【正文】 （二）業(yè)主戶內(nèi)的維修 1. 綜合質(zhì)管部列出可為業(yè)主提供服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系渠道等內(nèi)容介紹給業(yè)主。 3. 注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常，風(fēng)葉是否打開，把風(fēng)葉開到自動(dòng)控制檔。 (四 )在運(yùn)行時(shí)，如發(fā)現(xiàn)控制柜上儀表的參數(shù)超過額定值，則屬不正常，須立即拉斷控制柜電源，通知有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行處理。觀察轉(zhuǎn)向，起動(dòng)電流，指示訊號(hào)等是否正常。 (三 ) 所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊(cè)，歸檔管理。 七、設(shè)備維 護(hù)保養(yǎng)檢查制度 設(shè)備的日常定期維護(hù)保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)系到小區(qū)安全正常運(yùn)行和公司的聲譽(yù)；同時(shí)，對(duì)于降低成本、減少故障、提供良好的服務(wù)意義也很重大。 (七 ) 做 好運(yùn)行設(shè)備巡視，不得走馬觀花。 工程維修人員應(yīng)保證維修項(xiàng)目合格率達(dá)到 100%。 做好維修、保養(yǎng)記錄。 主要檢查污水井、化糞池流水是否通暢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，必要時(shí)用竹劈子、疏通機(jī)等對(duì)管道進(jìn)行疏通清洗。不允許在房屋地基周圍取土或興建地下設(shè)施。 每周巡視空調(diào)設(shè) 備的控制系統(tǒng)，看控制系統(tǒng)是否正常，并填寫《空調(diào)系統(tǒng)每周巡視記錄表》。 4) 電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低。 各種閥門開閉靈活，確保處于良好狀態(tài)。 （六） 生活飲用水衛(wèi)生管理制度： 為加強(qiáng)供水管理，保證飲水安全，預(yù)防疾病，保障用水衛(wèi) 生，特對(duì)二次供水系統(tǒng)的清潔、消毒、維護(hù)、保養(yǎng)等管理作如下規(guī)定： 生活飲用水系統(tǒng)維修所用材料、配件均應(yīng)符合國家及北京市有關(guān)部門的管理規(guī)定； 用水設(shè)備的安裝符合國家及北京市的施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 生活飲用水泵房未經(jīng)工程部或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得隨便進(jìn)入； 不得在生活飲用水泵房用餐，不得有蚊、蠅、蜘蛛等小動(dòng)物出現(xiàn)； 泵房每周打掃一次，水泵及其周圍管道每月檢查擦洗一次，對(duì)控制柜（箱），每月作一次清潔； 水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，鑰匙統(tǒng)一保管； 水箱清洗人員均需有效的 健康證 方能入水箱操作； 水箱每年清洗、消毒一次，清洗后水樣送衛(wèi) 生防疫站檢測(cè)，如不合格應(yīng)重新按規(guī)程清洗。 （三）維修管理規(guī)定： 應(yīng)定期巡視供水系統(tǒng)有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。 保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將所有開關(guān)恢復(fù)到正常位置，電梯通過試運(yùn)行后方可交付使用。 2 轎內(nèi)報(bào)警裝置：裝置齊全。 電磁制動(dòng)器：零件齊全，活動(dòng)自如。 （五）電氣維修服務(wù)內(nèi)容： 配電室管理：嚴(yán)格值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)，室溫正常、運(yùn)行記錄規(guī)范，每班巡查供電回路，操作開關(guān)標(biāo)志明顯，檢修停電應(yīng)掛牌操作，檢修使用絕緣工具。 指示燈 完整有效，明亮一致，綠（停）紅（運(yùn)行）黃（過流） 按 鈕 完整可靠，無銹蝕、無氧化，綠（開）紅（停） 電壓 \電流表 定期校驗(yàn) （二） 維修周期 各類電機(jī)每年檢修保養(yǎng)一次。 （六） 天然氣控制室內(nèi)應(yīng)清潔，消防設(shè)備應(yīng)齊全、狀態(tài)完好。 （二） 保證機(jī)房內(nèi)照明、通風(fēng)良好。 （二） 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40 度。 （八） 做好配電室的防水、防潮工作，及時(shí)堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。 （ 七） 夜間值班維修工 維修工要根據(jù)“排班表”輪流值班，如遇特殊情況需換班，必須報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)方可調(diào)換。 觀察各類設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況 ，發(fā)現(xiàn)異常立即關(guān)閉電源，防止設(shè)備損壞，如系人為損壞設(shè)備 ,由當(dāng)值人員負(fù)責(zé)。其主要職責(zé)是： 熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。 執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)按質(zhì)按量地完成，并填寫記錄表格。 （六） 負(fù)責(zé)處理管轄系統(tǒng)設(shè)備發(fā)生的各類問題，并做好各專業(yè)之間的配合工作。 （七） 負(fù)責(zé)審核各部門提 交的材料采購清單。 （六） 負(fù)責(zé)對(duì)維修、裝修項(xiàng)目、設(shè)備的保養(yǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，并進(jìn)行技術(shù)審核。第五 章 ： 外委工程項(xiàng)目管理，第六章 ： 安 全 生 產(chǎn) 管 理 制 度 。 （五） 不準(zhǔn)與客戶有任何形式的個(gè)人交易行為； （六） 不準(zhǔn)向客戶索取小費(fèi)或借錢借物； （七） 不準(zhǔn)向客戶推銷商品； （八） 在小區(qū)內(nèi)行走不準(zhǔn)穿拖鞋、短褲，不準(zhǔn)勾肩搭背，工作期間不準(zhǔn)赤膊、光腳、敞胸露懷等不文明行為，不準(zhǔn)大聲喧嘩，影響客戶； （九） 不準(zhǔn)擅離工作崗位，不準(zhǔn)遲到早退； （十） 不準(zhǔn)在工作時(shí)間內(nèi)辦私事，聊天等怠工現(xiàn)象； （十一） 不準(zhǔn)在上班期間吃東西、下棋、嚼口香糖等現(xiàn)象； （十二） 不準(zhǔn)在公共 場(chǎng)合及客戶家中抽煙； （十三） 不準(zhǔn)在上班時(shí)間打私人電話； （十四） 不準(zhǔn)在上班前、上班中喝酒； （十五） 不準(zhǔn)留長發(fā)、蓄胡須、衣冠不整現(xiàn)象； （十六） 不準(zhǔn)無理取鬧、打架、斗毆、辱罵客戶或員工； （十七） 不準(zhǔn)擅自持有危險(xiǎn)品； （十八） 不準(zhǔn)有損害公司利益和形象的任何行為； （十九） 禮貌用語： 您好 請(qǐng) 請(qǐng)講 謝謝 再見 您請(qǐng) 勞駕 對(duì)不起 沒關(guān)系 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 3 頁 共 78 頁 別客氣 打擾您了 麻煩您了 您別 著急 您慢慢說 給您添麻煩了 讓您費(fèi)心了 有話慢慢說 非常感謝 請(qǐng)留步 請(qǐng)考慮 請(qǐng)稍等 您慢走 歡迎您再來 有事您打電話 請(qǐng)您擔(dān)待 歡迎您（感謝您）給我們提出寶貴意見 第二節(jié) 組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置 一、 工程部組織機(jī)構(gòu)圖： 工程助理維修電工 弱電維修工 電梯維修工 水暖管工 空調(diào)維修工 綜合維修工工程領(lǐng)班工程主管副經(jīng)理經(jīng)理 二、崗位設(shè)置： 經(jīng)理 1 名、副經(jīng)理 1 名、工程主管 1 名 工程助理 1 名 工 程領(lǐng)班： 1 名 專業(yè)技工：若干 第三節(jié) 工程人員崗位職責(zé) 一、 工程部經(jīng)理： 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)行與維修，組織管理各專業(yè)完成工作任務(wù) ,物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 4 頁 共 78 頁 并對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 (六 ) 負(fù)責(zé)組織調(diào)配工程維修人員、設(shè)備及工具。 （四） 做好日常工作安排，做到維修迅速、及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 6 頁 共 78 頁 時(shí)，有效地組織力量搶修，保證樓宇的正常使用。 認(rèn)真做好運(yùn)行和維修記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，防止事故發(fā)生。 按時(shí)進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，并將維修結(jié)果做好記錄。 對(duì)本專業(yè)范圍內(nèi)的各項(xiàng)土建、裝飾、維修工作都認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按質(zhì) 量要求，達(dá)到堅(jiān)固耐用、美觀經(jīng)濟(jì)。 （二） 巡檢人員必須持證上崗，掌握配電設(shè)備運(yùn)行狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 機(jī)房鑰匙由專人領(lǐng)用負(fù)責(zé)，不得隨便配制備份鑰匙 ，不得將鑰匙交由其他人保管。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的控制開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 12 頁 共 78 頁 （五） 機(jī)房鑰匙由維修中心統(tǒng)一管理，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。 盤芯母排 連接可靠，無過熱現(xiàn)象，間隙不小于 10mm。 逐級(jí)斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后合上接地開關(guān)，執(zhí)行停電、驗(yàn)電、掛接地線后，懸掛“禁止合閘，有人工作”警示牌。 每周巡視各樓層配電柜，豎井配電裝置，看各批示燈是否正常。 1 限位開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠，越程距離為 100mm。 進(jìn)入井道轎頂作業(yè)前必須先確定轎廂實(shí)際所在位置。 （二）維保周期： 兩周巡檢一次系統(tǒng)內(nèi)的各類閥門。 隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水的宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。 四、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)規(guī)定 : （一）維修標(biāo)準(zhǔn)： 空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須按要求及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修理，保持 其正常運(yùn)行。 當(dāng)班人員必須按要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)，并做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)消除事故隱患，自己處理不了的問題，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，并做好詳細(xì)記錄備查。 空調(diào)維修工負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障的處理。 及時(shí)更換損壞或老化的軟管。 八、室外管網(wǎng) （一）給水系統(tǒng) 給水外管網(wǎng)每個(gè)季度要檢查一次，主要內(nèi)容是查自來水壓力、截門井、水表井等有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 清理井內(nèi)雜物，冬季做好保溫。 （四） 設(shè)施使用狀態(tài)的統(tǒng)計(jì)以《服務(wù)設(shè)施一覽表》的形式反映設(shè)施的狀態(tài)，內(nèi)容包括：名稱、型號(hào)規(guī)格 、容量、設(shè)備編號(hào)、使用情況等。 (三 ) 不得隨意調(diào)換值班崗位，就餐實(shí)行輪換制。能掌握一般的維修技能。 (三 ) 外維修時(shí)，指定專人協(xié)助，嚴(yán)格驗(yàn)收，保證維修質(zhì)量。 4. 壓力表指針靈活，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無滲水。 3. 各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓。 （二）機(jī)組啟動(dòng)。 (五 ) 巡查工作完成或離開時(shí)做到人走關(guān)燈、關(guān)門。 (四） 每年第四 季度，維修中心對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施、。 (三 ) 巡查時(shí)，注意檢查水泵出入水壓力表是否正常，風(fēng)扇皮帶及轉(zhuǎn)動(dòng)是否需加油或調(diào)整。 6. 檢查加熱器、油溫、油位是否正常，電源電壓、閥門位置是否正常。運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，泵如發(fā)出不正常聲響，應(yīng)立即查出原因，及時(shí)排除。 2. 閥體手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔。本部門組織人力技術(shù)進(jìn)行維修所無法解決時(shí)，申報(bào)外修。能及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并排除故障。 四、設(shè)備值班管理規(guī)定 不滿意 滿意 匯報(bào)上級(jí) 《派工單》存檔 回訪 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 28 頁 共 78 頁 嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定、可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全，具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： (一 ) 設(shè)備值班 人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要離崗時(shí)，必須由符合條件的人替崗，并向其交代注意事項(xiàng)及離崗時(shí)間、去向。 （二） 設(shè)施的統(tǒng)計(jì)以《設(shè)施管理臺(tái)賬》形式，主要統(tǒng)計(jì)設(shè)施的基本情況，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、設(shè)備型號(hào)、安裝地點(diǎn)、裝機(jī)容量、電壓等級(jí)、工作方式、出廠編號(hào)、出廠日期、生產(chǎn)單位、使用時(shí)間、設(shè)備原值、檢測(cè)周期、配套電機(jī)型號(hào)、主要部件、隨機(jī)資料、設(shè)備圖樣等。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 25 頁 共 78 頁 （四）消防系統(tǒng) 每半年檢查一次，檢查是否有漏水現(xiàn)象，若有及時(shí)修理，必要時(shí)進(jìn)行加盤根、除銹、刷 漆等處理。主要工作有：定期清掃，保證各種設(shè)施處于正常有效的使用狀態(tài)；定期檢查記錄；對(duì)屋面受損情況及時(shí)進(jìn)行修復(fù)；建立專業(yè)的養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)屋面使用的管理；任何在房屋內(nèi)外部增設(shè)的設(shè)備設(shè)施都不能影響房屋原有功能。 使用燃?xì)庥镁邥r(shí)，使用人不可長時(shí)間遠(yuǎn)離，以免火燃被風(fēng)吹滅或被沸湯溢出撲滅而發(fā)生漏氣。 不準(zhǔn)帶領(lǐng)或默許無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房參觀、對(duì)設(shè)備拍照和觸摸設(shè)備活動(dòng)。 （三）維修管理規(guī)定： 維修保養(yǎng)工作實(shí)行主管負(fù)責(zé)制，組員必須服從主管的工作安排。 使用中如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異?，F(xiàn)象，應(yīng)馬上組織查找原因并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)。 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響，軸承溫度正常。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 16 頁 共 78 頁 電梯維保周期計(jì)劃表 周 期 保養(yǎng)檢查項(xiàng)目 內(nèi) 容 標(biāo) 準(zhǔn) 月保 控制屏 整潔、接線牢固 曳引機(jī)、電機(jī) 清潔、檢查油量、油質(zhì)、運(yùn)行聲音、運(yùn)行溫度 抱閘制動(dòng)器 檢查制