【正文】 及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。墻體陽角部位宜做13成圓角或切角，且在 1．8m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽角。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地面材料應(yīng)防滑，即便有水時，也不應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒時可減輕撞擊力的材料，同時應(yīng)便于清潔、防污；不應(yīng)使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應(yīng)和其他材料保持在一個平面上。防滑條如果太厚，就會產(chǎn)生羈絆的危險，應(yīng)與臺階面幾乎設(shè)置在同一平面上，太厚的防滑條應(yīng)鑲嵌埋入臺階面內(nèi)。設(shè)計推拉門、折疊門時，也應(yīng)使用地下埋設(shè)式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺退進 ，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 為宜。由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會忘記灶臺上燒的水或飯，而導(dǎo)致燃氣泄漏或發(fā)生火災(zāi)，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃氣灶具。老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當放寬，位置符合老年人的生理特點；選擇使用時能確保身體安全和當老年人跌倒時，危險性小的設(shè)備。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置?？筛鶕?jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應(yīng)留有放膝蓋的地方。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺。老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。安全扶手的安裝老年人由于身體機能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助以獨立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動作。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、臥室等地方的移動，其高度以 800900mm 為宜。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以 400mm 以下為標準。扶手與墻壁的間隔為 46cm，以不碰手為宜。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。開啟扇的設(shè)計不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并根據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙?。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。把手中心距地宜為 8001000mm。門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。電氣設(shè)計老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行電氣設(shè)計的首要內(nèi)容。開關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風，都應(yīng)設(shè)置機械通風裝置，以保證在任何氣候情況下通風良好。廚房排油煙機的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。照明設(shè)計老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險，因此應(yīng)根據(jù)照明用途和場所適當配置照明器具。為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的地方(門廳、走廊、臥室的出入口、有高差處)應(yīng)安置輔助燈(腳燈)。老年人對亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開關(guān)。所有照明開關(guān)均應(yīng)采用大面板、帶燈的開關(guān)。在空間、標高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應(yīng)通過裝修材料或色彩等的變化來達到容易識別的目的。在日本，這種情況從 50 歲開始，60 歲時 60％的人視覺產(chǎn)生黃變化，70 歲時達到 84％。(1)彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。(2)明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。在設(shè)計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。七、主要技術(shù)經(jīng)濟指標財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=1160 萬元年利潤＝636 萬元開發(fā)成本利潤=13％年利潤率=29%17第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展我國自 1999 年以來已經(jīng)進入老年型國家。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。中國人口老齡化的發(fā)展我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998 年版） 。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2022 年的 億（占總?cè)丝诘?％） ，增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?％） （北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供） 。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。文化程度較高，18中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所” 。 社會上的“空巢家庭”逐漸增多特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》2022 年） 。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25 歲）僅有 ％，中年人（40－50 歲）有％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2022 年 3 期） 。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。按此比例，到 2022 年上海市老年公寓市場需求總量將達到 187 萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2022 年 18 期） 。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。二、發(fā)展前景分析市場發(fā)展趨勢(1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標和規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長遠規(guī)劃，而且要制定短期計劃。其次，再依據(jù)長遠目標和規(guī)劃，制定階段性的目標和計劃。要對老年住房進行有計劃的新建、改建和擴建，以保證老年人對住房的需求。(2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。(3)要解決好老年公寓的融資問題。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。 (4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認真搞好。要建立和完善老年住房保障制度。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。韓國有《老年福利法》 、 《住宅建設(shè)促進法》 。總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著老年住宅市場的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：20（1）規(guī)模化隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有重新的認識，老年住宅的市場需求也將日益增大，未來的住宅市場將會把老年人的因素考慮進去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈偁幍臒狳c。在建筑設(shè)計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點；（4）功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導(dǎo)的“5+2”生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。（5）科技化以科技為依托的老年人專用設(shè)計是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。（6）社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。消費發(fā)展趨勢老年住宅的消費發(fā)展趨勢預(yù)測可以從消費力和消費觀念兩個層面上展開。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長輩購房提供的物質(zhì)基礎(chǔ)。三、中國老年公寓的特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。 地點的選擇依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅） ；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性） 。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助） 。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。居室要陽光充分和通風。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。 規(guī)模與檔次從居者本身的利益。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。 老年公寓的性質(zhì)依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析為貫徹落實 2022 年全國民政工作會議精神，加快推進社會福利社會化進程，促進老年社會福利事業(yè)的發(fā)展，民政部決定在全國城市開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動。二、基本方式開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動，要在各級政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采取兩種基本方式：一是以城市市轄區(qū)和縣級市為單位，先試點，后推廣；二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機構(gòu)為單位，開展示范活動。要通過示范活動，爭先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進典型，探索建立養(yǎng)老服務(wù)社會化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點帶面的作用，全面推進社會福利社會化進程。地方政府制定老年福利服務(wù)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃；《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》 （國辦發(fā)〔2022〕19 號）得到很好的貫徹落實，制定出臺促進老年社會福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無對象”和低保對象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。 “三無對象”和低保對象老年人的基本生活和養(yǎng)老服務(wù)得到較好的保障；將發(fā)展老年福利服務(wù)的資金列入財政預(yù)算，并對社會力量興辦的老年福利服務(wù)機構(gòu)給予政策和資金的扶持。建立以國家、集體投入為主導(dǎo)，以社會力量投入為新的增長點，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)老年福利服務(wù)為依托，以老年福利服務(wù)機構(gòu)為骨干的老年福利服務(wù)體系，為老年人提供生活照料服務(wù)。街道和社區(qū)建有一大批小型分散、方便適用的老年福利服務(wù)設(shè)施，“星光老年之家”的作用得到有效發(fā)揮，建立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為廣大老年人提供生活照料、文化娛樂、康復(fù)醫(yī)療、體育健身等多方面的服務(wù)，老年人的滿意率為 90％以上。企事業(yè)單位、社會團體、個人等社會力量積極興辦老年福利服務(wù)事業(yè)；轄區(qū)現(xiàn)有老年服務(wù)設(shè)施和衛(wèi)生、體育、文化等設(shè)施向社會開放，為老年人提供優(yōu)惠服務(wù)；培育和發(fā)展社會服務(wù)團體和社會性中介組織，積極發(fā)揮其為老年人服務(wù)的作用，形成關(guān)注和支持養(yǎng)老服務(wù)社會化的良好氛圍。大力提倡社會互助，發(fā)展和壯大志愿者服務(wù)隊伍，實現(xiàn)志愿者服務(wù)活動的經(jīng)?；?、制度化；老年人協(xié)會等群眾性組織開展形式多樣的活動，精神文化生活豐富多彩。建立一支具有奉獻精神和專業(yè)化水平較高的養(yǎng)老服務(wù)隊伍；要按照《養(yǎng)老護理員國家職業(yè)標準》的要求，有針對性地開展專業(yè)技能培訓(xùn)，做到持證上崗，不斷加強養(yǎng)老服務(wù)隊伍的知識化和專業(yè)化建設(shè)，并引進專業(yè)的社會工作者。養(yǎng)老機構(gòu)建筑設(shè)計符合國家標準，設(shè)施設(shè)備完善，管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)，實現(xiàn)由福利型向福利經(jīng)營型、封閉型向開放型、供養(yǎng)型向供養(yǎng)康復(fù)型的轉(zhuǎn)變，維護和保障服務(wù)對象的合法權(quán)益。四、指導(dǎo)原則1．以民為本，為民解困。2．形式多樣、服務(wù)優(yōu)先。3．突出重點，注重實效。要以示范活動為契機，從養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)工作抓起，從薄弱環(huán)節(jié)抓起，解決老年人最需要、最迫切的實際問題，求真務(wù)實，力戒形式主義。堅持解放思想，大膽實踐，結(jié)合本地實際，創(chuàng)造性地開展工作，利用多種途徑、多種形式發(fā)展老年福利服務(wù)事業(yè)，形成各具特色的示范典型。被確定為試點單位的地方政府要高度重視，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌規(guī)劃，周密部署，扎實有效地開展養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動。各級民政部門要加強指導(dǎo)，認真組織試點和示范活動的實施，切實做好養(yǎng)老服務(wù)社會化示范活動的組織協(xié)調(diào)工作，確保示范活動有聲有色地開展。3．確定試點，啟動示范。要選擇領(lǐng)導(dǎo)重視且工作基礎(chǔ)較好的不同類型的城市市轄區(qū)和縣級市以及大中城市的養(yǎng)老機構(gòu)開展試點和示范。4．總結(jié)經(jīng)驗，以點帶