【正文】 員為主，由公司專家委員會(huì)相關(guān)專家，以及特邀專家擔(dān)任顧問，組成項(xiàng)目組，對(duì)委托課題進(jìn)行研究，研究成果編制為文本，即《天府水鎮(zhèn)項(xiàng)目預(yù)可行性研究報(bào)告》。建成后，商業(yè)房產(chǎn)凈利潤(rùn)人民幣 61858 萬元，營(yíng)業(yè)凈利率 34%，投資凈利率 338%，內(nèi)部投資回報(bào)率 53%投資回收期 5 年；非商業(yè)房產(chǎn)建成后第一年收入為 7128 萬元，營(yíng)業(yè)凈利率 11%，投資凈利率 6%，投 資回收期 18 年 。建成后，商業(yè)房產(chǎn)凈利潤(rùn) 7 人民幣 25066 萬元，營(yíng)業(yè)凈利率 14%，投資凈利率 136%，內(nèi)部投資回報(bào)率 10%，投資回收期 5 年；非商業(yè)房產(chǎn)建成后第一年收入為 7128 萬元，營(yíng)業(yè)凈利率 9%，投資凈利率 5%，投資回收期 21 年 。 天府水鎮(zhèn)將采取滾動(dòng)開發(fā)的形式，預(yù)計(jì)建成后總建筑面積 42 萬平方米。一方面，與政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行整體區(qū)域的拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域環(huán)境的打造等，另一方面，推動(dòng)旅游項(xiàng)目開發(fā)商、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商、項(xiàng)目投資商的參與，整合資源，整合市場(chǎng)，實(shí)施集約化的開發(fā)運(yùn)作。因而，它將通過整體性打造，創(chuàng)造各單體項(xiàng)目 的互補(bǔ)與關(guān)聯(lián)性，提升與完善城市核心功能結(jié)構(gòu)―旅游城市的旅游與商業(yè)功能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地升值，反之也推動(dòng)了項(xiàng)目升值，并帶動(dòng)周邊土地升值，實(shí)現(xiàn)了“城市經(jīng)營(yíng)”的理念。 天府水鎮(zhèn)中包括歷史文化街區(qū)、景觀文化廣場(chǎng)、沿江商業(yè)休閑區(qū)、主題博物館、特色美食城、高星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)公寓酒店、會(huì)議中心、度假別墅等，實(shí)為一個(gè)系統(tǒng)化的旅游及商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域。即“水生態(tài)城中城”，并命名為“天府水鎮(zhèn)”（暫定名）。 本次研究項(xiàng)目位于都江堰城市軸心，緊鄰都江堰景區(qū)，占地 592 畝，屬于舊城范圍，是都江堰的城市核心區(qū)，也是都江堰城市歷史文化復(fù)興工程的核心項(xiàng)目。 同時(shí)，都江堰市也明確提出了實(shí)施“城市歷史文化復(fù)興工程”的理念，與“城市經(jīng)營(yíng)”緊密關(guān)聯(lián)。隨著自身以及成都綜合實(shí)力的不斷增長(zhǎng)，近年來，都江堰市的城市建設(shè)也有了顯著的發(fā)展，并突出表現(xiàn)在城市新區(qū)的建設(shè)方面。 都江堰市山水相依，自然環(huán)境條件優(yōu)越，曾獲得過首屆中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)，以及聯(lián)合國(guó)“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例”獎(jiǎng)。 1 都江堰市區(qū)核心區(qū) 預(yù)可行性研究報(bào)告 2 第一章 總論 ........................................................................................... 5 一、項(xiàng)目概況 ............................................................................................. 5 二、本課題研究的程序 ..................................................................... 7 三、本課題研究的依據(jù) ..................................................................... 8 四、可行性研究結(jié)論與建議 ......................................................... 9 第二章 區(qū)域概況與項(xiàng)目概要 ...................................... 15 一、 區(qū)域概況 .................................................................................. 15 二、項(xiàng)目概要 ........................................................................................... 17 第三章 游賞方式評(píng)價(jià) ............................................................ 22 一、游賞方式結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)介 ................................................................... 22 二、綜合評(píng)價(jià) ........................................................................................... 23 第四章 開發(fā)主體評(píng)價(jià) ............................................................ 25 一、介紹 ....................................................................................................... 25 二、評(píng)價(jià) ....................................................................................................... 26 第五章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ......................................................... 27 一、現(xiàn)有基本游客結(jié)構(gòu) ................................................................... 27 二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析 ............................................................................... 28 三、項(xiàng)目建成時(shí)市場(chǎng)容量與游客結(jié)構(gòu) ............................... 29 第六章 商業(yè)模式評(píng)價(jià) ................................................................ 31 一、商業(yè)模式的特點(diǎn) ......................................................................... 31 二、商業(yè)模式的弱點(diǎn)： ................................................................... 36 第七章 場(chǎng)址條件分析 ............................................................ 37 3 一、場(chǎng)址位置 ........................................................................................... 37 二、占地面積 ........................................................................................... 37 三、地形地貌氣象條件 ................................................................... 37 四、工程地質(zhì)水文地質(zhì)條件 ....................................................... 38 五、征地拆遷 ........................................................................................... 38 六、交通運(yùn)輸條件 ............................................................................... 38 七、水電等供應(yīng)條件 ......................................................................... 39 八、環(huán)境保護(hù)條件 ............................................................................... 39 第八章 工程工藝要求及方案選擇 ........................ 40 一、本項(xiàng)目主要建筑物及設(shè)施配置依據(jù) ......................... 40 二、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 ................................................................... 40 三、建筑方案 ........................................................................................... 40 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................... 41 第九章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ............................................................ 43 一、影響環(huán)境因素分析 ................................................................... 43 二、環(huán)境保護(hù)措施 ............................................................................... 43 三、環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資 ............................................................. 45 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) ............................................................................... 45 第十章 安全消防 .............................................................................. 47 一、危害因素及危害程度分析 ................................................. 47 二、安全消防設(shè)施 ............................................................................... 47 第十一章 組織管理、人力 資源管理 ...................... 48 4 一、組織管理構(gòu)架 ............................................................................... 48 二、人力資源管理 ............................................................................... 51 第十二章 項(xiàng)目總投資估算 .............................................. 54 一、投資估算依據(jù) ............................................................................... 54 二、建設(shè)投資估算 ............................................................................... 54 三、投資估算表 ..................................................................................... 54 第十三章 融資安排 ....................................................................... 57 一、都江堰項(xiàng)目的融資來源 ....................................................... 57 二、都江堰項(xiàng)目的融資流程構(gòu)想 ........................................... 59 三、關(guān)于未來上市的主體 ............................................................. 60 四、都江堰項(xiàng)目的投資安排 ....................................................... 61 第十四章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及評(píng)價(jià) .............................................. 63 一、 拆遷成本估算 ...................................................................... 63 二、商業(yè)房產(chǎn)銷售估算 ................................................................... 63 三、自營(yíng)項(xiàng)目估算 ..........................