【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 責(zé)人為相關(guān)專業(yè)領(lǐng)班 /負(fù)責(zé)人。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)格遵守相關(guān)消防制度，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火。 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置。有人值班機(jī)房每班人員應(yīng)檢查相關(guān)機(jī)房?jī)?nèi)的消防器材及門窗好壞，并作為交接班的內(nèi)容之一；無人值班的機(jī)房各專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)安排相關(guān)人員每月至少巡查一次；機(jī)房?jī)?nèi)無人時(shí)應(yīng)確保鎖好機(jī)房。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁接設(shè)臨 時(shí)電源線，不得存放易燃易爆物品。 嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，確因工作需要外人進(jìn)入的應(yīng)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)并做好相關(guān)記錄。 本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由工程部主管或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值人員開門后進(jìn)入，同時(shí)在《值班 /工作記錄》上做好記錄。 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由工程部主管陪同，通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時(shí)在《值班 /工作記錄》上認(rèn)真做好記錄。 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工 作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 所有人員進(jìn)入這些場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后， 不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。 規(guī)程手冊(cè) 版號(hào)： A/0 13/58 北京 **物業(yè)管理中心 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房，不得將食品及非工作物品帶入機(jī)房。 ，必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的操作證。機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備只允許當(dāng)班人員操作，不得由非當(dāng)班人員和外人操作，確因工作需要非當(dāng)班人操作的，應(yīng)經(jīng)上級(jí)許可并在《 值班 /工作記錄 》上做好記錄。 、保養(yǎng)和維修，所有操作、巡檢、保養(yǎng)和維修均應(yīng)執(zhí)行相關(guān)規(guī)程。 部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。生活水泵房應(yīng)由持有健康證的人員進(jìn)行相關(guān)巡查、維修、操作等。生活水泵房的衛(wèi)生應(yīng)特別注意清潔。 、值班表、均應(yīng)打印成表格，張貼于室內(nèi)明顯位置，機(jī)房的物品應(yīng)碼放整齊。 、排水、通風(fēng)等設(shè)備應(yīng)定期巡查，并作為交接班的交接內(nèi)容之一。 《 值班 /工作記錄 》（ **JLGC02） 《鑰匙領(lǐng)用登記表》（ **JLGC05） 工程設(shè)備設(shè)施檔案管理程序（ **GCGC06） 物業(yè) 接管驗(yàn)收后工程 部助理 在各專業(yè)領(lǐng)班 /負(fù)責(zé)人的協(xié)助下完成設(shè)備檔案整理造冊(cè)工作。 設(shè)備檔案包括： 設(shè)備目錄清單。 《設(shè)備臺(tái)帳》，包括各設(shè)備的基礎(chǔ)信息、基本技術(shù)參數(shù)、維修記錄等。 各類設(shè)備的技術(shù)資料。 設(shè)備檔案應(yīng)分專業(yè)分別登記造冊(cè)，當(dāng)有新增設(shè)備時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充。 工程部助理 應(yīng)每月把設(shè)備維修、更新、更換等信息及時(shí)補(bǔ)充到設(shè)備檔案中。 各專業(yè)班組應(yīng)每年盤點(diǎn)一次設(shè)備，設(shè)備檔案應(yīng)在每年的 3月份更新一次，原檔案存檔。 系統(tǒng)編號(hào) 用各系統(tǒng)常用簡(jiǎn)稱的第一個(gè)字母 標(biāo)識(shí)作為系統(tǒng)的編號(hào)。 因系統(tǒng)分區(qū)、分等級(jí)等因素，各系統(tǒng)還可以分為各類子系統(tǒng)，其編號(hào)方式亦在各主系規(guī)程手冊(cè) 版號(hào)： A/0 14/58 北京 **物業(yè)管理中心 統(tǒng)編號(hào)后加相應(yīng)的后綴字母作為子系統(tǒng)的延伸編號(hào)。 常用系統(tǒng)編號(hào)表： 標(biāo)識(shí) 系統(tǒng)名稱 延伸標(biāo)識(shí) J 給水 JD：低區(qū)給水 JZ：中區(qū)給水 JG：高區(qū)給水 R 熱水 RD：低區(qū)熱供 RZ：中區(qū)熱供 RG：高區(qū)熱供 RHD：低區(qū)熱回 RHZ：中區(qū)熱回 RHG：高區(qū)熱回 Z 中水 ZD：低區(qū)中水； ZZ：中區(qū)中水 ZG：高區(qū)中水 P 排水 PF：廢水排水； PW：污水排水； Y 雨水 X 消火栓 XD：低區(qū)消火栓 XG：高區(qū)消火栓 ZP 自動(dòng)噴淋 ZPD：低區(qū)自動(dòng)噴淋 ZPG：高區(qū)自動(dòng)噴淋 SP 水噴霧 D 供配電 DG：高壓供配電 DD：低壓供配電 DK：電氣控制 DT 電梯 DTK：客梯 DTH：貨梯 DTF：扶梯 DTX：消防梯 BA 樓宇自控 FA 消防自控 SA 安防自控 OA 辦公自控 KT 空調(diào) RQ 燃?xì)? 系統(tǒng)色標(biāo) 為了區(qū)分各大系統(tǒng)、各類管道以防止混淆，用一些顏色進(jìn)行標(biāo)識(shí)區(qū) 分 系統(tǒng) 顏色名稱 顏色樣品 給水 蘭色 中水 綠色 熱水 紫色 燃?xì)? 黃色 蒸汽 紅色 排水 黑色 規(guī)程手冊(cè) 版號(hào)： A/0 15/58 北京 **物業(yè)管理中心 消火栓 紅色 設(shè)備編號(hào)及名稱： 每臺(tái)設(shè)備應(yīng)有唯一的設(shè)備編號(hào)，各臺(tái)設(shè)備的編號(hào)由所屬系統(tǒng) +竣工圖上標(biāo)識(shí) +識(shí)別號(hào)組成，設(shè)備編號(hào)不可重復(fù)，由各專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)編制。 設(shè)備編號(hào)規(guī)定： — — / A、第一字段：設(shè)備所屬系統(tǒng)， 1— 3 位字母組成，詳見表 B、第二字段：竣工圖中所標(biāo)設(shè)備代號(hào)，參照各設(shè)備表 C、第三字段： 樓座號(hào) /樓層號(hào)，如下表 : 符號(hào) 意義 說明 B B B B B5 地下三層、二層、一層 F1— F22 地上各層 WM 屋面 SW 室外 00 無固定位置，移動(dòng)設(shè)備 設(shè)備名稱：對(duì)應(yīng)各設(shè)備的設(shè)備編號(hào)、用途、安裝位置等因素，各專業(yè)領(lǐng)班 /負(fù)責(zé)人對(duì)各設(shè)備起相應(yīng)的設(shè)備名稱，設(shè)備名稱要求通俗易懂且具備一定的識(shí)別區(qū)分。 工程標(biāo)識(shí)管理 各類機(jī)房門及設(shè)備管井門上均應(yīng)貼“設(shè)備機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。每半年檢修一次確保其完好。 各種管道應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定有水（汽）流方向和所屬系統(tǒng)標(biāo)識(shí)，并應(yīng)每半 年巡檢一次確保其完好。下列位置應(yīng)設(shè)有管道標(biāo)識(shí)： A、進(jìn)出機(jī)房、管井處。 B、管道超過三根以上平行排布每 20 米處。 第一字段：設(shè)備所屬系統(tǒng)， 1— 3位字母 第二字段：設(shè)備竣工圖上的編號(hào)， 1— 5位字母或數(shù)字組合 第三字段：識(shí)別號(hào)，樓座號(hào) /樓層號(hào) 規(guī)程手冊(cè) 版號(hào)： A/0 16/58 北京 **物業(yè)管理中心 C、閥門前后處。 D、管道交差、拐彎處。 、分支閥門、分段閥門及季節(jié)性閥門等主要閥門應(yīng)按規(guī)定掛《閥門卡》，并應(yīng)每半年檢修一次確保其完好。 ，每年巡查檢修一次，確保其正確完好。 各類水泵、風(fēng)機(jī)、電梯等機(jī)電設(shè)備均應(yīng)張貼或懸掛《設(shè)備設(shè)施卡》，并應(yīng)每年檢修一次，確保其完好。 巡檢、保養(yǎng)、維修。詳見相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書 . 、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度 凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申請(qǐng)，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、建筑物承載允許值、安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。 新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。 物業(yè)設(shè)備需改裝、移裝時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移裝的設(shè)備，由使用班組提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門 主管批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。 當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。 設(shè)備改裝的資料及審批文件，應(yīng)由工程部存檔，隱蔽工程設(shè)施的改裝、移裝的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖紙作有關(guān)說明備案。 凡任意改裝、移裝設(shè)備或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者，應(yīng)追究責(zé)任。 、保養(yǎng)、改造等涉及外包的，應(yīng)按公司外包控制程序執(zhí)行。 、保養(yǎng)、改造等可能引起設(shè)備設(shè)施停用等，涉及相關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主 /客戶的需上報(bào)工程部 經(jīng)理，并應(yīng)書面通知相關(guān)部門。 《設(shè)備臺(tái)帳》（ **JLGC06） 《設(shè)備設(shè)施卡》（ **JLGC07） 規(guī)程手冊(cè) 版號(hào)： A/0 17/58 北京 **物業(yè)管理中心 工程巡檢管理程序（ **GCGC07） ,工程部各專業(yè)應(yīng)有計(jì)劃地安排相關(guān)人員進(jìn)行巡檢工作。 。 ，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 ，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存 在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知主管，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告主管，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 。 /負(fù)責(zé)人應(yīng)每周檢查一次巡檢記錄表。工程部主管應(yīng)每月抽查一次巡檢記錄表。 、設(shè)備覆蓋率 100%，年巡檢計(jì)劃完成率 95%，月巡檢抽查合格率 90%。 工程維修保養(yǎng)管理程序（ **GCGC08） 維修保養(yǎng)包括突發(fā)性維修保養(yǎng)和預(yù)防性維修保養(yǎng)。 突發(fā)性維修保養(yǎng)系因外部因素、或設(shè)備內(nèi)部故障造成的偶然性故障而需要的維修。 預(yù)防性維修保養(yǎng)類別包括：大修、項(xiàng)修、小修、定期檢查試驗(yàn)和定期精度調(diào)整等。 大修 A、設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修。 B、大修時(shí)，對(duì)設(shè)備的全部或大部分解體檢查，修復(fù)基礎(chǔ)件，更換或修復(fù)全部不合用的零件；修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng)；修復(fù)設(shè) 備的附件以及翻新外觀等，從而達(dá)到全面消除修前存在的缺陷，恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度和性能。 項(xiàng)修（中修） A、項(xiàng)目修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而存在的，對(duì)技術(shù)狀態(tài)劣化已達(dá)不到運(yùn)作要求的某些設(shè)備，按實(shí)際需要進(jìn)行的針對(duì)性修理，恢復(fù)所修部分的性能。 B、對(duì)經(jīng)營中的重要設(shè)備采用項(xiàng)修，容易解決計(jì)劃預(yù)修與經(jīng)營的矛盾，可利用間隙時(shí)間 (節(jié)、規(guī)程手冊(cè) 版號(hào)： A/0 18/58 北京 **物業(yè)管理中心 假日 )，從而保證設(shè)備的正常進(jìn)行。 小修：小修是維持性修理，不對(duì)設(shè)備進(jìn)行較全面的檢查、清洗和調(diào)整，只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進(jìn)行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件，以保證設(shè)備正常工作 能力。 定期維護(hù)或定期檢查：該項(xiàng)工作通常列入計(jì)劃修理來進(jìn)行，做到及時(shí)掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障，以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對(duì)性地提出相鄰近的計(jì)劃修理內(nèi)容，做好維修前準(zhǔn)備工作或據(jù)此調(diào)整修理計(jì)劃。 定期精度檢查 A、對(duì)重要設(shè)備如冷凍機(jī)的幾何精度進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢查并調(diào)整，使其達(dá)到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn)，保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。 B、通常該項(xiàng)檢查的周期為 12 年，并應(yīng)安排在氣溫變化較小的季節(jié)進(jìn)行。 定期預(yù)防性試驗(yàn)：對(duì)動(dòng)力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備 等安全性要求高的設(shè)備，由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn)，如對(duì)耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動(dòng)器等的試驗(yàn)。通過試驗(yàn)可及時(shí)發(fā)現(xiàn)，消除隱患或安排修理。 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃包括按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類別編制的計(jì)劃兩大類。 按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度、月度計(jì)劃，計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修（中修）、小修、更新設(shè)