【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修 本班范圍完成 ? 大修 一周內(nèi)完成 ? 新工作申請(qǐng) 按員工能力允許 急修單必須在 24小時(shí)內(nèi)維修完工。一般請(qǐng)修單應(yīng)在七日內(nèi)完工，積壓超過(guò)七日，需每周填報(bào)七日以上積壓?jiǎn)?，?bào)工程部經(jīng)理及總經(jīng)理。 請(qǐng)修單工作范圍大，工作量超過(guò) 10個(gè)工以上或影響大廈正常營(yíng)業(yè)，應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理，作計(jì)劃安排。 請(qǐng)修單完工后每日匯總工程部辦公室注銷(xiāo)返回各部門(mén)，注銷(xiāo)時(shí)應(yīng)注明時(shí)間。 對(duì)不能完成的請(qǐng)修單由工程部辦公室注明原因退回各部門(mén)。 （四）重大設(shè)備保養(yǎng)流程 大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)管 理應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)大廈管理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。 委托專業(yè)公司時(shí)，應(yīng)先尋價(jià)、填表、審批、簽約。 專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過(guò)程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班，逐漸轉(zhuǎn)變成本部門(mén)維修、保養(yǎng)。 各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。 （五）物資采購(gòu) 物資采購(gòu)流程 ① 各專業(yè)主管根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫(xiě) “ 物資采購(gòu)表 ” ，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報(bào)財(cái)務(wù)部。 ② 工程所需物資，原則上均 由采購(gòu)部統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)，由于實(shí)際難度較大，工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購(gòu)。 ③ 工程部要協(xié)助采購(gòu)部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購(gòu)質(zhì)次價(jià)高，性能低劣的產(chǎn)品。 （六）檔案管理工作流程 檔案是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作，是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)，探索管理和檢修規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解，提高維修和管理水平的有力措施。 因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號(hào)、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求， 記錄水維修、保養(yǎng)、故障的記錄、 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為大廈的重要財(cái)富，檔案管理作業(yè)程序可依如下 10個(gè)步驟： ① 點(diǎn)數(shù)、 ② 登記、 ③ 整理、 ④ 分類(lèi)、 ⑤ 立案、 ⑥ 編目、 ⑦ 典藏、 ⑧ 防護(hù)、⑨ 應(yīng)用、 ⑩ 定期清理。 （七）費(fèi)用控制流程 工程部要編制設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及能源消耗的年度計(jì)劃。 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審核批準(zhǔn)。 按季度進(jìn)行計(jì)劃費(fèi)用及實(shí)際費(fèi)用的比較，無(wú)論是少支出或是多支出，工程部均應(yīng)書(shū)面分析理由，以利采取相應(yīng)的控制措施。 將維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟?各個(gè)部門(mén)，以激勵(lì)各部門(mén)認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。 用年維修費(fèi)用率來(lái)考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。 對(duì)費(fèi)用控制確有成效者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 （八）設(shè)備投資決策程序 提出投資方案：投資方案應(yīng)包括投資的目的、投入與產(chǎn)出的估算、 “ 貨比三家 ” 的建議。 審核：投資方案出臺(tái)后，財(cái)會(huì)人 員要進(jìn)行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會(huì)引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口如何解決。經(jīng)審核后，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)設(shè)備投資方案提出建議。 決策：財(cái)務(wù)部門(mén)審查確認(rèn)后要上報(bào)管理部門(mén)審批，需用資金較多的設(shè)備需總經(jīng)理決策，并報(bào)分管局或董事會(huì)批準(zhǔn)。 執(zhí)行：項(xiàng)目批準(zhǔn)后，要及時(shí)付與實(shí)施，從嚴(yán)控制預(yù)算費(fèi)用，并力求節(jié)省。 二、 維修保養(yǎng)流程 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)樓宇的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。 2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分 別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設(shè)備。 4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。 5．專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)結(jié)果，總工程師亦應(yīng)抽查。 6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。 7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。 維修保養(yǎng)流程示意圖 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 注：遇到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營(yíng)業(yè)或客人。 三、 工作內(nèi)容及程序 強(qiáng)電專業(yè) A . 變配電室運(yùn)行管理制度 A． A． 變配電室值班人員對(duì)設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。 B． B． 定期巡視，值班人員每天按現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定時(shí)間和項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)行和備用的設(shè)備及周?chē)h(huán)境進(jìn)行定期檢查。 C． C． 特殊巡視，對(duì)特殊情況下增加的巡視。如在設(shè)備過(guò)負(fù)荷或負(fù)荷有顯著變化時(shí)，新裝、檢修或停運(yùn)后的設(shè)備投入運(yùn)行，運(yùn)行中出現(xiàn)可 疑現(xiàn)象及天氣時(shí)的巡視。 D． D． 夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點(diǎn)過(guò)熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負(fù)荷期。 E． E． 巡視檢查要精力集中，注意安全，不準(zhǔn)進(jìn)行其他工作。 F． F． 巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。無(wú)論電氣設(shè)備帶電與否，未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。 G． G． 建立設(shè)備運(yùn)行紀(jì)錄，查出問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運(yùn)行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常 ，及時(shí)修理與報(bào)告。 H． H． 供電器線路操作開(kāi)關(guān)部位設(shè)明顯標(biāo)示。停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)示牌。 I． I． 巡視配電裝置，應(yīng)隨手將門(mén)關(guān)上并鎖好，巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。 J． J． 配電室出入口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板防止小動(dòng)物進(jìn)入。 B． 變配電室工作制度 1． 1． 工作票 工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書(shū)面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。 第一種工作票的工作為： 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電。 高壓室內(nèi)的二次線路或照明等回路上的工作，需將高壓設(shè)備停電或做安全措施。 配電站的擴(kuò)充工作，需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設(shè)絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點(diǎn)設(shè)備上的工作。 第二種工作票的工作為： 帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。 控制盤(pán)和低壓配電盤(pán)、配電箱、電源干線上的工作。 不需要高壓設(shè)備停電的二次線路上的工作。 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設(shè)備外殼上工作。 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作，只需做簡(jiǎn)單的安全措施，向絕無(wú)觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。 緊急事故搶修可不填寫(xiě)工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時(shí) ，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 工作票一式兩份，書(shū)寫(xiě)正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。 一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能持有一張工作票，并以一個(gè)電氣連接部分為限。 一個(gè)電氣連接部分或一個(gè)配電裝置全部停電，則有不同的工作地點(diǎn)，可以發(fā)一張工作票。 2． 2． 配電室工作許可制度 執(zhí)行工作許可任務(wù)，可由能夠勝任操作的人員擔(dān)任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施后，還應(yīng)做到： 工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)再次檢查安全措施，以手觸試，驗(yàn)明無(wú)電。 對(duì)工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)。 和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開(kāi)始工作。 工作負(fù)責(zé)人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關(guān)檢修設(shè)備運(yùn)行結(jié)線方式，特殊需變更時(shí)，應(yīng)事先取得對(duì)方同意 3． 3． 配電室工作監(jiān)護(hù)制度 完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場(chǎng)安全措施帶電部位和其他注意事項(xiàng)。監(jiān)護(hù)人必須始終在工作現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工作班人員認(rèn)真監(jiān)護(hù)及時(shí)糾正違反安全的動(dòng)作 所有工作人員（包括監(jiān)護(hù)人）不許單獨(dú)留在高壓區(qū)內(nèi)，若工作需要現(xiàn)場(chǎng)條件許可的 情況下，可準(zhǔn)許一名具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn) 或幾人同時(shí)工作，監(jiān)護(hù)人須將有關(guān)安全注意事項(xiàng)詳盡指示。 監(jiān)護(hù)人在全部停電時(shí)可以參加工作班工作。部分停電時(shí)，安全措施絕對(duì)可靠時(shí)，方能參加工作班。監(jiān)護(hù)人可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安全條件，施工范圍等情況，增設(shè)專人監(jiān)護(hù)，專職監(jiān)護(hù)人不得兼做其他工作。 監(jiān)護(hù)人因故離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)指定能勝任者臨時(shí)代替。若監(jiān)護(hù)人長(zhǎng)時(shí)間離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護(hù)人，兩監(jiān)護(hù)人做好必要的交接。 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時(shí)，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見(jiàn)，必要時(shí)可暫停工作，并立即報(bào) 告上級(jí)。 、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度 工作間斷時(shí)，工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場(chǎng)撤出，安全措施保持不動(dòng)，工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。 間斷后繼續(xù)工作，不需通過(guò)工作許可人。每日工作完畢應(yīng)清掃并開(kāi)放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復(fù)工應(yīng)得到值班人許可，取回工作票。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后，才能工作。若無(wú)負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng)，工作人員不得進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開(kāi)的工作地點(diǎn)的確切 情況通知工作負(fù)責(zé)人，在得到明確可以送電的答復(fù)后方可執(zhí)行，并應(yīng)采取下列措施： （ A）拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔，摘掉“止步、高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)示。 （ B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。守候人員在工作票未收回以前，不得離開(kāi)守候地點(diǎn)。 檢修工作結(jié)束，若需將設(shè)備試加工作電壓，應(yīng)按下列條件進(jìn)行： （ A）全體工作人員撤離工作地點(diǎn) （ B）收回所有工作票，拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)志牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔。 （ C）工作負(fù)責(zé)人和操作人員全面檢查無(wú)誤后，才可進(jìn)行加壓試 驗(yàn)。 （ D）工作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可。 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時(shí)，全部安全措施開(kāi)工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，但負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)應(yīng)清楚交代帶電范圍，安全措施和注意事項(xiàng)。 全部工作完畢，應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查，然后交待發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、試驗(yàn)結(jié)果和存在問(wèn)題，并與值班員共同檢查設(shè)備狀況，然后在工作票上填明工作終結(jié)時(shí)間，經(jīng)雙方答復(fù)后，工作票方告終結(jié)。 結(jié)束的工作票，保存三個(gè)月。 倒閘操作是 項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接，運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。 倒閘操作必須按照運(yùn)行領(lǐng)導(dǎo)人的命令或同意后才能進(jìn)行。緊急情況下（火災(zāi)、自然災(zāi)害、人身事故等）才允許不經(jīng)同意，先行操作，但事后盡速匯報(bào)。 倒閘操作設(shè)備必須獲得各位運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)人同意后進(jìn)行，并應(yīng)規(guī)定事故時(shí)和失去通訊聯(lián)系時(shí)的操作約定。 倒閘操作不得在交接班時(shí)進(jìn)行，盡可能在負(fù)荷最小時(shí)進(jìn)行，緊急情況例外。 倒閘操作須在模擬 盤(pán)上除表示閘刀，開(kāi)關(guān)分合閘位置外，還應(yīng)表示出接地線的位置和臨時(shí)編號(hào)，操作完畢后在模擬盤(pán)上標(biāo)明清楚。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 必須遵照倒閘操作票的順序進(jìn)行，嚴(yán)禁憑想象、憑記憶。 變配電所內(nèi)的操作范圍包括下列各項(xiàng) 開(kāi)關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開(kāi) 交直流操作回路的合上或拉開(kāi) 繼電保護(hù)、自動(dòng)裝置的啟用或停用 臨時(shí)接地線的拆除和撤出（包括驗(yàn)、放電） 有變壓器分接頭的調(diào)整 核相、核相序及用搖表測(cè)絕緣 保險(xiǎn)管的掛上或取下 操作人員應(yīng) 嚴(yán)格遵守下列步驟： 模擬盤(pán)演習(xí) —— 安全措施 —— 立正就位 —— 核對(duì)銘牌 —— 高聲唱票 —— 高聲復(fù)票 —— 允許正式操作 —— 實(shí)際操作 —— 逐項(xiàng)勾票、記時(shí)間 —— 檢查設(shè)備 —— 完成匯報(bào) 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，必須熟悉變電室設(shè)備的操作方法。 電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)要求規(guī)定如下： ，先合隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷開(kāi)關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后拉隔離開(kāi)關(guān)； 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開(kāi)關(guān)； 開(kāi)關(guān)兩側(cè)的隔離開(kāi)關(guān)操作順序如下： 送電時(shí)，先合電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后拉電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)； ： 停電時(shí)，先停負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)，后停電源側(cè)開(kāi)關(guān)； 送電時(shí)，先合電源側(cè)開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)； ，應(yīng)該注意防止通過(guò)電壓互感器二次返回高壓； 當(dāng)采用電動(dòng)操作合高壓開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應(yīng)返 回，連續(xù)操作高壓開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流母線電壓的變化。 7. 電器設(shè)備的巡視檢查制度 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。 電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復(fù)送電后，對(duì)事故范圍內(nèi)的設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行特殊巡視，每班不少于四次。 電器設(shè)備存在缺陷或過(guò)負(fù)荷時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 巡視檢查時(shí)，通過(guò)人的感覺(jué)器官仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)處理，并作好記錄。對(duì)于重大異?，F(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告。 新投入運(yùn)行或大修后投入運(yùn)行的設(shè)備，在 72 小時(shí)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)巡視，每班不少于四次，無(wú)異常情況后， 可按正常周期進(jìn)行巡視。 8. 設(shè)備缺陷管理制度 設(shè)備缺陷管理制度要求全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷