【正文】 注：個(gè)別租戶內(nèi)因未端設(shè)備故障、改造等造成的停用亦不屬于非常范圍。 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知客服部，由客服部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍 ），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知項(xiàng)目客服部，并由項(xiàng)目客服部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 如：某年，供配電系統(tǒng)每年需計(jì)劃全面停電 12 小時(shí)進(jìn)行年度維修保養(yǎng)，還有各配電柜的檢修等亦需要間斷性的停電保養(yǎng)年約需 24小時(shí) 。 3 號(hào)樓的面積為 324 戶 萬平方米， 1 號(hào)樓的面積為 160 戶 2 萬平方米，全樓應(yīng)供電面積為 12 萬平方米，則這一年的供配電系統(tǒng)正常率為： 1（ 萬 24小 時(shí) +2 萬 36 小時(shí) +12 萬 36 小時(shí)） /(12萬 365天 24小時(shí) )5%3%=% 系統(tǒng)年 度正常率 (%) = 1 — ∑停用面積停用時(shí)間 系統(tǒng)應(yīng)正常使用時(shí)間應(yīng)使用面積 — ∑其它系統(tǒng)因停電直接原因造成的非正常率 規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 20/58 北京 **物業(yè)管理中心 緊急維修結(jié)束后，須由專業(yè)領(lǐng)班 /負(fù)責(zé)人填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面 形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程部主管報(bào)告，并提工程部主管審閱。 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有 利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 對(duì)會(huì)影響營業(yè)的消防設(shè)備的維修，由工程部會(huì)同保安部制定維修計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。 需停電、停水、停氣和暫停空調(diào)時(shí)，工程部須提前采取應(yīng)急措施，并通知有關(guān)部門。 停機(jī)前， 按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄，填寫相關(guān)設(shè)備保養(yǎng)記錄的維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號(hào)，主要故障原因，維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。 《設(shè)備臺(tái)帳》（ **JLGC06） 《值班 /工作記錄》（ **JLGC03） 規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 21/58 北京 **物業(yè)管理中心 工程安全管理程序（ **GCGC09） ，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。每位員工應(yīng)在正式上崗前接受安全培訓(xùn)并簽訂安全遵守承諾。 、維修人員、操作人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不安全因素，并須立即上報(bào)。 。 、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。 、蓄水池的入 口處，機(jī)房、設(shè)施層、屋面、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時(shí)必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔，鑰匙應(yīng)由專人保管，無關(guān)人員不得借用；各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部主管提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后按相關(guān)規(guī)定配制。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 、氣焊及明火作業(yè)，必須按相關(guān)規(guī)定取得動(dòng)火證 。 。 、分包單位人員在本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行維修、保養(yǎng)等工作應(yīng)對(duì)其進(jìn)行安全教育并簽訂規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 22/58 北京 **物業(yè)管理中心 《安全遵守承諾》。 能源管理涉及到各部門所有員工 ,能源管理的主要職責(zé)部門為工程部。 工程部 綜合維修組負(fù)責(zé)公共區(qū)域的自來水的能源抄表和節(jié)能管理；同時(shí)負(fù)責(zé)公共區(qū)域的電能計(jì)量抄表和節(jié)能管理。 工程各專業(yè)班組應(yīng)每年檢查一次計(jì)量表具。 大廈總用電量應(yīng)每天匯總一次并記錄，此數(shù)據(jù)由高壓配電領(lǐng)班按工作報(bào)告的時(shí)間上報(bào)。 抄表人員按規(guī)定和規(guī)程要求進(jìn)行抄表，抄表中應(yīng)特別注意安全。 對(duì)于特殊的季節(jié)及特殊時(shí)段，要根據(jù)工程部主管要求進(jìn)行特殊抄表、統(tǒng)計(jì)和匯總，特殊抄表由各專業(yè)領(lǐng)班落實(shí)。 工程各專班組領(lǐng)班 /負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)節(jié)能指標(biāo)、節(jié)能措施、節(jié)能改造的落實(shí)。 抄表質(zhì)量、節(jié)能措施的落實(shí)到位、能源指標(biāo)的落實(shí)到位情況作為個(gè)人績效考核內(nèi)容之一。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)與上級(jí)供方的計(jì)量有差異時(shí)，應(yīng)由領(lǐng)班級(jí)以上人員確認(rèn)，必要時(shí)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門驗(yàn)表，由工程部主管與供方協(xié)調(diào)處理。 計(jì)劃性停用包括：計(jì)劃性維修保養(yǎng)或故障處理、換季等全部或部分停水、停電、?？照{(diào)、停電梯等，影響到客戶及物業(yè)正常、安全運(yùn)行的停用。 計(jì)劃性停用電梯的，如不是大廈同時(shí)停用的由工程部主管批準(zhǔn)即可。 停水如影響到空調(diào)、消防等系統(tǒng)，應(yīng)先?？照{(diào)、消防水等相關(guān)設(shè)備，在正式停水前應(yīng)確認(rèn)其已停用，以確保其相關(guān)設(shè)備及系統(tǒng)的安全。 突發(fā)性的停用，相 關(guān)專業(yè)領(lǐng)班、值班人員應(yīng)及時(shí)電話通知相關(guān)部門及班組，并立即組織緊急搶修，如一時(shí)修不完的，可走計(jì)劃性停用的相關(guān)程序。 相關(guān)記錄 《內(nèi)部工作聯(lián)系單》（ ZHJL13） 規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 24/58 北京 **物業(yè)管理中心 電梯管理程序（ **GCGC12） 電梯運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作由工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)管，維修保養(yǎng)工作實(shí)行外包。 電梯維修保養(yǎng)作業(yè)人員應(yīng)持有特種操作證。 電梯必須按相關(guān)規(guī)定定期檢測并應(yīng)合格后方可投入使用。 電梯的相關(guān)表格每月歸檔一次，由工程部助理負(fù)責(zé)歸檔。 正常情況下除不可抗力，應(yīng)設(shè)法確保每部電梯 24小時(shí)運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)電梯維修人員。 電梯故障時(shí)電梯維保人員應(yīng)在接到報(bào)修的 20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。 電梯的維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、周期及標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。 因維修、保養(yǎng)而正常停用的任何停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。嚴(yán)禁易燃易爆等危險(xiǎn)品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。檢測前應(yīng) 先登記并做好相關(guān)準(zhǔn)備工規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 25/58 北京 **物業(yè)管理中心 作。確因生產(chǎn)或改善服務(wù)質(zhì)量需要，應(yīng)經(jīng)所在部門主管批準(zhǔn)，報(bào)請工程部核實(shí)，并由工程部登記注冊；各部門需架設(shè)臨時(shí)線，應(yīng)由工程部派電工安裝。 電氣檢修人員工作時(shí)，應(yīng)執(zhí)行《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》等相關(guān)規(guī)程，并遵循下列三項(xiàng)要求： 根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作票。 應(yīng)有保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。 停電即斷開電源 1）在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 (10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。 驗(yàn)電 1）驗(yàn)電前應(yīng)在相同電壓等級(jí) 的事電設(shè)備上進(jìn)行試驗(yàn)以確保驗(yàn)電器為合格的驗(yàn)電器。 3）不得以設(shè)備的指示燈作為是否有電的安全依據(jù)，必須以驗(yàn)電器試驗(yàn)的結(jié)果為安全依據(jù)。 規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 27/58 北京 **物業(yè)管理中心 2）裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。 2）有 關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。 2）工作票的簽發(fā)人應(yīng)為工程部主管，且簽發(fā)人應(yīng)對(duì)工作票內(nèi)容、工作必要性、工作執(zhí)行者的業(yè)務(wù)程度進(jìn)行全面的考慮。 工作許可制度 1）在高壓電氣設(shè)備上進(jìn)行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。 工作監(jiān)護(hù)制度 1）完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人 (監(jiān)護(hù)人 )應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操作。 3）在值班配電室工作的監(jiān)護(hù)人為配電室值班人員。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。 3）在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離，清點(diǎn)人數(shù)和工具物品應(yīng)無誤。 送電制度 1）在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行 (因檢修工作需要試運(yùn)行者除外 )。 3）送電前一定要確認(rèn)人員、工具已全面撤離，接地線已拆除。 水暖維修作業(yè)人員在作業(yè)時(shí)須防止?fàn)C傷，應(yīng)防滑倒。用滾杠運(yùn)輸，要防止壓腳，并不準(zhǔn)用手直接調(diào)整滾杠。 用鋸弓、切管器、砂輪切管機(jī)切割管子，要墊平卡牢，用力 不得過猛，臨近切斷時(shí)，用手或支架托住。 管子煨彎，砂子必須烘干，裝砂架子搭設(shè)牢固，并設(shè)欄桿。管子加熱時(shí)，管口前不得有人。乙炔壓力控制在 ／平方厘米 (515牛頓／平方厘米 )，氧氣壓力控制在 46 公斤／平方厘米 (4060 牛頓／平方厘米 )之間。 套絲工件要支平夾牢，工作臺(tái)要平穩(wěn)兩人以上操 作，動(dòng)作應(yīng)協(xié)調(diào)，防止柄把打人。 翻動(dòng)工件時(shí)，防止滑動(dòng)及傾倒傷人。 溝內(nèi)施工，遇有土方松動(dòng)、裂縫、滲水等，應(yīng)及時(shí)加設(shè)固壁支撐。 人工往溝槽內(nèi)下管，所用索具、地樁必須牢固，溝槽內(nèi)不得有人。 管道吊裝時(shí)，倒鏈應(yīng)完好可靠，吊件下方禁止站人，管子 就位卡牢后，方可松倒鏈。操作時(shí)，要分級(jí)緩慢升壓，停泵穩(wěn)壓后方可進(jìn)規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 29/58 北京 **物業(yè)管理中心 行檢查。高壓、超高壓管道試壓，應(yīng)遵守單項(xiàng)安全操作規(guī)程。 管道吹掃口應(yīng)固定，與氣源之間須裝置聯(lián)絡(luò)信號(hào)。管道吹掃、沖洗時(shí)，應(yīng)緩慢開啟閥門，以免管內(nèi)物料沖擊，產(chǎn)生水錘、氣錘。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不允許從事高空作業(yè)。 對(duì)高空作業(yè)的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期檢查腳手架等設(shè)施的安全性能。工作人員必須配帶安全帶，不允許穿硬底鞋，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施。 作業(yè)人員應(yīng)正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳板兩端。 高空作業(yè)所用的工具材料要捆扎放置穩(wěn)妥，避免墜落。 高空作業(yè)區(qū)的沿口、孔洞處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄和標(biāo)志，防止失足踏空。 當(dāng)欲進(jìn)入密閉的場所進(jìn)行工作時(shí)，嚴(yán)禁未經(jīng)安全 測試而直接進(jìn)入該地方。但水井、沙井等可能含有可燃?xì)怏w（如沼氣）、可燃物（如煤礦礦井）的地方嚴(yán)禁采用火焰試驗(yàn)。應(yīng)利用規(guī)程手冊 版號(hào)： A/0 30/58 北京 **物業(yè)管理中心 適當(dāng)設(shè)備進(jìn)行處理直至安全檢測合格，如采用風(fēng)機(jī)通風(fēng)為熱力管溝降溫、清除有害氣體。 工作照明應(yīng)選用 36V 安全電壓，工作進(jìn)行中要注意用電安全， 防止觸電。 高溫場所中使用的電氣設(shè)備應(yīng)選用耐熱型設(shè)備，電氣設(shè)備及布線的安裝應(yīng)盡量避開熾熱高溫區(qū)，必要時(shí)應(yīng)采取隔熱措施。 在高溫場所從事電氣作業(yè)時(shí)，應(yīng)有良好的通風(fēng)降溫措施。 高溫場所嚴(yán)禁使用易燃 油或揮發(fā)性液體，如汽油、各種稀釋劑，酒精等清洗設(shè)備 高溫場所和高溫環(huán)境中，應(yīng)避免帶電作業(yè)。 特別潮濕場所使用的電氣設(shè)備和電線電纜應(yīng)符合在潮濕場所使用的要求，如選用防潮型或封閉型設(shè)備。使用手持式電動(dòng)工