大 安全隱患，須立即上報工程師或工程部經理。 ，任何外來人員 (包括外部門、外單位領導 )嚴禁進入所有設備房 (包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等 )，已經批準者，在進出變電站、配電室、消防中心、空調主機房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進出日期及時間等。燈光調至合適 程度，清理好現場。 、設備間、工作間等均須在門外適當位置設置警示標志。 、水箱必須加蓋并鎖好，鑰匙由設備工程師管理，無關人員不得借用，打開水池或水箱必須經工程部經理批準，并進行登記。 、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴格執(zhí)行有關規(guī)程及規(guī)范，嚴禁違規(guī)操作，以保證人身及設備安全，凡違規(guī)操作者，一經發(fā)現，均扣除當月工資 200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴重后果者，均立即除名。 、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經工程師書面批準，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 二、 消防工程管理制度 ，熟悉掌握防火制度，能熟練使用樓宇內配置的消防工具、用具。 一套完整準確無任何故障之火災預報警系統(tǒng)及消防聯動控制系統(tǒng)。 一套完整、清楚、準確之各層建筑平面圖，圖內應標明各防火卷閘、隔火墻、危險品倉庫、防煙 門、走火梯及太平門等。 一套煤氣管道及閥門位置分布圖。 手提滅火器數只，滅火毯數塊，大廈及公寓所有備用鑰匙一套。 ，必須特別注意，小心謹慎，并須將易燃材料遠離火源及熱源。 器材。 ，嗅到異味或懷疑煤氣或其他可燃氣體泄露時，絕對禁止使用明火、撞擊火星、或使用對講機、電話及開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 ，須立即使用對講機或電話通知消防中心火情發(fā)生之明確位置、火勢情況、何種物品起火、以及目擊者本人之動向。全體員工必須保持冷靜，處理報警時不可過于張揚， 不得驚動客戶。 ，工程部各崗位職責： 工程部經理到達消防中心，確認火警發(fā)生之樓層和報警種類，報告物業(yè)總經理，并通知工程師，安排并確認工程部消防崗位到位情況。 強電運行領班帶領一名電工到達相關分配電室，等候工程師或工程部經理命令，執(zhí)行有關停送電操作，并按照工程部經理命令組織相關人員撤離。 設備系統(tǒng)工程師帶領設備運行技工一名堅守中央控制室，按照工程部經理命令，指揮人員，停止空調主機及新風機組運行，關閉新風門。 2 名，按照工程部經理命令檢查相關機房、設備間、泵房、豎井，并檢查正壓送風風機及風閥、排煙風機 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 及風閥之運行情況。 ，指揮人員增援各崗位，并按照工程部經理命令組織工程部人員撤 離。在可能的情況下，使用手提滅火器或消防栓滅火，如發(fā)覺火勢擴大，應盡快離開現場，不得獨自冒險。 空調主機房失火：關閉空調主機。 其他配電室失火：通知總變電站停止供電，并啟動應急發(fā)電機投 入緊急供電。 ，須做如下工作： 、噴淋泵系統(tǒng)復位。 ，應將分層閥門關閉，以便清理現場，更換噴淋頭，維修損毀設備，使系統(tǒng)盡快恢復正常。 盡快完成事故分析報告，連同照片呈交物業(yè)總經理。 三、 工程驗收制度 。 ，須以將來運行及維修為重點，進行逐項檢查，如發(fā)現問題，須盡快以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細記錄及拍照。 、技術資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調試檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關工程資料，并建立檔案，以備查用。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點入庫，妥為保管并做出詳細清單。 相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由系統(tǒng)工程師負責，并提交工程部經理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交系統(tǒng)工程師及工程部經理審閱。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理 資料庫 設備正常檢修 必須進行緊急維修時，須立即通知工程部經理，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。 如發(fā)生故障之設備在保修期內，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。此報告由系統(tǒng)工程師存入設備維修檔案，備查。 設備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經理提交可行性及經濟性分析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。 五、 裝修及施工管理制度 ，在進行裝修施工前，須將裝修設計方案及比例為 1:100 或 1:50之正規(guī)設計圖樣、裝修商之營業(yè)執(zhí)照及裝修資質證明副本、有關政府部門批準文件等相關資料送交管理部，經審核同意后方可施工