【正文】 成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,。其中自有資金12,(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。預(yù)測前提： ； 營業(yè)收入33,萬元；平均銷售單價3,； 營業(yè)成本26,； 單位成本2,； 稅金3,； 費(fèi)用1,； 貸款利息1,。測算前提同上。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 ，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計算見附表6）。七、風(fēng)險分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計/平均銷售單價（1稅費(fèi)率）=27，*10,000/3，(%)=84， % 銷售單價盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計/房屋銷售量（1稅費(fèi)率）=27,*10,000/90，860(%)=3,，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,，項(xiàng)目保本，%。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。AA9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運(yùn)總站僅3公里。容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。（二）、建設(shè)實(shí)施條件該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份。（二）、微觀環(huán)境分析威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。AA9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費(fèi)用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。四、市場分析與價格預(yù)測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。二手房市場活躍對新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。（二）、目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。五、項(xiàng)目實(shí)施計劃（一）、工程建設(shè)實(shí)施計劃按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。銷售測算（見附表2）。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。（6）、結(jié)合價格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。六、項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,。其中自有資金12,(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。預(yù)測前提：；營業(yè)收入33,；平均銷售單價3,；營業(yè)成本26,；單位成本2,；稅金3,；費(fèi)用1,；貸款利息1,。測算前提同上。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計算見附表6）。七、風(fēng)險分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計/平均銷售單價（1稅費(fèi)率）=27，*10,000/3，()=84，銷售單價盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計/房屋銷售量（1稅費(fèi)率）=27,*10,000/90，860()=3,盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,，項(xiàng)目保本。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中求生存求發(fā)展,只有對投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計算，才能對項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。課程時間：2天課程對象：房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、土地拓展經(jīng)理等課程收益：學(xué)習(xí)和認(rèn)識房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析的重要性和可行性分析流程和組成； 2 學(xué)習(xí)和掌握可行性分析各項(xiàng)指標(biāo)調(diào)研實(shí)施方案和技術(shù)指標(biāo)參數(shù)的作用； 3 學(xué)習(xí)精確的運(yùn)用各項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)和參數(shù)作為項(xiàng)目開發(fā)可行性重要決策依據(jù)； 4 掌握如何最終決策房地產(chǎn)項(xiàng)目開