【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 14 頁(yè) 共 78 頁(yè) 設(shè)隔離檔板，并有專人監(jiān)護(hù) . 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作把手上應(yīng)懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的警示牌。 維修保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無(wú)誤后，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后方可送電。 （五）電氣維修服務(wù)內(nèi)容： 配電室管理：嚴(yán)格值班，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)，室溫正常、運(yùn)行記錄規(guī)范，每班巡查供電回路，操作開關(guān)標(biāo)志明顯，檢修停電應(yīng)掛牌操作，檢修使用絕緣工具。 掌握設(shè)備情況：供電方式，電壓等級(jí)，用電容量，分配方 案，配線方法，電氣平面圖，配件圖，各類產(chǎn)品出廠合格證明，有關(guān)設(shè)備的試驗(yàn) 、 檢驗(yàn)報(bào)告單，地下埋設(shè)的具體位置。 一般內(nèi)容：定期巡視，重點(diǎn)檢查，建立設(shè)備檔案，安全用電。 維護(hù)保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無(wú)松動(dòng)。 公共照明設(shè)備：照明器具、絕緣電阻、接地電阻的檢查。 緊急照明燈：充電器性能，送電變換裝置的檢查。 特殊防護(hù)：潮濕、高溫、易燃等場(chǎng)所重點(diǎn)檢查。 避雷設(shè)施：接閃器、引下線、接地裝置。 （六）設(shè)備巡視制度 每天巡視配電機(jī)房及低壓配電系統(tǒng)設(shè)備，看 是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并填寫《配電系統(tǒng)日巡視記錄表》。 每周巡視各樓層配電柜，豎井配電裝置，看各批示燈是否正常。 每周巡視各公共區(qū)域照明配電系統(tǒng)，看是否正常（如燈泡開關(guān)有無(wú)損壞等）。 二、電梯設(shè)備 （一）運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 運(yùn)行檢查記錄：清楚、準(zhǔn)確、齊全，公布電梯運(yùn)行時(shí)刻表。 保養(yǎng)記錄：填寫準(zhǔn)確 、 清楚 、 齊全。 電梯設(shè)備檔案：整齊、完整，有關(guān)資料及時(shí)存檔、無(wú)遺失。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 15 頁(yè) 共 78 頁(yè) 配電柜：柜內(nèi)元件齊全，儀表指示準(zhǔn)確。 減速機(jī)：機(jī)座無(wú)油污，輪緣無(wú)磨損。 電磁制動(dòng)器：零件齊全，活動(dòng)自如。 電動(dòng)機(jī)及牽引機(jī)：運(yùn)行無(wú)異聲，油位 在中心線不漏油。 轎內(nèi)燈具及操作盤：燈光明亮，按鈕正常無(wú)損壞。 轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動(dòng)皮帶或鏈條無(wú)損壞。 導(dǎo)靴各部位調(diào)整符合要求。 1 電梯各層廳門：鉤子鎖靈活可靠，關(guān)門無(wú)撞擊聲。 1 各層廳門上下軌道：門扇清潔光亮，軌道潤(rùn)滑清潔。 1 緩沖器：油封良好，油量充足，動(dòng)作正常。 1 極限開關(guān)：動(dòng)作可靠，越程距離為 200mm。 1 限位開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠，越程距離為 100mm。 1 機(jī)械緩速開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠。 1 安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為 24mm。 1 平層準(zhǔn)確度： ，177。 15mm 1 電梯啟動(dòng)運(yùn)行：平穩(wěn)、舒適 、無(wú)震動(dòng)、無(wú)沖擊。 轎門地坎層門輪：間隙為 58mm。 2 各層門與門之間的間隙為 58mm。 2 轎內(nèi)報(bào)警裝置：裝置齊全。 2 各層廳門及連鎖開關(guān)：應(yīng)靈活可靠。 2 轎廂導(dǎo)軌線槽接地電阻：≤ 4Ω 2 防夾安全裝置：應(yīng)靈敏有效。 （二）保養(yǎng)周期 日常保養(yǎng)檢修每周一次 ,每次３小時(shí) /電梯；故障急修隨時(shí)進(jìn)行． 月、季、年度保養(yǎng)項(xiàng)目，按照《電梯維保周期計(jì)劃表》執(zhí)行。 中修，每 3 年一次。 大修，每 56 年一次。 中大修間隔錯(cuò)開，第二次中修可并入大修，中修后質(zhì)量穩(wěn)定，可以繼續(xù)中修，不搞大修。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 16 頁(yè) 共 78 頁(yè) 電梯維保周期計(jì)劃表 周 期 保養(yǎng)檢查項(xiàng)目 內(nèi) 容 標(biāo) 準(zhǔn) 月保 控制屏 整潔、接線牢固 曳引機(jī)、電機(jī) 清潔、檢查油量、油質(zhì)、運(yùn)行聲音、運(yùn)行溫度 抱閘制動(dòng)器 檢查制動(dòng)間隙 限速器 轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活、開關(guān)正常 門機(jī)構(gòu) 動(dòng)作靈活、無(wú)異常聲音、垂直度相同、無(wú)晃動(dòng) 連接部位牢固、門鎖安全可靠、光幕正常 安全鉗開關(guān) 正常可靠 上、下極限開關(guān) 正常 上、下限位開關(guān) 正常 緩沖器開關(guān) 正常 各急停開關(guān) 正常 指示燈、到站鐘 指示正確、聲音清晰 警鈴、對(duì)講機(jī) 聲音清晰 操縱盤 各按鈕、開關(guān)正常、接線牢 固 井道平層感應(yīng)器 平層準(zhǔn)確 季保 緩沖器 清潔、檢查油量、油質(zhì) 導(dǎo)靴 檢查靴襯磨損情況、導(dǎo)靴間隙 電纜 檢查固定裝置、懸掛情況 補(bǔ)償裝置 檢查固定裝置、間距、檔輪裝置 年保年檢 導(dǎo)軌 檢查固定裝置、磨損程度 接觸器、繼電器 檢查接點(diǎn)、接線、動(dòng)作狀態(tài) 曳引繩、繩糟 檢查磨損度 限速繩 檢查磨損度 安全鉗 動(dòng)作靈活一致、間隙調(diào)整、清潔 安全回路 逐項(xiàng)檢查試驗(yàn) 緩沖距離 是否正常 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 17 頁(yè) 共 78 頁(yè) 稱重裝置 正?？煽? 消防功能 正常 （三）電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程 盤車、拆裝 更換電器部件、電子板時(shí)禁止帶電作業(yè)。 嚴(yán)禁在拆除、短接安全控制機(jī)電部件的情況下進(jìn)行電梯操作運(yùn)行。 進(jìn)入井道轎頂作業(yè)前必須先確定轎廂實(shí)際所在位置。 當(dāng)電梯處于運(yùn)行狀況時(shí)，嚴(yán)禁有超出轎廂實(shí)際面積的人體和物體。 嚴(yán)禁在廳門外探身到轎廂內(nèi)或轎頂作業(yè)，嚴(yán)禁踏在井道內(nèi)任何支點(diǎn)上作業(yè)，嚴(yán)禁站在對(duì)重架上作業(yè)。 進(jìn)入井道轎頂或底坑工作，必須按下急停開關(guān)。 當(dāng)機(jī)房、轎頂、底坑同時(shí)有人施工作業(yè)時(shí)，上方人員必須服從下方人員的工作要求，嚴(yán)禁在對(duì)方未做應(yīng)答、許可時(shí)啟動(dòng)電梯。 電梯維修、保養(yǎng)時(shí)，只能置于“檢修”狀態(tài)，當(dāng)不需要轎廂運(yùn)行時(shí)， 應(yīng)斷開相應(yīng)開關(guān)。 機(jī)房、轎頂、井道、底坑應(yīng)裝有足夠照明設(shè)施，行燈應(yīng)用帶有防護(hù)罩的低壓安全燈。 保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將所有開關(guān)恢復(fù)到正常位置，電梯通過(guò)試運(yùn)行后方可交付使用。 （四）設(shè)備巡視制度 每天一次巡視電梯機(jī)房及配電設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并填寫《電梯運(yùn)行狀況巡視日記錄表》。 每周各電梯配電系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以及電梯設(shè)備看是否在設(shè)定狀態(tài)。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。 三、給排水保養(yǎng)維修規(guī)程 （一）維修標(biāo)準(zhǔn)： 系統(tǒng)無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)明顯的銹蝕。 管道支架牢固、保溫層良好。 閥門啟、閉靈活，各類儀表顯示準(zhǔn)確。 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲響，軸承溫度正常。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 18 頁(yè) 共 78 頁(yè) 系統(tǒng)供水不間斷，排水通暢。 （二）維保周期： 兩周巡檢一次系統(tǒng)內(nèi)的各類閥門。 每年清洗水箱、水池一次。 每月對(duì)水泵軸加油一次。 每年對(duì)水泵電機(jī)軸加油一次。 每月巡檢一遍給排水系統(tǒng)管線。 每季度檢查水泵泵體一次，更換磨損件。 每半年清通排水系統(tǒng)干線一次。 （三）維修管理規(guī)定： 應(yīng)定期巡視供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。 發(fā)現(xiàn)水管外裂時(shí)，必須盡快關(guān)閉相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則關(guān)閉總閥門，并立即對(duì)所影響的用戶發(fā)出通告， 立即安排緊急維修。 注意水池、水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，若有丟失，立即補(bǔ)齊，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。 當(dāng)發(fā)生影響供水連續(xù)性問題時(shí)，需及時(shí)報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 （四）給排水維修服務(wù)內(nèi)容： 泵房、水箱間管理：禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，運(yùn)行記錄規(guī)范，每班巡查給排水系統(tǒng)，各種標(biāo)志明顯。 掌握設(shè)備情況，熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)。如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)。 發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象時(shí)，組織搶修，避免造成不 良影響，杜絕能源浪費(fèi)。 隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水的宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。 定期進(jìn)行水箱、水池的清洗，定期進(jìn)行水泵的大、中、小修。 及時(shí)修補(bǔ)、更換受損的保溫、防腐層及管路。 定期進(jìn)行排水系統(tǒng)的疏通工作。 （五）設(shè)備巡視制度 １、 每天巡視水泵及給排水設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并做巡物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 19 頁(yè) 共 78 頁(yè) 視記錄。 ２、 每周巡視各管井水表和管網(wǎng)系統(tǒng)及主閥門，看是否正常及指向正確。 ３、 每周巡視給排水設(shè)備的控制系統(tǒng)，看是否運(yùn)行正常。 （六） 生活飲用水衛(wèi)生管理制度： 為加強(qiáng)供水管理，保證飲水安全，預(yù)防疾病，保障用水衛(wèi) 生，特對(duì)二次供水系統(tǒng)的清潔、消毒、維護(hù)、保養(yǎng)等管理作如下規(guī)定： 生活飲用水系統(tǒng)維修所用材料、配件均應(yīng)符合國(guó)家及北京市有關(guān)部門的管理規(guī)定； 用水設(shè)備的安裝符合國(guó)家及北京市的施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 生活飲用水泵房未經(jīng)工程部或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得隨便進(jìn)入； 不得在生活飲用水泵房用餐，不得有蚊、蠅、蜘蛛等小動(dòng)物出現(xiàn)； 泵房每周打掃一次，水泵及其周圍管道每月檢查擦洗一次，對(duì)控制柜（箱），每月作一次清潔； 水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，鑰匙統(tǒng)一保管； 水箱清洗人員均需有效的 健康證 方能入水箱操作； 水箱每年清洗、消毒一次，清洗后水樣送衛(wèi) 生防疫站檢測(cè)，如不合格應(yīng)重新按規(guī)程清洗。清洗完畢后做好清洗記錄。 水箱清洗工作程序： （ 1） 所有清洗物品及人員裝備均須事先消毒。 （ 2） 清除水池（箱）內(nèi)淤泥、雜物和銹塊等。 （ 3） 清淤后投藥消毒 30分鐘。 （ 4） 放水沖洗 23遍以清除異味。 （ 5） 重新灌水并恢復(fù)正常供水。 使用中如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異?，F(xiàn)象，應(yīng)馬上組織查找原因并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。 1 嚴(yán)格遵守北京市《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理?xiàng)l例》要求的各項(xiàng)制度。 四、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)規(guī)定 : （一）維修標(biāo)準(zhǔn)： 空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須按要求及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修理，保持 其正常運(yùn)行。 及時(shí)對(duì)系統(tǒng)的風(fēng)、水管路進(jìn)行檢查，消除漏風(fēng)、滴滲水現(xiàn)象。 機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部件溫升正常、無(wú)異常聲響。 風(fēng)、水管路無(wú)保溫層損壞及銹蝕現(xiàn)象。 溫度表、壓力表指示正常。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 20 頁(yè) 共 78 頁(yè) 按照空調(diào)維修的有關(guān)規(guī)定及時(shí)進(jìn)行巡檢，并做好相應(yīng)的記錄。 各種管道支吊架良好，機(jī)械設(shè)備的固定螺栓無(wú)松動(dòng)，銹蝕現(xiàn)象。 各種閥門開閉靈活，確保處于良好狀態(tài)。 各種設(shè)備外觀靈活，無(wú)油漆剝落現(xiàn)象，無(wú)灰塵、油污。 （二）維修周期： 對(duì)于冷水機(jī)組： （ 1） 每年的４、７月份各進(jìn)行一次壓機(jī)螺絲緊固； （ 2） 每年的５～１０月份每月進(jìn)行一次冷凝翅片的清洗； （ 3） 每年的４、１０ 月份各進(jìn)行一次過(guò)濾器及管道的沖洗。 對(duì)于空調(diào)機(jī)房： （ 1） 每年的４、９月份各進(jìn)行一次配電箱開關(guān)的維護(hù)保養(yǎng)； （ 2） 每年１０月份更換水泵的密封墊。 （ 3） 每年１０月份更換水泵的盤根。 （ 4） 每年的 8月份對(duì)配套電機(jī)加注潤(rùn)滑油。 對(duì)于新風(fēng)機(jī) （ 1） 每年４～１０月份每月檢修電機(jī)皮帶一次； （ 2） 每年５、９月份對(duì)機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部分加注潤(rùn)滑油； （ 3） 每年的４、６、８月各對(duì)電機(jī)緊固螺絲進(jìn)行緊固維保一次； （ 4） 每年的４、６、８、１０月份各進(jìn)行一次過(guò)濾網(wǎng)、出風(fēng)口、回風(fēng)口清洗。 （三）維修管理規(guī)定： 維修保養(yǎng)工作實(shí)行主管負(fù)責(zé)制，組員必須服從主管的工作安排。 維修 人員必須穿工作服、戴工