【正文】 ..................................................... 67 四 開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................................ 71 第十五章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ..................................................... 77 一、區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 ..................................... 77 二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 ........................................... 78 第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................... 80 一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................... 80 二、開(kāi)發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................ 80 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................... 80 四、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................... 81 5 五、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................... 81 六、法律、政策風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................................ 81 附件 開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃提綱 ......................................................... 82 都江堰市區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目 預(yù)可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、項(xiàng)目概況 都江堰市是四川省的縣級(jí)市，隸屬于省府成都，位于成都市區(qū)西北約 55 公里。都江堰市是川西地區(qū)進(jìn)入成都平原地區(qū)的第一座經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，作為國(guó)家歷史文化名城，因世界文化遺產(chǎn)－都江堰水利工程（即都江堰景區(qū)）而聞名遐邇。整座城市以都江堰景區(qū)為 軸心，沿岷江及其支流而建，呈扇形結(jié)構(gòu)。 由于城市地位的提升，以及城市發(fā)展?jié)摿Φ娜找嫱伙@，日前，都江堰市已被確定為四川省中小城市實(shí)施“城市經(jīng)營(yíng)”理念的重要試點(diǎn)城市，緊鄰都江堰景區(qū)的舊城改造問(wèn)題因此顯得迫在眉睫?？梢?jiàn)，能否通過(guò)舊城改造，振興、升華城市特有的歷史文化積淀，打造新形態(tài)的城市功能結(jié)構(gòu)，將是都江堰市謀求更大 發(fā)展的決定性因素之一。 本項(xiàng)目充分利用各方面優(yōu)勢(shì)，擬建設(shè)成為一個(gè)以水文化為核心，以都江堰本 6 土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、會(huì)議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)。 通過(guò)持續(xù)開(kāi)發(fā)與系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)，天府水鎮(zhèn)將成為四川旅游的必游景區(qū)、成都的特色休憩中心區(qū) SCRD（ Special Center Recreation District），針對(duì)外地旅游市場(chǎng)、成都休閑度假及商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)，以及本地消費(fèi)市場(chǎng)的綜合需要，創(chuàng)造城市－自然－人類和諧互動(dòng)的局面，在創(chuàng)造極大商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，以期獲得最佳的綜合效益。 天府水鎮(zhèn)的成功在于它能否被視為都江堰市的城市中心板塊，大成都的特色旅游商業(yè)板塊進(jìn)行運(yùn)作。 因此，天府水鎮(zhèn)將采取城市板塊的整體開(kāi)發(fā)模式，在政府的調(diào)控監(jiān)督下，由項(xiàng)目委托方，即四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司擔(dān)任區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的角色，進(jìn)行區(qū)域的開(kāi)發(fā)。 作為城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，四 川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司在天府水鎮(zhèn)的某些項(xiàng)目上將引入其它的開(kāi)發(fā)商，如高星級(jí)酒店等，而對(duì)于另一些項(xiàng)目則將自行承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的角色，如沿江商業(yè)休閑區(qū)的全部或局部等，以此，既保障了企業(yè)的商業(yè)利益，又保障了天府水鎮(zhèn)整體的投資與開(kāi)發(fā)水平，使之能夠成為一個(gè)與世界文化遺產(chǎn)相匹配，世界知名的生態(tài)文化社區(qū)。 按高拆遷成本（ 200 萬(wàn)元 /畝）， 項(xiàng)目總投資人民幣 160401 萬(wàn)元，其中商業(yè)房產(chǎn)投資 146312 萬(wàn)元，非商業(yè)房產(chǎn)投資 14089 萬(wàn)元。 按普通拆遷成本（ 120 萬(wàn)元 /畝）， 項(xiàng)目總投資人民幣 120206 萬(wàn)元，其中商業(yè)房產(chǎn)投資 109520 萬(wàn)元，非商業(yè)房產(chǎn)投資 10546 萬(wàn)元。 二、本課題研究的程序 北京國(guó)智景元旅游顧問(wèn)有限公司受四川統(tǒng)和實(shí)業(yè)股份有限公司和中國(guó)民族證券有限責(zé)任公司的委托，對(duì)天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行預(yù)可行性研究。 具體研究程序?yàn)椋? 編制工作計(jì)劃： 在天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究工作開(kāi)展前期，項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和開(kāi)發(fā)策劃已基本出臺(tái)。 項(xiàng)目調(diào)查與資料收集： 根據(jù)工作要求，項(xiàng)目組前往成都、都江堰，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，有重點(diǎn)地進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，分別對(duì)市場(chǎng)、社會(huì)、行業(yè)主管部門、都江堰景區(qū)、項(xiàng)目涉及的相關(guān)企業(yè)、單位等進(jìn)行了調(diào)查，并收集了項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面所必需的信息資料和數(shù)據(jù)。 方案論證： 對(duì)初步方案進(jìn)行多角度論證比選，提出理想的方案組合。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整。 交流與修訂： 形成報(bào)告文本，與委托方進(jìn)行交流，在就內(nèi)容方面達(dá)成共識(shí)后，修訂完善，形成正式《報(bào)告》。 四、可行性研究結(jié)論與建議 項(xiàng)目的必要性： A 在城市經(jīng)營(yíng)中的必要性： 都江堰作為四川省政府中小城市實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)的重要試點(diǎn)城市，采取全局發(fā)展的戰(zhàn)略指導(dǎo)，突出開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，進(jìn)行示范性運(yùn)作的策略。天府水鎮(zhèn)本身?yè)?dān)負(fù)城市經(jīng)營(yíng)的使命，因此，建設(shè)十分必要。天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目很好的體現(xiàn)了這四大特色，使都江堰市完成城市旅游的升級(jí)，創(chuàng)造獨(dú)有的城市意象，將城市定位落到實(shí)處。 C 城市旅游發(fā)展的必要性： 目前都江堰市具有明顯的以觀光為主的過(guò)境旅游地特征，一定程度 由于旅游產(chǎn)業(yè)支撐系統(tǒng)的缺失。因此，從城市旅游發(fā)展的角度看，天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目的建設(shè)有著相當(dāng) 10 必要性。天府水鎮(zhèn) SCRD（成都特殊休閑中心區(qū)）的定位使得都江堰主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，成為成都的服務(wù)配套區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)城市功能升級(jí)。 E 區(qū)域整體開(kāi)發(fā)的必要性： 表面上看，天府水鎮(zhèn)是一個(gè)多元功能的項(xiàng)目群，但實(shí)際上是一個(gè)區(qū)域整體。在統(tǒng)一的品牌理念下，其內(nèi)部的項(xiàng)目具有密切的關(guān)聯(lián)性，只有作為一個(gè)整體進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才能形成集約化的人流和現(xiàn)金流，從根本上改善城市布局結(jié)構(gòu)和旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏，以此推動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目的自身升值。 因此，天府水鎮(zhèn)作為一個(gè)整體開(kāi)發(fā)區(qū)域，十分必要。天府水鎮(zhèn)區(qū)域定位明晰，地上構(gòu)筑物雖然密集，但形態(tài)和隸屬關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，使得拆遷力度大，但難度不大，成本可控制。 B 市場(chǎng) 的可行性： 11 古堰景區(qū) 2020 年的游客已達(dá) 90 萬(wàn)人次，而古堰景區(qū)目前的游客進(jìn)入天府水鎮(zhèn)是一種必然，到 2020 年古堰景區(qū)按 6%增長(zhǎng)，可達(dá)到 120 萬(wàn)人次。目前的休閑消費(fèi)價(jià)格相對(duì)較低，消費(fèi)層次較低，與建成后的景區(qū)消費(fèi)有一定差距，因此，可以按現(xiàn)有游客的 75%作為為來(lái)休閑游客的保守估計(jì)基數(shù)，即 135 萬(wàn)人次。 這兩部分客人為本項(xiàng)目提供了一個(gè) 基本的市場(chǎng)基礎(chǔ)，保證了基礎(chǔ)的市場(chǎng)容量，為 228 萬(wàn)人次； 根據(jù)《都江堰市旅游總規(guī)》， 2020 年都江堰市的游客人次將達(dá) 576 萬(wàn)人次，其中到古堰景區(qū)外其他景區(qū)的 456 萬(wàn)人次，扣除重復(fù)統(tǒng)計(jì)因素，按 30%計(jì)算實(shí)際游客人數(shù)，即 136 萬(wàn)人；我們認(rèn)為，天府水鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中（分步建設(shè)、分步開(kāi)放）及建成以后，該部分游客將有 60%90%會(huì)進(jìn)入天府水鎮(zhèn)娛樂(lè)休閑，我們可以得到 2020 年其他景區(qū)進(jìn)入天府水鎮(zhèn)的人次數(shù)為 80120 萬(wàn)人次。 由于項(xiàng)目建成后，餐飲、娛樂(lè)、住宿條件的極大改善，過(guò)境游客過(guò)夜的比例將大幅度提高，會(huì)議和度假為目的的游客會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)； 因此，項(xiàng)目建成時(shí)，總市場(chǎng)容量的最低有保證基數(shù)為 228 萬(wàn)，符合市場(chǎng)規(guī)律的基本容量為 450500萬(wàn)人次，游客結(jié)構(gòu)發(fā)育成為以休閑度假為主的目的地特征。 C 項(xiàng)目安排的可行性 天府水鎮(zhèn)是一個(gè)整合了旅游、休閑與商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體區(qū)域，綜合功能較完整，結(jié)構(gòu)清晰，是一個(gè)合理且具有獨(dú)特吸引力的系統(tǒng)工程，各項(xiàng)目通過(guò)功能關(guān)聯(lián)、景觀關(guān)聯(lián)和交通關(guān)聯(lián)，形成了目標(biāo)市場(chǎng)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)，在商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理上具有操作的可行性。 D 文物與文化保護(hù)的可行性： 西街 、文廟等是都江堰市重要的文物古跡資源，尤其是西街，可以被認(rèn)定為是都江堰景區(qū)重要的資源補(bǔ)充。 都江堰市因水建堰，因堰興市，作為一個(gè)濱水城市，凝聚了中國(guó)幾千年來(lái)濱水而居的人類生活方式。天府水鎮(zhèn)以水文化為主題，在文化的利用、保護(hù)與傳播方面， 都是可行的。但 子項(xiàng)目還需做進(jìn)一步論證。天府水鎮(zhèn)通過(guò)設(shè)計(jì)、建造大面積的綠色景觀，納入都江堰市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，將保證植物的多樣性，與玉壘山及都江堰景區(qū)共同成為城市的綠肺。天府水鎮(zhèn)立足于對(duì)環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)環(huán)境品質(zhì)的重視將放在首位，因而在區(qū)域開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目設(shè)置上，也充分考慮了環(huán)境保護(hù)的可行性。在政府土地拆遷補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢?區(qū)域開(kāi)發(fā)總體項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為人民幣36318 萬(wàn)元，現(xiàn)值指數(shù)為 ，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益報(bào)酬率為 %，說(shuō)明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的投資價(jià)值。 B 在策劃和市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行總體規(guī)劃，全面掌握資源狀況，針對(duì)更充分的市場(chǎng)評(píng)估，做出量化的技術(shù)方案，為工程立項(xiàng)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供技術(shù)支持，并對(duì)子項(xiàng)目進(jìn)行全方位論證。 規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，建議站在城市經(jīng)營(yíng)的角度，以項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的眼光，進(jìn)行交通、給排水、供電、 電信等基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)，納入城市系統(tǒng)，并為今后的增容作好預(yù)期準(zhǔn)備，以控制今后的營(yíng)運(yùn)成本。 D 與古堰景區(qū)的互動(dòng)是天府水鎮(zhèn)必須考慮的因素，兩者關(guān)系的協(xié)調(diào)將直接決定都江堰城市旅游的發(fā)展走向。 E 從政策資源運(yùn)用角度看，建議政府在拆遷土地補(bǔ)償、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向調(diào)控三方面給予支持。 F 天府水鎮(zhèn)商業(yè)房產(chǎn)的利潤(rùn)與土地拆遷成本呈系數(shù)為 的負(fù)相關(guān)關(guān)系，可見(jiàn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵在于拆遷的成本高低和拆遷的執(zhí)行力度，建議政府在進(jìn)行土地補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)本著先易后難的原則執(zhí)行拆遷，并采取合理的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模 14 式，有計(jì)劃地分期進(jìn)行市場(chǎng)化操作。 H 在區(qū)域運(yùn)營(yíng)中，建議邊開(kāi)發(fā)、邊營(yíng)銷，邊招商，邊開(kāi)放，邊銷售。 I 建議積極運(yùn)用多種融資運(yùn)作手段，通過(guò)引入海外資金、銀行貸款、招商引資、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)等多種模式的綜合運(yùn)用，規(guī)避可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)天府水鎮(zhèn)的良性發(fā)展。從項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)至項(xiàng)目進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)，自始至終都要注意區(qū)域SCRD 的整體概念營(yíng)銷，做成全國(guó)聞名的品牌；針對(duì)各階段的招商、開(kāi)放、銷售的不同要求，針對(duì)不同的營(yíng)銷對(duì)象，做好子項(xiàng)目營(yíng)銷。 F 加強(qiáng)與旅游部門的關(guān)系，整個(gè)區(qū)域是旅游板塊特色，項(xiàng)目健康運(yùn)營(yíng)取決于整個(gè)區(qū)域的游客支撐。在條件成熟的情況下，運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該考慮控股周邊景區(qū)，至少應(yīng)建立 戰(zhàn)略同盟。作為四川旅游黃金線路――九環(huán)線與西環(huán)線交匯的重要節(jié)點(diǎn)，都江堰市的區(qū)位特征明顯。 項(xiàng)目地塊處于都江堰“扇形”城區(qū)發(fā)展輪廓的軸心位置，也屬于舊城改造的核心，區(qū)域地位十分明顯。 資源品質(zhì)狀況： 都江堰市山水城林堰相依共存，由于自然環(huán)境調(diào)節(jié)氣候的原因，都江堰市夏季氣溫較成都平均低 3 度左右。 天府水鎮(zhèn)雖然不屬于都江堰景區(qū)范圍，但緊鄰景區(qū)，景區(qū)的兩個(gè)主要入口――離堆公園入口和玉壘山入口都與天府水鎮(zhèn)直接相通。都江堰水利工程建成于 2020 多年前，而今仍在使用，作為世界最著名的無(wú)壩引水工程，也是世界知名的旅游勝跡。 天府水鎮(zhèn)所在地上的現(xiàn)代建筑密集，其間夾雜著數(shù)處文物古跡。街區(qū)中居民較多，以回民為主。文廟位于玉壘山麓，現(xiàn)都江堰第一中學(xué)校園內(nèi)，大成殿、泮池、影壁保留較好。 區(qū)域開(kāi)發(fā)的問(wèn)題： A 天府水鎮(zhèn)是一個(gè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)區(qū)域，但不可避免地要與周邊城區(qū)地塊發(fā)生密切關(guān)系。 B 只有把都江堰市從旅游過(guò)境地轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜文康牡?，天府水?zhèn)才能具有生命力。 C 在開(kāi)發(fā)策劃中，天府水鎮(zhèn)雖然把文物保護(hù)與環(huán)境保護(hù)提到了重要高度，但行業(yè)規(guī)律表明，保護(hù)與開(kāi)發(fā)的關(guān)系是非常脆弱的。 D 天府水鎮(zhèn)舊城拆遷的力度極大，因而必須合理控制相關(guān)成本，否則將直接影響開(kāi)發(fā)力度，影響商業(yè)運(yùn)作。 E 天府水鎮(zhèn)的房產(chǎn)供給總量大，本地市場(chǎng)消化有極大難度。將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，以需求市場(chǎng)刺激供給市場(chǎng)，是天府水鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的關(guān) 鍵。 F 投資回報(bào)率是衡量項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵指標(biāo)。 二、項(xiàng)目概要 區(qū)域定位 : 作為一個(gè)城市社區(qū)，本區(qū)域?qū)⑹且粋€(gè)以水文化為核心，以都江堰本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、會(huì) 議功能的生態(tài)城市型文化休閑中心區(qū)。 主題名稱： 項(xiàng)目的總體名稱為“天府水鎮(zhèn)”。 發(fā)展目標(biāo)： 就旅游意義上，將發(fā)展成為四川旅游的必游