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房地產(chǎn)項目可行性分析報告格式-閱讀頁

2024-11-15 04:38本頁面
  

【正文】 、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。(二)、目標客戶的定位目標客戶群主要分為四類:一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。五、項目實施計劃(一)、工程建設(shè)實施計劃按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告,將在2005年7月6日進行土地競拍,如果我們競拍成功,取得土地使用權(quán)后,將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計,工程報建、審批等有關(guān)手續(xù),滿足2006年開工需要。以多年的開發(fā)經(jīng)驗,科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行,施工過程中,要嚴格控制工程造價,提高工程質(zhì)量,控制工期,提高資金周轉(zhuǎn)率。銷售測算(見附表2)。(1)、進行廣泛的市場調(diào)查,通過目標客戶和目標市場的分析,對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位,建設(shè)適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式,及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。(3)、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務實現(xiàn)房屋銷售。(5)、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。(6)、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。六、項目財務經(jīng)濟分析(一)、投資估算,土地總成本為8,(出讓金總額8,,契稅248萬元),項目開發(fā)總投資為31,。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2,應收回金海灣醫(yī)院欠款2,需新增貸款9,)。預測前提:;營業(yè)收入33,;平均銷售單價3,;營業(yè)成本26,;單位成本2,;稅金3,;費用1,;貸款利息1,。測算前提同上。(數(shù)據(jù)見附表5)(2)、動態(tài)分析,凈現(xiàn)值大于0,項目可行(計算見附表6)。七、風險分析(項目盈虧平衡分析)銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1稅費率)=27,*10,000/3,()=84,銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1稅費率)=27,*10,000/90,860()=3,盈虧平衡分析表明,當項目銷售面積達到84,,項目保本。綜上所述,該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面,既有可行性,又有可操作性。該縣歷史源遠流長,文化底蘊深厚,西周建制始為蓼國,故稱蓼城,隋開皇十九年(公元599年)置霍邱縣,至今已有1400多年。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負盛名;灃蝦、銀魚走俏日韓,柳編工藝品遠銷歐美;礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等,其中,鐵礦資源豐富,遠景儲量20多億噸,華東第一,是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū),被列為全國大型鐵礦基地。從市場調(diào)查的信息我們可以清晰的看到,霍邱房地產(chǎn)主要開發(fā)剛剛起步,屬于真正的地產(chǎn)開發(fā)洼地,結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律,正穩(wěn)步有序的推進當?shù)厥袌?;從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看,當?shù)乜蛻舫缟须娞莘浚邔?、小高層反而熱銷,從營銷的角度上講,隨著新鋼城的逐步建立,外來人口加大,剛性需求大幅度增加,風格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶,急需外來先進理念的植入。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析土地的市場狀況:前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城,總建筑面積約為30萬方,建筑類別為多層、高層、小高層。大名城起初開盤價位在2500元每平方米經(jīng)過2009年至今一年多時間增長到4500左右,價格上升空間較大,如我公司進入該市場供應方面有一定的壟斷性。一、優(yōu)勢分析地塊優(yōu)勢:該地塊已為凈地,三通一平,已具備開工條件,只要收購股權(quán)或成立項目子公司就可以快速啟動。成本優(yōu)勢:據(jù)了解未來競爭樓盤0102號地塊,占地面積100畝,位于臥陽大道,而我公司緊鄰縣政府及各大局,與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢。環(huán)境優(yōu)勢:西鄰140平方公里的國家重點保護水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積,北鄰景色優(yōu)美水門塘公園,城區(qū)空氣新鮮富含負氧離子,是一座難得的自然氧吧,霍邱縣是合肥1小時經(jīng)濟圈,有25個國有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團等大項目入駐,給霍邱經(jīng)濟騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機遇。二、劣勢分析該縣位于淮河南岸,由于獨特的地理位置,常常作為蓄洪區(qū),加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會事業(yè)滯后,發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤?,?jīng)濟外向度仍然不高,經(jīng)濟發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等,大部分客戶還是有賴當?shù)匦枨?。四、機遇分析地方經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力。目前該縣已列入省“861”重點項目7個、市面上“568”項目24個,這些項目當年投資量將達到6個億。該縣周集地區(qū),南經(jīng)長40余公里,東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi),有大、中型礦床9個,小型礦床3個,其它6個礦床也正在詳查之中。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。據(jù)不完且統(tǒng)計,僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人;全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家,規(guī)模工業(yè)16家。第五部分 項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計及推廣方案一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析,總建筑面積72004㎡,擬建筑面積25萬㎡,㎡、㎡,預計住宅部分銷售均價4000元∕㎡,商業(yè)部分銷售均價為8000元∕㎡,根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)走勢和客戶需求來看,物業(yè)形態(tài)以高層為主,房型設(shè)計方正,贈送大面積飄窗,給客戶一定的實惠和尊崇感,植入先進的社區(qū)文化理念,打造當?shù)厥浊暮哟蟊P。二、項目開發(fā)推廣計劃霍邱縣位于淮河南岸,白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫,具有海市蜃樓般的夢幻美感,未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城,小區(qū)風格定位可中可西,現(xiàn)擬定中外風格案名各一: 案名一: 大溪地國際花園案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地,被稱為人間天堂的大溪地,大溪地是印象派畫家,抽象主義大師高更的生活與精神家園,當年高更不顧一切,離開巴黎,遠涉重洋,沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風光與原始質(zhì)樸的人文,開啟了自己藝術(shù)的心門,達到了繪畫事業(yè)的頂峰,并品嘗到了真實純樸幸福的生活。第五篇:房地產(chǎn)項目可行性分析報告案例房地產(chǎn)項目可行性分析報告案例一、總論項目建設(shè)背景A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足,不能及時啟動本項目。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平,所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。這是能轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。本公司經(jīng)過對A州全面認真的市場調(diào)研,對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較,根據(jù)A州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢,只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質(zhì),同時定位準確,完全不用擔心項目的銷售,而且有豐厚的利潤。項目概況該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。道路寬敞交通便捷,有新山大橋與古城區(qū)相連??偨ㄖ娣e為16萬平方米,小高層和多層相結(jié)合,沿街底層為商業(yè)配套用房(約占5%)。本項目的建設(shè)資金完全由本公司自籌,不足部分通過土地抵押和預售房款解決。5539。2039。4739。0239。東鄰上海,西傍金陵,南接蘇杭,北依長江,%。所屬六縣市面積為:C市1094平方公里,D市620平方公里。城區(qū)人口為80萬。正在啟動二期開發(fā)。究其原因不外乎以下幾點:①土地價格是一個首要的因素。開發(fā)商可以通過項目可行性報告,以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。②整個A州的住宅以零星分散建設(shè)為多,不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。③居民居住觀念沒有改變。而且也一直認為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū),不適宜居住。④消費觀念也限制了整個A州市的房價。⑤這段時間里,雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策(比如貨幣化分房的實施),但一直沒能使A州房地產(chǎn)更上一個臺階。2001年10月份,A州市土地全面實行招投標。與此同時,政府出臺了一系列的相關(guān)政策。同時,改變?nèi)芯用竦南M觀念。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點,大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。同時,積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。A州新區(qū)住宅市場具體分析A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤,而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風相繼提高樓盤價格。綜上;新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/ m2,小高層在3500元/ m2,復式樓中樓在3600元/ m2。同時,隨著新區(qū)二期建設(shè)進行,該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。整個新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么大規(guī)模的住宅。投資估算銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預測,考慮到房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素,本區(qū)住宅均價定位為3300元/ m2,低層商鋪均價定位為4500元/ m2。盈利能力分析、五、結(jié)論與建議用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的,包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面,杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào),缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次,贏得高檔消費群,減少項目風險,提升樓盤形
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