【正文】 （建設標準為：交通便利，公共基礎設施完善，軟硬覆蓋率應達到 100%） ” ； ?? “ 隨著城鎮(zhèn)化以及城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和舊城龍江縣 杏山鄉(xiāng)杏花村公寓 開發(fā)建設項目 申請報告 發(fā)展規(guī)劃產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 齊齊哈爾天成建筑工程監(jiān)理咨詢有限公司 34 區(qū)改造進程的加快， “ 十二五 ” 期間我縣房地產開發(fā)量會呈現逐年增長的態(tài)勢。規(guī)范發(fā)展住房消龍江縣 杏山鄉(xiāng)杏花村公寓 開發(fā)建設項目 申請報告 發(fā)展規(guī)劃產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 齊齊哈爾天成建筑工程監(jiān)理咨詢有限公司 33 費信貸和保險。加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產市場秩序。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補貼制度。 資金籌措方案 XX縣 XX鄉(xiāng) XX村公寓 建設項目，資金籌措方式為 黑 XX省鑫瑞 房地產開發(fā)有限公司 自籌資金解決。 編制依據 a、《投資項目可行性研究指南》 (試用版 )(計辦投資[2021]15號 )； b、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； c、 黑 XX 省 建委 頒發(fā)的《黑 XX 省建筑工程概算定額》及現行概算指標； 序號 內 容 2021 2021 12 3 4 5 9 10 11 12 1 項目申請報告編制報批 2 勘察、設計 3 招標及施工前準 備 4 施工及安裝 5 內外裝修 6 竣工驗收 申報單位及項目概況 28 d、黑 XX 省 建委 頒發(fā)的《黑 XX 省安裝工程概算定額》及現行概算指標； e、 《黑 XX 省建筑安裝工程間接費及其它直接費定額》； f、《國家計委關于印發(fā)〈建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定〉的通知》（計投資 [1999]1283號） g、國家計委、建設部《關于發(fā)布〈工程勘察設計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格 [2021]10號） h、國家計委、國家環(huán)境保護總局《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格 [2021]125號） i、其他有關法律、法規(guī)和規(guī) 定。并且詳細測算鍋爐的功率因數，對外網敷設進行科學分析和研究，制定供熱設計方案。 建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據）。每戶按一個有線電視插座設計， XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 內有線電視線路的敷設均由當地有線電視安裝部門完成。 6）、防雷保護 a、本工程按第三類防雷措施設防； b、在樓層屋頂設避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結構柱子內的主筋作引下線，利用結構基礎內鋼筋網作接地體； c、為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連。 4)供配電系統(tǒng) 負荷等級 :本項目為一般照明，三級負荷。所有消火栓箱均配置磷酸銨鹽干粉滅火器。由場區(qū)內污水干管收集后，排入市政排水管。 4）室內給水系統(tǒng) 系統(tǒng)設計：本項目所需最高水壓 ， 綜合 樓設集中 申報單位及項目概況 19 水表，每戶設用水表。 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 開發(fā) 建設項目， 主要建筑原材料為砂石、水泥、水泥砌塊或空心磚、紅磚、鋼材。 外圍墻體采用混凝土砌塊和部分紅磚砌筑，外貼苯板保溫， 車庫和 商服 采用外貼瓷磚防水， 住宅采用刷外墻涂料 防水。 e、使用功能：節(jié)能型住宅 XX鄉(xiāng) XX 村公寓 。強調保護綠色、保護生態(tài)環(huán)境，以體現“人文、自然、宜居”的主導思想，創(chuàng)建具備多樣生活情趣的生活環(huán)境及本土文化氛圍 的居住小區(qū)。 排水： 采用雨污分流體制，污水直接進入集水井收集后排入 化糞池 。各地要繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設，逐步 完善房地產統(tǒng)計基礎數據；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標任務。由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產開發(fā)企業(yè)本來普遍資產負債率偏高（多在 70﹪以上，有的高達 90﹪），這將促使房地產企業(yè)加強風險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學習：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。 同時，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經濟適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。 申報單位及項目概況 9 （ 4）、市民 消費沖動趨減。房地產企業(yè)并購多發(fā)，房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。 在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。并加大對房地產業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。房地產市場的供求狀況， 已由前些年的需求不足，轉變?yōu)殡A段性、結構性需求過度擴張?？偟目磥?，我國的房地產業(yè)正在經歷一個 “ 價值回歸、利潤回歸 ” 的過程，呈現出一個健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的良好趨勢。 主要工程有 鑫 申報單位及項目概況 3 瑞小區(qū) 1樓、鑫瑞綜合樓、鑫瑞小區(qū) 2樓、鑫瑞嘉園一期、鑫瑞嘉園二期、一建嘉園小區(qū)、鑫瑞嘉園三期、牡丹園、東城新天地小區(qū) 等住宅綜合樓開發(fā)建設項目 9 項，總建筑面積25 萬平方米，完成投資 4 億元，上繳利稅 4 千余萬元， 工程質量合格率達到 100%，并多次獲省 、市優(yōu)質工程獎， 2021年至 2021 年連續(xù) 5 年工程優(yōu)良品率達 95%。公司自 2021 年 1 月 23 日成立，即開始從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。 項目概況 項目名稱 XX縣 XX鄉(xiāng) XX村公寓 開發(fā) 建設項目 項目負責人 項目建設的背景 房地產業(yè)是我國國民經濟的支柱產業(yè)，素有永遠的朝陽產業(yè)之稱，其關聯(lián)度高，帶動力強，在推動國民經濟增長方面起到了積極的作用，是擴大社會就業(yè)途徑、促進投資和消 申報單位及項目概況 4 費的多用利器。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發(fā)投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。 針對上以問題，國家采取了一系列的宏觀調控政策， 從2021 年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到 2021 年 央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸 新政、 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 》(國土資源部令 2021 年 第 39 號 )、《國土資源部關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發(fā)〔 2021〕 236號），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產發(fā)展史上實屬罕見。要優(yōu)先安排、供應列入年 度供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔 申報單位及項目概況 8 住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強，房地產市場廣告執(zhí)法將加強，房地產市場（含土地市場）將進一步得到規(guī)范。同樣，一旦 30%的炒房者退出市場，甚至只要 10%— 20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。房價整體可能在一定程度上逐漸回落。這一方面與我國人口基數較大，城市人均居住面積水平低下，人們改善居住環(huán)境欲望強烈有關；另一方面主要受我國整體經濟發(fā)展勢頭良好，人們收入水平不斷增長，區(qū)域經濟發(fā)展日益協(xié)調等宏觀經濟影響，人們對未來充滿樂觀預期，購房需求增加。 擬建項目的建設地點 XX 縣 XX鄉(xiāng) XX 村公寓 項目建在 XX 鄉(xiāng) 大慶街南公園路西 ，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項目的建設規(guī)模和主要建設內容 項目的建設規(guī)模 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 總占地面積 11826 平方米，其中建筑占地 3684 平方米，綠化用地 4494 平方米 ， 總建筑面積18864 平方米 ，其中： 住宅 12255 平方米 ， 商服 5250 平方米 ，幼兒園物業(yè)及公益用房 270 平方米 ,鍋爐房 120 平方米， 水洗公廁 90 平 方米 ,車庫 879 平方米 。 b、設計使用年限： 50 年。 既合理布局了房間，又達到了小型化戶型的合理安排。 3)基礎 本項目 基礎 采用 條型 基礎 。 3) 室外給水系統(tǒng) 水源 :本項目 由 自打深水井 供水系統(tǒng) 提供供水 水源 。污水量為給水量的 80%計，本項目生活污水量為 萬 m3/年 。根據規(guī)范要求，在商服用房設置室內消火栓，室內消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。 負荷估算采用單位面積功率指標法和單套住宅功率指標法，參照現有同類建筑的實際用電狀況并考慮適當的發(fā)展余量，確定該項目商服用房為 70w/m2，住戶用電指標為50w/m2。 應急照明：采用 220V 電源供電，應急時能迅速點這 的光源，采用現場控制開關。 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 內通信線路全部為地埋通信管道敷設方式。XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 由 自建鍋爐房 供熱 管網提供的熱媒溫度為6055℃。綜合考慮 鍋爐房 建在該樓 西 南 ，按 用 熱規(guī)模 需要 進行建設。 工程進度安排如下： 申報單位及項目概況 27 2021 年 12月完成項目申請報告 編制 及報批工作； 2021 年 3 月前完成勘察、設計工作、 2021 年 4 月完成招投標工作及施工前準備； 2021 年 5 月開始進行土建施工及設備安裝 2021 年 9 月份開始內外裝修工作； 2021 年 12月份竣工驗收，全部交付使用。 a、建設單位管理費：按財建［ 2021］ 394號文有關規(guī)定計取； 申報單位及項目概況 29 b、工程建設監(jiān)理費：按照建設部價費字［ 1992］ 479號規(guī)定計??； c、前期工作咨詢 費：按 國家計委 [1999]1283號 文規(guī)定計算。自 1998年以來，房地產業(yè)迅速崛起，國家把房地產開發(fā)作為新的經濟增長點加以培植，特別把住宅建設列為房地產開發(fā)的重點，并陸續(xù)出臺了一 系列政策措施加快推動商品龍江縣 杏山鄉(xiāng)杏花村公寓 開發(fā)建設項目 申請報告 發(fā)展規(guī)劃產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 齊齊哈爾天成建筑工程監(jiān)理咨詢有限公司 31 住宅的建設，住宅建設投資占全社會固定資產投資的比重逐步提高，對經濟的拉動作用越來越強。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。建立和完善以廉租住房、經濟適用住房和公共租賃住房為重點，以棚戶區(qū)改造為支撐，以城中村改造和舊住宅區(qū)綜合整治 為補充的住房保障體系。人們不僅僅滿足于住宅量的變化，而且進一步追求住宅的功能、環(huán)境、服務等質的變化，對住宅房型結構、位置、配套設施、環(huán)境等各方面都有了更高的要求。 本項目總平面規(guī)劃符合 XX 縣城市控制性詳細規(guī)劃的要求， XX 縣規(guī)劃局已同意其平面規(guī)劃，并出具 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村公寓 項目 修詳規(guī)劃總平面圖。 ” 該房地產項目的建設能有效促進居民消費，與當地經濟和社會發(fā)展相適應，符合 黑 XX 省國民經濟和社會發(fā)展的規(guī)劃。作為房地產重要內容的住宅建設，對促進經濟增長具有舉足輕重的作用，宏觀經濟政策要求住宅產業(yè)在新的形勢下要有一個大的發(fā)展，為中國經濟的快速增長做出貢獻。建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。 國家國民經濟和社會發(fā)展 規(guī)劃符合性分析 房地產業(yè)是國民經濟中關聯(lián)度較高的先導性、基礎性產業(yè)，它的發(fā)展對擴大內需、拉動經濟增長具有重要的作用。 安裝工程費：按現行有關規(guī)定、并參考同類項目概算指標進行估算。 購置安裝 4噸熱水 鍋爐 ， 建設 鍋爐房 120 平方米， 水洗公廁 90 平方米 ，幼兒園物業(yè)及公益用房 270 平方米 （幼兒園用房的建設要符合 幼兒園建筑設計規(guī)范 要求，嚴格按照 幼兒園建筑設計規(guī)范進行設計和施工 ） 。所選設備均是國家鼓勵和允許使用的，符合行業(yè)要求。 室外計算參數 極端最高氣溫： ℃ 極端最低氣溫：－ ℃ 年平均氣溫： ℃ 采暖期室外平均溫度： ℃ 采暖室外計算溫度： 26℃ 采暖期天數：（月平均溫度≤ 5℃） 183 天 冬季日照率： 62％ 冬季平均室外風速： 夏季平均室外風速： m/s 冬季主導風向：西南 風、西南西風 夏季主導風向：西南風 全年主導風向：西南風 基本風壓值： 基本雪壓：