【正文】 景區(qū)；就商業(yè)和休閑意義上，將發(fā)展成為成都的特色休憩中心區(qū) SCRD（ Special Center Recreation District）；就社會意義上，將發(fā)展成為中國中小城鎮(zhèn)實(shí)施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)；以此，努力成為具有世界影響的生態(tài)文化社區(qū)。 在功能的具體設(shè)置上，天府水鎮(zhèn)以八個分區(qū)構(gòu)成功能結(jié)構(gòu)，包括： A 天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū) —— 第一形象區(qū)和消費(fèi)者集散中心，并提供基礎(chǔ)配套服務(wù)，如行政辦公、污水處理等。 C 中國水利博物館區(qū) —— 彰顯天府水鎮(zhèn)的文化主題，具有旅游體驗(yàn)功能，也是提高天府水鎮(zhèn)社會價值的核心賣點(diǎn)之一。 18 E 天府美食餐飲區(qū) —— 集中多種業(yè)態(tài)的餐飲場所，四川美食、都江堰美食、天府水鎮(zhèn)美食交叉呼應(yīng)，是完善天府水鎮(zhèn)，乃至都江堰功能結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。 G 玉壘山度假別墅區(qū) —— 強(qiáng)化了天府源國際接待區(qū)的高品位功能，以壟斷性優(yōu)勢占據(jù)高端市場，也提升了天府水鎮(zhèn)的市場地位。 上述八個功能區(qū)首尾 呼應(yīng)，既是一個產(chǎn)業(yè)化的功能鏈，也是一個循環(huán)型的消費(fèi)鏈，內(nèi)部結(jié)構(gòu)較完整，也能夠與外部發(fā)生必要的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，因此具備一定的可持續(xù)運(yùn)營能力。 天府水鎮(zhèn)內(nèi)以步行交通為主，每個分區(qū)都具有自身的功能性賣點(diǎn)和文化吸引力，以此，使項(xiàng)目排布具有整合性的特點(diǎn)，并形成了多種賣點(diǎn)的產(chǎn)品組合。本區(qū)的主體項(xiàng)目是以植被和水池景觀為主的天府水鎮(zhèn)入口廣場，包括山水主題園林景觀，蓄水池及污水中轉(zhuǎn)處理站、游覽標(biāo)識系統(tǒng)等配套設(shè)施。 西街歷史保護(hù)區(qū) 以西街為核心，通過文物古跡的保護(hù)和修復(fù)，主要面向外地游客，提供古跡觀光、旅游購物、特色住宿等服務(wù)。 保護(hù)區(qū)內(nèi)保留部分回民住戶，作為 “原住民”，與建筑景觀結(jié)合形成獨(dú)特的生活場景。沿江步道通過景觀小品配置，成為與岷江及其對岸都江堰景區(qū)相呼應(yīng)的觀光步道，同時，保護(hù)古城墻遺址，利用民居大院開設(shè)小型民俗展示館，提供茶飲服務(wù)。 中國水利博物館區(qū) 位于天府水鎮(zhèn)的地理中心，為其它功能分區(qū)圍繞，是一個以水文化、水利文化為主題的展示性、體 驗(yàn)性場所，也是其它功能分區(qū)的景觀配套。 博物館室內(nèi)部分由四棟展廳建筑組成，多角度、多形式、趣味化地進(jìn)行文化收藏和展示，以空中走廊、空中花園連為一體。 岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū) 沿岷江內(nèi)江展開，是連接其它功能分區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域。 本區(qū)內(nèi)的古堰水臺廣場是天府水鎮(zhèn)的核心景觀廣場，也是天府水鎮(zhèn)與都江堰景區(qū)連接的樞紐。 岷江商業(yè)休閑中心是天府水鎮(zhèn)中的現(xiàn)代旅游休閑商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)為川西風(fēng)格的群落式建筑，最高五層，以商鋪功能為主，一層基本為小戶型獨(dú)立店鋪，二層以上為大中型商業(yè)項(xiàng)目。其它商鋪以街區(qū)形式，形成多個主題功能區(qū)， 20 包括娛樂街、健康街、購物街、民俗街、書畫街、洋人街、麻將街等，并配備基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，如郵局、銀行等，為天府水鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)。 天府美食餐飲區(qū) 位于天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū)和岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)之間，為外地游客和成都休閑人群提供美食餐飲服務(wù)，是集中展示四川美食精華，提供休閑性主題餐飲的區(qū)域。傳承都江堰夜啤酒廣場的文化背景和市場知名度，提升商業(yè)服務(wù)檔次，以中心啤酒廣場、商鋪街區(qū)的形式提供特色餐飲服務(wù)。同時，通過多種方式，全面展示四川美食文化和四川酒文化的內(nèi)涵。 區(qū)內(nèi)建筑的外觀符合川西的建筑特征，以山景、水 景、綠景等自然生態(tài)景觀為主要特色。 天府源國際會議中心擁有多種規(guī)格的多功能廳、報告廳和會議室，與天府源酒店形成關(guān)聯(lián)，同時也將成為世界水資源論壇等相關(guān)專題會議的接待場所。 水晶音樂廳是一個圍繞水主題的，以歌舞文化、美 食文化為核心的時尚性休閑場所。建筑內(nèi)部設(shè)置水中芭蕾池和水上舞臺，打造一臺由多個文化主題組合而成的歌舞綜藝表演，觀眾席呈半環(huán)形，在進(jìn)行表演的同時，提供特色美食。 本區(qū)依山勢而建，包括 78 棟 2－ 3 層獨(dú)立別墅和會所俱樂部。 古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū) 處于天府源國際接待區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)和中國水利博物館區(qū)之間，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式，成為成都中收入階層的投資休閑型項(xiàng)目的理想選擇。 B 產(chǎn)品概況 天府水鎮(zhèn)通過項(xiàng)目組合，形成八個功能區(qū)。例如： 文 化體驗(yàn)（西街歷史保護(hù)區(qū)、中國水利博物館區(qū)） 旅游購物（西街歷史保護(hù)區(qū)、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)） 休閑娛樂（岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)、楊柳河啤酒廊、水景音樂廳、古堰溫泉中心） 度假住宿（天府源酒店、古堰度假別墅、天府源產(chǎn)權(quán)酒店、西街民俗客棧） 美食餐飲（天府美食餐飲區(qū)、水景音樂廳、岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)洋人街） 會展商務(wù)（天府源國際接待區(qū)） 青少年素質(zhì)教育（中國水利博物館區(qū)、西街歷史保護(hù)區(qū)、） 本地居民購物休閑（岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)、古堰廣場入口接待區(qū)） 不同產(chǎn)品間也可進(jìn)行靈活組合，以此，增加了消費(fèi)受眾層面，最大化地刺激了消 費(fèi)需求。 B 天府水鎮(zhèn)的功能布局比較合理，地理位置上考慮到了不同類型、不同層次消費(fèi)者的需求方式和需求便利；面積體量上也考慮了市場效益和游客容量的支撐；功能內(nèi)容安排上貫徹休閑主題，做到了景觀與各類消費(fèi)場所的融合，也形成了以城市中心區(qū)和歷史文化遺產(chǎn)區(qū)過渡帶互動， 城市休閑、商業(yè)、旅游相結(jié)合的個性化游憩區(qū)。因此，雖然是項(xiàng)目的組合，但必須視為一個功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在統(tǒng)一的戰(zhàn)略理念下綜合考量。天府水鎮(zhèn)開發(fā)是否到位，投資水平是決定性因素，拆遷水平也是決定性因素。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前提，必須仔細(xì)斟酌拆遷成本和盈利前景地關(guān)系。 23 例如，半日游游客在游完都江堰景區(qū)后，由玉壘山公園出口進(jìn)入天 府水鎮(zhèn)，在古堰水臺廣場稍事休息，進(jìn)入西街歷史保護(hù)區(qū)觀光、購物，繼而在岷江時尚休閑中心的觀景水吧一條街品茶，在天府美食城用餐后，離開天府水鎮(zhèn)。 因此，天府水鎮(zhèn)的游賞方式是一種消費(fèi)者自主的方式，除為旅行團(tuán)設(shè)計必要的游賞路線和方式外，其它則由消費(fèi)者各取所需。 作為四川黃金旅游線路－九環(huán)線和西環(huán)線上的節(jié)點(diǎn)，以世界遺產(chǎn)所在地和功能集約化的吸引力提高市場地位，爭取成為游客過夜所在地，并在游賞方式安排上創(chuàng)造便利性和經(jīng)濟(jì)性。如成為成都市會議接待基地，成都市的文化別墅區(qū)，提升成都市城郊旅游的消費(fèi)檔次等。 與都江堰景區(qū)的互動是天府水鎮(zhèn)游賞方式安排上的關(guān)鍵。 二、綜合評價 線路結(jié)構(gòu)安排合理，空間組合靈活，可以降低一定的市場風(fēng)險。 游憩的時間性安排均勻合理，有效的延長消費(fèi)者的滯留時間。 游憩方式的安排使天府水鎮(zhèn)有了很強(qiáng)的度假休閑導(dǎo)向。天府水鎮(zhèn)的游賞方式具有很強(qiáng)的休閑度假的導(dǎo)向，滿足了休閑度假游客的要求，尤其是產(chǎn)權(quán)酒店，可以滿足以家庭為主的消費(fèi)群體的休閑度假需求。整個開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)置了步行系統(tǒng)，有利于延長游客的停留時間；消費(fèi)檔次齊全，可以滿足對價格敏感休閑度假型游客的需求 ；整個開發(fā)區(qū)中考慮了水景觀的打造，步行系統(tǒng)及廣場的設(shè)計安排使得自然景色、人工造景、古樸的建筑共同組成一幅景致，整個區(qū)域中的設(shè)施強(qiáng)調(diào)了觀景效果。 區(qū)域設(shè)置的三個出入口，針對不同類型的游客；八大功能區(qū)綜合游憩區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計中餐行游購?qiáng)矢髟佚R備，創(chuàng)造了自主的消費(fèi)空間，可使各種細(xì)分市場的游客都能找到適宜的游憩和消費(fèi)內(nèi)容。 公司總部位于成都市西御街西御大廈 B 座 23 樓，法定代表人袁紅坪。員工 460 余人，其中碩士以上學(xué)歷管理人員和專業(yè)技術(shù)人員占 16%以上，本科以上學(xué)歷的各類專業(yè)人員占 60%以上。 統(tǒng)和實(shí)業(yè)堅持“ 以人為本、誠實(shí)管理、誠信經(jīng)營”的經(jīng)營管理理念，堅持“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格規(guī)范公司運(yùn)作體系，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度的法人結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化公司內(nèi)部的管理機(jī)制已使公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。自 1998 年成立以來，一直保持著良好的發(fā)展勢頭，2020 年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 6100 萬元，凈利潤 816 萬元； 2020 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7500 萬元，比上年增長 23%，實(shí)現(xiàn)凈利潤 1224 萬元，比上年增長 50%； 2020 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 10100 萬元，比上年增長 35%，凈利潤 2176 萬元比上年增長 78%。 作為四川省內(nèi)區(qū)域性的知名企業(yè)，公司對區(qū)域市場、社會環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境等有較高的理解和掌握，為天府水鎮(zhèn)的開發(fā)創(chuàng)造了必要的基礎(chǔ)條件。 公司現(xiàn)有的人才庫是天府水鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營的核心競爭力之一，由于天府水鎮(zhèn) 是一個多元化、規(guī)?；膮^(qū)域型項(xiàng)目，因此，在現(xiàn)有人才基礎(chǔ)上，必須通過多種方式，進(jìn)一步提升公司人力資源的數(shù)量和質(zhì)量。同時，公司也將承擔(dān)項(xiàng)目投資商和經(jīng)營者的多重角色。 27 第五章 市場分析與預(yù)測 一、現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu)指不受項(xiàng)目建成影響，進(jìn)入項(xiàng)目 地的游客構(gòu)成和數(shù)量。假設(shè)非成都游客中 60%，成都游客中 30%的游客會進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)，則可估算進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)消費(fèi)的游客市場容量可達(dá) 227 萬。 據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計分析，進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的游客中，過境游客約占 23%，達(dá) 52 萬人次。 現(xiàn)有的基礎(chǔ)游客結(jié)構(gòu)顯示出了進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)游客以項(xiàng)目地區(qū)為觀光為主的過境地特征，過境游客超過 60%；項(xiàng)目地區(qū)的餐飲、住宿、娛樂、會議等功能的缺失一定程度上限制了過夜游客的數(shù)量和結(jié)構(gòu)比例，縮短了游客的滯留時間，因此區(qū)域開發(fā)中的功能設(shè)計為扭轉(zhuǎn)游客結(jié)構(gòu)比例、發(fā)掘潛在的盈利空間提供了極大的可能性。目前的休閑消費(fèi)價格相對較低，消費(fèi)層次較低，與建成后的景區(qū)消費(fèi)有一定差距，因此，可以按現(xiàn)有游客的 75%作為為來休閑游客的保守估計基數(shù)，即 135萬人次。這兩部分客人為本項(xiàng)目提供了一個基本的市場基礎(chǔ)，保證了基礎(chǔ)的市場容量，為 198 萬人次。此基礎(chǔ)市場容量的存在，是區(qū)域開發(fā)可行性的前提！ 二、市場趨勢分析 隨著世界旅游組織推薦路線 —— 西環(huán)線（臥龍－四姑娘山大熊貓自然生態(tài)旅游線），即成都－都江堰－臥龍－小金－丹巴－康定－海螺溝－雅安－成都或者成都－都江堰－臥龍－小金－石堯石責(zé)－寶興－雅安－成都開發(fā)成功，這條總規(guī)中為黃金品牌的線路，將增加來都江堰旅游的人數(shù)。） 據(jù)調(diào)查，因?yàn)闄C(jī)場只能上午起飛，而且組團(tuán)旅游雙飛的成本很高。 按照都江堰市旅游總規(guī)， 2020 年都江堰市的游客人次將達(dá) 576 萬人次，以后每年將按 8%－ 9%的速度遞增。 據(jù)專家調(diào)查，成都人有休閑游的消費(fèi)習(xí)慣，據(jù)調(diào)查成都人去周邊郊區(qū)休閑游目前已達(dá) 300 萬人次 /年，不包括農(nóng)家樂形式。本項(xiàng)目作為成都市休閑游憩中心（ CRD）建成后，且由于天府水鎮(zhèn)的特別吸引力，可以吸引其中增量（ 100 萬）的一部分（ 3050%），即由于天府水鎮(zhèn)而新 吸引 3050 萬人次左右的游客。過境游客 2020 年將超過 100 萬人次，其中不過夜人次將由 2020年的 87%下降到 30%。隨著國際接待區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店等項(xiàng)目的完成，會議和度假為目的的游客會有大幅度的增長。 進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)的游客中，游客的構(gòu)成為：過境游客約占 23%，達(dá) 108 萬人次。 2020 年項(xiàng)目區(qū)總市場容量達(dá) 450500 萬人次，過夜游客約為 287 萬人次，比重超過 60%。 2020 年古堰景區(qū)的游客保守估算 120 萬人次，加上測算的休閑游客 108 萬，項(xiàng)目總市場容量的最低有保證基數(shù)為 228 萬 30 因此，項(xiàng)目建成時，總市場容量的最低有保證基數(shù)為 228 萬，符合市場規(guī)律的基本容量為 450500 萬人次。 31 第六章 商業(yè)模式評價 一、商業(yè)模式的特點(diǎn) 本項(xiàng)目的商業(yè)模式為“旅游商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)”模式，如下圖所示： 此模式形成了以區(qū)域開發(fā)為總體指導(dǎo)，旅游和商業(yè)房產(chǎn)的完好結(jié)合；建立了以旅游為靈魂，以招商建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)及旅游開發(fā)經(jīng)營為運(yùn)作手段的最佳模式；通過景點(diǎn)打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環(huán)境保護(hù)、公共空間配置等完成了區(qū)域環(huán)境打造；最終由主題多元的 空間規(guī)劃和 功能布局 承載體現(xiàn)。 整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。項(xiàng)目內(nèi)容將吸引參觀古堰景區(qū)的游客停駐以及成都的休閑度假市場游客，加上其它一日游的游客運(yùn)營第一年的游客量應(yīng)達(dá)到 470萬左右，休閑旅游＋綜合消費(fèi)的模式對游客有著相當(dāng)?shù)奈?。對游玩都江堰景區(qū)的游客而言，西街歷史保護(hù)區(qū)及水景等可視為旅游活動的一部分，成為旅游功能的延伸；而大面積的商業(yè)房產(chǎn)為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能，觀光之外的所有活動都可以在此項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行，游客可以以此為據(jù)點(diǎn)，停駐幾日游玩周邊景點(diǎn)；對在青城山度假的游客而言，此項(xiàng)目區(qū)提供了內(nèi)容豐富、便利的功能服務(wù)，可選擇在此娛樂、購物消費(fèi)而在青城山住宿，事實(shí)上青城山及周邊 的旅游房地產(chǎn)也為項(xiàng)目區(qū)消解了一部分游客的住宿。 土地房產(chǎn)增值效應(yīng)明顯有序： 33 此模式通過旅游環(huán)境整體打造積聚人氣，選用商業(yè)房產(chǎn)的業(yè)態(tài)將人氣轉(zhuǎn)化為消費(fèi)，運(yùn)用投資概念降低開發(fā)風(fēng)險和營造人氣，使得該項(xiàng)目地塊的土地和房產(chǎn)能在較短的時間內(nèi)升值，或者說在項(xiàng)目還未運(yùn)營前即開始增值。 提升環(huán)境質(zhì)量： 優(yōu)越舒適的旅游環(huán)境是該項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建筑風(fēng)格、環(huán)保設(shè)施、污染整治、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)人的環(huán)境保護(hù)意識等整體上都有相應(yīng)的規(guī)定，以做到整個環(huán)境的提升。 由下圖可知，靜態(tài)投資為 16 億的項(xiàng)目，通 過此模式動態(tài)投資為 5 個億，由于投資概念的融入，在建設(shè)期項(xiàng)目自身就有著很好的現(xiàn)金流；建設(shè)期為 4 年，平均每年建成 9 萬平米；使開發(fā)商的運(yùn)作風(fēng)險和資金風(fēng)險最小化；滾動開發(fā)模式也使市場消解得到了一定的時間間隔，降低了市場風(fēng)險。這主要出于項(xiàng)目地區(qū)內(nèi)功能主題的多樣性和讓市場無形之手自 身選擇合適的業(yè)態(tài)，合理配置資源的