【正文】 高度五層，一層為商鋪，屬于岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)功能，二至五層為公寓房間，共約 1700 個(gè)房間，地下開辟停車場。另外，圍繞文廟建筑，設(shè)置文廟綠色廣場，除保護(hù)現(xiàn)有文物古跡外，開辟綠色空間，設(shè)置網(wǎng) 球場、高爾夫果嶺練習(xí)場、慢跑步道，使本區(qū)域成為罕見的擁有文物建筑的高級(jí)度假別墅區(qū)。 玉壘山度假別墅區(qū) 沿玉壘山－文廟山形成，與天府源國際接待區(qū)相連，為成都及周邊地區(qū)的高收入階層提供別墅度假服務(wù)。建筑呈現(xiàn)“山”的形狀，由鋼結(jié)構(gòu)支撐，基本采用環(huán)保建材 LowE 低 21 輻射鍍膜玻璃，是一座典型的綠色生態(tài)建筑。 古堰溫泉中心結(jié)合國際設(shè)計(jì)理念、地方文化內(nèi)涵和現(xiàn)代消費(fèi)需求，以個(gè)性化的文化特色滿足國際性的度假康體需求，包括溫泉泳池、 SPA 按摩池、特色溫泉浴池、桑拿浴室、水吧、健身中心、室外網(wǎng)球場、美容美發(fā)中心等設(shè)施。具體項(xiàng)目包括： 天府源酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），包括主樓、副樓、地下停車場、酒店別墅和中庭水景花園。 天府源國際接待區(qū) 沿玉壘山東麓形成，與古堰水臺(tái)廣場和中國水利博物館相鄰，為成都本地及外地的高消費(fèi)群體提供住宿、會(huì)議、康體等高規(guī)格的接待服務(wù)。 天府美食城是四川餐飲老字號(hào)、名字號(hào)的集中場所，也有國內(nèi)知名菜系場所，為成都客人、都江堰本地居民和外地游客提供了享受正宗川菜及中國美食的機(jī)會(huì)。 區(qū)內(nèi)圍繞穿流而過的岷江支流－楊柳河，設(shè)立楊 柳河啤酒廊。 岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū)融合了特色文化的元素和現(xiàn)代商業(yè)的功能，以規(guī)?；?、集約化的手段，成為成都市乃至四川省都市時(shí)尚休閑生活的代表和象征。 商業(yè)休閑中心結(jié)合立體水景觀，沿岷江開辟為觀景水吧一條街和空中花園走廊，集中多種 類型和風(fēng)格的酒吧等。廣場以體現(xiàn)中國道教文化和水文化的古堰水臺(tái)為核心，周邊廣場空間通過景觀和設(shè)置配置，成為具有觀賞性的游客集散中心。本區(qū)以特色建筑群和公共景觀空間為主，針對(duì)高素質(zhì)的成都中等 收入消費(fèi)群，兼顧外地游客，以集約型商鋪為主，提供文化休閑及特色購物、娛樂等服務(wù)。 室外部分將以景觀形式，重點(diǎn)體現(xiàn)與中國水文化相關(guān)的神話、詩歌、音樂、書畫藝術(shù)等，并適當(dāng)設(shè)置親水游戲項(xiàng)目和活動(dòng)場所，提供休閑體驗(yàn)服務(wù)。 中國水利博物館通過文化展示和特色營造，將申報(bào)成為國家級(jí)博物館，同時(shí)成為與西街歷史保護(hù)區(qū)配套的主題旅游場所。 另外，在西街的入口、中點(diǎn)和終點(diǎn)分別修建、復(fù)建牌樓、古戲臺(tái)和寶瓶塔，起到形象提示的作用，使西街歷史保護(hù)區(qū)的區(qū)域文化特征更趨完整和明顯。西街將吸引四川民間手工藝人、土特產(chǎn)商人，開辟為特色文化旅游購物街，并設(shè)立多間民俗客棧。 保護(hù)區(qū)所有建筑均保留、體現(xiàn)典型的川西－都江堰傳統(tǒng)建筑特色，以西街和 19 沿江步道為主線，修復(fù)清真古寺和寶瓶清真寺，保留其作為宗教場所的功能。另外，修建停車場、汽車站（開設(shè)都江堰－成都穿梭巴士）、便利超市、員工生活區(qū)等基礎(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目。 A 項(xiàng)目概況 天府水鎮(zhèn)入口接待區(qū) 位于天府水鎮(zhèn)東端入口處，是天府水鎮(zhèn)與都江堰城區(qū)相連的 主要區(qū)域。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)概況： 天府水鎮(zhèn)基于多功能的社區(qū)化特征，將以水文化景觀為主線，通過項(xiàng)目的組合，創(chuàng)造內(nèi)部代謝的能力，從而成為一個(gè)立體化的 SCRD 特色休閑中心區(qū)。 H古堰產(chǎn)權(quán)酒店區(qū) —— 完善天府水鎮(zhèn)的住宿功能體系，滿足市場細(xì)分的要求，也是良好的投資型項(xiàng)目。 F 天府源國際接待區(qū) —— 包括酒店住宿、會(huì)議接待、主題餐飲娛樂等功能，針對(duì)細(xì)分市場提供高品位服務(wù)。 D 岷江商業(yè)休閑娛樂區(qū) —— 具有商業(yè)與休閑集結(jié)的 功能，結(jié)合游覽觀光要素，以文化價(jià)值提升了商業(yè)價(jià)值。 B 西街歷史保護(hù)區(qū) —— 文化游覽功能，提升天府水鎮(zhèn)的歷史與文化品位，也與都江堰景區(qū)形成關(guān)聯(lián)。 功能設(shè)置 ： 天府水鎮(zhèn)以水景觀、綠色景觀和道路交通系統(tǒng)為脈絡(luò)，將多個(gè)關(guān)聯(lián)性功能項(xiàng)目連接在一起，是一個(gè)多元功能的區(qū)域。借助都江堰的千古之名，體現(xiàn)了水文化主題和社區(qū)的實(shí)體概念，并具有歷史文化色彩，容易識(shí)別并產(chǎn)生聯(lián)想。即：水生態(tài)城中城。天府水鎮(zhèn)的投入成本大，能否達(dá) 17 到預(yù)期的利潤目標(biāo)，一方面要合理控制各環(huán)節(jié)相關(guān)成本，另一方面，也要保證各環(huán)節(jié)的質(zhì)量水準(zhǔn)，避免省小錢犯大錯(cuò)。但具體的市場支撐尚需進(jìn)一步論證，而且，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)作、品牌管理、市場營銷、組織管理等各環(huán)節(jié)，都要有明晰的市場觀念，避免某環(huán)節(jié)偏差所造成的致命后果。因而，能否憑借都江堰的綜合吸引力，依托成都市區(qū)的輻射優(yōu)勢，刺激成都商業(yè)房產(chǎn)的關(guān)注，將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。舊城拆遷所涉及居民和單位數(shù)量較多，在政府調(diào)控下，雖然難度相對(duì)較小，但也必須注重協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系， 在拆遷執(zhí)行中本著先易后難的原則，分期進(jìn)行， 以免造成不利影響。因而在實(shí)際運(yùn)作中，除了要貫徹策劃理念外，更需要始終把文物、環(huán)境保護(hù)作為與旅游、商業(yè)開發(fā)同等重要的大事，在建設(shè) 、經(jīng)營、管理的細(xì)節(jié)上予以落實(shí)。在某種程度上，這不是天府水鎮(zhèn)以一己之力就能做到的，必須由都江堰市政府、旅游及相關(guān)行業(yè)企業(yè)機(jī)構(gòu)共同努力，才能實(shí)現(xiàn)，而都江堰景區(qū)能否與天府水鎮(zhèn)發(fā)生實(shí)質(zhì)性關(guān)聯(lián)，對(duì)旅游目的地的打造具有關(guān)鍵意義。天府水鎮(zhèn)開發(fā)的一個(gè)重要作用是作為核心和示范，推動(dòng)都江堰市城市經(jīng)營理念的實(shí)施，能否起到這個(gè)作用，不僅需要其本身有準(zhǔn)確的定位和策劃，更需要在開發(fā)運(yùn)作中，充分 整合各方面資源，進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營。這些建筑構(gòu)成了天府水鎮(zhèn)主要的歷史文化保護(hù)資源，具有較高的價(jià)值。西街中還有清真古寺、寶瓶清真寺、都江堰古城墻（局部）等古跡。其中，岷江 16 之畔的西街建成于清末民初，較為破舊，但多處 建筑都較好地保留了傳統(tǒng)形態(tài)，文化意象明顯。都江堰水利工程與岷江山水交相呼應(yīng)，兼具文化價(jià)值和景觀價(jià)值，成為天府水鎮(zhèn)重要的資源依托。都江堰景區(qū)以都江堰水利工程為核心， 2020 年被聯(lián)合國教科文組織確定為世界文化遺產(chǎn)。天府水鎮(zhèn)位于岷江之畔，玉壘山麓，岷江支流楊柳河穿區(qū)而過，加之周邊沒有工廠，使其擁有了較好的自然環(huán) 境和氣候條件。 目前，除少量文物古跡資源外，基本為建于 20 世紀(jì) 80－ 90 年代的建筑物，建筑密集，形態(tài)簡單，人口密集，單位眾多，并有較多傳統(tǒng)形式的商鋪，是都江堰城區(qū)的舊城區(qū)。 天府水鎮(zhèn)占地 592 畝，位于玉壘山（都江堰景區(qū)一部分）的東、南麓，岷江內(nèi)江北岸，北至文廟山街北端的文廟山山谷之中，向南隔江與離堆公園（都江堰景區(qū)一部分）相望，從西端的寶瓶口、西街、玉壘山公園入口，沿幸福路向東，過楊柳河，直 至建設(shè)路，與幸福商業(yè)城、都江堰市政廣場為一路之隔。 15 第二章 區(qū)域概況與項(xiàng)目概要 一、 區(qū)域概況 地塊概況： 都江堰市是四川省的縣級(jí)市，隸屬于省府成都，地處成都市區(qū)西北，沿成灌高速公路距成都市區(qū)約 55 公里車程，沿省道向南約 15 公里可至青城山，交通便利。與周邊的景區(qū)、旅游部門攜手合作將是共贏之路。正式運(yùn)營后，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)具有相當(dāng)?shù)钠放浦?，?yīng)注意對(duì)品牌的管理以及進(jìn)一步進(jìn)行世界著名休閑品牌打造。 j 特別注重品牌經(jīng)營與管理，投 入資金和力量，以創(chuàng)造持久的投資吸引力和消費(fèi)吸引力。通過實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，形成良好的信息流、游客流、現(xiàn)金流、物流，使得整個(gè)過程風(fēng)險(xiǎn)降低最低程度。 G 建議在開展規(guī)劃工作的同時(shí)，以運(yùn)營商為主體，理順各方面關(guān)系，以保證項(xiàng)目運(yùn)作的連續(xù)性和完整性，如加強(qiáng)與旅游、城建、交通、供電 、電信、環(huán)保、文物、水利等各部門的協(xié)調(diào)關(guān)系，多方面探討與都江堰景區(qū)、四川省及成都市旅游局、各旅行社等深入合作的可能，為當(dāng)?shù)亟⒑侠淼纳虡I(yè)房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制和管理體制提供咨詢支持等等。其中，拆遷土地補(bǔ)償直接決定了項(xiàng)目的盈利水平；項(xiàng)目投資額大，回收期長，需爭取 政府在經(jīng)營前期應(yīng)給予稅收等方面的優(yōu)惠政策支持；為成功打造該開發(fā)區(qū)，須政府在設(shè)施的立項(xiàng)、審批、周邊區(qū)域今后的土地開發(fā)方面認(rèn)同統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。建議兩者能夠達(dá)成實(shí)質(zhì)性的互動(dòng)合作，以形成利益共同體。 C 天府水鎮(zhèn)的開發(fā)，建議重點(diǎn)考慮其在四川旅游線路上的地位，應(yīng)可對(duì)都江堰市成為知名旅游目的地產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。另外，也要加強(qiáng)修建性詳細(xì)規(guī)劃工作，尤其應(yīng)重點(diǎn)論證給排水和環(huán)保工程的可行性。 幾點(diǎn)建議 A 以城市經(jīng)營手段進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營是天府水鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵， 從策劃到經(jīng)營的各環(huán)節(jié)也是環(huán)環(huán)相扣的系統(tǒng)工程，因而應(yīng)在政府指導(dǎo)調(diào)控下，由一個(gè)區(qū)域運(yùn)營商進(jìn)行統(tǒng)一的 開發(fā)運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。 G 經(jīng)濟(jì)可行性： 如果政府能提供一定的政策及土地補(bǔ)償優(yōu)惠，則天府水鎮(zhèn)將有較理想的投資 13 回報(bào)率。 目前， 舊城區(qū)居民的環(huán)境保護(hù)意識(shí)較弱，環(huán)境保護(hù)的投入也有所不足，作為老城區(qū)的工商貿(mào)易區(qū)，空氣污染、噪音污染、視覺污染的問題較明顯。 F 環(huán)境保護(hù)的可行性： 從環(huán)境上看，都江堰的山水林城堰相依共存，擁有優(yōu)越的生態(tài)與氣候條件，岷江及其穿城而過的七條支流水質(zhì)良好，市區(qū)內(nèi)的玉壘山等山體植被保護(hù)較好。 E 工程技術(shù)的可行性： 從工程技術(shù)角度看，該項(xiàng)目在選址、地質(zhì)條件、水電配套、土木建筑、設(shè)備設(shè)施等各相關(guān)方面，不存在實(shí)質(zhì)性的工程技術(shù)障礙，具備工程實(shí)施 的各方面條件。水文化，在都江堰市既有顯著的體現(xiàn)，也具有一定的個(gè)性特征。天府水鎮(zhèn)中，設(shè)立了西街歷史保護(hù)區(qū)，力圖通過保存、整修、修復(fù)、更新等措施，對(duì)文物古跡加以恢復(fù)性保護(hù)，同時(shí)，針對(duì)文物特征，賦予一定的旅游價(jià)值，以此提高了天府水鎮(zhèn)整個(gè)區(qū)域的旅游吸引力，保護(hù)與開發(fā)相促進(jìn)，在文物保護(hù)上是可行的方式。 在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安排上，天府水鎮(zhèn)分為歷史保護(hù)區(qū)、國際接待區(qū)、度假別墅區(qū)、 12 商業(yè)休閑娛樂區(qū)、水利博物館區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店區(qū)、美食餐飲區(qū)、入口接待區(qū)八個(gè)功能區(qū)，在項(xiàng)目內(nèi)涵與表現(xiàn)形式上，都充分考慮了與都江堰景區(qū)－都江堰市－成都的地脈、人脈、文脈的關(guān)系，因而在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)安排上，不存在技術(shù)性的障礙。項(xiàng)目具備了生存的背景，擁有合理的市場支撐，具備相當(dāng)?shù)目尚行浴? 成都人有休閑游的消費(fèi)習(xí)慣，按 6%增長率保守估計(jì)， 2020 年成都人休閑游的人次應(yīng)達(dá) 400 萬；由于天府 水鎮(zhèn)的特別吸引力，可以吸引其中增量（ 100 萬）的一部分（ 3050%），即由于天府水鎮(zhèn)而新吸引 3050 萬人次左右的游客。這部分客人與古堰景區(qū)的游客交叉比例應(yīng)小于 20%，扣除交叉部分，基數(shù)為 108 萬人次。 每年在南橋及河堤休閑進(jìn)餐的人，初步估算為 180 萬人次左右，由于拆遷，該部分游客將由一部分時(shí)間的中斷。加之區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商－四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司有很強(qiáng)的實(shí)力和素質(zhì)，在與政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)運(yùn)作中，天府水鎮(zhèn)作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)是可行的。 項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)要點(diǎn) A 區(qū)域開發(fā)的可行性： 都江堰市進(jìn)行城市經(jīng)營的內(nèi)部和外部條件基本具備，當(dāng)?shù)卣灿袥Q心通過舊城改造，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城市的快速、合理的發(fā)展。否則，只進(jìn)行局部開發(fā)，或者僅投資開發(fā)其中的單體 項(xiàng)目，不但成本高，更不能聚集最旺的人氣，創(chuàng)造最大利潤。作為城中之城，它是 成都 的特色休憩中心區(qū) SCRD。都江堰城市建設(shè)的未來走向 是城市旅游、城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)、（成都）城郊休閑相結(jié)合，天府水鎮(zhèn)作為城市核心區(qū)將充分體現(xiàn)，因此，從城市功能結(jié)構(gòu)升級(jí)的角度看，建設(shè)天府水鎮(zhèn)十分必要。 D 城市功能結(jié)構(gòu)升級(jí)的必要性： 目前，都江堰市的城市商業(yè)，包括休閑產(chǎn)業(yè)還未形成合理的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力和市場潛力相匹配。天府水鎮(zhèn)將完備該市旅游產(chǎn)業(yè)綜合結(jié)構(gòu)，使得具有壟斷性資源的都江堰市扭轉(zhuǎn)旅游消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)比例，充分發(fā)掘潛在的市場空間，打造成為旅游目的地。因此，出于城市定位的考慮，建設(shè)天府水鎮(zhèn)很有必要。 B 在城市定位中的必要性： 都江堰將城市定位于“生態(tài)文化旅游城市”，在城市發(fā)展中將體現(xiàn)自然生態(tài)、歷史文化、世界級(jí)旅游和休閑養(yǎng)生四大特色。作為都江堰市的城市核心區(qū)項(xiàng)目的天府 水鎮(zhèn)就是此策略的體現(xiàn)，通過引入城市區(qū)域運(yùn)營商與政府聯(lián)合打造，市場化運(yùn)作經(jīng)營城市。 三、本課題研究的依據(jù) （一）《四川省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 （二）《四川省都江堰市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 20202020）》 （三）《四川省都江堰水利工程管理?xiàng)l例》 （四）《都江堰市城市總體規(guī)劃說明書》 （五）《中華人民共和國文物保護(hù)法》 （六）《都江堰西街歷史街區(qū)保護(hù)詳細(xì)規(guī)劃說明書 2020 年 8 月》 （七）《都江堰市城市消防總體規(guī)劃（送審稿） 1998 年 9 月》 （八）《都江堰市環(huán)境保護(hù)“十五”規(guī)劃 2020 年 10 月》 （九）《都江堰旅游局 2020 年工作報(bào)告》 9 （十）《都江堰旅游局 2020 年工作報(bào)告》 （十一）國家計(jì) 劃委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 （十二）國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》 （十三）國家計(jì)劃委員會(huì)委托中國國際工程咨詢公司編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 （十四）編制本報(bào)告的委托合同 （十五）其他相關(guān)依據(jù)資料及實(shí)地調(diào)查資料。 報(bào)告編制： 經(jīng)過論證和調(diào)整優(yōu)化之后，進(jìn)行報(bào)告文本的編制。 綜合評(píng)價(jià)： 由公司成員與項(xiàng)目顧問專家一起，對(duì)方案進(jìn)行環(huán)境評(píng)價(jià)、商業(yè)模式評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的環(huán)境可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 研究評(píng)估與方案編制： 8 對(duì)資料信息進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)策劃方案進(jìn)行評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、場址方案、工程方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案、實(shí)施進(jìn)度方案以及項(xiàng)目投資與資金籌措方案等 進(jìn)行了技術(shù)可行性研究，并編制初步方案。根據(jù)具體情況，首先編制了工作計(jì)劃，包括研究工作的范圍、重點(diǎn)、深度 、進(jìn)度安排、人員配置、費(fèi)用及文本大綱等，并與委托方進(jìn)行了溝通，達(dá)成共識(shí)。簽訂委托協(xié)議后，以公司成