【文章內容簡介】 冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 14 頁 共 78 頁 設隔離檔板，并有專人監(jiān)護 . 在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作把手上應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的警示牌。 維修保養(yǎng)后的電氣設備或線路，在經檢查無誤后，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場后方可送電。 （五）電氣維修服務內容： 配電室管理：嚴格值班，無關人員禁止入內，室溫正常、運行記錄規(guī)范，每班巡查供電回路，操作開關標志明顯，檢修停電應掛牌操作，檢修使用絕緣工具。 掌握設備情況：供電方式，電壓等級，用電容量，分配方 案，配線方法，電氣平面圖，配件圖，各類產品出廠合格證明，有關設備的試驗 、 檢驗報告單，地下埋設的具體位置。 一般內容：定期巡視，重點檢查，建立設備檔案，安全用電。 維護保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無松動。 公共照明設備：照明器具、絕緣電阻、接地電阻的檢查。 緊急照明燈：充電器性能，送電變換裝置的檢查。 特殊防護：潮濕、高溫、易燃等場所重點檢查。 避雷設施：接閃器、引下線、接地裝置。 （六）設備巡視制度 每天巡視配電機房及低壓配電系統(tǒng)設備，看 是否在標準工況或設定參數(shù)內運行，并填寫《配電系統(tǒng)日巡視記錄表》。 每周巡視各樓層配電柜，豎井配電裝置，看各批示燈是否正常。 每周巡視各公共區(qū)域照明配電系統(tǒng)，看是否正常（如燈泡開關有無損壞等）。 二、電梯設備 （一）運行維護標準 運行檢查記錄：清楚、準確、齊全，公布電梯運行時刻表。 保養(yǎng)記錄：填寫準確 、 清楚 、 齊全。 電梯設備檔案：整齊、完整，有關資料及時存檔、無遺失。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 15 頁 共 78 頁 配電柜：柜內元件齊全，儀表指示準確。 減速機：機座無油污，輪緣無磨損。 電磁制動器：零件齊全，活動自如。 電動機及牽引機：運行無異聲，油位 在中心線不漏油。 轎內燈具及操作盤：燈光明亮，按鈕正常無損壞。 轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動皮帶或鏈條無損壞。 導靴各部位調整符合要求。 1 電梯各層廳門：鉤子鎖靈活可靠，關門無撞擊聲。 1 各層廳門上下軌道：門扇清潔光亮，軌道潤滑清潔。 1 緩沖器：油封良好，油量充足，動作正常。 1 極限開關：動作可靠，越程距離為 200mm。 1 限位開關：動作靈敏、可靠，越程距離為 100mm。 1 機械緩速開關：動作靈敏、可靠。 1 安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為 24mm。 1 平層準確度： ，177。 15mm 1 電梯啟動運行：平穩(wěn)、舒適 、無震動、無沖擊。 轎門地坎層門輪：間隙為 58mm。 2 各層門與門之間的間隙為 58mm。 2 轎內報警裝置：裝置齊全。 2 各層廳門及連鎖開關：應靈活可靠。 2 轎廂導軌線槽接地電阻：≤ 4Ω 2 防夾安全裝置：應靈敏有效。 （二）保養(yǎng)周期 日常保養(yǎng)檢修每周一次 ,每次３小時 /電梯；故障急修隨時進行． 月、季、年度保養(yǎng)項目，按照《電梯維保周期計劃表》執(zhí)行。 中修，每 3 年一次。 大修，每 56 年一次。 中大修間隔錯開，第二次中修可并入大修，中修后質量穩(wěn)定，可以繼續(xù)中修，不搞大修。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 16 頁 共 78 頁 電梯維保周期計劃表 周 期 保養(yǎng)檢查項目 內 容 標 準 月保 控制屏 整潔、接線牢固 曳引機、電機 清潔、檢查油量、油質、運行聲音、運行溫度 抱閘制動器 檢查制動間隙 限速器 轉動部位靈活、開關正常 門機構 動作靈活、無異常聲音、垂直度相同、無晃動 連接部位牢固、門鎖安全可靠、光幕正常 安全鉗開關 正常可靠 上、下極限開關 正常 上、下限位開關 正常 緩沖器開關 正常 各急停開關 正常 指示燈、到站鐘 指示正確、聲音清晰 警鈴、對講機 聲音清晰 操縱盤 各按鈕、開關正常、接線牢 固 井道平層感應器 平層準確 季保 緩沖器 清潔、檢查油量、油質 導靴 檢查靴襯磨損情況、導靴間隙 電纜 檢查固定裝置、懸掛情況 補償裝置 檢查固定裝置、間距、檔輪裝置 年保年檢 導軌 檢查固定裝置、磨損程度 接觸器、繼電器 檢查接點、接線、動作狀態(tài) 曳引繩、繩糟 檢查磨損度 限速繩 檢查磨損度 安全鉗 動作靈活一致、間隙調整、清潔 安全回路 逐項檢查試驗 緩沖距離 是否正常 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 17 頁 共 78 頁 稱重裝置 正?？煽? 消防功能 正常 （三）電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程 盤車、拆裝 更換電器部件、電子板時禁止帶電作業(yè)。 嚴禁在拆除、短接安全控制機電部件的情況下進行電梯操作運行。 進入井道轎頂作業(yè)前必須先確定轎廂實際所在位置。 當電梯處于運行狀況時，嚴禁有超出轎廂實際面積的人體和物體。 嚴禁在廳門外探身到轎廂內或轎頂作業(yè)，嚴禁踏在井道內任何支點上作業(yè)，嚴禁站在對重架上作業(yè)。 進入井道轎頂或底坑工作，必須按下急停開關。 當機房、轎頂、底坑同時有人施工作業(yè)時，上方人員必須服從下方人員的工作要求，嚴禁在對方未做應答、許可時啟動電梯。 電梯維修、保養(yǎng)時，只能置于“檢修”狀態(tài)，當不需要轎廂運行時， 應斷開相應開關。 機房、轎頂、井道、底坑應裝有足夠照明設施，行燈應用帶有防護罩的低壓安全燈。 保養(yǎng)結束后，應將所有開關恢復到正常位置，電梯通過試運行后方可交付使用。 （四）設備巡視制度 每天一次巡視電梯機房及配電設備，看是否在標準工況或設定參數(shù)內運行，并填寫《電梯運行狀況巡視日記錄表》。 每周各電梯配電系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以及電梯設備看是否在設定狀態(tài)。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。 三、給排水保養(yǎng)維修規(guī)程 （一）維修標準： 系統(tǒng)無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無明顯的銹蝕。 管道支架牢固、保溫層良好。 閥門啟、閉靈活，各類儀表顯示準確。 水泵運轉無異常聲響，軸承溫度正常。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 18 頁 共 78 頁 系統(tǒng)供水不間斷，排水通暢。 （二）維保周期： 兩周巡檢一次系統(tǒng)內的各類閥門。 每年清洗水箱、水池一次。 每月對水泵軸加油一次。 每年對水泵電機軸加油一次。 每月巡檢一遍給排水系統(tǒng)管線。 每季度檢查水泵泵體一次，更換磨損件。 每半年清通排水系統(tǒng)干線一次。 （三）維修管理規(guī)定： 應定期巡視供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，水泵運轉是否正常。 發(fā)現(xiàn)水管外裂時，必須盡快關閉相關的閥門，大水管爆裂，則關閉總閥門，并立即對所影響的用戶發(fā)出通告， 立即安排緊急維修。 注意水池、水箱的保養(yǎng)，預防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 救火用的輸水設備，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，若有丟失，立即補齊，同時嚴禁使用消防喉作其它用途。 當發(fā)生影響供水連續(xù)性問題時，需及時報告上一級領導。 （四）給排水維修服務內容： 泵房、水箱間管理：禁止無關人員進入，運行記錄規(guī)范，每班巡查給排水系統(tǒng)，各種標志明顯。 掌握設備情況，熟悉樓宇內的供水系統(tǒng)。如：水管、水池、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運行狀態(tài)。 發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象時，組織搶修，避免造成不 良影響，杜絕能源浪費。 隨時進行節(jié)約用水、計劃用水的宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。 定期進行水箱、水池的清洗，定期進行水泵的大、中、小修。 及時修補、更換受損的保溫、防腐層及管路。 定期進行排水系統(tǒng)的疏通工作。 （五）設備巡視制度 １、 每天巡視水泵及給排水設備，看是否在標準工況或設定參數(shù)內運行，并做巡物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 19 頁 共 78 頁 視記錄。 ２、 每周巡視各管井水表和管網(wǎng)系統(tǒng)及主閥門，看是否正常及指向正確。 ３、 每周巡視給排水設備的控制系統(tǒng)，看是否運行正常。 （六） 生活飲用水衛(wèi)生管理制度： 為加強供水管理，保證飲水安全，預防疾病，保障用水衛(wèi) 生，特對二次供水系統(tǒng)的清潔、消毒、維護、保養(yǎng)等管理作如下規(guī)定： 生活飲用水系統(tǒng)維修所用材料、配件均應符合國家及北京市有關部門的管理規(guī)定； 用水設備的安裝符合國家及北京市的施工驗收標準； 生活飲用水泵房未經工程部或公司領導批準不得隨便進入； 不得在生活飲用水泵房用餐，不得有蚊、蠅、蜘蛛等小動物出現(xiàn)； 泵房每周打掃一次，水泵及其周圍管道每月檢查擦洗一次，對控制柜（箱），每月作一次清潔； 水箱入孔應加蓋鎖好，鑰匙統(tǒng)一保管； 水箱清洗人員均需有效的 健康證 方能入水箱操作； 水箱每年清洗、消毒一次，清洗后水樣送衛(wèi) 生防疫站檢測，如不合格應重新按規(guī)程清洗。清洗完畢后做好清洗記錄。 水箱清洗工作程序： （ 1） 所有清洗物品及人員裝備均須事先消毒。 （ 2） 清除水池（箱）內淤泥、雜物和銹塊等。 （ 3） 清淤后投藥消毒 30分鐘。 （ 4） 放水沖洗 23遍以清除異味。 （ 5） 重新灌水并恢復正常供水。 使用中如發(fā)現(xiàn)水質異?，F(xiàn)象，應馬上組織查找原因并報告主管領導。 1 嚴格遵守北京市《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理條例》要求的各項制度。 四、空調系統(tǒng)保養(yǎng)維護規(guī)定 : （一）維修標準： 空調機、制冷機必須按要求及時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時進行修理，保持 其正常運行。 及時對系統(tǒng)的風、水管路進行檢查，消除漏風、滴滲水現(xiàn)象。 機械轉動部件溫升正常、無異常聲響。 風、水管路無保溫層損壞及銹蝕現(xiàn)象。 溫度表、壓力表指示正常。 物業(yè)工程部工作手冊 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個階段，對人生最負責的態(tài)度就是玩了命的學習，玩了命的工作…… 第 20 頁 共 78 頁 按照空調維修的有關規(guī)定及時進行巡檢，并做好相應的記錄。 各種管道支吊架良好，機械設備的固定螺栓無松動，銹蝕現(xiàn)象。 各種閥門開閉靈活，確保處于良好狀態(tài)。 各種設備外觀靈活，無油漆剝落現(xiàn)象，無灰塵、油污。 （二）維修周期： 對于冷水機組： （ 1） 每年的４、７月份各進行一次壓機螺絲緊固； （ 2） 每年的５～１０月份每月進行一次冷凝翅片的清洗； （ 3） 每年的４、１０ 月份各進行一次過濾器及管道的沖洗。 對于空調機房： （ 1） 每年的４、９月份各進行一次配電箱開關的維護保養(yǎng)； （ 2） 每年１０月份更換水泵的密封墊。 （ 3） 每年１０月份更換水泵的盤根。 （ 4） 每年的 8月份對配套電機加注潤滑油。 對于新風機 （ 1） 每年４～１０月份每月檢修電機皮帶一次； （ 2） 每年５、９月份對機械轉動部分加注潤滑油； （ 3） 每年的４、６、８月各對電機緊固螺絲進行緊固維保一次； （ 4） 每年的４、６、８、１０月份各進行一次過濾網(wǎng)、出風口、回風口清洗。 （三）維修管理規(guī)定： 維修保養(yǎng)工作實行主管負責制，組員必須服從主管的工作安排。 維修 人員必須穿工作服、戴工