【正文】 持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小費及物品，不得動用客戶任何物品，需要移動物品時必須征得主人同意。 ： 、運行及維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從綜合維修系統(tǒng)工程師的領導和指揮。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準備工作。 ，必須十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，服從工作安排。 、準確，保證人身及設備安全，工作完畢須認真清理現(xiàn)場。并將處理結果報告專業(yè)主管。 ，必須做到各閥門、接口，安裝位置合理，不漏水。管線布局合理，橫平豎直。需做防腐、防銹、保溫處理時必須處理完整，不得遺漏。 、管線、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，并必須保持保溫、防腐處理良好，功能正常。 ，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在大廈內(nèi)隨意走動，不得進入任何草坪綠地。 ，隨地吐痰，亂扔廢棄物。 ，必須敲門，在獲得同意后，方可進入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報酬、小費及物品，不得動用客戶內(nèi)任何物品，需要移動物品時必須征得同意。 ： 、木、油工及裝修五金安裝維修技能，必須服從專業(yè)主管的領導和指揮。 時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準備工作。 ，必須十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，服從工作安排。 ，必須符合有關規(guī)范，不得偷工減料。 ，做好巡檢記錄，遇有裝修損壞、五金件損壞、檢查口未封閉或有污跡等，必須立即處理。須保持本物業(yè)公共區(qū)域長久如新。 工程部管理規(guī)定 一、 設備故障處理 1．如發(fā)生重大設備事故，現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險源，保護事故現(xiàn)場，工程部人員或使用部門應立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。工程部主要負責人和 相關人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果斷應急措施。 2．總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。 3．找出原因后，總工程師和專業(yè)主管須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行后匯報總經(jīng)理。 4．專業(yè)主管寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案，報總工程師，抄報總經(jīng)理。 5．如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故，由專業(yè)主管根據(jù)情況對責任者提出處理意見，報總監(jiān)審批后給予處罰，并通知人事部 備案；如果情況較嚴重，需要免除責任者，需報人事部和總經(jīng)理批準。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 二、 防火制度 ，應具備以下資料及鎖匙： (1)1 套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感 /溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。 (2)一套清楚及準確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、消防疏散樓梯及消防緊急疏散門等。 (3)一套各種消防設備之備件清單。 (4)一套完整之排煙通風 圖。 (5)天然氣分布圖及閥門開關位置圖。 (6)工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時聯(lián)絡人的手機號碼。 ，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。 ，應特別小心。各班組不得存放易燃油料 1 公斤以上。 ，發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄露應及時報告。 ，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要太急躁。任何人士如發(fā)現(xiàn)火災，應先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和他自己的動向。 火災警報時，以下的警鈴應不斷地響起： (1)首層 (2)火災的樓層 (3)與發(fā)生火災相鄰的樓層 ，工程部的首要任務是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。 ，工程部應做好以下工作： 。 。 。 ，尤其是身處地庫及機房之員工。 ，立刻配合保安 /管理員向他們報告所知情況。 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ： (1)立即通知大廈空調(diào)主機房發(fā)生火警警報。 (2)與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運作正常。 (3)必要情況下，向消防隊提供大廈消防設備資料 。 ： (1)刻察看全機房范圍，確定警報是否源自主機房。 (2)如火災在機房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關掉冷凍主機，立即報告工程部值班室 (3)用現(xiàn)有工具和滅火器材將火撲滅。如不 能把火撲滅，應立刻鎖門離開現(xiàn)場。 ： (1)立刻上報，不要獨自冒險，如發(fā)覺火勢蔓延，應盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅。 (2)與工程部保持聯(lián)絡及依照上級之指示行動。 ： (1)火災警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊長在場，須征得消防隊長同意才可行動。 (2)如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應關閉消防水泵電源，將分層閥關上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設備，使系統(tǒng)盡快恢復正常。 (3)檢查受影響的樓層，并 拍照作好記錄。 (4)盡快寫出報告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。 ，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。 《裝修施工安全管理制度》。 三、 安全技術措施 在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施： 。在工作場所必須斷開電源的設備，包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 (10Kv)的帶電部分 及工作人員后面或兩側無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設備至少有一個明顯的斷開點，高壓柜的手動機均處于斷開位置時，都應用鎖鎖住。 。檢驗電氣設備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的兩側的各相分別進行。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。 。在工作點四周應安設標示牌 和遮欄，有關的操作開關手柄上應懸掛“禁止合閘 ”標示牌。 (1)工作票制度。在對物業(yè)各類電氣設備進行檢修時，應根據(jù)工作需要，填寫工作票。工作票的簽發(fā)人應為電氣主管，且簽發(fā)人應對工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務程度進行全面的考慮。 (2)工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應對工作票上的有關內(nèi)容及安全措施進行檢查，并會同工作負責人到現(xiàn)場核對。 (3)工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人 (監(jiān)護人 )應向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關安全 措施，并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作 (全部停電除外 )。 (4)工作間斷、轉移和終結制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應保持不動，工作票仍由工作負責人執(zhí)存。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。 (5)工作轉移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。 (6)在檢修工作完成后，應清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責人會 同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結時間，雙方簽字后方可辦理工作票終結手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行 (因檢修工作需要試運行者除外 )。 四、 安全運行管理制度 1．應根據(jù)勞動局有關規(guī)定，組織對電工、電 (氣 )焊工等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。 2．各班組均應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 3．根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 4．加強勞動安全教育，在進行有危險的設備檢修 時，專業(yè)主管應親自到場指揮。 5．對變配電、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。 6．對中央空調(diào)、變配電、壓力表安全閥減壓閥等，必須定期送有關單位進行校驗。 7．易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫妥善保管，并應控制最大存放量。 8．重要機房如變配電房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。 9．水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，鑰匙應由專人保管。 10．木工作業(yè)場地嚴禁吸煙，并要每天清除木屑。 11．應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 12．建立事故處理制度。 13．對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 14．對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期檢查吊繩等安全裝置。 15．避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 16．對各配備設施的接地設施，要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。 17．物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須取得動火證。 五、 機房管理制度 物業(yè)的空調(diào)冷凍機房、變配電所、水泵房、生活水箱間等，是工程部重要設備場所，也是最容易出重大事故的地 方。因此機房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證。工程部應加強對各機房的管理，建立、健全嚴格的崗位責任制和設備操作規(guī)程，并要求操作人員對設備運行情況進行詳細記錄和執(zhí)行嚴格的交接班制度，以確保設備的安全和正常運行。 各個別機房的技術管理與運行，可參閱本手冊的有關章節(jié)，已作詳細介紹。這里再重申各機房、配電室、水房等的安全防火管理規(guī)定： 1．真執(zhí)行國家消法規(guī)，嚴格遵守物業(yè)的消防制度。室內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁動用明火，嚴禁閑雜人員入內(nèi)或會客，室內(nèi)要保持良好通風。 2．嚴格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機器運轉， 定期檢查維修機器設備。 3．配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路；堅持進行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電器設備；每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設備。 4．機房和操作間嚴禁拉設臨時電源線；電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在室內(nèi)堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物 品。 5．各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時報有關領導及保安部，并保護好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。 6．愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。 7．凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關規(guī)定處理。 工程部運作手冊 一、 人員調(diào)配流程 （一）工作分配流程 工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，各專業(yè)設備維修保養(yǎng)計劃報工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)籌安排，形成大廈設備正常維修保養(yǎng)計劃表。 工程部各專業(yè)主管按照設備正常維修保養(yǎng)計劃的要求， 將設備維修保養(yǎng)任務分別落實到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實保養(yǎng)時間和措施。 各班組維修保養(yǎng)人員按照計劃安排的時間、內(nèi)容和要求，按時對所分管的設備進行正常維修保養(yǎng)工作。每次維修保養(yǎng)前，對設備運行記錄進行檢查，準備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 規(guī)程進行調(diào)試、緊固、加油，保證設備正常運轉。 各專業(yè)班組每次對設備進行正常維修保養(yǎng)時，均填寫設備正常維修保養(yǎng)記錄。 各專業(yè)主管和班領班，要認真做好設備正常維修保養(yǎng)的組織工作。每次比較重要的設備維修保養(yǎng)完成后，主管要進行檢查，工程部經(jīng)理 亦要進行抽查。 在工作分配的時間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計劃維修時，主管有權先安排故障維修，后再將正常維修的項目補上。 （二）人員調(diào)配流程 正常情況下，按工程部的職位結構圖及人員組織，負責各自的職責范圍，完成自身的班組工作。 由于某些突發(fā)的因素，個別班組難以完成自身范圍的職責，需班組之間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等。 工程部經(jīng)理完全有權根據(jù)工作情況，臨時調(diào)配人力，各專業(yè)主管均應服從。 如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出 理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽意見，上報工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權。 工程部組織機構的調(diào)整，應申訴理由上報人力資源部，得到批準后，即可實施。 （三）日常報修流程 外部門請修單，由工程部辦公室登記、記錄收到時間。工程部發(fā)出請修單也要登記、記錄收到時間，由所報修相關專業(yè)主管標上達標工時。 以上請修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序： 優(yōu)先序列 種類 作出反映的時間 ? 與消防和人身安全有關 8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場并立即完成 ? 與客人有關 30分鐘內(nèi)完成 ? 設備故障－－影響到客人 60分鐘完成 ? 一般維