【正文】 定的糧油生產(chǎn)基地縣（市）和四川省、成都市糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣（市）， 27 農(nóng)民人均純收入 2219 元。植物種類繁多，有高等植物 208 科、 1130 屬、3127 種，其中木本植物 1000 種，有國(guó)家列為珍稀瀕危的重點(diǎn)保護(hù)植物 46種，還有大熊貓、小熊貓、金絲猴、獼猴、扭角羚等 30 余種 國(guó)家保護(hù)動(dòng)物 。市內(nèi)交通發(fā)達(dá)， 成汶鐵路 直達(dá)市區(qū)，距 成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)60 公里， 213 國(guó)道（ 蘭州 至昆明）橫貫市境東西，國(guó)省道、縣市道、鄉(xiāng)村道、專用道已形成都江堰市交通網(wǎng)絡(luò)，通車(chē)?yán)锍探Ч?，黑色化?水泥 化的高等級(jí)和次 高等級(jí)公路 占 1/3 以上。開(kāi)通了國(guó)內(nèi)數(shù)字分組交換網(wǎng)，建成全數(shù)字通信網(wǎng)。程控交換機(jī)總?cè)萘?23400 門(mén)，每年以四五千門(mén)的速度發(fā)展，實(shí)現(xiàn)與成都 028 大網(wǎng)的聯(lián)網(wǎng)升位，城鄉(xiāng)全部實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)電話直撥。鋪設(shè)了天然氣管道，能源供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)合理，是全國(guó)農(nóng)村能源建設(shè)試點(diǎn)縣市。有四川農(nóng)業(yè)大學(xué)都江堰校區(qū)、 成都東軟學(xué)院 、 四川工商職業(yè)技術(shù) 學(xué)院 、 四川水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院 都江教育、學(xué)院、 成都大學(xué) 分部、寧江 職工大學(xué) 等，有省屬本 28 科 1 所、省屬中專 3 所，成都市屬 中專 1 所、技工學(xué)校 4 所，普通中學(xué) 40 所，職業(yè)高中 2 所，小學(xué) 230 所，在校學(xué)生 萬(wàn)名。有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 112 個(gè)，醫(yī)院 35 所，病床 3000 張， 衛(wèi)生技術(shù)人員 3000 多人，是全國(guó)牙防先進(jìn) 縣（市）和 初級(jí)衛(wèi)生保健 達(dá)標(biāo)縣（市），還消滅了血吸蟲(chóng)、 地方性甲狀腺腫 、瘧疾等地方性疾病。保持了 全國(guó)衛(wèi)生城市 稱號(hào)。 1978 以來(lái)，先后投資 20多億元，建設(shè)了共 27 平方公里的 新市區(qū) ，形成了舊城區(qū)體現(xiàn)歷史文化名城特色， 新城區(qū) 體現(xiàn)現(xiàn)代化城市風(fēng)貌的城市建設(shè)格局。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 2020 年都江堰土地成交量 2020 年都江堰市共成交土地 31 宗，共計(jì) 畝， 市區(qū) 商業(yè)用地成交均價(jià)為 萬(wàn)元 /畝、商住用地成交均價(jià)在 130160 萬(wàn)元 /畝（分區(qū)域位置）；郊區(qū)純住宅用地價(jià)格在 120160 萬(wàn)元 /畝（由位置決定）；其次為商住用地，價(jià)格在 69130 萬(wàn)元 /畝；教育和純商業(yè)用地價(jià)格相對(duì)較低，在 5066萬(wàn) /畝。 2020 年都江堰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 2020 年受災(zāi)后重建推動(dòng)的影響，都江堰市 85 家房地產(chǎn)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。全年商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售額 億元，同比增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售形勢(shì)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。 青城山區(qū)域別墅供給較大主要來(lái)自龍湖小院青城、青城 365 宅院、上善棲、中信云棲谷等； 都江堰市房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況 2020 年都江堰商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售額 ，同比增長(zhǎng) %。 2020 年青城山在售項(xiàng)目有中信云棲谷、海航香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)、 30 龍湖小院青城、泰達(dá)上青城、中鐵假日青城 365 宅院、中鐵水印青城、置信芙蓉青城、上善棲、青城山房等多個(gè)項(xiàng)目，已知在售項(xiàng)目未來(lái)可推售量 46 萬(wàn)平米左右。 外延青城板塊代表項(xiàng)目中信云棲谷、香頌湖、蜀山棲鎮(zhèn)，產(chǎn)品類型以： 110130 平米套二、 150160 平米套三疊拼別墅； 220240 平米獨(dú)棟別墅為主；月均銷(xiāo)售 1530 套，中低端小面積低總價(jià)產(chǎn)品銷(xiāo)售情況相比較好。全市商品房預(yù)售均價(jià)為 4229 元 /㎡ ，比上年同期增長(zhǎng) %，其中商品住宅預(yù)售均價(jià)為 4064元 /㎡ ，比上年同期增長(zhǎng) %。其中中信云棲谷清水臨河獨(dú)棟 26000 元 /平米，臨院獨(dú)棟 14000 元 /平米，疊拼11000 元 /平米；香頌湖獨(dú)棟 22020 元 /平米，雙拼 18000 元 /平米，聯(lián)排 15600 元 /平米；龍湖小院青城獨(dú)院 12500 元 /平米，疊院 11500 元 /平米；假日青城 365 宅院清水四六八合院 13000 元 /平米，疊拼 13000元 /平米。但青城山區(qū)域價(jià)格依然較為堅(jiān)挺，部分成熟項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格略有上漲，這主要由 31 于別墅消費(fèi)客群對(duì)于價(jià)格敏感度低，小幅降價(jià)對(duì)銷(xiāo)售無(wú)實(shí)質(zhì)促進(jìn)的原因。 2020 年 房地產(chǎn) 政策 ? 國(guó)務(wù)院辦公廳：關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 （ 20200127） 主要內(nèi)容： a、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任； b、加大保障性安 居工程建設(shè)力度； c、加強(qiáng)稅收征管； d、強(qiáng)化差別化住房信貸政策； e、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理； f、合理引導(dǎo)住房需求； g、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 影響：該政策表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有較大作用，對(duì)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題有積極的意義。 主要對(duì)管理的范圍、機(jī)構(gòu)和人員、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行了規(guī)范，明確了監(jiān)督管理機(jī)制和法律責(zé)任。該《辦法》將于 2020 年 4 月 1 日實(shí)施。 ? 1 月 26 日新國(guó)八條出臺(tái) 二套房 首付六成 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 1 月 26 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做 好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，會(huì)議確定了八條政策措施，其中加強(qiáng)稅收征管、提高二套房貸首付等差別化信貸政策成為重點(diǎn)。 ? 中央人民銀行： 年內(nèi)三次加息 主要內(nèi)容： 2020 年，央行分別在 2 月、 4 月和 7 月 3 次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 影響： 連續(xù)加息增加了購(gòu)房者利息支出，降低購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期的影響遠(yuǎn)勝于實(shí)際的利息負(fù)擔(dān)增加的影響，將會(huì)在一定程度上抑制消費(fèi)者及投資者購(gòu)房需求，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈也是一大考驗(yàn)。 ? 3 月 18 日 78 家央企被 迫要求退出房地產(chǎn)市場(chǎng) 國(guó)資委確認(rèn)和公布的以?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)?為主業(yè)的中央企業(yè)有16 家，其他 78家將退出。 ? 5 月 26 日嚴(yán)征 土地 增值稅 31 日逐步推進(jìn) 房產(chǎn) 稅改革 26 日 國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中若干計(jì)稅問(wèn)題。 ? 6 月 13 日 公 租房 新政陸續(xù)出臺(tái) 單套建筑面積控制在 60平方米以 下；合同期限一般為 3 至 5 年，可申請(qǐng)續(xù)租；只能用于自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置…… 34 ? 9 月 29 日 新國(guó)五條 國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，來(lái)加大對(duì)樓市調(diào)控的力度。 ? 10 月 20 日 央行加息 中國(guó)人民銀行決定，自 2020 年 10月 20 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 ? 11 月 1 日起房貸 7 折利率全面取消 15 日限外令發(fā)布 多家銀行 11 月 1 日起全面取消房貸 7 折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的 85%。 ? 租房新規(guī) 國(guó)土部打擊囤地 公積金利率上調(diào) 12 月 16 日 住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》。 12月 26 日，個(gè)人住房公積金貸款利率全面上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。新購(gòu)商品住房時(shí)間以商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案時(shí)間為準(zhǔn) ,新購(gòu)二手住房時(shí)間以交易過(guò)戶受理時(shí)間為準(zhǔn)。 出臺(tái)時(shí)間： 2020 年 2 月 15日 內(nèi)容概要：在成都市主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策。 ? 成都市人民政府辦公廳：公布 2020 年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知 20200330 主要內(nèi)容 : 公布了 2020 年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 ? 成都市國(guó)土局：加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加大保障性安居工程建設(shè)力度和制定國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃情況的報(bào)告 36 主要內(nèi)容： 明確規(guī)定了 2020 年中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)布局以及保障性安居工程用地供應(yīng)情況； 國(guó)有建 設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施的保障措施 影響：該政策首次將保障性安居工程的建設(shè)指標(biāo)明確到具體數(shù)字，并提出了用地計(jì)劃的保障措施，對(duì)于我市安居工程的落實(shí)和順利完工有正面、積極的影響。 影響：該通知的發(fā)布對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售商品住房的行為，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者合法權(quán)益有積極的意義 。 1 月 26 日 房管局制定《成都市房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員管理暫行規(guī)定》，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)行為，銷(xiāo)售人員需持證上崗。 3 月 1 日 市規(guī)劃局下發(fā)《關(guān)于對(duì) 成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋》，規(guī)范成都房地產(chǎn)市場(chǎng)容積率，防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)‘可變戶型’變相增加房屋面積。 11 月 17 日 市政府 正式出臺(tái)《關(guān)于全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍實(shí)現(xiàn)居民自由遷徙的意見(jiàn)》，按照《意見(jiàn)》， 2020 年，成都將實(shí)現(xiàn)全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍，居民可以自由遷徙，并實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一戶籍背景下，所有居民享有平等的基本公共服務(wù)和社會(huì)福利，住房保障全面覆蓋農(nóng)村。 12 月 8 日 省政府第 72 次常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)省政府《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲 過(guò)快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實(shí)際，明確在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu) 38 房套數(shù)，具體細(xì)則由各市州制定。 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 、商品房供應(yīng)方面 商品供應(yīng)明顯 回落，由于存量居高但去化緩慢，供應(yīng)端不得不縮緊放量，謹(jǐn)慎推盤(pán)，將供需力求保持穩(wěn)定，故后期開(kāi)發(fā)商放量將保持在低位，其中的中小開(kāi)發(fā)商也可能迫于市場(chǎng)及資金的壓力而暫緩?fù)票P(pán)計(jì)劃；而其重心也將主要著力于產(chǎn)品的促銷(xiāo)，可能會(huì)進(jìn)一步加大優(yōu)惠幅度，以價(jià)換量，以期盡快回籠資金。 、商品房?jī)r(jià)格方面 39 政策依然沒(méi)有絲毫松動(dòng)，在部份樓盤(pán)降價(jià)的影響下，市 場(chǎng)觀望情緒愈發(fā)濃重。 綜上所訴，成都樓市目前仍處于下行通道，量?jī)r(jià)齊跌，降價(jià)促銷(xiāo)已成常態(tài)。土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。預(yù)計(jì)近期若國(guó)家政策、資金面沒(méi)有寬松的政策出臺(tái)，短期內(nèi)樓市將難有復(fù)蘇跡象。 該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。 3)私營(yíng)業(yè)主 在 縣城 經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂，主要追求工作方便。 4)進(jìn)城 戶 這部分客源 主要是因?yàn)楹⒆咏逃?、工作升遷、進(jìn)城置業(yè) ，有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)能力。 第四 章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 1 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目用地位于都江堰市 環(huán)以內(nèi)柏條河北路下段臨河項(xiàng)目（都 41 江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組）， 該地塊處于 2 環(huán)與 環(huán)之間臨近一街區(qū) ，交通便利。 2 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址 項(xiàng)目選址于 2 環(huán)與 環(huán)之間臨近一街區(qū)，交通便利。 工程地質(zhì) 、地震烈度 都江堰出露的地層以侏羅系、白堊系為主，及所謂的?紅層?。因而也出露千枚巖等變質(zhì)巖。 12?汶川地震對(duì)地表生態(tài)環(huán)境的變化影響不大。年均氣溫 ℃ ，１月份平均氣溫 ℃ ， 7 月份平均氣溫 ℃ 。 水文條件 都江堰水利工程在四川都江堰市城西，是全世界迄今為止年代最久、惟一留存、以無(wú)壩引水為特征的宏大水利工程， 附近景色秀麗，文物古跡眾多，主要有伏龍觀、二王廟、安瀾索橋、玉壘關(guān)、離堆公園、玉壘山公園和靈巖寺等。 都江堰水利工程充分利用當(dāng)?shù)匚鞅备摺|南低的地理?xiàng)l件，根據(jù)江河出山口處特殊的地形、水脈、水勢(shì)利導(dǎo)，無(wú)壩引水，自流灌溉，使堤防、分水、泄洪、排沙、控流相互依存，共為體系，保證了防洪、灌溉、水運(yùn)和社會(huì)用水綜合效益的充分發(fā)揮。 隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和灌區(qū)范圍的擴(kuò)大 ，從 1936 年開(kāi)始，技術(shù)人員逐步改用混凝土漿砌卵石技術(shù)對(duì)渠首工程進(jìn)行維修、加固，增加了部分水利設(shè)施，古堰的工程布局和?深淘灘、低作堰?，?乘勢(shì)利導(dǎo)、因時(shí)制宜?，?遇灣截解、逢正抽心?等治水方略沒(méi)有改變，使都江堰水利工程成為世界最佳水資源利用的典范。 供水條件 都江堰市 城內(nèi)安裝有自來(lái)水系統(tǒng)，能夠滿足城 市 生產(chǎn)、生活用水，且項(xiàng)目選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水 與今后的商業(yè)、生活用水 。 建筑材料 石料： 都江堰 附近石灰石儲(chǔ)量豐富，質(zhì)量 較好，可以作為建筑用石料，運(yùn)距較短。 石灰：石灰廠較多，生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好，可就近購(gòu)買(mǎi)。 44 鋼材：可以從建材市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供應(yīng)方便。 土地獲取方式及土地利用的合理性 本項(xiàng)目地塊從都江堰市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)競(jìng)拍購(gòu)得，地塊原系 住宅、商業(yè) 用地。 隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居 住等條件的日益改善，越來(lái)越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。公司 通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)拍獲得該宗地的土地使用權(quán)，擬開(kāi)發(fā) 商業(yè)住宅小區(qū)。 45 第五 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 ㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 ㎡ ，其中商業(yè) ㎡ ，住宅樓面積 ㎡ ，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 119 輛 。采取 ? 一次規(guī)劃、一次開(kāi)發(fā) ? 的運(yùn)作方案，開(kāi)發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。 2）以 現(xiàn)代中式 建筑 為風(fēng)格特 色 ，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。 總平面布置 小區(qū)主出入口設(shè)在 柏條河沿河道路 ，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象， 使整個(gè)小區(qū) 有機(jī) 地 聯(lián)系，融為一體。 設(shè)置 兩 個(gè) 47 出入口，小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。