【正文】 放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。本市 2020 年人均國民總產(chǎn)值為 2169 美元，所以2020 年應(yīng)該是住宅建設(shè)加快發(fā)展的良好階段。我市去年人均居住面積為 17平米距國際標(biāo)準(zhǔn)還有很 大差距。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長階段。初步估計， 2020 年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到 20 億元，可見住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場需求有很大潛力。 224危改將繼續(xù)起到拉動作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。 225三級市場即將啟動 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。如果 通過有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。98 年貨幣安置了 萬戶， 99 年貨幣安置了 萬戶 ,2020 年僅為 萬戶。 232金融政策怎樣進(jìn)一步支持 2020 年 6 月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。房市的火爆需要 金融的大力支持。今年上市 的新盤增多 .而容易被忽略或者不愿意承認(rèn)的是房地產(chǎn)市場中的泡沫問題 .若無市場的實(shí)質(zhì)擴(kuò)大 ,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。由于市場上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。持續(xù)的火爆銷售，可能會使一些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場，這與股市上的 追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。 如果 2020年銷 售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場的資金調(diào)整，2020 年 — 2020年銷售量必有大幅回調(diào)。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。 對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下： 圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例 其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。充分證明天津人 故土難離 的心理特征。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明 了南開區(qū)良好的人文 、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對購房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。而且調(diào)查從一個側(cè)面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。 32 河北區(qū)商品房市場的不平衡性 河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。據(jù)不完全統(tǒng)計，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價約為 2224 元 /㎡，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價 2118 元 /㎡高 106 元 /㎡。 就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價格也較高。 33 河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀 據(jù)不完全統(tǒng)計，河北區(qū)目前在售 項(xiàng)目在 80 個左右，總面積在 150 萬平米左右，在這些項(xiàng)目中， 1999 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 24 個， 2020 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 30個， 2020 年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有 11 個。 1 萬以下 12 萬 24 萬 46 萬 68 萬 810 萬 10 萬以上 14 個 16 個 20 個 15 個 3 個 1 個 3 個 表一 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布 1416201531305101520251 萬以下 12萬 24萬 46萬 68萬 810萬 1 0 萬以上建筑面積個數(shù) 圖四 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布 68萬4%810萬1%1 0 萬以上4%46萬21%1 萬以下19%12萬22%24萬29% 圖五 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的面積偏小，建筑面積在 4 萬平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的 70%。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。 1200 1400 1400 1600 1600 1800 1800 2020 2020 2200 2200 2400 2400 2600 2600 3000 3000 以上 5 7 6 5 8 5 2 8 5 表二 河北區(qū)項(xiàng)目起步價格分布 576585285012345678912 00 14 0014 00 16 0016 00 1 80 018 00 20 0020 00 22 0022 00 24 0024 00 26 0026 00 30 003000以上起價個數(shù) 圖六 河北區(qū)項(xiàng)目起步價格分布 14%12%10%15%10%15%10% 10%4%12001400140016001600180018002020202022002200240024002600260030003000以上 圖七 河北區(qū)項(xiàng)目起步價格分布構(gòu)成比例 三 . 土地ＳＷＯＴ分析 （一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢：（ S） 1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。 3土地價格較低，有較高的操作空間 （二） 項(xiàng)目地塊的劣勢（ W） 1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。 3 周邊項(xiàng)目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。 2 可以掌握對手的情況，后發(fā)制人，爭取主動。 開發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直 接威脅點(diǎn) 周邊項(xiàng)目群 可以掌握對手的情況，爭取主動 潛在威脅 周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目 SWOT 分析 四 . 項(xiàng)目可操作性分析 一、 消費(fèi)者購房考慮因素 對于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)者來說，消費(fèi)者購房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計、廣告、定價、銷 售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場 營銷的內(nèi)涵。天津購房者對購房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價格、地理位置、環(huán)境、房型。園林綠化及小區(qū)環(huán)境的宣傳則將長時間流行，因?yàn)榕涮鬃鳛椤氨＝∫蛩亍?，做好可以使人“不會不滿意”，“環(huán)境”則應(yīng)屬“激勵因素”，做好可以使人滿意，進(jìn)而產(chǎn)生購買沖動，這也是 改善型 購房者的一大特征。 圖十 樣本購房首選因素比例圖 家庭月總收入 20202999 元的人群為主流購房者，從首選因素的樣本量分析看，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： 2： 1；對于收入 3000 元的購房者，價格：地理位置：小區(qū)環(huán)境 =4： ： 1；收入 4000 元以上的購房者基本與收入 30003999元的購房者結(jié)果相同，以 價格 作參照 ，隨著收入提高，對 地理位置 的重視程度明顯提高。 (一 )項(xiàng)目市場定位 1． 類比樓盤調(diào)研。 序號 項(xiàng)目名稱 定位 面 積 起 價 均 價 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元 /㎡ 元 /㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好 2 寶利園 55000 1760 不好 不太好 3 國信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般 4 樂天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好 5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺 一般 6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層 7 瑜峰園 8 勝景花園 表三 周邊項(xiàng)目簡要情況比較 被調(diào)查的 8 個項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。關(guān)于這點(diǎn)，我們會在第二章中用一定的篇幅加以分析。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競爭對手。 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是互相影響、互 相制約的關(guān)系。我國經(jīng)濟(jì)正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。 212市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素 。準(zhǔn)確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設(shè)計，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個中檔住宅項(xiàng)目加之提升空間的最重要因素。 213小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要 。事實(shí)證明，中檔樓盤的消費(fèi)者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項(xiàng)目業(yè)主。 214形象建立和營銷策劃 。一方面，形象包裝和營銷策劃 能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競爭力。 215產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。 2 2項(xiàng)目定位要素實(shí)現(xiàn)后的價值判斷 價值提升和 價值 價 值 實(shí) 現(xiàn) 程 度 實(shí)現(xiàn)要素 提升 金龍園 國信 小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項(xiàng)目目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)政策因素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計水平 20% 小區(qū)配套和物 業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項(xiàng)目土地價值提升預(yù)測 (三 )項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 1． 項(xiàng)目成本模擬 成本明細(xì)一、 地價： 1． 動遷費(fèi)： 2 不可預(yù)見費(fèi)： 總計： 如規(guī)劃最后確定 100000 萬平方米， 樓面地價為 前期費(fèi)： 1．鉆探、設(shè)計 2．各種補(bǔ)償 3．臨水、臨電 4．雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi) 5．達(dá)到開工條件時所涉及的所有費(fèi)用 50 元 /平方米 總計： 萬元 二、 建安造價： 1．磚混： 基礎(chǔ)： 30 元 /平方米 土建： 550 元 /平方米 合計： 580 元 /平方米 總計： 三、 后期配套費(fèi)： 1．大配套： 元 /平方米 2．小配套： 50 元 /平方米 3．供熱： 70 元 /平方米