【文章內容簡介】 修 本班范圍完成 ? 大修 一周內完成 ? 新工作申請 按員工能力允許 急修單必須在 24小時內維修完工。一般請修單應在七日內完工，積壓超過七日，需每周填報七日以上積壓單，報工程部經(jīng)理及總經(jīng)理。 請修單工作范圍大，工作量超過 10個工以上或影響大廈正常營業(yè)，應匯報工程部經(jīng)理，作計劃安排。 請修單完工后每日匯總工程部辦公室注銷返回各部門，注銷時應注明時間。 對不能完成的請修單由工程部辦公室注明原因退回各部門。 （四）重大設備保養(yǎng)流程 大廈重大設備應有專人，定時進行日常保養(yǎng)，專業(yè)管 理應親臨現(xiàn)場，工程部經(jīng)理負責檢查。 大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應由工程部上報大廈管理層，委托專業(yè)公司進行。 委托專業(yè)公司時，應先尋價、填表、審批、簽約。 專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關主管、技工應跟班，逐漸轉變成本部門維修、保養(yǎng)。 各主管應詳細記錄每次維修保養(yǎng)的內容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。 （五）物資采購 物資采購流程 ① 各專業(yè)主管根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫 “ 物資采購表 ” ，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報財務部。 ② 工程所需物資，原則上均 由采購部統(tǒng)一購買，由于實際難度較大，工程技術人員可協(xié)助，但一般不得自行采購。 ③ 工程部要協(xié)助采購部進行多方案擇優(yōu)，防止采購質次價高，性能低劣的產(chǎn)品。 （六）檔案管理工作流程 檔案是匯集和積累設備運行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設備在使用期的改進，探索管理和檢修規(guī)律，增加對設備的認識和了解，提高維修和管理水平的有力措施。 因此大廈的各種大型設備、關鍵性設備、技術性較復雜的設備均應建立設備登記卡，應將設備的名稱、作用、安裝地點、廠家、型號、名牌數(shù)據(jù)、設備附件、估計使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求， 記錄水維修、保養(yǎng)、故障的記錄、 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內容，使之成為大廈的重要財富，檔案管理作業(yè)程序可依如下 10個步驟： ① 點數(shù)、 ② 登記、 ③ 整理、 ④ 分類、 ⑤ 立案、 ⑥ 編目、 ⑦ 典藏、 ⑧ 防護、⑨ 應用、 ⑩ 定期清理。 （七）費用控制流程 工程部要編制設備維護保養(yǎng)及能源消耗的年度計劃。 財務部應根據(jù)上年度的實際費用情況，考慮物價上漲的因素，審核批準。 按季度進行計劃費用及實際費用的比較，無論是少支出或是多支出，工程部均應書面分析理由，以利采取相應的控制措施。 將維修費用及能源消耗分攤到 各個部門，以激勵各部門認真保護設備和節(jié)約能源。 用年維修費用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。 對費用控制確有成效者，給予獎勵。 （八）設備投資決策程序 提出投資方案：投資方案應包括投資的目的、投入與產(chǎn)出的估算、 “ 貨比三家 ” 的建議。 審核：投資方案出臺后，財會人 員要進行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會引起其他投資，周轉資金是否足夠，如有缺口如何解決。經(jīng)審核后，財務部門對設備投資方案提出建議。 決策：財務部門審查確認后要上報管理部門審批，需用資金較多的設備需總經(jīng)理決策，并報分管局或董事會批準。 執(zhí)行：項目批準后，要及時付與實施，從嚴控制預算費用，并力求節(jié)省。 二、 維修保養(yǎng)流程 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)總工程師審批后，統(tǒng)一安排，形成整個樓宇的設備維修保養(yǎng)計劃。 2．各專業(yè)主管根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分 別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設備。 4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。 5．專業(yè)主管要進行維修保養(yǎng)結果，總工程師亦應抽查。 6．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內容補上。 7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。 維修保養(yǎng)流程示意圖 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 注：遇到重大設備維修保養(yǎng)、調試，影響營業(yè)或客人。 三、 工作內容及程序 強電專業(yè) A . 變配電室運行管理制度 A． A． 變配電室值班人員對設備應經(jīng)常進行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。 B． B． 定期巡視，值班人員每天按現(xiàn)場運行規(guī)程的規(guī)定時間和項目，對運行和備用的設備及周圍環(huán)境進行定期檢查。 C． C． 特殊巡視，對特殊情況下增加的巡視。如在設備過負荷或負荷有顯著變化時，新裝、檢修或停運后的設備投入運行，運行中出現(xiàn)可 疑現(xiàn)象及天氣時的巡視。 D． D． 夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點過熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負荷期。 E． E． 巡視檢查要精力集中，注意安全，不準進行其他工作。 F． F． 巡視中若發(fā)現(xiàn)設備有異常情況要記錄在案，重大設備缺陷應立即向主管領導匯報。無論電氣設備帶電與否，未得主管領導批準，值班人員不得擅自接近導體進行修理或維護工作。 G． G． 建立設備運行紀錄，查出問題及時修理，不能解決的問題及時報告管理處和工程部。每班巡查內容：房內是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運行聲音、補償柜運行情況，發(fā)現(xiàn)異常 ，及時修理與報告。 H． H． 供電器線路操作開關部位設明顯標示。停電拉閘，檢修停電，掛標示牌。 I． I． 巡視配電裝置，應隨手將門關上并鎖好，巡視中應穿絕緣鞋。 J． J． 配電室出入口及電纜層夾層出入口應裝設擋鼠板防止小動物進入。 B． 變配電室工作制度 1． 1． 工作票 工作票是允許在配變電設備上工作的書面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。 第一種工作票的工作為： 高壓設備上工作需要全部停電或部分停電。 高壓室內的二次線路或照明等回路上的工作，需將高壓設備停電或做安全措施。 配電站的擴充工作，需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點設備上的工作。 第二種工作票的工作為： 帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作。 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。 不需要高壓設備停電的二次線路上的工作。 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設備外殼上工作。 已投運的變配擴充工作，只需做簡單的安全措施，向絕無觸電危險的鄰近有電處的工作。 緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設備上停電作業(yè)時 ，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 工作票一式兩份，書寫正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。 一個工作負責人只能持有一張工作票，并以一個電氣連接部分為限。 一個電氣連接部分或一個配電裝置全部停電，則有不同的工作地點，可以發(fā)一張工作票。 2． 2． 配電室工作許可制度 執(zhí)行工作許可任務，可由能夠勝任操作的人員擔任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應做到： 工作負責人到現(xiàn)場再次檢查安全措施，以手觸試，驗明無電。 對工作負責人指明帶電設備的位置和注意事項。 和工作負責人在工作票上分別簽名。 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。 工作負責人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關檢修設備運行結線方式，特殊需變更時，應事先取得對方同意 3． 3． 配電室工作監(jiān)護制度 完成工作許可手續(xù)后，工作負責人（監(jiān)護人）應向工作班所有人員交待現(xiàn)場安全措施帶電部位和其他注意事項。監(jiān)護人必須始終在工作現(xiàn)場，對工作班人員認真監(jiān)護及時糾正違反安全的動作 所有工作人員（包括監(jiān)護人）不許單獨留在高壓區(qū)內，若工作需要現(xiàn)場條件許可的 情況下，可準許一名具有實際經(jīng)驗 或幾人同時工作，監(jiān)護人須將有關安全注意事項詳盡指示。 監(jiān)護人在全部停電時可以參加工作班工作。部分停電時，安全措施絕對可靠時，方能參加工作班。監(jiān)護人可根據(jù)現(xiàn)場安全條件，施工范圍等情況，增設專人監(jiān)護，專職監(jiān)護人不得兼做其他工作。 監(jiān)護人因故離開現(xiàn)場，應指定能勝任者臨時代替。若監(jiān)護人長時間離開現(xiàn)場應由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護人，兩監(jiān)護人做好必要的交接。 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時，應向監(jiān)護人提出整改意見，必要時可暫停工作，并立即報 告上級。 、轉移和終結制度 工作間斷時，工作班人員應從現(xiàn)場撤出，安全措施保持不動，工作票仍由負責人執(zhí)存。 間斷后繼續(xù)工作，不需通過工作許可人。每日工作完畢應清掃并開放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復工應得到值班人許可，取回工作票。工作負責人必須重新檢查安全措施后，才能工作。若無負責人和監(jiān)護人帶領，工作人員不得進入現(xiàn)場。 在未辦理工作票終結手續(xù)以前，不準將施工設備合閘送電。 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開的工作地點的確切 情況通知工作負責人，在得到明確可以送電的答復后方可執(zhí)行，并應采取下列措施： （ A）拆除臨時遮攔，接地線和標示牌，恢復常設遮攔，摘掉“止步、高壓危險”的標示。 （ B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。守候人員在工作票未收回以前，不得離開守候地點。 檢修工作結束，若需將設備試加工作電壓，應按下列條件進行： （ A）全體工作人員撤離工作地點 （ B）收回所有工作票，拆除臨時遮攔，接地線和標志牌，恢復常設遮攔。 （ C）工作負責人和操作人員全面檢查無誤后，才可進行加壓試 驗。 （ D）工作班若需繼續(xù)工作時，應重新履行工作許可。 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉移工作時，全部安全措施開工前一次做完，不需再辦轉移手續(xù)，但負責人在轉移工作地點時應清楚交代帶電范圍，安全措施和注意事項。 全部工作完畢，應清掃、整理現(xiàn)場，負責人應先周密檢查，然后交待發(fā)現(xiàn)的問題、試驗結果和存在問題，并與值班員共同檢查設備狀況，然后在工作票上填明工作終結時間，經(jīng)雙方答復后，工作票方告終結。 結束的工作票，保存三個月。 倒閘操作是 項技術性較強的重要工作，操作人員必須充分了解有關電氣設備相互之間的連接，運行情況以及保護整定值等情況，集中精力，謹慎操作。 倒閘操作必須按照運行領導人的命令或同意后才能進行。緊急情況下（火災、自然災害、人身事故等）才允許不經(jīng)同意，先行操作，但事后盡速匯報。 倒閘操作設備必須獲得各位運行現(xiàn)場領導人同意后進行，并應規(guī)定事故時和失去通訊聯(lián)系時的操作約定。 倒閘操作不得在交接班時進行，盡可能在負荷最小時進行，緊急情況例外。 倒閘操作須在模擬 盤上除表示閘刀，開關分合閘位置外，還應表示出接地線的位置和臨時編號，操作完畢后在模擬盤上標明清楚。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 必須遵照倒閘操作票的順序進行，嚴禁憑想象、憑記憶。 變配電所內的操作范圍包括下列各項 開關、閘刀、熔絲的合上或拉開 交直流操作回路的合上或拉開 繼電保護、自動裝置的啟用或停用 臨時接地線的拆除和撤出（包括驗、放電） 有變壓器分接頭的調整 核相、核相序及用搖表測絕緣 保險管的掛上或取下 操作人員應 嚴格遵守下列步驟： 模擬盤演習 —— 安全措施 —— 立正就位 —— 核對銘牌 —— 高聲唱票 —— 高聲復票 —— 允許正式操作 —— 實際操作 —— 逐項勾票、記時間 —— 檢查設備 —— 完成匯報 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設備的運行狀況，必須熟悉變電室設備的操作方法。 電氣設備倒閘操作的技術要求規(guī)定如下： ，先合隔離開關，后合負荷開關； 停電時，先拉負荷開關，后拉隔離開關； 嚴禁帶負荷拉、合隔離開關； 開關兩側的隔離開關操作順序如下： 送電時，先合電源側隔離開關，后合負荷側隔離開關； 停電時，先拉負荷側隔離開關，后拉電源側隔離開關； ： 停電時，先停負荷側開關，后停電源側開關； 送電時，先合電源側開關，后合負荷側開關； ，應該注意防止通過電壓互感器二次返回高壓； 當采用電動操作合高壓開關時，應觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應返 回，連續(xù)操作高壓開關時，應觀察直流母線電壓的變化。 7. 電器設備的巡視檢查制度 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。 電器設備發(fā)生重大事故又恢復送電后，對事故范圍內的設備，應進行特殊巡視，每班不少于四次。 電器設備存在缺陷或過負荷時，應適當增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 巡視檢查時，通過人的感覺器官仔細分析，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時，要及時處理，并作好記錄。對于重大異常現(xiàn)象要及時報告。 新投入運行或大修后投入運行的設備，在 72 小時內應加強巡視，每班不少于四次，無異常情況后， 可按正常周期進行巡視。 8. 設備缺陷管理制度 設備缺陷管理制度要求全面掌握設備的良好狀態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷