【文章內(nèi)容簡介】 責人為相關(guān)專業(yè)領(lǐng)班 /負責人。 機房內(nèi)嚴格遵守相關(guān)消防制度，機房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁動用明火。 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置。有人值班機房每班人員應檢查相關(guān)機房內(nèi)的消防器材及門窗好壞，并作為交接班的內(nèi)容之一；無人值班的機房各專業(yè)負責人應安排相關(guān)人員每月至少巡查一次；機房內(nèi)無人時應確保鎖好機房。 機房內(nèi)嚴禁接設(shè)臨 時電源線，不得存放易燃易爆物品。 嚴禁閑雜人員入內(nèi)或會客，確因工作需要外人進入的應經(jīng)上級批準并做好相關(guān)記錄。 本公司內(nèi)有關(guān)上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由工程部主管或其指定人員陪同，并通知當值人員開門后進入，同時在《值班 /工作記錄》上做好記錄。 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時，應由工程部主管陪同，通知當值領(lǐng)班開門進入，同時在《值班 /工作記錄》上認真做好記錄。 本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據(jù)工 作項目所規(guī)定的地點，到當值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領(lǐng)下進入以上場所。工作結(jié)束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 所有人員進入這些場所后，都應隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 所有施工和檢修人員進入現(xiàn)場后， 不得進行與自己工作無關(guān)的活動。必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。 規(guī)程手冊 版號： A/0 13/58 北京 **物業(yè)管理中心 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機電設(shè)備房，不得將食品及非工作物品帶入機房。 ，必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證。機房內(nèi)的設(shè)備只允許當班人員操作，不得由非當班人員和外人操作，確因工作需要非當班人操作的，應經(jīng)上級許可并在《 值班 /工作記錄 》上做好記錄。 、保養(yǎng)和維修，所有操作、巡檢、保養(yǎng)和維修均應執(zhí)行相關(guān)規(guī)程。 部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。生活水泵房應由持有健康證的人員進行相關(guān)巡查、維修、操作等。生活水泵房的衛(wèi)生應特別注意清潔。 、值班表、均應打印成表格，張貼于室內(nèi)明顯位置，機房的物品應碼放整齊。 、排水、通風等設(shè)備應定期巡查，并作為交接班的交接內(nèi)容之一。 《 值班 /工作記錄 》（ **JLGC02） 《鑰匙領(lǐng)用登記表》（ **JLGC05） 工程設(shè)備設(shè)施檔案管理程序（ **GCGC06） 物業(yè) 接管驗收后工程 部助理 在各專業(yè)領(lǐng)班 /負責人的協(xié)助下完成設(shè)備檔案整理造冊工作。 設(shè)備檔案包括： 設(shè)備目錄清單。 《設(shè)備臺帳》，包括各設(shè)備的基礎(chǔ)信息、基本技術(shù)參數(shù)、維修記錄等。 各類設(shè)備的技術(shù)資料。 設(shè)備檔案應分專業(yè)分別登記造冊，當有新增設(shè)備時應及時補充。 工程部助理 應每月把設(shè)備維修、更新、更換等信息及時補充到設(shè)備檔案中。 各專業(yè)班組應每年盤點一次設(shè)備，設(shè)備檔案應在每年的 3月份更新一次，原檔案存檔。 系統(tǒng)編號 用各系統(tǒng)常用簡稱的第一個字母 標識作為系統(tǒng)的編號。 因系統(tǒng)分區(qū)、分等級等因素，各系統(tǒng)還可以分為各類子系統(tǒng)，其編號方式亦在各主系規(guī)程手冊 版號： A/0 14/58 北京 **物業(yè)管理中心 統(tǒng)編號后加相應的后綴字母作為子系統(tǒng)的延伸編號。 常用系統(tǒng)編號表： 標識 系統(tǒng)名稱 延伸標識 J 給水 JD：低區(qū)給水 JZ：中區(qū)給水 JG：高區(qū)給水 R 熱水 RD：低區(qū)熱供 RZ：中區(qū)熱供 RG：高區(qū)熱供 RHD：低區(qū)熱回 RHZ：中區(qū)熱回 RHG：高區(qū)熱回 Z 中水 ZD：低區(qū)中水； ZZ：中區(qū)中水 ZG：高區(qū)中水 P 排水 PF：廢水排水； PW：污水排水； Y 雨水 X 消火栓 XD：低區(qū)消火栓 XG：高區(qū)消火栓 ZP 自動噴淋 ZPD：低區(qū)自動噴淋 ZPG：高區(qū)自動噴淋 SP 水噴霧 D 供配電 DG：高壓供配電 DD：低壓供配電 DK：電氣控制 DT 電梯 DTK：客梯 DTH：貨梯 DTF：扶梯 DTX：消防梯 BA 樓宇自控 FA 消防自控 SA 安防自控 OA 辦公自控 KT 空調(diào) RQ 燃氣 系統(tǒng)色標 為了區(qū)分各大系統(tǒng)、各類管道以防止混淆，用一些顏色進行標識區(qū) 分 系統(tǒng) 顏色名稱 顏色樣品 給水 蘭色 中水 綠色 熱水 紫色 燃氣 黃色 蒸汽 紅色 排水 黑色 規(guī)程手冊 版號： A/0 15/58 北京 **物業(yè)管理中心 消火栓 紅色 設(shè)備編號及名稱： 每臺設(shè)備應有唯一的設(shè)備編號，各臺設(shè)備的編號由所屬系統(tǒng) +竣工圖上標識 +識別號組成，設(shè)備編號不可重復，由各專業(yè)領(lǐng)班負責編制。 設(shè)備編號規(guī)定： — — / A、第一字段：設(shè)備所屬系統(tǒng)， 1— 3 位字母組成，詳見表 B、第二字段：竣工圖中所標設(shè)備代號，參照各設(shè)備表 C、第三字段： 樓座號 /樓層號，如下表 : 符號 意義 說明 B B B B B5 地下三層、二層、一層 F1— F22 地上各層 WM 屋面 SW 室外 00 無固定位置，移動設(shè)備 設(shè)備名稱：對應各設(shè)備的設(shè)備編號、用途、安裝位置等因素，各專業(yè)領(lǐng)班 /負責人對各設(shè)備起相應的設(shè)備名稱，設(shè)備名稱要求通俗易懂且具備一定的識別區(qū)分。 工程標識管理 各類機房門及設(shè)備管井門上均應貼“設(shè)備機房”、“機房重地，閑人免進”。每半年檢修一次確保其完好。 各種管道應根據(jù)相關(guān)規(guī)定有水（汽）流方向和所屬系統(tǒng)標識，并應每半 年巡檢一次確保其完好。下列位置應設(shè)有管道標識： A、進出機房、管井處。 B、管道超過三根以上平行排布每 20 米處。 第一字段：設(shè)備所屬系統(tǒng)， 1— 3位字母 第二字段：設(shè)備竣工圖上的編號， 1— 5位字母或數(shù)字組合 第三字段：識別號，樓座號 /樓層號 規(guī)程手冊 版號： A/0 16/58 北京 **物業(yè)管理中心 C、閥門前后處。 D、管道交差、拐彎處。 、分支閥門、分段閥門及季節(jié)性閥門等主要閥門應按規(guī)定掛《閥門卡》，并應每半年檢修一次確保其完好。 ，每年巡查檢修一次，確保其正確完好。 各類水泵、風機、電梯等機電設(shè)備均應張貼或懸掛《設(shè)備設(shè)施卡》，并應每年檢修一次，確保其完好。 巡檢、保養(yǎng)、維修。詳見相關(guān)作業(yè)指導書 . 、改裝及報廢設(shè)備管理制度 凡各部門需新增設(shè)備，均應由各部門向工程部提出申請，經(jīng)工程部按電力供應、建筑物承載允許值、安全及環(huán)保等要求核實后，報請總經(jīng)理批準后方可進行。 工程部應提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 新增設(shè)備驗收后，驗收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時，對一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用班組提出申請，報請部門 主管批準后，由工程部安排計劃進行。 當改裝工程較大，技術(shù)復雜性和價格較高或需對原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由項目經(jīng)理報請總經(jīng)理批準，并由工程部提出方案后再進行施工。 設(shè)備改裝的資料及審批文件，應由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存檔外，還應對相應竣工圖紙作有關(guān)說明備案。 凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應追究責任。 、保養(yǎng)、改造等涉及外包的，應按公司外包控制程序執(zhí)行。 、保養(yǎng)、改造等可能引起設(shè)備設(shè)施停用等，涉及相關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主 /客戶的需上報工程部 經(jīng)理，并應書面通知相關(guān)部門。 《設(shè)備臺帳》（ **JLGC06） 《設(shè)備設(shè)施卡》（ **JLGC07） 規(guī)程手冊 版號： A/0 17/58 北京 **物業(yè)管理中心 工程巡檢管理程序（ **GCGC07） ,工程部各專業(yè)應有計劃地安排相關(guān)人員進行巡檢工作。 。 ，掌握設(shè)備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記錄。 ，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存 在問題，應立即用對講機通知主管，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告主管，并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。 、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 。 /負責人應每周檢查一次巡檢記錄表。工程部主管應每月抽查一次巡檢記錄表。 、設(shè)備覆蓋率 100%，年巡檢計劃完成率 95%，月巡檢抽查合格率 90%。 工程維修保養(yǎng)管理程序（ **GCGC08） 維修保養(yǎng)包括突發(fā)性維修保養(yǎng)和預防性維修保養(yǎng)。 突發(fā)性維修保養(yǎng)系因外部因素、或設(shè)備內(nèi)部故障造成的偶然性故障而需要的維修。 預防性維修保養(yǎng)類別包括：大修、項修、小修、定期檢查試驗和定期精度調(diào)整等。 大修 A、設(shè)備大修是工作量最大的一種有計劃的預防性維修。 B、大修時，對設(shè)備的全部或大部分解體檢查，修復基礎(chǔ)件，更換或修復全部不合用的零件；修復、調(diào)整電氣系統(tǒng)；修復設(shè) 備的附件以及翻新外觀等，從而達到全面消除修前存在的缺陷，恢復設(shè)備規(guī)定的精度和性能。 項修（中修） A、項目修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點而存在的，對技術(shù)狀態(tài)劣化已達不到運作要求的某些設(shè)備，按實際需要進行的針對性修理，恢復所修部分的性能。 B、對經(jīng)營中的重要設(shè)備采用項修，容易解決計劃預修與經(jīng)營的矛盾，可利用間隙時間 (節(jié)、規(guī)程手冊 版號： A/0 18/58 北京 **物業(yè)管理中心 假日 )，從而保證設(shè)備的正常進行。 小修：小修是維持性修理，不對設(shè)備進行較全面的檢查、清洗和調(diào)整，只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進行局部拆卸、更換和修復部分失效零件，以保證設(shè)備正常工作 能力。 定期維護或定期檢查：該項工作通常列入計劃修理來進行，做到及時掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障，以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的計劃修理內(nèi)容，做好維修前準備工作或據(jù)此調(diào)整修理計劃。 定期精度檢查 A、對重要設(shè)備如冷凍機的幾何精度進行有計劃的定期檢查并調(diào)整，使其達到或接近規(guī)定的精度標準，保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。 B、通常該項檢查的周期為 12 年，并應安排在氣溫變化較小的季節(jié)進行。 定期預防性試驗：對動力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運輸設(shè)備 等安全性要求高的設(shè)備，由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進行試驗，如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負荷、限制器、制動器等的試驗。通過試驗可及時發(fā)現(xiàn)，消除隱患或安排修理。 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃包括按時間進度編制的計劃和按修理類別編制的計劃兩大類。 按時間進度編制的計劃有年度、月度計劃，計劃中包括大修、項修（中修）、小修、更新設(shè)