【正文】 3．確定試點(diǎn)，啟動(dòng)示范。要以示范活動(dòng)為契機(jī)，從養(yǎng)老服務(wù)的基礎(chǔ)工作抓起，從薄弱環(huán)節(jié)抓起，解決老年人最需要、最迫切的實(shí)際問題，求真務(wù)實(shí)，力戒形式主義。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)施設(shè)備完善，管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)，實(shí)現(xiàn)由福利型向福利經(jīng)營(yíng)型、封閉型向開放型、供養(yǎng)型向供養(yǎng)康復(fù)型的轉(zhuǎn)變，維護(hù)和保障服務(wù)對(duì)象的合法權(quán)益。街道和社區(qū)建有一大批小型分散、方便適用的老年福利服務(wù)設(shè)施，“星光老年之家”的作用得到有效發(fā)揮，建立社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為廣大老年人提供生活照料、文化娛樂、康復(fù)醫(yī)療、體育健身等多方面的服務(wù)，老年人的滿意率為 90％以上。要通過示范活動(dòng)，爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進(jìn)典型，探索建立養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點(diǎn)帶面的作用，全面推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程。 老年公寓的性質(zhì)依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。居室要陽光充分和通風(fēng)。 地點(diǎn)的選擇依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)老年住宅的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個(gè)層面上展開。２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)隨著老年住宅市場(chǎng)的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會(huì)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：20（1）規(guī)?；S著我國(guó)社會(huì)老年化程度的加深，人們將對(duì)老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識(shí)，老年住宅的市場(chǎng)需求也將日益增大，未來的住宅市場(chǎng)將會(huì)把老年人的因素考慮進(jìn)去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈?jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。要建立和完善老年住房保障制度。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。目前我國(guó)中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。不僅要制定老年住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。按此比例，到 2022 年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到 187 萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2022 年 18 期） 。 社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=1160 萬元年利潤(rùn)＝636 萬元開發(fā)成本利潤(rùn)=13％年利潤(rùn)率=29%17第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、中國(guó)老年公寓住宅的需求與發(fā)展我國(guó)自 1999 年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。在日本，這種情況從 50 歲開始，60 歲時(shí) 60％的人視覺產(chǎn)生黃變化，70 歲時(shí)達(dá)到 84％。老年人對(duì)亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對(duì)老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。門扇裝有玻璃時(shí)，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時(shí)傷人。開啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。扶手與墻壁的間隔為 46cm，以不碰手為宜。安全扶手的安裝老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動(dòng)作。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋設(shè)式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽角。六、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)老年人由于生理機(jī)能的下降和心理上發(fā)生的變化，普通的住宅裝修難以滿足他們的需求。設(shè)計(jì)要求(1)項(xiàng)目選址從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧?kù)o，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。（2）要有安全性建筑內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要加以注意。敷設(shè)方式與通訊線路相同，兩條管線平行敷設(shè)。③污水：污水經(jīng)各建筑物樓前管匯集后由北排入城市排污管線。在生活型道路周圍安裝單叉高壓鈉燈，在綠地和次干道旁安裝多種庭院燈。詳見公寓、公建用電量表：用電量表 表 129項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 指標(biāo) 小計(jì)公寓照明 11271 60W/㎡ 676KW公建照明 28560 100W/㎡ 2856KW合計(jì) 39831 3532KW②低壓配電系統(tǒng)從配電室以放射式配出電纜埋地暗敷至低輔至各房間。具體組成如下：8建筑工程本項(xiàng)目由門診樓、病房樓、康復(fù)樓、公寓樓及附屬樓組成，詳見下表： 建筑構(gòu)成一覽表 表 11建筑類型 幢數(shù) 房屋層數(shù) 建筑面積 備注門診樓 1 5 5600病房樓 1 6 7600康復(fù)樓 1 6 5076公寓樓 3 5 6888附屬樓 1 2 3396合計(jì) 7 28560道路根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)及康復(fù)中心規(guī)模確定本項(xiàng)目?jī)?nèi)道路為二級(jí)，如下：生活型道路：一般以通行非機(jī)動(dòng)車和人為主，并滿足救護(hù)、消防、運(yùn)貨及搬運(yùn)家具等車輛通行的要求，路面寬度一般為 4～6 米；交通型道路：用以解決居住區(qū)的內(nèi)外聯(lián)系，車行道寬度一般為 9 米，紅線寬度不小于16 米。公寓的輔助設(shè)施應(yīng)有小商場(chǎng)、郵電所、銀行、停車場(chǎng)等。⑨環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。②社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間。 根據(jù)我們的調(diào)查，在人們的觀念中，老年公寓與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院（敬老院）有著很大的不同，養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題，大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對(duì)象服務(wù)的，條件較差。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國(guó)家或集體辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦，并按市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專用住宅，入住老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次。該區(qū)域規(guī)劃總用地面積為 平方米（約 35 畝） ，宗地西鄰 XX 青年公園，南鄰 XX 路，現(xiàn)狀用途為村內(nèi)廠區(qū)用地及居民住宅、營(yíng)業(yè)用地。XX 區(qū)距濟(jì)南機(jī)場(chǎng) 50 公里，距青島港 300 公里，對(duì)外交通十分便利。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 54150 萬元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 890093 萬元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)增加值 838791 萬元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 692686 萬元，增長(zhǎng) %。南北最大縱距 公里，東西最大橫距 公里。方便了居民生活購(gòu)物、就醫(yī)買藥等問題，繁榮了社區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)，造福了一方百姓。聯(lián)席會(huì)議代表充分代表了社區(qū)居民的根本利益，代表們參政議政的積極性高漲，形成了廣泛的民主氣氛。配備了各種體育鍛煉器械，設(shè)立了 200 平方米的戲曲大舞臺(tái)，每年舉辦 35 次大型戲曲唱周活動(dòng)。XX 社區(qū)多年來自我發(fā)展，大力招商引資，現(xiàn)已建成近 700 余畝的 XX 工業(yè)園區(qū)，近百家中小企業(yè)入園發(fā)展，形成了以沙發(fā)家具、電子電器、建筑材料、高檔地毯的生產(chǎn)基地，不但安置了社區(qū)居民就業(yè)，而且還招聘了大量的外地務(wù)工人員。二、申報(bào)單位基本情況本項(xiàng)目由 XX 市 XX 區(qū)大街街道 XX 社區(qū)居民委員會(huì)承建，XX 社區(qū)位于 XX 城區(qū)西部，慶淄路貫穿南北，XX 路橫跨東西，交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美?，F(xiàn)有 2786 戶，8720 人（其中農(nóng)業(yè)人口 3015 人） ，加上暫住人口，約有 14500 余人。2022 年，XX 工業(yè)園實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)利稅達(dá) 3300 萬元。XX 文體廣場(chǎng)不但是居民學(xué)習(xí)、娛樂、休閑、鍛煉的場(chǎng)地，更是宣傳黨的方針、政策、教育居民的陣地。因此，在幾年的3經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社區(qū)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展中，得到了居民群眾的大力支持和擁護(hù)。五、編制單位編制單位：XXXXXX 公司單位負(fù)責(zé)人：xxxx資質(zhì)等級(jí)：xxxxxxxx發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目建設(shè)背景XX 區(qū)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)狀況（1）城市資源狀況XX 區(qū)位于 XX 西部，地理坐標(biāo)為東經(jīng) 117176。總面積 平方公里，轄北郊鎮(zhèn)、南郊鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、萌水鎮(zhèn)及絲綢路、4青年路、大街、永安 4 個(gè)街道辦事處，1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，共 200 個(gè)村委員會(huì)，30 個(gè)居委會(huì)。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 : : 調(diào)整為 : :，一產(chǎn)比重略升、二產(chǎn)比重下降、三產(chǎn)業(yè)比重提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化合理。5(4)基礎(chǔ)設(shè)施條件城市規(guī)劃管理水平不斷提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。二、項(xiàng)目提出的理由與過程老年公寓是社會(huì)發(fā)展的需要人口老齡化的發(fā)展以及與此相關(guān)的老齡問題正日益受到關(guān)注。老年公寓的設(shè)施要方便、舒適、安全。老年公寓可提供綜合性的服務(wù)，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂等服務(wù)和設(shè)施。③可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。⑩尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。公寓配備專職的服務(wù)隊(duì)伍，經(jīng)過培訓(xùn)的服務(wù)人員負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生、保護(hù)環(huán)境、維修設(shè)備，并提供老人需要的各種服務(wù)。綠化區(qū)內(nèi)綠化分二級(jí)，景觀綠地和庭院綠地。每棟樓設(shè)低壓配電間。照明線路采用電纜直埋敷設(shè)，并利用定時(shí)鐘控制。出口管徑 d400。（8）防雷及接地①本康復(fù)中心內(nèi)各建筑物以二、三類防雷建筑物考慮。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。項(xiàng)目的選址主要從一下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：①環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力；②交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；③場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過城市主要街道；④場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出入的娛樂區(qū)；⑤生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)相隔絕，被社會(huì)所遺棄的消極心理；⑥場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。對(duì)老年人來講，最重要的不是裝修的豪華與美觀，而是安全、方便、舒適，很多對(duì)于年輕人并不需要的設(shè)施老年人卻是必不可少的。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對(duì)老年人很重要。2 、廚衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房?jī)?nèi)的操作通常需要站立半小時(shí)到 1 小時(shí)，這會(huì)使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房操作臺(tái)面高宜 ，臺(tái)面寬度不應(yīng)小于 ，臺(tái)下凈空前后進(jìn)深不應(yīng)小于 ，以保證老年人可以坐著進(jìn)行操作。為防止冬季冰涼的坐圈對(duì)人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風(fēng)一體式、坐便及溫水沖洗一14體式三種。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)老年人身體尺度和行為特點(diǎn)，在可能有上下移動(dòng)、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢(shì)的地方設(shè)置扶手。扶手可根據(jù)具體情況進(jìn)行初期安裝或后期安裝。有條件時(shí)可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進(jìn)行熱交換的智能通風(fēng)器。戶門及出入口的門使用平開門時(shí)，為防止急劇的開關(guān)碰撞應(yīng)設(shè)置止門器。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置照明和排氣扇聯(lián)動(dòng)的裝置，以減少操作步驟。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為 3：1 以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在 1：2 以下。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)兇猛。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。 觀念的變化中國(guó)“養(yǎng)兒防老” 、 “三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不斷上升。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近 30％，未來 10 年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90％。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。市場(chǎng)的發(fā)展一般會(huì)遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓” 、 “老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，需求的進(jìn)一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?；（2）郊區(qū)化為了滿足老年住宅對(duì)環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；（3）建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在消費(fèi)力上，由于未來老年住宅的規(guī)?；徒紖^(qū)化發(fā)展，降低了購(gòu)置成本，實(shí)際上相21當(dāng)于提高人們對(duì)老年住宅的消費(fèi)能力。 老年公寓的模式國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、