【正文】 、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。房地產營銷方式的改變房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。（二）、目標客戶的定位目標客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。以多年的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。銷售測算（見附表2）。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。（4）、提供優(yōu)質服務實現(xiàn)房屋銷售。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。（6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。六、項目財務經濟分析（一）、投資估算，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應收回金海灣醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。預測前提：；營業(yè)收入33,；平均銷售單價3,；營業(yè)成本26,；單位成本2,；稅金3,；費用1,；貸款利息1,。測算前提同上。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1稅費率）=27，*10,000/3，()=84，銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1稅費率）=27,*10,000/90，860()=3,盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,，項目保本。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規(guī)模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。該縣歷史源遠流長，文化底蘊深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺靜農、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，遠景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國大型鐵礦基地。從市場調查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產主要開發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產開發(fā)洼地，結合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進當?shù)厥袌?；從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看，當?shù)乜蛻舫缟须娞莘?，高層、小高層反而熱銷，從營銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶，急需外來先進理念的植入。三、區(qū)域房地產市場供求分析土地的市場狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名城起初開盤價位在2500元每平方米經過2009年至今一年多時間增長到4500左右，價格上升空間較大，如我公司進入該市場供應方面有一定的壟斷性。一、優(yōu)勢分析地塊優(yōu)勢：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權或成立項目子公司就可以快速啟動。成本優(yōu)勢：據(jù)了解未來競爭樓盤0102號地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢。環(huán)境優(yōu)勢：西鄰140平方公里的國家重點保護水產養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經濟圈，有25個國有大型礦產、鋼鐵集團等大項目入駐，給霍邱經濟騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機遇。二、劣勢分析該縣位于淮河南岸，由于獨特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎設施較差、社會事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠寬松，經濟外向度仍然不高，經濟發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當?shù)匦枨?。四、機遇分析地方經濟發(fā)展是房地產行業(yè)發(fā)展的根本動力。目前該縣已列入省“861”重點項目7個、市面上“568”項目24個，這些項目當年投資量將達到6個億。該縣周集地區(qū)，南經長40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。三是優(yōu)質豐富的農副產品資源。據(jù)不完且統(tǒng)計，僅擁有資產百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。第五部分 項目開發(fā)規(guī)劃設計及推廣方案一、規(guī)劃設計的可行性分析，總建筑面積72004㎡，擬建筑面積25萬㎡，㎡、㎡，預計住宅部分銷售均價4000元∕㎡，商業(yè)部分銷售均價為8000元∕㎡，根據(jù)當?shù)胤康禺a走勢和客戶需求來看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設計方正，贈送大面積飄窗，給客戶一定的實惠和尊崇感，植入先進的社區(qū)文化理念，打造當?shù)厥浊暮哟蟊P。二、項目開發(fā)推廣計劃霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風格案名各一： 案名一： 大溪地國際花園案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當年高更不顧一切，離開巴黎，遠涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風光與原始質樸的人文，開啟了自己藝術的心門，達到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實純樸幸福的生活。第五篇：房地產項目可行性分析報告案例房地產項目可行性分析報告案例一、總論項目建設背景A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農工商總公司下屬的新城房地產開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質量和提高本地區(qū)的房地產整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質住宅的開發(fā)商。這是能轉讓到并開發(fā)的內在因素。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)A州目前的房地產現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。項目概況該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連?？偨ㄖ娣e為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。5539。2039。4739。0239。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，％。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，D市620平方公里。城區(qū)人口為80萬。正在啟動二期開發(fā)。究其原因不外乎以下幾點：①土地價格是一個首要的因素。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。②整個A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。③居民居住觀念沒有改變。而且也一直認為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。④消費觀念也限制了整個A州市的房價。⑤這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使A州房地產更上一個臺階。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。同時，改變全市居民的消費觀念。把房地產開發(fā)作為城市新的經濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。A州新區(qū)住宅市場具體分析A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經聞風相繼提高樓盤價格。綜上；新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復式樓中樓在3600元/ m2。同時，隨著新區(qū)二期建設進行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。整個新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質和這么大規(guī)模的住宅。投資估算銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/ m2，低層商鋪均價定位為4500元/ m2。盈利能力分析、五、結論與建議用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形