【正文】 五、 裝修及施工管理制度 ，在進(jìn)行裝修施工前，須將裝修設(shè)計(jì)方案及比例為 1:100 或 1:50之正規(guī)設(shè)計(jì)圖樣、裝修商之營(yíng)業(yè)執(zhí)照及裝修資質(zhì)證明副本、有關(guān)政府部門批準(zhǔn)文件等相關(guān)資料送交管理部，經(jīng)審核同意后方可施工。此報(bào)告由系統(tǒng)工程師存入設(shè)備維修檔案，備查。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 設(shè)備正常檢修 必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知工程部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。 三、 工程驗(yàn)收制度 。 ，應(yīng)將分層閥門關(guān)閉，以便清理現(xiàn)場(chǎng)，更換噴淋頭，維修損毀設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常。 其他配電室失火：通知總變電站停止供電，并啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)投 入緊急供電。在可能的情況下，使用手提滅火器或消防栓滅火，如發(fā)覺(jué)火勢(shì)擴(kuò)大，應(yīng)盡快離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，不得獨(dú)自冒險(xiǎn)。 2 名，按照工程部經(jīng)理命令檢查相關(guān)機(jī)房、設(shè)備間、泵房、豎井，并檢查正壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥、排煙風(fēng)機(jī) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 及風(fēng)閥之運(yùn)行情況。 強(qiáng)電運(yùn)行領(lǐng)班帶領(lǐng)一名電工到達(dá)相關(guān)分配電室，等候工程師或工程部經(jīng)理命令，執(zhí)行有關(guān)停送電操作，并按照工程部經(jīng)理命令組織相關(guān)人員撤離。全體員工必須保持冷靜，處理報(bào)警時(shí)不可過(guò)于張揚(yáng)， 不得驚動(dòng)客戶。 ，嗅到異味或懷疑煤氣或其他可燃?xì)怏w泄露時(shí)，絕對(duì)禁止使用明火、撞擊火星、或使用對(duì)講機(jī)、電話及開(kāi)關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 ，必須特別注意，小心謹(jǐn)慎，并須將易燃材料遠(yuǎn)離火源及熱源。 一套煤氣管道及閥門位置分布圖。 一套完整準(zhǔn)確無(wú)任何故障之火災(zāi)預(yù)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。 、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經(jīng)工程師書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 、水箱必須加蓋并鎖好，鑰匙由設(shè)備工程師管理，無(wú)關(guān)人員不得借用，打開(kāi)水池或水箱必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。燈光調(diào)至合適 程度，清理好現(xiàn)場(chǎng)。 ，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大 安全隱患，須立即上報(bào)工程師或工程部經(jīng)理。 工作單流程示意圖 注： (1)工程部一般情況下不接受客戶和任何電話報(bào)修，一切報(bào)修均要填寫工作單。 一般維修。 6．所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)總工程師的指示 填寫工作單后方可進(jìn)行。 3．維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。 與設(shè)備廠家及相關(guān)部門保持密切聯(lián)系，確保通訊線路的通暢、穩(wěn)定 。 做好日常記錄工作，確保遇突發(fā)故障處理迅速無(wú)誤。 未經(jīng)許可，不得私自調(diào)整、檢查、使用設(shè)備。 各類顯示是否正常。 探頭點(diǎn)除塵， 16 分割器、錄像機(jī)、矩陣器除塵。 維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年十月 中旬光機(jī)、干放、電源器除塵。 弱電專業(yè) 1．閉路電視信號(hào) 操作規(guī)范 遵守國(guó)家規(guī)定，不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。 按時(shí)巡視，如實(shí)填寫運(yùn)行記錄，保證記錄真實(shí)有效。 隨時(shí)保持蓄水裝置，水泵等設(shè)備的清潔、有效。 當(dāng) 日值班員必須嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程的有關(guān)規(guī)定。 生活水箱設(shè)施檢修要保障水質(zhì)衛(wèi)生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。 從事水箱清洗消毒的單位必須取得當(dāng)?shù)厝嗣裾l(wèi)生行政部門的衛(wèi)生許可后 ，方可從事清洗消毒工作。 工程部空調(diào)運(yùn)行人員每日按 承辦單位 提供加藥指導(dǎo)方案進(jìn)行加藥及排污，并做好加藥記錄。 每年冷卻水系統(tǒng)加“清洗預(yù)膜劑”對(duì)管道進(jìn)行除銹處理，并清洗排放。 為保證大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備和管道的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用壽命，確保水質(zhì)處理合同的履行，制訂如下規(guī)程； 工程部空調(diào) 運(yùn)行主管為合同直接監(jiān)管人，須熟悉有關(guān)合同條款及 投藥、取樣、化驗(yàn)等工作原理和工作過(guò)程，積極配合承辦人員的工作，保存并完善監(jiān)管工作。 。 。 50秒，微電腦控制中心上將顯示出“系統(tǒng)預(yù)先潤(rùn)滑”，在完成 50秒鐘運(yùn)行之后，壓縮機(jī)將啟動(dòng)。 ：“系統(tǒng)準(zhǔn)備啟動(dòng)”。 。 冷卻水系統(tǒng)最大壓力不得 1超過(guò) Mpa。 上述冷水機(jī)組的停機(jī)操作程序：在機(jī)組完成停機(jī)后 5－ 15分鐘，按照先停泵及冷卻塔，再關(guān)閉各管路閥門的原則進(jìn)行，具體步驟如下： Ａ、按“停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔， Ｂ、按“關(guān)閉”按鈕關(guān)閉各電動(dòng)閥，“關(guān)到位”指示燈亮。 及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入運(yùn)行的數(shù)量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求的前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 嚴(yán)格遵守《冷水機(jī)組維護(hù)操作手冊(cè)》要求，保證安全生產(chǎn)。 明火作業(yè)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)和消防部門規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行持證操作制度。 電機(jī)運(yùn)行正常，無(wú)超溫過(guò)流現(xiàn)象，接線牢固正常。 做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真做好保修期內(nèi)與外包設(shè)備的保養(yǎng)記錄，各種保養(yǎng)記錄保存完好。 操作工巡視檢查應(yīng)集中精力，若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況應(yīng)記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，密切監(jiān)視設(shè)備情況，在主管的指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)備的檢修或切換工作。 10. 乘梯須知 《電梯安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，未經(jīng)檢驗(yàn)合格或超過(guò)檢驗(yàn)有效期的電梯不得使用； ，不得在轎廂內(nèi)打鬧，蹦跳或進(jìn)行其他危害電梯安全運(yùn)行的行為； ，請(qǐng)勿亂按； ，電梯運(yùn)行中不得用手或其他物件強(qiáng)扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故； 、吐痰或從事其他不文明行為，不準(zhǔn)攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯； 齡前兒童及其他無(wú)民事行為能力人員搭乘無(wú)人職守電梯的，應(yīng)有成年人陪同； 電梯運(yùn)行中如發(fā)生任何意外，應(yīng)利用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系，等待救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險(xiǎn)； ，嚴(yán)禁載貨。 發(fā)現(xiàn)一類缺陷應(yīng)立即消除，并向本單位主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度匯報(bào)，二類缺陷應(yīng)及時(shí)安排計(jì)劃消除，三類缺陷可結(jié)合定期檢修有計(jì)劃消除。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗(yàn)和試驗(yàn)工作的重要依據(jù)。 巡視檢查時(shí)，通過(guò)人的感覺(jué)器官仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)處理，并作好記錄。 電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)要求規(guī)定如下： ，先合隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷開(kāi)關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后拉隔離開(kāi)關(guān)； 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開(kāi)關(guān)； 開(kāi)關(guān)兩側(cè)的隔離開(kāi)關(guān)操作順序如下： 送電時(shí)，先合電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后拉電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)； ： 停電時(shí)，先停負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)，后停電源側(cè)開(kāi)關(guān)； 送電時(shí)，先合電源側(cè)開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)； ，應(yīng)該注意防止通過(guò)電壓互感器二次返回高壓； 當(dāng)采用電動(dòng)操作合高壓開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應(yīng)返 回，連續(xù)操作高壓開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流母線電壓的變化。 倒閘操作不得在交接班時(shí)進(jìn)行，盡可能在負(fù)荷最小時(shí)進(jìn)行，緊急情況例外。 倒閘操作是 項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接，運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。 （ D）工作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可。 （ B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后，才能工作。 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時(shí)，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見(jiàn)，必要時(shí)可暫停工作，并立即報(bào) 告上級(jí)。部分停電時(shí)，安全措施絕對(duì)可靠時(shí)，方能參加工作班。 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開(kāi)始工作。 一個(gè)電氣連接部分或一個(gè)配電裝置全部停電，則有不同的工作地點(diǎn)，可以發(fā)一張工作票。 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作，只需做簡(jiǎn)單的安全措施，向絕無(wú)觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。 第二種工作票的工作為： 帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。 B． 變配電室工作制度 1． 1． 工作票 工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。 H． H． 供電器線路操作開(kāi)關(guān)部位設(shè)明顯標(biāo)示。 F． F． 巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 C． C． 特殊巡視，對(duì)特殊情況下增加的巡視。 7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設(shè)備。 決策：財(cái)務(wù)部門審查確認(rèn)后要上報(bào)管理部門審批，需用資金較多的設(shè)備需總經(jīng)理決策，并報(bào)分管局或董事會(huì)批準(zhǔn)。 對(duì)費(fèi)用控制確有成效者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審核批準(zhǔn)。 ③ 工程部要協(xié)助采購(gòu)部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購(gòu)質(zhì)次價(jià)高，性能低劣的產(chǎn)品。 專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過(guò)程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班，逐漸轉(zhuǎn)變成本部門維修、保養(yǎng)。 對(duì)不能完成的請(qǐng)修單由工程部辦公室注明原因退回各部門。 以上請(qǐng)修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序： 優(yōu)先序列 種類 作出反映的時(shí)間 ? 與消防和人身安全有關(guān) 8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)并立即完成 ? 與客人有關(guān) 30分鐘內(nèi)完成 ? 設(shè)備故障－－影響到客人 60分鐘完成 ? 一般維修 本班范圍完成 ? 大修 一周內(nèi)完成 ? 新工作申請(qǐng) 按員工能力允許 急修單必須在 24小時(shí)內(nèi)維修完工。 如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請(qǐng)，寫明調(diào)出 理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽意見(jiàn)，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。 在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計(jì)劃維修時(shí)，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。每次維修保養(yǎng)前，對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫(kù) 規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 7．凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。 3．配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開(kāi)關(guān)柜、防止生污造成短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。 各個(gè)別機(jī)房的技術(shù)管理與運(yùn)行，可參閱本手冊(cè)的有關(guān)章節(jié)，已作詳細(xì)介紹。 17．物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 10．木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。 6．對(duì)中央空調(diào)、變配電、壓力表安全閥減壓閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。 2．各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 (6)在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場(chǎng)后撤離。 (4)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。許可人應(yīng)對(duì)工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。在對(duì)物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開(kāi)關(guān)接地。 。 《裝修施工安全管理制度》。 (3)檢查受影響的樓層，并 拍照作好記錄。 ： (1)立刻上報(bào)，不要獨(dú)自冒險(xiǎn)，如發(fā)覺(jué)火勢(shì)蔓延，應(yīng)盡快離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，在可能情況下，用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅。 (3)必要情況下，向消防隊(duì)提供大廈消防設(shè)備資料 。 ，立刻配合保安 /管理員向他們報(bào)告所知情況。 ，工程部應(yīng)做好以下工作： 。 ，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。 ，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。 (3)一套各種消防設(shè)備之備件清單。 4．專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說(shuō)明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)總工程師，抄報(bào)總經(jīng)理。 工程部管理規(guī)定 一、 設(shè)備故障處理 1．如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。 ，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。 ，隨地吐痰，亂扔廢棄物。管線布局合理，橫平豎直。 ，必須十分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。 ，必須敲門，在獲得同意后，方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶區(qū)域內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得主人同意。 、排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)等消防有關(guān)設(shè)備，須保持各設(shè)備功能正常。管線布局合理，橫平豎直。 、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)。 ： 、運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。 ，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時(shí)離崗時(shí)，必須報(bào)告專業(yè)主管離崗原因、去向及時(shí)間，獲得批