房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告模版-閱讀頁(yè)
2024-12-26 04:03本頁(yè)面
【正文】 環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 四、 銷(xiāo)售計(jì)劃： 各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。并參照下面表格列示： 成本預(yù)測(cè) 表 項(xiàng)目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 直接建造成本小計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 管理費(fèi)用 總計(jì) 二、 稅務(wù)分析 營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收 優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)效益分析 國(guó)際監(jiān)理 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究模版 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷(xiāo)售凈利率 投資回報(bào)率 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期 的利潤(rùn)體現(xiàn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021 年﹒﹒﹒ 20 年 。 （ 1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 成本變動(dòng)及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投 資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 （ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 售價(jià)變動(dòng)及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 國(guó)際監(jiān)理 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究模版 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 （ 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 容積率變動(dòng) 及 各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要 指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃： 各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 資金需求計(jì)劃： 結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 二 、 人力資源需求： 啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。 第八部分：綜合分析與建議 國(guó)際監(jiān)理 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究模版 一、優(yōu)勢(shì)： 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機(jī)會(huì)： 從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性?xún)?yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算： 銷(xiāo)售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R 代表可接受的銷(xiāo)售凈利率；銷(xiāo)售凈利率還可以換成其他 主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。 三 、 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷(xiāo)售時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取 得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）的原則。 第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r： 開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額。 各類(lèi)型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征 ： 價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征： 供應(yīng)量、銷(xiāo)售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 主要發(fā)展商情況： 發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售率、市場(chǎng)占有率。 按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程 成本測(cè)算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。 （ 2） 根據(jù)已做的類(lèi)似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)
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