【正文】 ）； 2） 《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建條例》（國(guó)務(wù)院令第 526 號(hào)） 3） 《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建總體規(guī)劃》（國(guó)發(fā)【 2021】 31號(hào)） 4） 《汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃》 5） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2021）； 6） 四川省人民政府關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見(jiàn)（ 2021 年 7 月 10）； 7） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； 6 10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 ； 11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》； 13）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 14）其他相關(guān)文件。根據(jù) 都江堰市規(guī)劃局 規(guī)劃和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。 2 可行性研究結(jié)論 經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析 2． 地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。特別是近期建成通車的成灌快鐵更是為都江堰未來(lái)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力。從宏觀政策出臺(tái)的節(jié)奏、密集度、力度，顯示了中央政府調(diào)控部分一線城市高房?jī)r(jià)問(wèn)題的決心。而都江堰由于 5 按照都江堰市主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃大綱，都江堰市主城區(qū)被分為都江堰市Ⅰ大區(qū)（一環(huán)路以內(nèi)片區(qū)）、都江堰市Ⅱ大區(qū)（天府大道片區(qū)）、都江堰市Ⅲ大區(qū)（蒲陽(yáng)路片區(qū)）、都江堰市Ⅳ大區(qū)（都江堰大道片區(qū)）四大部分。道路四通八達(dá)，交通便捷 。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件 8 等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高的地塊。 規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 建筑總面積： m2 其中：商業(yè)用房面積 住宅面積 機(jī)動(dòng)車位 119 輛 配套設(shè)施 建筑面積 。 選址概況及規(guī)劃定性： 選址概況： 本 項(xiàng)目 用地 位于都江堰市 環(huán)以內(nèi)柏條河北路下段臨河項(xiàng)目（都江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組），項(xiàng)目建設(shè)符合都江堰市整體規(guī)劃和災(zāi)后重建規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)條件良好，與政府規(guī)劃現(xiàn)已完善的大型高尚居住小區(qū)中冶堰景僅一墻相隔，在本項(xiàng)目附近現(xiàn)有部分小區(qū)已建成并入住，如：高橋新居 B1 、都江逸家、山水天成、桂花苑等樓盤(pán)已成成熟社區(qū)。本小區(qū)是封閉式管理全地下停車位采用人車分流出行方式，居住最大的特點(diǎn)是以獨(dú)門(mén)獨(dú)院的現(xiàn)代中式簡(jiǎn)約風(fēng)格為主體，擁有自己獨(dú)立的前后花園，使 建筑本身與園林完美融合。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部 空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營(yíng)造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到炎陵的歷史文化。 設(shè)計(jì)理念：以 商業(yè) 和 周邊建筑物 組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形 10 態(tài)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂(lè)等設(shè)施。用地 東南西 側(cè)為 綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地 。商業(yè)樓北側(cè)控制在 50 米建筑控制線內(nèi)，左、右 距紅線最小距離分別為 10 米和 6 米；住宅樓南退用地紅線 8 米，左右最小距離 6 米，兩樓間距 米，滿足規(guī)劃退距和相關(guān)規(guī)劃要求。 (4)建筑設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)： 地塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿 足并優(yōu)化生活和觀景的要求。設(shè)計(jì)中考慮到 都江堰 的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹鳎M量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。 (5)道路與交通 本地塊路 地塊是由商業(yè)相住宅結(jié)合，空間卻是相對(duì)獨(dú)立的，小區(qū)內(nèi)是以封閉式管理全地上車庫(kù)組成，商業(yè)采用全地下停車位實(shí)現(xiàn)人車分流出行方式。住宅出口與公共綠地的步行道路連通， 結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，出入口都設(shè)在北側(cè) ， 同時(shí)也可作為 步行入口。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開(kāi)闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境空間。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。 建筑造型 (1)建筑風(fēng)格 都江堰市為山與水完美結(jié)合的 小城市 ，為適應(yīng)其山水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代中式 建筑為主，采取開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，吸納太陽(yáng)光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。 單體設(shè)計(jì)不 僅 考慮其本身的風(fēng)格面貌 ， 亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合 。 單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比。 基于 都江堰市 的溫 濕 帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其 13 它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 各 單體 均設(shè)有給水管，并在 單體 內(nèi)形成環(huán)路 ， 保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。 人防規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫(kù)設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。人防面積滿足人防要求。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。 小區(qū)各 道路 分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。住宅的臥室、客廳窗地 比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對(duì)基地周圍建筑無(wú)影響。其中建筑占地面積 ㎡ ，建筑面積 ㎡ 。 投資估算 本項(xiàng)目 建 筑 包括 商業(yè)門(mén)面、住宅、車庫(kù)和 配套設(shè)施 等四項(xiàng)內(nèi)容。 具體投資估算見(jiàn)下表： 投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估算金額 備 注 1 建安費(fèi)用 2884 2 前期工程費(fèi)用 144 建安 2％ 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) 108 建筑面積 40元 /m2 規(guī)劃 審圖費(fèi) 36 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 360 道路、水電、綠化 360 16 4 建設(shè)費(fèi)用 259 管理費(fèi)用 97 銷售費(fèi)用 162 5 間接費(fèi)用 637 工程監(jiān)理費(fèi) 97 建安 3％ 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 65 建安 2% 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 7 建安 2‰ 白蟻防治費(fèi) 4 建筑面積 2元 /m2 勞保基金 83 土地成本 % 防雷審核 4 建筑面積 /m2 環(huán)衛(wèi)費(fèi) 3 建筑面積 /m2 建筑規(guī)費(fèi) 223 / m2 房地產(chǎn)交易費(fèi) 9 5元 /M2 物業(yè)維修基金 45 25元 /M2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 97 建安 3% 6 土地成本 3200 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 516 合計(jì) 8000 資金籌措： 項(xiàng)目 估算總 投資 8000 萬(wàn) 元 。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目建設(shè)期 18 個(gè)月，銷售期為 20個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期 20 個(gè)月，投資凈利潤(rùn) 率 %，故該項(xiàng)目可行。 連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過(guò)往 行人、車輛的安全。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管 18 理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。 ，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購(gòu)買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會(huì)影響。 項(xiàng)目 附近 有公交車 站 臺(tái) 、第二人民醫(yī)院、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 文化中心、規(guī)劃局、環(huán)保局等 政府機(jī)關(guān) ，方便上班、就醫(yī)和出行等活動(dòng)。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高的地塊。但這些政策主要針對(duì)的是房?jī)r(jià)過(guò)高的一線城市及購(gòu)買多套房的投機(jī)性需求，對(duì)三線城市及自住性需求影響較小。 12地震以后當(dāng)?shù)卦S多房屋倒塌，存在很強(qiáng)的剛性需求；同時(shí)政策上和其它地區(qū)也會(huì)有所差異，能得到更多政策上的支持與傾斜。都江堰市轄 17 個(gè)鎮(zhèn)（灌口、幸福、蒲陽(yáng)、中興、聚源、天馬、崇義、龍池、柳街、胥家、安龍、大觀、紫坪鋪、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、 2 個(gè)鄉(xiāng)（向峨、虹口）， 49 20 個(gè)社區(qū)委員會(huì)、 333個(gè)村委會(huì)。市區(qū)內(nèi)有便捷的公共交通，乘公交車游客可以很方便地到達(dá)各個(gè)旅游景點(diǎn)。建于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著巨大的作用，堪稱?舉世無(wú)雙?，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸 現(xiàn)了中華民族的偉大智慧，是世界水文化寶庫(kù)中首屈一指的稀世奇寶。距今 4500 多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之一，是新石器時(shí)代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見(jiàn)證，是研究長(zhǎng)江上游人類文明起源的重要標(biāo)本。位于青城外山的藥王廟以及道家養(yǎng)生之術(shù)，是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中華長(zhǎng)壽文化的重要體現(xiàn)。 、歷史文化 由都江堰而產(chǎn)生的具有強(qiáng)烈地域色彩的都江堰水文化包括水文學(xué)、 21 水文物、水神學(xué)等。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使 都江堰 的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是 都江堰市水利水電工程有限 公司 ，公司成立于2021 年。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、水利水電工程、房屋建筑工程、市政 公用工程、裝修裝飾工程勘察等項(xiàng)目 。 2 項(xiàng)目發(fā)展概況 22 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 已 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問(wèn)題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)做好 了 前期準(zhǔn)備。 3 項(xiàng)目投資的必要性 項(xiàng)目建設(shè) 是 有利于都江堰市災(zāi)后重建整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 政府頻頻出臺(tái)一系列抑制房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的政策和措施，短期內(nèi)對(duì)打擊了購(gòu)房者的積極性。 為了響應(yīng)災(zāi)后重建整體目標(biāo)、 加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。近年來(lái)， 都江堰市 委、 市 政府拓開(kāi)資金渠道，廣開(kāi)門(mén)路，鼓勵(lì)各方資金，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造 新 城區(qū)延伸提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。 地震給都江堰造成巨大創(chuàng)傷，基礎(chǔ)設(shè)施破壞嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑。特別是近期建成通 車的成灌快鐵更是為都江堰未來(lái)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力。 新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來(lái)進(jìn)一步活躍。越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn) 都江堰市 房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的需要 都江 堰市 正處在大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。根據(jù) 都江堰市 城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。 第三 章 市場(chǎng)研究 24 1 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀 隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入， 都江堰市市委市政府 政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)?扶貧開(kāi)發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣?的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。依托特色資源和重建基礎(chǔ)，不斷挖掘農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的生態(tài)功能、體驗(yàn)功能、觀光功能，都江堰確立了將平壩區(qū)打造成為國(guó)際化鄉(xiāng)村旅游區(qū)，將山地區(qū)打造成為國(guó)際山地旅游區(qū)的發(fā)展定位，正著力打造一批 4A級(jí)鄉(xiāng)村旅游區(qū)，積極推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)接二連三融合發(fā)展。 三次產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展 25 以岷江為背景，以廢棄的電站大壩為舞臺(tái)，《道解都江堰》運(yùn)用山水實(shí)景演出形式，深刻演繹了源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的?水?文化和博大精深的?道?文化。 在災(zāi)后重建中，都江堰市堅(jiān)持集中集約發(fā)展理念，全力服務(wù)推進(jìn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 20萬(wàn)平 方米標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞?又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先?戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持?目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高?要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取， 2021 年，我市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，同比增長(zhǎng) 16%。 固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比下降 18%，總量在區(qū)市縣中排第 16 位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排第 3 位， 實(shí)現(xiàn)全口徑財(cái)政收入 億元，總量在區(qū)市縣中排第 11位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中排第 1 位。 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) 18%，在區(qū)市縣中總量及增 幅分別排名第 9 位和第 6 位，在遠(yuǎn)郊縣市經(jīng)濟(jì)中總量及增幅分別排名第 1 位和第 1 位 社會(huì)就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力不強(qiáng)。 我市 良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來(lái)連安居樂(lè)業(yè)的外來(lái)人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。現(xiàn)有 工業(yè)企業(yè) 1435 家，年工業(yè)總產(chǎn)值 億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，集市貿(mào)易成交額 億元。 1949 年以來(lái)，陸續(xù)興建了都江機(jī)械廠、青城造 紙廠、都江造紙廠、寧江機(jī)床廠、都江電力設(shè)備廠、青城鋼鐵廠等一批大中型企業(yè)，正籌建總投資 13 億元、年產(chǎn) 100萬(wàn)噸 的水泥廠。 1996 年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 86 億元，利稅過(guò)億元。建成了 5 個(gè)高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)量 億公斤，是國(guó)家確